Lecocq, op. cit, V. notamment page

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| 216. — Et tout d’abord, quoi qu'on en ait dit, la faute n'apparaît pas toujours présumée.

Certes il est des cas où l'indemnité est encourue de plein droit, sauf au bailleur pour s’en exonérer à faire la preuve de son absence de faute. On peut sans inconvénient dire pour le moment que la faute est ici présumée, mais c’est là davantage une commodité du langage que l'expression de la réalité.

Dans d’autres espèces, au contraire, il appartiendra au locataire d'établir la faute du bailleur s’il entend réclamer une indemnité en cas de non relocalion.

217. — Si la faute est présumée, le législateur admet différents degrés dans l'admission de la « preuve contraire », c’est-à-dire de la preuve de l’absence de faute.

1°) Système de la preuve contraire libre, exonérant le bailleur de toute indemnité.

Nous admettrons par preuve libre, la preuve librement administrée par le bailleur, dans certaines hypothèses limitativement énumérées, de faits dont l'existence suîfit à établir que le baïlleur n’a commis aucune faute, et se trouve automatiquement déchargé de toute indemnité.

On se gardera de poser en règle générale que la loi sur la propriété commerciale autorise toujours le bailleur à justifier de motifs sérieux pour ne point relouer. Il est des motifs que la loi ne prend pas en considération, quel qu'en soit le caractère grave et respectable. La preuve reste en effet limitée dans ses conditions d'admission. Une fois admis à être invoqué, un moyen de preuve peut être ensuite plus ou moins librement rapporté. Mais l'existence du moyen étant rapportée, celui-ci produira son effet exonérateur de responsabilité.

Sous une autre forme, si la preuve d’un fait est permise, et rapportée, la faute du bailleur disparaît complètement. Mais on ne conçoit pas très bien, dans le mécanisme de la propriété commerciale, des indemnités basées sur des responsabilités partagées ou des fautes communes.

218. — Le premier groupe d'hypothèses de faute présumée comprendra des cas de refus sans motifs et de refus

insuffisamment motivés. Le bailleur pourra toujours s’exonérer du paiement de l'indemnité s’il établit — preuve que la loi prévoit et autorise — qu’en réalité il a refusé le renouvellement du bail à son locataire sans lui en donner les raisons, parce que l'immeuble menace ruine.

Cette preuve contraire jouit donc d’une triple particularité :

a) d’être soumise à un contrôle de la loi et des Tribunaux dans ses conditions de recevabilité :

b) une fois admise, de pouvoir être librement rapportée, par tous moyens el même par témoins :

c) une fois rapportée, d'écarter totalement, en principe, toute indemnité à la charge du bailleur.