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PROPRIÉTÉ COMMERCIALE z 185

intensément la vie moderne, n'est-ce pas en quelque sorte un anachronisme juridique ?

157. —- Dans le cas particulier du commerçant propriétaire de son fonds, au moins lorsque les aménagements revêtent une certaine importance, nous avouons ne pouvoir plus considérer ces aménagements comme la contrepartie nécessaire, attendue et prévue par le bailleur, de la jouissance qu'il accorde à son localaire.

Le locataire et le propriélaire ont convenu d'un lover. Cette prestation est fixée d'avance dans le contrat de bail el elle ne varie pas avec le chiffre des bénéfices que réalise le preneur. Que les anntes soient bonnes ou déficitaires, le loyer doit être payé. Si, pour attirer sa clientèle, le locataire a été obligé d'investir des fonds dans un meilleur aménasement des lieux, il est normal qu'il en calcule l’amortissement sur la durée du bail. Mais en fait il arrivera souvent que ces améliorations bénéficieront au locataire suivant si le bail n’est pas renouvelé. Parfois le contrat prévoit que les améliorations resteront acquises au bailleur. L'article 6 de la loi du 13 juillet 1933 prévoit même cette solution. C'est en général que ces améliorations seront compensées par une modération des loyers. Si au contraire le bail ne prévoil pas que les améliorations resteront acquises, c'est donc que le loyer est l'équivalent exactement convenu de la jouissance du preneur.

Si donc, pour une raison quelconque, le bailleur ire un avantage locatif de ces aménagements laissés par le locataire sortant, ces aménagements malgré les contrats existants’ sont sans équivalent légitime.

Par conséquent, quels que soient les bénéfices réalisés par le localaire sortant à l’aide de ces aménagements, quel que soit même l'amortissement de ces améliorations, nous estimons que si le bailleur (et après lui le locataire sortant) tire un avantage du fait de ces amélioralions, cet avantage est répétable. |

joncluons : l'exercice du commerce similaire n'étant plus

aujourd'hui une question..d’enrichissement sans cause, il n'y à plus à considérer, comme l'a fait M. Patriarche, la plus-

value résultant de l’achalandage soit sous la forme de plusvalue locative, soit sous la forme de plus-value apportée au fonds lui-même. Il ne reste donc que la plus-value résultant des améliorations, seule visée par l’art. 7 de la loi sur la propriété commerciale.

Nous considérons actuellement l'enrichissement de l'art. 7 comme étant sans cause légilime (lout en déplorant que ce locataire soit traité de facon ana!ogue à un constructeur de mauvaise foi) (1).

158. — L'article 6 pose la question de manière différente. Il existe un contrat de location de fonds. Dans ce contrat les parties, de toute évidence, ont examiné le sort de chacun des éléments du fonds, marchandises, clientôle, enseigne, etc... Or, si nous concevons assez mal les aménagements comme étant la contrepartie du bail des locaux. au contraire la location du fonds de commerce doit automatiquement attirer l'attention des contractants sur les modifications qui se produiront dans le fonds même, provenant de l’achalandage ou de la valeur des aménagements. Si quelque élément du fonds se trouvait complètement perdu, n'y aurait-il pas lieu à une action contractuelle ? Et dans ces conditions la plus-value apporlée au fonds par l'accroissement d’achalandage, apparaît bien Comme un enrichissement causé.

C'est donc en parfaite Conformité avec l'action de in rem verso que l’art. 6 paraît avoir écarté cette action en répétition. pour l’achalandage. Par contre, lorsque la loi accepte, foujours pour l'article 6. Ja répétition de la valeur des amélio-

457. — (1) Une autre raison QUI nous paraît décisive pour décider que les améliorations Sont exléricures au contrat de bail est la suivante : Supposons que le locataire ait eu une aclivité néfaste el qu'il ait dégradé les locaux : le propriétaire à un droit distinct pour demander le montant des réparations locatives. Sans doute, il puise dans un texte spécial le droit à indemnité, mais 1] n'admettrait pas que son locataire lui opposât son propre raisonnement en cas d'améliorations : l'équivalence des preslalions n'est pas forcément rigide.

rations matérielles, c'est peut-être un résultat équitable, mais c’est tout de même aller plus loin que l'action de in rem verso, car l'enrichissement reste causé, sincn par le bail, certainement du moins, par le contrat de location du torids,

159. — Il convient donc de tirer de cet exposé la conclu sion suivante : La loi du 13 juillet 1933 a évidemment fait perdre une partie de son importance au problème des plus- values en ôlant à son domaine d'application une des actions les plus intéressantes de la propriété commerciale, «laction en indemnité d'enrichissement» ou «action en indemnité de commerce similaire ». ;

Même amenuisé, le problème des plus-values conserve une réelle valeur juridique et une importance pratique que lon ne saurait méconnailre

La notion d'enrichissement sans cause parail bien être le fondement juridique des deux actions en indemnité prévues par les articles 6 et 7 de la loi du 13 juillet 1933. Mais alors que l'article 7 reflète assez exactement les caractères mêmes de Faction prétorienne « de in rem verso », l’article 6, dans un but de haute équité la dépasse et autorise un rétlablissement de situation qui, très cerlainement, n'aurait jamais été accueilli par le seul jeu des règles jurisprudentielles.

L'ANCIENNE ACTION EN INDEMNITÉ D’ENRICHISSEMENT | ET LA THÉORIE DE L’ENRICHISSEMENT SANS CAUSE