Conclusion

165. — 11 est de pratique courante de considérer l’indemnité d'occupation comme une institution du droit commun. La loi du 30 juin 1926 n'y avait affecté aucune disposition spéciale, et cela n'avait pas empêché les tribunaux de dégager d’une jurisprudence abondante en matière de propriété commerciale, un certain nombre de règles de droit précises s'appliquant à l'occupation du locataire, une fois le bail terminé.

La doctrine el la jurisprudence Se tnt et souliennent encore en général que l'indemnité d'occupation dûe par le localaire qui.se maintient dans les lieux sans litre, après

expiration de son bail, correspond à la réparation d’un préjudice causé (1).

MM. Robert-Martin et René-Maus, tout en adoptant encore les principes classiques, ont Compris l'ampleur du problème très nouveau que la loi du 13 juillet 1933 a posé. Ces éminents auteurs en ont réalisé toute la difficulté et on peut regretter qu'ils n'aient fait que l’aborder : «Le localaire qui se maintient sans titre dans les locaux el contre la volonté du bailleur commet une faute. Il en doit réparation. C’est done au point de vue du propriétaire qu'il faut se placer pour évaluer le préjudice qui lui a été causé. S'il se disposait à relouer les lieux, son préjudice consiste seulement dans la privation des loyers. S'il voulait au contraire les occuper personnellement ou les démolir pour les reconstruire, le préjudice peut être beaucoup plus considérable.

Si le locataire s'est maintenu dans les lieux pendant le cours de la procédure sans être l’objet d'aucune poursuite, l'indemnité qu'il doit en tout état de cause, présente un caractère différent qui ne parait pas avoir été mis en lumière par les tribunaux (2) ».

C'est donc par une distinction entre une responsabilité faulive et une obligation dont ils ne définissent point les caractères, que ces auteurs pensent résoudre le problème actuel.

166. — Quelles sont donc les dispositions législatives aujourd'hui relatives, dans la loi du 13 juillet 1933, à l'indemnité d'occupation ?

465. — (1) Paris, 7 avril 1980, G.P. 1980.2.27, Vve Ceraso €. époux Angensheidt.

Paris, 26 octobre 1931, G.P. 1932.17, Epoux Varenne €. Union Commerciale.

Paris, 48 novembre 1931, GP. 1932.1.166, Reaux c<. Morel. (Le locataire dont le bail est expiré el qui est resté dans les lieux en vertu de délais de grâce doit payer non l’ancien loyer, mais une indemnité d'occupation). ; Req. 16 novembre 1932, G.P. 1933. 1.174;

(@) Robert-Martin et René-Maus. Op. el. "n°1151,

L'arlicle 3 vient formellement légitimer dans l'alinéa 6 occupation du bailleur en cas d'arbitrage: «Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix, le loca- {aire sera tenu de continuer à payer les loyers échus au prix du bail dont le renouvellement est demandé, sauf compte à faire, le cas échéant, entre bailleur et preneur, après fixation définitive du prix du nouveau bail. »

Par ailleurs, les alinéas 16 et 17 de l’article 5 règlent l'occupation des locataires ou sous-locataires titulaires de la carte de combattant ou veuves de guerre non remariées.

Ces locataires pouvaient, en effet, au termes de l'alinéa 14 de l’article 5, s'opposer au droit de reprise du preoprié- (aire jusqu’au 1% janvier 1935, à condition que le propriétaire n’appartienne pas lui-même à l’une de ces catégories. Une occupation des locaux à donc été prévue par le législateur au profit de ces locataires :

Alinéa 16: «En cas de désaccord entre les parties, tant sur le droit des locataires à se maintenir dans les lieux que sur le montant de l'indemnité d'occupation dûe par les locataires ainsi maintenus. le magistral concilialeur statuera à la requête de la parlie la plus diligente, et sous réserve du droit d'appel comme il est prévu à l'article 4. » ;

Alinéa 17: «Le paiement en sera garanti par les mêmes voies et privilèges que le lover. » |

Dans ces deux cas spéciaux, le législateur reconnaît donc à l'indemnité d'ocupalion un caractère assimilable au lover, la possession du locataire étant légalement protégée comme s'il existait un bail.

Or, si l'occupation des anciens combattants présente un certain caractère exceplionnel, celle du locataire en attente pendant la procédure d'arbitrage n’a rien que de très normal: personne n'avait jamais contesté à un locataire, sous l’'empire de la loi de 1926, le droit de se maintenir dans les locaux loués pendant la durée de l'arbitrage.

167. —- À ces hypothèses d'occupation des locaux sans litre, les lois sur la propriété commerciale en ont implicitement ajouté d'autres.

L'article 22 de la loi de 1933 autorise le localaire ayant droit à une indemnité d'éviction, à demeurer dans les lieux autant qu'il n’a pas reçu l'indemnité provisionnelle fixée par le juge conciliateur.

On est bien forcé d'analyser ce droit de rétention en une occupalion à laquelle la loi reconnait un caractère légal. Rien ne parait dispenser le locataire de l'indemnité d’occupalion pendant cette période : mais rien ne permet, bien au contraire, de considérer cette occupalion comme fautive.

De même, lorsqu'un propriétaire reprend son immeuble pour le démolir ou le reconstruire, il est tenu de payer à son locataire, préalablement au départ, une indemnité correspondant à deux années de loyer. Qu'est-ce à dire, sinon que le locataire peut prolonger son occupation jusqu'à ce qu'il ait reçu celte indemnité ?

Dans un autre ordre d'idées, l'occupation peut être justi: liée par un préavis de reprise trop bref.

Le propriétaire désirant démolir son immeuble doit en informer le locataire une année à l'avance : Si le titre est expiré antérieurement à l'écoulement de cette année, la juris prudence estime que le locataire ne saurait être tenu de quitter les locaux avant l'expiration du délai. Il en est de même pour le préavis de six mois que le bailleur est tenu d'observer pour reprendre un immeuble menaçant ruine ou en élalt d’insalubrité reconnue.

168. — Il est assurément bien d'autres cas d'occupation, de pur fait bien plus que de droit.

Dans nombre d'espèces en effet, l'indemnité provisionnelle ne sera pas sollicitée (ou même, ayant été demandée, elle n'aura pas été accordée), l'indemnité d'éviction ne paraissant pas s'imposer de plano.

Le bailleur peut toujours, en pareil cas — et il le pouvait en foutes circonstances sous l'application de la loi de 1926 l'aire prononcer en référé l'expulsion de son locataire. fl PSI cerlain qu'un maintien du locataire dans les lieux après ordonnance de référé, par des artifices dilatoires, ou même de pure procédure, peut dénoter la mauvaise foi du locataire:

l'indemnité d'occupation correspond alors davantage à une application de l’article 1382 et à la réparalion d'un préjudice qu'au paiement d'un lover.

Ici encore il adviendra fréquemmént que le bailleur contestant sérieusement et au fond le principe de lindemnité d’éviction qui lui est réclamée devant le Tribunal, se gardera d’expulser son locataire avant la solulion de l'instance, s'il n’a point de motifs extrêmement sérieux de le faire : En expulsant le locataire, le bailleur s'interdit définilivement l'exercice du droit de repentir, une fois l'indemrnité d'éviction fixée.

Dès lors, le champ d'applicalion de la «faute» de MA. Robert-Martin et René Maus diminue singulièrement : Dans la dernière hypothèse envisagée, il sera certes difficile de réputer le locataire en faute pour n'avoir pas quitté les lieux loués, si par ailleurs le bailleur ne l'y a point obligé : si le preneur commet une faute en restant dans les lieux, le bailleur en commet une autre en n'exerçant pas tous les droits que la loi lui accorde. Le bailleur n’a done pas loujours intérêt à précipiter le départ de son locataire : celui-ci par ailleurs, ne saurait non plus, sans compromettre ses intérêts, envisager un départ volontaire anticipé : La jurisprudence n’a-t-elle point interprété à diverses reprises que ce départ constituait parfois l'abandon du fonds et excluail done le locataire de tout droit à une indemnité d’éviction.

Ainsi le locataire perd par son départ sa dernière chance de voir renouveler son bail par l'effet du droit de résipiscence. 11 compromet ses droits à l'indemnité d'éviction : il est difficile de considérer dès lors son attitude comme répréhensible.

169. -- Quel est alors le fondement juridique de cette indemnité dans la grande majorité des cas où l'occupation se trouve justifiée ?.

On ne saurait manquer d'être frappé de la similitude des situations existant pendant la période contractuelle et pendant la période post-contractuelle d’« occupation». Ne se trouve-t-on pas à nouveau devant des obligations «quæ quasi ex contractu nascuntur » ?

Ne pourrait-on envisager cette situation juridique comme une sorte de quasi-contrat ?

La loi de 1933 n'aurait-elle point consacré, à l'instar des quasi-contrats romains, une institution de cette sorte en matière de bail? Construction juridique un peu osée peutètre, car rien n’est aussi discuté que le problème romain des quasi-contrats.

Sans aller aussi loin, peut-on retrouver dans cette indemnité d'occupation les éléments déjà exprimés, caractérisant nos quasi-Contrats el spécialement l'action de in rem verso ?

En vérité, à l'heure actuelle, rares sont les auteurs considérant le quasi-contrat comme une source autonome et féconde d'obligations dont il serait possible, en une vaste théorie générale, de dégager les éléments, au même titre que pour les obligations contractuelles ou délictuelles.

Sans user de la même ironie que M. Jitta (1), qui considérait spirituellement un quasi-contrat comme une quasiexplication, il faut bien avouer que Celle expression constitue surtout — et depuis des siècles — un séduisant titre de chapitre dans les manuels de droit civil, titre sous lequel on à généralement quelque peine à grouper, de façon vraiment logique, les matières {très diverses qu'il est d'usage de traiter.

M. Vizioz (2) n'hésite pas à condamner celte notion comme à la fois inulile, dangereuse et fausse (). I la condamne

469 — (1) Jitta, La substance des obligations dans le droit international privé t. I. p. 37.

(2) H. Vizioz, La notion de quasi-contrat, thèse Bordoaux 1912,

(3) CI ressort que la notion de quasi-contrat, loin de répondre à un critérium précis, semble au contraire masquer la véritable nature juridique des opérations qu'elle abrite ; les obligations qu'on y ransène naissent de sources bien différentes, lantôl la volonté joue un rôle dans la formation du rapport, el tantôt elle y demeure étrangère : lorsqu'elle se manifeste, elle émane soit du créancier soit du débiteur. Comment ne pas conslater que la présence d'éléments aussi bizarres Ôôtent à cette

même sous la forme rajeunie de l'enrichissement injuste, dont la théorie de l'enrichissement sans cause n'est qu'un cas particulier.

Et pourtant «l'occupation » du locataire est si voisine du contrat de bail, qu'on se demandera si elle se rattache encore au contrat où si elle en est juridiquement distincte. Il est impossible en effet, d'apporter une réponse unique à la question de la détermination du fondement juridique des obligations du locataire, après l'expiration du bail: La loi parle de «loyers » ; il n'y a plus de bail. Le bailleur entendil se prévaloir de son privilège : on ne sait plus exactement quelle est la nature et l'étendue de la créance garantie.

170. — Dans deux hypothèses, il paraît inulile de faire appel à la notion d’enrichissement injuste pour expliquer

nolon toute valeur intrinsèque et tout intérêt ?» (H. Vizioz, eod loc, chapitre IT, Etude critique de l'enrichissement sans cause comme fondement des obligations quasi-contractuelles

«Une conclusion s'est progressivement inxposée à notre esprit à savoir que cette nolion qui, de l'élaboration byzantine transmise par notre ancien droit jusque dons notre Code, n’apporte aujourd'hui encore. rien pour sa justification. Klle ‘est inutile puisqu'elle n’est d'aucun secours pour fixer la substance ‘des obligations qu’on veut lui rattacher. Elle est dangereuse, en tant que par sa ‘qualification elle provoque une assimilation trompeuse avec le contrat dont elle diffère essentiellement, el qu'elle laisse croire, soit que la volonté joue un rôle déterminant dans la formation de l'obligation, soit même que la loi ent toujours comple pour appliquer un traitemert spécial à l'obligation du fait matériel qui peut s’y rencontrer, soit enfin que de l'insuffisance de dispositions expresses, 1] faille se référer aux règles contractuelles. Elle est fausse parce qu'elle groupe un certain nombre d'obligations très différentes par leur nature el par leur origine, les empêchant ainsi de trouver leur place naturelle dans une classification scientifique. Elle n’est même pas bonne à servir de guide aux étudiants, ce qui est aux veux de M. Jilla son unique valeur. »

l'indemnité correspondant à loccupatlion non fautive du locataire. |

1°) L'occupation des locaux pendant la durée de l'arbitrage à elle-même pour origine la déclaration faite au Juge conciliateur par le bailleur qu'il accepte en principe le renouvellement demandé par le locataire. Dès lors, ne peut-on dire qu'il y à sur le nouveau bail un consentement fractionné (1), le consentement relatif à la jouissance des lieux étant d'ores el déjà acquis ; les conclusions du débat sur les autres conditions ensuite rétroagiront jusqu’à l'origine même du nouveau bail et de l'occupation. II y a donc en pratique un véritable bail qui est présumé et l'occupation légale est posiérieurement {ransformée en occupation contractuelle : l'occupalion n'apparaît donc pas détachable du contrat de bail. Si, plus lard, par accident, le bail malgré l'arbitrage n'est pas renouvelé, la fiction de rétroactivité ne saurait aller jusqu'à faire décider que l'occupation n'a pas existé: le locataire à joui des locaux, le propriétaire a perçu des «loyers » qu'ils ont tout deux considérés comme tels et non comme une «indemnité ». Il est bien plus simple de dire qu'il y à eu une location : Cette explication traduit mieux la volonté des parties, qu'en recourant aux fictions toujours contestables, de rétroactivité.

L'occupation des veuves de guerre el des anciens combatlants n'esl pas à vrai dire non plus la véritable Occupation juridique qui fera l'objet de notre discussion : c'est une prorogalion de bail, prolongation fcrcée des Obligalions des parties ; la loi s'est simplement subslituée à la volonté des parliés pour établir entre elles des relations semblables à celles qui naîtraient d'un contrat.

I n'est donc pas entièrement exact de considérer le locataire comme lenu à une indemnité : les obligations des par-

170 — (1) Sous réserve des modificalions de volonté pouvant modifier ullériéurement la décision des parties : abandon di renouvellement par le locataire soit purement et simplement, soit en cas d'offres excessives, ou refus de renouvellement par le bailleur après l'arbitrage et avant le délai d'un mois 4 compter de la signification de la décision définitive.

ties forment encore un tout indivisible ; l'occupation conserve malgré tout, par la volonté de la loi, un certain caractère locatif. C’est cependant à l’occasion des prorogalions en matière de loyer que l'indemnité d'occupation a pris, dans les lois d’après-guérre l'importance qu'on lui reconnail aujourd'hui. |

171. — C'est donc bien plutôt dans les autres hypothèses d'occupation de fait, ou de droit, que se trouve l'intérêt véritable de la discussion.

L'enrichissement du locataire maintenu en jouissance, ne saurait présenter de sérieuses difficultés d'évaluation : il est égal au montant de la valeur localive des locaux pendant la durée d'occupation. L'’appauvrissement corrélatif du bailleur est sans doute aussi généralement égal au montant de celte valeur locative, mais celte observalion ne saurait présenter rien d’absolu, car l’'appauvrissement peut avoir été bien plus considérable si le propriétaire a perdu par le fait de cette occupation, une location particulièrement avantageuse. ù

On se rend compte dès à présent de l'importance qu'il v'a à fixer l'indemnité à la plus faible des deux valeurs lorsque l'occupation sanctionne la résistance du bailleur à régler l'indemnité provisionnelle : ne parail-il pas souverainement injuste de condamner en ce cas le locataire à la réparation du préjudice subi, appliquant ici une jurisprudence {rop rigoureuse. | js

172. — Le seul problème difficile est encore celui de la causalité. Un point est généralement. acquis : l'occupation en ‘elle-même est motivée. La loi du 13 juillet 1933 à pris soin de justifier légalement certaines occupations : Elle est légale par exemple si le préavis d'un an précédant une démolition n'est pas encore écoulé à l'expiration du bail. Est-ce à dire que l'enrichissement soit par là suffisamment causé et doive rester sans éontrepartie ? Est-ce à dire du fait que la prestation fournie prend ainsi une forme juridique, qu’elle doive rester sans équivalent ? Est-ce à dire au contraire que la contrepartie indemnilaire doive être rattachée au contrat de bail, comme l'accessoire suit le principal ? Da 1h

Ce n’est pas une réponse que d'affirmer que la loi est à l'enrichissement une cause suffisante, et qu'elle sous-entend implicitement, dans certaines de ses dispositions une contrepartie aux occupations dont elle homologue l'existence ; On recherche le fondement juridique d'une indemnité, et affirmer qu'elle est «légale » n'est pas avancer beaucoup la discussion : Il s’agit bien plutôt de rechercher si les institutions existantes permettent de légitimer la solulion nouvelle, légale ou jurisprudentielle.

D'autre part, ce n'est pas parce qu'un texte à justifié l'occupation en lant que fait matériel consistant dans Ia jouissance des lieux, qu'on a justifié du même coup l’obli galion du preneur au paiement de l'indemnité d'occupation : la loi, il faut le reconnatre, réglemente l'occupation mais ne pose le principe de l'indemnité que dans les deux Cas visés plus haut, ef non point de façon générale.

Il est donc difficile de dire même que l'indemnité esl «légale ».

Ne serait-elle pas alors d'origine et de nalure contractuelle ?

Ne pourrait-on rattacher l'occupation et sa contrepartie pécuniaire au contrat de bail ?

La question ne laisse pas d'être des plus intéressantes, car il n’est pas impossible de concevoir le conlrat de bail commercial comme un contrat spécial emportant pour le preneur à litre accessoire, le droit réel de renouvellement. et à défaut l'indemnité d'éviction, dans le cadre des lois de 1926-1933.

L'indemnité d'éviction étant elle-même ramenée par le jeu de la loi, à une sorte de slipulation tacite intervenue entre les parties, emporte également — conséquence du droit réel — le droit d'occupation des locaux jusqu'au paiement de l'indemnité provisionnelle : Mais S'agissant malgré tout d'un contrat de bail, il ne saurait Y avoir de jouissance Sans loyer... el par suite l'indemnité d'occupation, proporlionnée à la durée de la jouissance supplémentaire ‘accordée au locataire, serait l'expression même de la volonté des par tics, trouvant aussi sa cause dans le contrat.

Le raisonnement ne saurait à notre avis être adopté: Il est séduisant peut-être en ce qu'il apporterait de nouvelles conséquences à la reconnaissance du droit réel de renouvellement, mais il est bien trop subtil. L'intention des parlies, là encore, n’est point si compliquée. Dans un précédent chapitre, nous n'avions pu déjà suivre M. Patriarche qui considérait les plus-values comme causées.

La Cour de Douai elle-même avait préféré faire appel à une idée plus simple d’enrichissement injuste, au profil du fermier sortant.

Or, les plus-values s'acquièrent pendant la durée du bail. L'indemnité d'occupation et la jouissance des locaux sont au contraire postéreures au bail. Dès lors, il ne nous apparait pas possible de rattacher au contrat de bail l'occupation des lieux, quand le contrat stipule expressément que le locataire devra quitter les locaux au jour même où commence cette occupation,

L'indemnité d'occupation n'est done qu'une application de plus du principe de l'enrichissement injusle ; ce n'est pas cependant la restitution en bloc d’un in rem versum, car le locataire continuera à payer l'occupation généralement par trimestre ou par semestre et rélablira à mesure et amiablement l'équilibre des prestations, au lieu de demander en

justice cette restitutio, que l’on considère toujours avec un

peu de méfiance en raison de son caractère subsidiaire.

173. — Il est assez curieux de constaler dans la jurisprudence, des tendances marquées vers la thèse que nous soutenons, mais qui ne se dégagent pas encore nettement parce que la jurisprudence n'a pas encore différencié l'occupation fautive de l'occupation non fautive : La plupart des arrèts commencent par énoncer en effet, que l'indemnité d'occupation est égale au préjudice causé... Mais, lorsqu'il s’agit de calculer ce préjudice, les arrêts font presque toujours appel à la valeur locative des locaux plutôt qu'à une évaluation. réellement subjective et in concreto du dommage subi par le propriétaire. |

Bien mieux, la jurisprudence applique même indistinetement sa méthode d'évaluation à des hypothèses d'accupa-

tion nôn fautive et à des cas de maintiens irréguliers dans TESTÉES UE ASIE) FT

; 174. — Ainsi donc l'indemnité d'occupation elle-même subit les conséquences indirectes du caractère réel du droit de renouvellement.

Du fait que l'occupation cesse normalement, par le jeu de la loi du 13 juillet 1933, d'être faulive, l'indemnilé correspondante ne saurait plus qu'exceptionnellément êlre l’'expression juridique du préjudice subi. Le problème de l'occupation a pris également un caractère objectif ; il s’harmonise avec toutes les autres institutions du droit commun comme de la propriété Commerciale. Son fondement juridique basé sur l'enrichissement injuste achève de donner un caractère rationnel aux principes nouveaux de la « propriété com- Mmerciale », les droits réels des parties pouvant donner naissance par leur conflit, aux indemnités les plus diverses, comme les plus riches de substance juridique.

173 — (1) Req. 22 octobre 1932, RL. 1933.163.

Le Juge doit s'inspirer de toutes les circonstances de- nature à déterminer le prix du loyer qu'un nouvel occupant aurait acquitté (Albert €. Garret).

Paris 31 octobre 1932. R.L.1933.173. L'indemnité doit être égale au montant des loyers qui auraient été encaissés par le propriétaire si l’ex-locataire ne s'était pas perpélué sur les locaux postérieurement à l'expiration de la prorogaüon. La Foncière €. Lévy-Grunwald. |

Seine, 26 avril 1934. R. L: 1934.68 . Lerche €. Joanny.

La Cour de Paris à fixé-le prix du loyer à 45.000-fr., considérant qu'il y avait neuf ans de bail. Le Tribunal, pour une occupation passagère à fixé l'indemnité d'occupation à la somnme de 36.500 francs plus 6 %, de charges. eh han Nice, 8.mai 1929, 1929-9354 (C.. «. G Dit, qu'il sera tenu de

paver une indemnité d'occupation calculée Sur un loyer de 10.000 franes par an. ( Ps De TOUTE

Nice, 27 février 1929, 1929-152! V.: ce. B... Avant dire droit désigne X... comme expert avec mission de rechercher quelle était la valeur locative des: locaux OCÇUpés à la date de la lcrminaison du bail. PCT