Conclusion

222. — Un locataire commerçant adresse à son propriétaire dans les délais légaux, une demande régulière de renouvellement de bail, par acte extra-judiciaire, contenant toutes les mentions requises par la loi. Que peut faire le propriétaire, et comment se déroule pratiquement une instance de « propriété commerciale » ?

Le baïlleur jouit d'abord d’un délai de deux mois pour nolifier son intention d'exercer le droit de reprise, s’il désire occuper les locaux commercialement ou bourgeoisement, par lui-même ou par son Conjoint, par ses descendants ou les. conjoints de ceux-ci. Si l’ocupation ne doit avoir pour but que l’habitation, le propriétaire peut valablement retirer ses locaux à son locataire pour y installer ses ascendants ou leurs conjoints.

Après ce délai de deux mois, que le propriétaire ait ou non manifesté son intention de reprendre, le locataire peut le faire citer devant le Juge conciliateur. Le locataire peut contester le droit de reprise du propriétaire, s’il estime l’exercice de ce droit mal fondé ou frauduleux.

Lorsque le propriétaire n'a manifesté aucune intention dans le délai de deux mois, sa comparution devant le juge concCiliateur à pour effet de lui faire prendre un parti — hormis celui de reprendre sans indemnité, pour lequel il est forclos — et sauf à revenir ultérieurement sur son attitude.

Il peut déclarer qu'il accepte le renouvellement. S'il arrive à un accord avec son locataire sur les conditions du bail nouveau, l'instance en renouvellement du bail est terminée, si même il est possible d'affirmer qu'il y ait eu instance, car le juge conciliateur a seulement pour mission de concilier et non de juger ou d’ordonner.

Le propriétaire accepte-t-il le renouvellement en principe sans être d'accord sur toutes les conditions du bail, alors commence une procédure d'arbitrage, chaque partie dési- &nant son arbitre afin de déterminer équitablement les conditions du nouveau bail, et le Président départageant les arbitres en cas de désaccord. On n'étudiera pas ici le mécanisme: de l'arbitrage qui nous entrainerait hors des limites de notre sujet.

223. — Le propriétaire peut également refuser tout renouvellement. Il peut refuser sans motifs ou au contraire en donnant les motifs de sa décision. Qu'il soit permis de rappeler. es, termes,'de l'article. 4, alinéa 1%, de la loi du 30 juin 1926, modifié par la loi du 13 juillet 1933.

«Si le propriétaire ou le bailleur refuse de renouveler le bail, ou s’il refuse le renouvellement aux conditions déterminées en application des articles précédents et si les motifs allégués par lui ne sont pas jugés graves et légitimes à l'encontre du locataire sortant, celui-ci aura droit à une

indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »

Il semblerait, à la lecture de cet article 4, que trois hypothèses seulement puissent se présenter :

1°) Un refus sans motif (en conciliation, ou à l'instance) ;

2°) Un refus de se conformer aux conditions de l’arbitrage (sur le prix ou sur la question des offres) ;

3°) Le refus est motivé, mais les motifs allégués ne sont pas jugés graves et légitimes à l'encontre du locataire sortant.

Or, la jurisprudence ramène ces motifs visés à l’art.4, aux seules fautes commises par le locataire. Get article 4 apparaît donc au premier abord bien sévère pour les bailleurs.

En réalité, bien d’autres hypothèses sont possibles et prévues par les autres dispositions de la loi et il serait déjà préférable d’analvser l'attitude du bailleur comme le fait M. Meunier (1).

«Cet article (article 4, paragraphe 1) met l'indemnité d'éviction à la charge du propriétaire :

1°) qui refuse purement et simplement le renouvellement du bail ;

2°) qui, l'admettant en principe, refuse de le faire aux conditions déterminées par l'ordonnance du Président, conformément aux articles 2 et3 ;

228. — (1) H. Meunier, Commentaire de la loi du 13 juillet 1933, page 138.

3°) et à celui qui allègue des motifs qui ne sont pas jugés légitimes.

La rédaction de l’article 4, pour pratique qu'elle soit, rend assez malaisée la recherche du fondement théorique de nos indemnités.

Il n'apparaît pas forcément comme évident que le refus de renouvellement non motivé soit forcément générateur d’une responsabilité fautive présumée, pas plus qu’il ne saute aux yeux par quels moyens on pourra s’exonérer de cette responsabilité, le législateur étant particulièrement prudent sur cette preuve contraire et ne posant aucun principe, aucune idée directrice, préférant donner des exemples épars.

Encore peut-on, pour simplifier la tâche, si l’on est résolu à voir clair et à ne pas se laisser submerger par le fatras des hypothèses pratiques, supprimer dans cette énumération tripartite de l’article 4, le facteur intermédiaire : le refus de se conformer aux conditions de l'arbitrage n'est pas autre chose qu’un refus de renouvellement intervenant à un moment particulier, pendant la procédure d'arbitrage : ce refus peut être motivé ou non motivé, comme n'importe quel autre refus de renouvellement.

Dès lors, on peut ramener toutes les hypothèses d’indem-

nilé d’éviction à cette double proposition.

A) Le refus de renouvellement n'est pas motivé, quelle que soit l’époque à laquelle il survient : L'indemnité est encourue de plein droit.

B) Le refus de renouvellement est motivé : S'il est insuffisant au regard de la loi, l'indemnité est encore dûe.