B. -— REFUS MOTIVE

225. — La rédaction de l’article 4 laisse supposer que le bailleur peut toujours répondre à la demande de dommagesintérêts du locataire en invoquant des motifs dont le Tribunal est seul juge et dont il apprécie souverainement le caractère exonérateur de responsabilité.

S'il en était ainsi — et certains auteurs ont interprêté ainsi ce texte — la loi sur la propriété commerciale rentrerait parfailement dans les cadres de la responsabilité délictuellé et quasi-délictuelle et même dans les limites plus étroites de la théorie de l’abus de droit.

Malheureusement la jurisprudence, et ensuite la loi du 13 juillet 1933 ont démontré que la question élait loin d’être aussi simple, et ont apporté à cette matière une réglementation de détail, dont la moindre conséquence est de rendre plus ardue toute recherche de l'intention du législateur et toute tentative tendant à dégager les principes directeurs de la jurisprudence.

La loi étudiant ces situations pratiques successives et sans enchainement logique obligatoire, sans poser des idées générales, il en résulte des dispositions éparses instaurant des hy-

(3) Ces notifications, en raison des brèves prescriplions auxquelles elles donnent naissance, doivent obligatoirement contenir une mention attirant l’attention du locataire et l'informant qu'il a un délai de un mois pour saisir le Tribunal.

Te PROPRIÉTÉ COMMERCIALE

pothèses d’indemnités d’éviction. La loi y adjoint un certain nombre d'hypothèses inverses, de motifs permettant au bailleur d'échapper à l'indemnité d'éviction.

226. — Eludions d’abord quelques-unes de ces situations pratiques ; nous examinerons en même temps si cette étude pourrait être éventuellement rapprochée des principes de nos articles 1382 et 1384 du Code Civil.

Suivons le déroulement normal de l'instance.

A la demande de renouvellement de bail, le propriétaire a pu répondre par une notification qu'il entend exercer en fin de bail la reprise des locaux pour les occuper personnellement. Cette intention d'exercer le droit de reprise doit être émise obligatoirement dans le délai de deux mois à compter de la demande de renouvellement, et par acte extrajudiciaire.

Si le bailleur n'a pas réservé son droit de reprise dans le délai de deux mois, il ne pourra plus s’en prévaloir au cours de la procédure, mais le locataire n’est pas assuré cependant d'obtenir le renouvellement qu'il sollicite.

Il convient de remarquer dès maintenant, qu'en pratique il sera (très exceptionnel que le bailleur s'enferme dans un refus non motivé l'exposant de ‘a façon la plus certaine au paiement d’une indemnité.

En règle générale le bailleur motivera son refus de renouvellement, car il essayera très naturellement de faire tout ce qui sera en son pouvoir pour s’exonérer de l'indemnité d'éviction, souvent fort lourde.

C'est à l'audience de conciliation que le bailleur opposera généralement les motifs qui le poussent à ne point relouer. EU il n’est pas rare que le propriélaire prenne les devants et fasse convoquer son locataire par les soins du Greffe pour lui faire connaître les molifs de non relocation.

Les arguments du propriétaire seront évidemment infiniment variés :

1°) Le propriétaire peut d’abord se prévaloir du droit de reprise qu'il a eu soin de réserver en temps utile, s'il s'agit d'une reprise destinée à l'occupation personnelle.

2°) Le bailleur est libre d'exposer à son locataire des motifs

ES

graves et légitimes de refus, à l'encontre de ce dernier. Il n’a pas à les établir bien entendu en conciliation, mais il devra en rapporter la preuve si une suite est donnée à l'instance.

3°) Le bailleur peut opposer au locataire une série de motifs tendant à établir que le preneur ne remplit pas les conditions légales lui donnant droit au renouvellement.

4°) Le bailleur peut se prévaloir de conventions ayant date certaine, passées avec des tiers, futurs locataires, si ces conventions remplissent les conditions exigées par la loi.

Tous ces motifs, opposés en conciliation, seront admis à être établis à l'audience, lorsque le Tribunal sera saisi.

5°) Si au contraire se déroule une procédure d'arbitrage, le bailleur pourra valablement opposer un refus de relocation lorsque le locataire se refusera à payer un prix égal à celui offert par des tiers, si ces offres sont jugées raisonnables et non excessives. À

Tels sont les principaux motifs que le bailleu- est autorisé à établir et rendant son refus non fautif.

1°) Exercice du droit de reprise.

227. — On distingue parfois l'exercice du droit de reprise sans affectation commerciale et l'exercice de la reprise avec affectation commerciale. A vrai dire la loi ne paraît pas faire de distinction vraiment fondamentale entre ces deux catégories de droits du bailleur, exercés en vue de l’occupation personnelle. Il est certain que certaines dispositions légales ne sont compatibles qu'avec une utilisation commerciale des locaux repris ; mais ces dispositions répondent bien plus à des nécessités pratiques dictées par les circonstances qu’à des préoccupations juridiques issues de droits différents.

Nous ne nous atlacherons donc pas davantage à cette distinction un peu arbitraire.

Seule la reprise en vue de l'occupation personnelle (dans les conditions de l'article 5, alinéas 1 à 4), exige le préavis adressé par le bailleur au locataire dans le délai de deux mois

de la demande de renouvellement.

A:vrai dire, il ne s’agit pas ici pour le bailleur de rapportér une «preuve d'absence de faute » : C'est plutôt une déclaration qu'il fait, et le bailleur est cru sur parole. Le locataire serait admis cependant à établir que cette décision est prise en fraude de ses droits ().

Le bailleur peut encore reprendre ses locaux pour les démolir et les reconstruire, mais on verra que ce motif n’est plus aujourd’hui exonérateur de toute indemnité.

Toutefois, on ne saurait astreindre le baïlleur à une indem- nité d’éviction si celte démolition lui était imposée, son immeuble étant insalubre ou menaçant ruine.

La preuve de cette insalubrité exonère le bailleur de toute responsabilité à condition qu'il ait donné à son locataire um préavis de six mois, seule condition exigée (2).

228. — Droit de reprise des Sociétés. Le législateur à autorisé les sociétés à invoquer le droit de reprise, mais à

227. — (1) L'examen du droit de reprise mériterait, à læ vérité, une étude séparée et distincte, envisagée en dehors du cadre des indemnités, et de l’idée de faute. On consultera utilement sur ces points Esmein L.N. 1932, 1" partie, n° 40 à 59. Robert-Martin et René-Maus, n° 813 à 955.

Indiquons simplement que « l'occupation devra être rigoureusement effective, personnelle et ne pourra être éludée sous aucune forme, notamment sous forme de gérance (art. 5, $ 3). Elle devra être d’une durée de cinq ans au moins, sauf en cas de motif légitime (art. 5, & 4, loi du 13 juillet 1933) ». Sur le principe que la déclaration du bailleur doit être réputée sincère et que le bailleur est cru sur sa parole. V. Req. 13 février 1934, G.P. 11 mai 1934, sous note a, Bonnet c. Dlle Mouravit. (2) V. Req. 19 mai 1930, D.H. 1930.36, Caylar ce. Dufour.

Avant la loi de 1933, l’ancienne rédaction de J'art, 5 paraissait exiger, pour que la preuve du bailleur soit exonératrice de: responsabilité, que celui-ci ait manifesté le désir de reconstruire: ou de transformer l'immeuble menaçant ruine. On sait que la loi nouvelle n’a pas cru devoir maintenir cette discrimination

assez confuse que, d’ailleurs. M. Ropers se refusait à faire (Rev. Trim. 1982.75).

restreint plus encore pour les personnes morales l'exercice de cette prérogative.

L'article 5, alinéa 2, dispose en effet : « Le droit de reprise ne pourra être exercé par une société civile ou commerciale que pour les locaux de l'immeuble où est exploité le siège Social où pour ceux de l'immeuble où elle entend transférer le siège social. »

Mais si l’on tient compte de ce que la reprise en vue d’un agrandissement des locaux commerciaux ou de l'ouverture d’une succursale donne bien souvent lieu à une indemnité d’éviction, on constate qu'il sera parfois bien difficile aux sociétés d'établir «leur absence de faute » et de s'exonérer de indemnité d’éviction ().

228. —— (1) M. Ramarony (La loi du 13 juillet 1933, page 46) ne manque pas de noter la rédaction un peu bizarre de l'alinéa 2 de l’article 5 sur la reprise par les sociétés.

A linterpréter à la lettre, le texte permet de reprendre n'importe quel local contenu dans l'immeuble où se trouve le siège social, ou dans l'immeuble où lon entend transférer le siège social.

On pourra donc. si le siège social est au premier étage d’un immeuble, reprendre le cinquième, puis le quatrième et ainsi de suite. L'opération n’est d’ailleurs possible que si elle ne constitue pas un agrandissement prévu au moment de l'acquisition de l’immeuble, et il faut bien reconnaître que de semblables reprises auront généralement pour but de consacrer des agrandissements qu'on s’ingéniera à cacher sous des apparences diverses. L'hypothèse prévue par la loi se ramène, en effet, si l’on veut réellement rester dans les limites autorisées par le législateur, à des transferts de services d’un immeuble dans un autre afin de centraliser, en dehors de toute extension commerciale, les différentes branches d’un commerce ou d’une imdustrie autour du siège social.

Ou bien encore, s'agissant d’une importante maison de commerce avant des services irrégulièrement répartis dans l'immeuble dont elle est propriétaire, la société bailleresse refuse de renouveler les baux des étages inférieurs pour obtenir un groupage mieux compris en laissant, au besoin, libres les locaux des étages supérieurs, ce transfert devant être exclusif de tout agrandissement.

En réalité, ces hypothèses sont peut-être bien un peu subtiles,

229. — Présomption de l'intention d'agrandir.

La preuve exonératrice devient encore plus difficile à rapporter pour le bailleur, simple commerçant ou société commerciale (1), lorsque l'immeuble où s'exerce le droit de reprise a été acquis depuis moins de cinq ans avant l’expiration du baïl ou de la prorogation légale. La loi présume alors que le baïlleur avait l'intention d'agrandir ses locaux ou son commerce ou de fonder une succursale dans les lieux repris (art. 5, alinéa 6). Or, la loi attache à cette intention d'agrandir, l'obligation pour le bailleur de payer une indemnité au locataire qu’il évince.

Mais le texte indique formellement qu'il s’agit d'une présomption tombant devant la preuve contraire : On reste donc dans l'hypothèse d'une responsabilité présumée, et c'est méme le seul article où le législateur ait lui-même affirmé une présomption formelle de ce genre.

Il appartient au bailleur d'établir qu’il n'est pas responsable et la preuve de l’inéxistence de son intention d'agrandir a pour effet de l’exonérer de toute charge.

On objecte, il est vrai, que le locataire devra administrer une preuve préliminaire pour faire jouer la présomption, la preuve de l'achat de l'immeuble dans un délai inférieur à cinq années. En réalité, ce n'est là que la preuve d'un fait aisé à démontrer, établi par la communication des registres de la transcription. Cette preuve n'a aucun rapport avec la preuve d'une faute. Devant un fait matériellement établi, le propriétaire encourt une responsabilité automatique (2).

et c'est sans doute pour cette raison que M. Ramarony conclut, sans d’ailleurs trop approfondir, que les autres hypothèses de reprises non admises pour les sociétés n'obligent heureusement pas les associés à renouveler automatiquement le bail : on peut

toujours reprendre en toute hypothèse, la seule sanction est l'indemnité d'éviction.

229. — (1) La présomption ne joue pas pour les sociétés civiles.

Seine, 5 février 1930 : R.L. 1930.181, Blavotte e. Foyer Internalional des Etudiants Catholiques : et la note.

(2) Sur la présomption d'agrandissement, V.

Doit-on ramener la justification à fournir par le bailleur, preuve qu'il n'avait pas l'intention de s’agrandir lorsqu'il a acheté l'immeuble, à la preuve de l'absence d’une faute ?

Esmein, L.N. 1932.1, page 331 ; Robert-Martin et René-Maus, QD: LIL DO

La jurisprudence a fait de nombreuses et intéressantes applications de cette présomption de l'intention d'agrandir. D'abord, elle reconnaît que le bailleur est entièrement libre dans les moyens qu’il entend soulever pour établir qu’il n’avait point cette intention.

Paris, 4 mai 1931, G.P. 1931.2.204, Cougny et Theis c. Bagny. Req. 16 avril 1931, G.P. 1931.2.17, Fournier c. Epoux Leraîitre. Req. 4 janvier 1932, G.P. 1932.1.538, Perrier c. Tostet. Req. 18 janvier 1932, G.P. 1932.1.521 et D.P. 1932.1.81, Teys-

seire et Gorni c. Epoux Sand.

Le bailleur rapportera utilement la preuve demandée, s’il peut établir son intention d’habiter bourgeoisement ou d'exercer un commerce différent de celui qu'il possède déjà et qu'il est soupçonné par la loi de vouloir agrandir. S'agissant d’une véritable preuve à faire, on ne saurait se contenter d’une simple affirmation de sa part (Req. 18 janvier 1932, précité).

MM. Robert-Martin et René-Maus relèvent encore que la preuve serait rapportée si le bailleur établissait qu'en achetant l'immeuble, il était sous le coup d’une menace d'expulsion (Req. 3 juin 1930, G.P. 1930.2.153, D.H. 1930.377, Vve Bertoni c. Bassas). Nous ne croyons pas, quant à nous, que cette preuve soit suffisante aujourd'hui, car si, en 1930, la preuve d’un transfert du fonds était considérée par la jurisprudence comme exclusive de l’idée d'agrandissement, 41 n’en est plus de même depuis la loi de 1933, qui fixe un critérium objectif à l’agrandissement, indépendant de toute question de transfert ou de fixité du fonds. Dès lors on peut très bien admettre que le bailleur menacé d'expulsion a fait d’une pierre deux coups, et en a profité pour acheter un immeuble lui permettant d’avoir pour l'exercice de son commerce antérieur des locaux plus vastes.

Cette interprétation est conforme, d’ailleurs, aux dispositions d'un jugement déjà ancien du Tribunal Civil de l'Aude (21 juin 1927, D.H. 1927.504, Homps c. Buard), décidant que la présomption n’est point détruite par la constatation que le propriétaire n’a fait, en quittant son ancien domicile, qu’obéir à des convenances personnelles.

Ce n'est point démontré et il nous sera permis d'indiquer d'ores et déjà que notre opinion sera en sens contraire.

Il est préférable d'ailleurs de renvoyer cette étude à celle de la question inverse, plus vaste : l'agrandissement d’un commerce est-il une faute ?

Mais nous pensons que ce problème dépasse les limites juridiques de la responsabilité subjective et ce n’est pas encore l'instant d'en esquisser une étude générale.

2°) Les motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire sortant.

230. — Le projet de loi voté à la Chambre en 1919, on l’a vu, mentionnail en termes généraux que le bailleur pourrait s'exonérer par la juslification de motifs graves et légitimes du paiement de l'indemnité d'éviction. L'introduction du membre de phrase «à l'encontre du locataire sortant» a amené la doctrine et la jurisprudence à donner un sens spécial à ces motifs, à ne considérer comme tels que les faits graves reprochés au locataire lui-même. Ce sont alors les tribunaux qui en apprécient la gravité et estiment souverainement si les motifs sont suffisants pour valider un refus de relocation.

Esl-ce là une preuve par le bailleur que celui-ci n’a point commis de faute ? Non point, et c'est plutôt la preuve de ja faute du locataire lui-même qui est ainsi élablie, comme la responsabilité du droit commun elle-même attacherait un cerlain pouvoir exonérateur à l'établissement de la faute de la victime d'un dommage.

3) Le baïlleur peut opposer des motifs tendant à établir que le preneur ne remplit pas les conditions légales pour avoir droit au renouvellement.

231. — M. Esmein (1) admet encore comme causes légitimes de refus les motifs suivants :