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7458. = ({) Robert-Marln et René \aus, n° n° 1. 111, (Cih fine ».

fonds ne peut se faire indemniser de l'accroissement de clientèle et d’achalandage, tandis que dans d’autres hypothèses de commerces similaires, cette réparalion est, possible : Deux poids et deux mesures... ALU

A notre avis, il importe peu acluellement de connaître quel a été, à un moment précis, l’élat d'esprit du législateur en remplaçant l’ancien art. 6 par un nouveau texte, indépendant de l’article 7, lequel ne fait quant à lui, aucune difficulté sur son interprétation. Il n’y a qu'à respecter le texte, puisque ce texte est clair, La difficulté proviendrail de ce que le texte porte une virgule que d’aucuns estiment malheureuse, après le mot immeuble, dans la phrase : plus value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de Fimmeuble,.… du fait des améliorations. matérielles effectuées par le locataire. Or, celte virgule n'existait pas dans les projets du Sénat en.1932 et 1933. Il aurait été dès lors possible d'admettre, et c'est ce que voulait la Chambre, la répélilion de l'enrichissement au sens large, pour les améliorations apportées au fonds. ;

Au bénéfice de ces observations, nous pensons qu il faut donc s’en tenir à la restitution de l'enrichissement directement causé par les améliorations matérielles. La différèence de rédaction des deux textes se raménera à celle-ci, tout en restant en parfaite harmonie avec l’idée d'enrichissement sans cause: Si les améliorations ont augmenté de valeur entre l'instant où elle ont été apportées el celui de l’éviction, l’article 6 permettra d'en récupérer la valeur actuelle fixée au jour de la demande.Ce n’est pas une entorse à l'idée de l'appauvrissement, car le commer çant s'est bien APR de cette valeur, en labañdonnant. |

Au contraire, l'article 7 limite de toute Jaçon les. dommages- “intérêts. à la valeur de Ja main- d' œuvre et des malériaux employés. El si ces améliorations ont consisté à garnir. les iocaux de panneaux ornés par Picasso ou. J.-G. Domergue, ävänt'leur célébrité T4 différence dès LOUE évaluations Prend uhé signification pleiné dé relier. il

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154. in dernier lieu, retrouve-t-on dans la propriété commerciale, cette absence, de Cause qui, caractérise l'action

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de in rem verso ? Il faut reconnaître que cette idée de causalité a soulevé de bonne heure de vives discussions, et que l’on trouve autant de divergences de vue autour de la notion de cause que dans son application même à la propriété commerciale. ï:

Sans revenir sur la notion de cause de l'enrichissement, on indiquera très schématiquement que l'action de in rem verso est écartée toutes les fois que l’enrichi peut légitimer par un acte juridique le maintien de la valeur acquise, dans son palrimoine (1). « Dans les actes à litre onéreux, la cause est la contrepartie stipulée, qui ne doit pas être dérisoire, mais qui n'a plus besoin d'être l'équivalent exact de la pres: talion fournie » (2).

Il nous semble qu'on ne saurait mieux faire que de reprendre, en notre malière, le raisonnement très général. mais finement étudié, que M. Patriarche (3) avait adopté en 1926, quelques mois seulement avant le vote de la loi.

154. — (1) V. Colin et Capitant, op. cil. t. Il, pagé 419 : « L'enrichissenrent est sans cause quand il ne puise pas sa sourcé dans un acte juridique qui en légitime l'acquisition ».

(2) Planiol et [ipert, tome 7, par P. Esmein.in° 758: NE PR Rouast, op. cit., n° 154 Bonnecase, op. €it., ° 176; Maury, op. cit., page 397. Il est assez clair que la définition de M. P. Esmein prend exactement et volontairement — i! ne s’en cache pas — là position opposée à celle de M. Maury, qui définissait l’absence de cause ainsi : &La cause de Feénrichissement est ou bien l'«équivalent fourni, ou bien le droit normal appartenant à l’enrichi (page 352) ». Cette cause sera soit l'équivalent fourni à l'appauvri, quelle que soit la personne qui l'ait fourni, soit une obligation naturelle existant à la charge de l’appauvri vis-à-vis de l’enrichi.

V. également E.-H. Perreau, Quasi contrats en don civil el en droit administratif, Recueil de l'Académie de Législation de Toulouse, 1913, page 148 et s.; G. Monnerville, op. cit., page 106 et surtout les trois célèbres notes de Labbé, sous S.89.1.401 ; S:90:1,97.: 5.931.281.

(3) Patriarche, op. cil., page 194:

155. — Il distingue trois sources d’enrichissement., La première consiste dans les agencements laissés par le locataire sortant. La seconde est la plus-value locative résultant de l'accroissement d’achalandege. La dernière consiste dans l'enrichissement procuré par l’achalandage à un ccmmerce similaire, Peu importe que ce commerce soit exploité par un nouveau locataire ou par le bailleur lui-même.

1°) Les aménagements. — Sur le premier point, cet auteur est très affirmatif et déclare que « l'enrichissement, s’il existe, n'a pas lieu sans cause. La cause, en l’espèce, c'est le contrat lui-même qui oblige le locataire. à l’arrivée du terme convenu, à restituer les lieux loués sans qu'il puisse se faire payer le prix des améliorations appor-

tées à l'immeuble. ».

2) La plus-value Ilecative résullant de ce que le local est achalandé, est encore le résultat d'une Juste cause.

Get auteur raisonnait ici dans l'hypothèse d'une nouvelle location destinée à un commerce similaire ;: autefois la location pour un commerce similaire rentrait dans la notion d'enrichissement sans cause, et on ne concevrait pas un achalandage qui bénéficierait à l'exercice d’une profession différente.

Cette plus-value est encore causée, dit-on, par le contrat. Le propriétaire a repris à l'expiration du contrat le local tel qu'il se comporte. Il est surtout libre de tout locataire et le propriétaire peut en tirer {el profit qu'il entend.

3°) En cas d'enrichissement apporté à un fonds de commerce similaire au fonds précédent, l'enrichissement étant supposé maintenant apporté au fonds lui-même, il v a encore une juste cause, constate M. Patriarche : c'est le contrat de location signé par le nouveau locataire avec son propriétaire. Il a droit également à la jouissance de l'immeuble {el qu'il se comporte... Toutefois, l'auteur reconnaît que celle solulion, admise par M. Julliot de la Morandière (1), est parfaitement inéquitable, et il termine en constalant avec regret

455. — (1) Julliot de la Morandière, Bulletin de la Société d'Etudes législatives 1928, page 321.

qu'une telle action «de in rem verso » dirigée contre le nouvel occupant, n'aurait en l’état actuel de la jurisprudence, aucune chance de réussite (2).

La situation actuelle est inchangée, en ce qui concerne les aménagements. Et si le raisonnement de M. Patriarche a perdu de son actualité dans la mesure où il s'appliquait aux enrichissements consécutifs à l'établissement de :commerces similaires, il est fort loin d'avoir perdu toute valeur et peut être partiellement adapté à la situalion du commercant locataire du fonds de commerce.

156. -— Le point névralgique de cetle discussion est aussi facile à saisir que difficile à résoudre. Peut-on considérer que ces lransferts de valeur d’un patrimoine à un autre sont justifiés par le contenu des contrats qui lient ou ont lié les parties ?

De nombreux auteurs estiment que la contrepartie de la jouissance concédée par le bailleur au preneur, réside dans les loyers que perçoit le propriétaire, mais non dans les bénéfices qu'il reçoit du fait de l'exploitation du commerce déterminé dans l'immeuble. Ces auteurs estiment que la prestation du bailleur doit être envisagée comme avant un équivalent précis en dehors duquel tout accroissement est répétable.

D'autres, au contraire, estimant que la cause de l’enrichissement existe même si la contrepartie n'est pas équivalente à la prestation fournie, pensent que le Code Civil et la jurisprudence sur l'action in rem verso, sont parfailement opposés à la répétition de la valeur des améliorations, apporlées dans l’immeuble ou au fonds (1), On compare cette situalion à celle du constructeur : Si le preneur est de bonne

(2) Patriarche, op. cit., pages 199, 200. L'opinion de M. Julliot de la Morandière était pleinement approuvée par M. Dasté, thèse précitée, qui concluait en reconnaissant que de pareilles actions devant les tribunaux auraient échoué.

456. — (1) Aubry et Rau, t. V, $ 365 : Le preneur 4 le droit de faire disparaître les amélioralions, à condition de rétablir

foi, il a droit à une indemnité égale à la dépense faite ou à la plus-value ; s’il est de mauvaise foi, on peut exiger la démolition des travaux faits. Or, la jurisprudence très restrictive a refusé d'appliquer aux locataires les dispositions de l’article 555. G. Civ. C’est donc qu'elle se montrait peu disposée à admettre ces répétilions.

El faut bien le reconnaître : le problème qui se pose est pour la plus grande part, de moralité et d'équité. Si l'on estime qu'il y à enrichissement justement causé, même en l’absence d’une équivalence rigide des prestations fournies, peut-on admettre dans les hypothèses des articles 6 et 7 de la loi du 13 juillet 1933, une équivalence entre la prestation du- bailleur et les améliorations apportées par le locataire ? Généralement, en matière commerciale. ces améliorations seront d'une certaine importance si le locataire accepte de les laisser et le propriétaire en retirera un profil sensible s'il accepte de les conserver. Ce qu'il importe de comprendre, c'est le caractère actuel de nécessité absolue pour le commerçant, de réaliser des améliorations et des aménagements. C'est une condition de vie ou de mort pour le commerçant d'aujourd'hui. Par voie de conséquence, l'importance pécuniaire que représentent ces travaux rompt l'équilibre normal entre les prestations du bailleur et l'équivalent que celui-ci est en droit d'attendre équitablement de son locataire.

Dans les baux des maisons d'habitation. cette ruplure d'équilibre ne se retrouve pas avec le même degré d'intensité. En général, des améliorations importantes se (raduiront par des dépenses voluptuaires, que la loi ne doit point envisager avec la même considération.

Dès lors, pensons-nous, adapter les règles du Code Civil à des situations d’origine relativement récentes, traduisant

les lieux dans l'état primitif. Mais, de toute façon, il ne peut rien réclamer au bailleur.

V. Lyon, 13 janvier 1875.5:75:2.265.D.77.2.64, Compagnie de la Rue de Lyon €. Dumont : Req. 22 mars‘1875, D.75.1.488. époux Gardellte, |