V. Supra N° 81 s

PROPRIÉTÉ. COMMERGIALE. * 1025

d’avoir surmonté la difficulté, nous ne croyons pas devoir le partager pleinement et accepter l'argument sans réserves.

A l'appliquer à la justification de l'indemnité d'éviction, ce raisonnement présente un défaut : il suppose — et ne démontre pas — que l'obligation du renouvellement du baïl est devenue contractuelle.

Même en supposant, ce qui paraît assez contradictoire, que l'obligation du renouvellement, obligation à caractère réel, puisse être rattachée au contrat lui-même, à titre d’accessoire distinct, indispensable et répété à chaque bail, ce rattachement correspond-il à la réalité, peut-il même être analysé en une fiction, ou doit-il être complètement rejeté comme absolument contraire à l'intention primitive des parlies ?

186. — Le problème consiste à délerminer d'abord si actuellement, parmi les clauses accessoires du contrat de louage, on peut faire rentrer par une sorte de «forcement », le droit au renouvellement de ce contrat.

L'art. 1719 C. Civ. met à la charge du bailleur l'obligation de délivrer, d'entretenir, et de garantir. Mais surtout le preneur, d’après l’art. 1730 C. Civ., doit restituer la chose louée en fin de bail. Il paraît alors bien difficile de mettre à la charge du bailleur une obligation centractuelle directement contraire à un droit que lui reconnaît le Code

Faul-il alors admettre devant cette situation de fait que l'intention des parties actuellement analysée puisse être interprêtée comme permettant l'adjonction réelle ou fictive de cette volonté de renouveler, au profit du preneur ? Problème fort difficile en vérité que cette recherche d'intention.

Peut-on dire qu'en 1935, un preneur signe un bail avec la volonté sous-entendue d'acquérir un droit réel de renouvellement perpétuel, et de se maintenir indéfiniment dans les locaux ? (1)

MIT NES «) S'il en était ainsi il y aurait, là un phénomène d’accroissement tacite du contenu ‘des conventions, comme en

Il ne le paraît pas. Il semble bien résulter de la vie pratique que lorsqu'un commerçant s'engage pour six ou neuf années vis à vis d’un propriétaire, il a rarement l’arrièrepensée de contracter avec le désir de rester en réalité 18 ou 27 années dans les locaux. Le commerçant calcule toujours, au moins dans les débuts, dans les périodes d'optimisme et d'espoir, ses amortissements pour 6 ou 9 années, suivant la durée du bail, parce qu'il veut pouvoir lui-même se relirer si les circonstances le poussent à reprendre sa liberté. Ce sentiment est si vrai que, dans la grande majorilé, les commerçants contractent des baux à périodes et se réservent pour eux seulement la faculté de dénoncer le bail à l'expiration d’une période.

Ce n'est là évidemment qu’une expression actuelle de la mentalité commerciale. Il faut bien se garder de généraliser ni de penser qu'il en sera toujours ainsi, ni même qu’il en est ainsi partout. Mais cela suffit à démontrer que la volonté des parties de renouveler le bail à son expiration n'est pas vraiment incluse dans le bail, comme la nécessité de transporter le voyageur sain et sauf est liée au billet de passage, délivré par le voiturier sans que cette clause soit inscrite sur le ticket.

Faut-il alors admettre, puisque nous touchons à présent le fond même de notre question, que l'obligation de renouvellement (obligation rejetée par le Code Civil et rejetée également par l'intention des parties) ne puisse donc donner lieu qu'à une responsabilité délictuelle en cas de violation par le bailleur ?

L'attraction du contrat de bail sur les obligations même purement légales qui gravitent autour de lui, est telle que MM. Mazeaud ne sont encore guère disposés à l’admettre !

«Mais, supposons, et c’est la situation que nous envisageons, que les parties n'aient rien prévu dans le contrat relativement à l'obligation imposée par une règle impéra-

matière de transport la jurisprudence a fini par admettre que l'obligation d'amener à destination sain et sauf le voyageur est contractuelle plutôt que délictuelle. V. Mazeaud, op. cit, N° 151. et s., L’Obligation de sécurité.

tive. Dans le cas où l’une d'elles viendrait à violer cette obligation, quelle serait la nature de cette responsabilité ? La - difficulté résulte de ce que, cette fois, l'obligation tracée par le législateur, paraît ne plus pouvoir être considérée comme ayant élé adoptée tacitement par les parties. Il semble que la volonté des contractants ne joue plus aucun rôle, puisqu'ils n’ont plus la faculté de rejeter l'obligation du cercle de leur convention. N’en résulte-t-il pas que la responsabilité est nécessairement délictuelle ? Il serait inexact de le prétendre. Le législateur ne fait ici que réglementer le contrat. Il oblige les parties à créer une obligation déterminée, c'est entendu ; mais il ne les y oblige que si elles acceptent et parce qu'elles acceptent le contrat. Il serait étrange que le législateur, en plaçant impérativement une obligation dans le cercle du contrat, l’en fasse du même coup sortir. Comme l'écrit très exactement M. Demogue : «sont fautes contractuelles celles qui résultent de la violation des clauses du contrat, et en outre celles qui résultent de la violation de la loi qui donne au contrat tel ou tel effet. Nombreux sont les cas où un texte dispositif ou même d'ordre public donne au contrat certaines conséquences. Peu importe que les parlies, dès qu'elles ont voulu le contrat, l’aient par leur silence ou malgré elles, coulé dans ce moule légal. Toutes les règles qu'il contient s’incorporent au contrat (2) ».

Comme on le voit, tout concourt à rendre plus malaisé le point de savoir si l'obligation du renouvellement — indépendamment de ses caractères propres, est, dans ses conséquences, détachable du contrat, et d’ailleurs l'étude du droit à l'indemnité dans notre premier chapitre, sur la distinction des droits réels et les droits de créance, avait laissé entrevoir l'existence de ces difficultés.

187. — Puisqu'aussi bien les arguments en faveur de la faute contractuelle dans l'indemnité d'éviction ne sont guère probants, pas plus dans un sens que dans l’autre, il faut examiner deux problèmes d'importance moindre avant de prendre parti définitivement.

(2) H. et L. Mazeaud, op. cit, N° 171, et Demogue, Rev. Trim. 1923, page 657.

‘ La faute contractuelle, dit-on, exige une mise en demeure, en vertu de l'art. 1146, C. Civ., alors qu'elle n'est jamais nécessaire en matière de responsabilité civile délictuelle (1). Encore est-on d'accord aujourd'hui pour reconnaître que même en malière contractuelle cette mise en demeure est inulile, si l'exécution est exclue par les faits cu par la vclonté des parties.

Retrouve-t-on dans l'indemnité d'éviction des actes comparables à une mise en demeure ? On serait tenté de comparer la demande de renouvellement à une mise en demeure. En réalité, celte demande n’a pas le caractère de «sic jubeo » attaché à une mise en demeure. La nuance est facile à comprendre. Le droit de priorité, droit en principe au renouvellement, est parfaitement compatible avec une mise en demeure. Mais le système actuel permettant au bailleur de choisir entre le renouvellement et l'indemnité, ne l'est pas : on ne fait pas sommation au bailleur de renouveler le bail.

D'autre part, la mise en demeure contractuelle a lieu au moment où l'obligation devient exigible : Elle fait courir les intérêts de retard. Il n’en est pas de même ici. La demande de renouvellement n'oblige nullement le propriétaire à renouveler dans un certain délai : Elle ne fait courir le délai de deux mois que pour le droit de reprise. Mais le bailleur peut, jusqu’au jour où il est appelé en concilialion, réserver son option entre le renouvellement et l'indemnité, et encore il apparaît bien que le bailleur peut, jusqu’à la fin de la procédure, revenir sur la décision qu'il a prise en conciliation et se décider à renouveler le bail alors qu'il a déjà été condamné à payer l'indemnité d’éviction.

188. — La faute contractuelle et la faute délictuelle présentent encore, du point de vue de la preuve, une différence classique, à vrai dire plus apparente que réelle. On reconnaît à peu près unanimement aujourd’hui que la faute contractuelle est présumée s'il s'agit d'une chbligaticn de faire, le débiteur devant établir qu'il a exécuté son obliga-

487, —; (1) Planiol et Ripert, tome 7, par P. Esmein, Radouant et Gabolde, N° 827, 828, et. la jurisprudence citée.

tion ou que l'inexécution ne lui est pas imputable. En ma. tière délictuelle, le fardeau de la preuve retombe entièrement sur le créancier qui doit établir la faute et le préjudice.

L'argument il est vrai perd sa valeur si l'on considère une obligation contractuelle de ne pas faire, car le créancier supporte en ce cas le fardeau de la preuve entière, preuve de l'existence du contrat, et preuve de la violation d’une obligation, un acte ayant été accompli qui ne devait point l'être.

Du resle, il existe des fautes présumées même en matière délictuelle et le demandeur est dispensé de rapporter la preuve de la faute de l’auteur du préjudice.

IF n'est pas encore possible de tirer argument de ce critérium très faible dans la matière de la propriété commerciale : Il est des indemnités si diverses que la loi les réglemente de façon contraire : Et M. Lecocq (1) s’est peut-être un peu hâté d'affirmer que l'abus de droit était présumé, car s'il en est ainsi pour les renouvellements refusés sans molifs, le demandeur, en cas de fraude ou d’agrandissement doit prouver l'existence de celte fraude ou l'intention anlicipée d'agrandir.

Sans insister davantage pour le moment sur la question de preuve, il apparaît assez vain de tirer argument dans un sens où dans l’autre sur la question du fardeau de la preuve.

189. — Il ne reste donc plus qu’à rechercher, à l'inverse, dans le mécanisme même de la propriété commerciale, Si le droit au renouvellement et à l'indemnité doivent ou non être rattachés au contrat du bail ou à tout autre conirat, problème dont il suffira de grouper les conclusions, car on l'a déjà étudié chemin faisant dans le cours de notre étude.

Il est deux contrats dont l'examen présente un intérêt certain dans l'étude des indemnités de la propriété commérciale. Ce sont le contrat de bail d'une part, et de l'autre le

«it 188. — (1) Lecocq, pages 34, 48 et 63. À un premier jexa-

men, il est un peu choquant de présumer un abus de dron, car alors on n'exérce plus un droit. | UFR FUI FRA

contrat de vente du fonds de commerce lorsque le bailleur a vendu lui-même son fonds au locataire qu'il évince.

Le contrat de location de fonds de commerce fait par le baïlleur de l'immeuble dans les conditions de l’article 6, est exclusif de toute indemnité d’éviction et ne donne lieu qu'à une indemnité de plus-value ; nous l'écartons par conséquent du débat. |

Le contrat de vente du fonds de commerce doit êlre égale-

ment écarté.

La loi met une indemnité d’éviction à la charge du bailleur qui est la fois vendeur du fonds (art. 8 $3), parce qu'elle estime que ce bailleur doit supporter une obligation particulière de garantie. En réalité il n'en demeure pas moins que l'indemnité d’éviction est dûe par suite d’un non

renouvellement de bail, et cette obligation de renouvelle-

ment, que l'on ne retrouve même pas dans le contrat de bail, existe encore bien moins apparemment dans le contrat de vente, dont les effets principaux sont instantanés et consistent dans un transfert de propriété. Pourrait-on dire alors que cette éviction soit un trouble de droit? Il ne le semble pas. Il n’y a là qu'une simple similitude de mots et la jurisprudence n'est certainement jamais allée jusque-là.

Nous pensons, la discussion étant ainsi limitée au seul contrat de bail, que la faute du bailleur est uniquement délictuelle ou quasi-délictuelle.

190. — 1°). — Les obligations des parties naissent peutêlre avant la fin du contrat de bail, mais ne se rapportent qu'à des faits actuels ou futurs, en tous cas certains (le refus de relocation annoncé 18 mois avant la fin du bail, par exemple), et dont l'existence devra s'emplacer à l'époque où le baïl étant terminé, ces faits s’'accompliront dans la période post-contractuelle par excellence.

Or sur ce point, MM. Mazeaud sont absolument affirmatifs pour montrer qu'aussitôt le contrat disparu, il ne saurait y avoir lieu de le prolonger, ni réellement, ni fictivement : Tout est terminé.

«En un mot, du jour où le contrat disparaît, il cesse de

produire effet ; pas plus qu'avant de naître, il n'a assez de force après sa disparition pour changer la nature de la responsabilité. »

«Donc, tant qu'il n’y a pas contrat, et dès qu'il n’y a plus contrat, les problèmes de responsabilité qui peuvent naître, même à l'occasion du contrat futur ou passé restent des problèmes de responsabilité délietuelle (1) »

Sous une forme un peu différente on peut présenter le même argument: Ce n'est pas le contrat qui donne naïissance au droit de renouvellemnt, puisque le droit est subordonné à une jouissance qui peut être soit inférieure à la durée du bail (2 années seulement pour un bail écrit, même d’une durée de 9 années), soit supérieure (6 années pour des locations verbales, c’est-à-dire des locations successives, à l'année, ou à durée indéterminée).

Il ne saurait donc être question de donner contractuellement et sans réserves un droit de renouvellement au preneur, au moment de la signature du contrat, et en aucune façon le bailleur ne peut être engagé dès ce moment.

Mais il ne faut pas découper à l'infini les arguments dans le but de pure spéculation : ce que l’on veut dire ici, c'est que pratiquement, le contenu du contrat et l'obligation du renouvellement ne coïncident pas : ils coexistent.

191. — 2°) — Les obligations résultant de la loi sur la propriété commerciale ne s'appliquent qu’au profit des locataires commerçants ou artisans. Or, rien ne distingue spécifiquement un bail commercial d’une location non commerciale. Le contrat est donc incapable d'avoir donné par lui seul naissance à des droits nés au profit de certaines personnes individualisées par une sorte de statut personnel, résultant de la qualité du commerçant ou d’artisan.

192. — 3%). — La responsabilité demeure encore délictuelle pour une autre raison fondamentale : à ne considérer