P. Esmein, Ibid, 1, page

a) le fait que le fonds exploité appartient au propriétaire ; h) une convention excluant le droit au renouvellement.

Le premier fait est plutôt une fin de non recevoir légale qui n’influe en rien sur le caractère fautif ou non fautif de la responsabilité. Le locataire ne remplit pas les conditions d'exercice de l’action et se trouve donc irrecevable dans sa demande sans qu'il soit même besoin d'examiner le fond de l'affaire. Mais ce n’est pas là un molif de refus éxonérateur de responsabilité opposé à une demande régulièrement introduite.

. Le localaire pourrait éventuellement se prévaloir à plus juste raison de l'article 6 de la loi du 13 juillet 1933 pour réclamer une indemnité de plus-value, mais il n’est certainement pas recevable à demander une indemnité d'éviction. Le locataire à eu tort d’assigner, mais le propriétäire n'a pas démontré qu'il était lui-même exempt de toute faute.

La convention excluant le droit au renouvellement est assez clélicale à réaliser, en raison même du caractère impéralif de la loi.

En vérité, l’article de M. Esmein fut écrit en 1932. A ce moment la loi du 30 juin 1926 (art. 13) annulait «toute clause, stipulation et arrangement, intervenus dans le but de faire échec au droit de renouvellement ». M. Esmein en déduisait alors la validité de toute clause exclusive de l’intention de faire échec au renouvellement. Aujourd'hui, l’article 13 de la loi du 13 juillel 1933 annule toute clause ayant pour conséquence directe de faire échec au droit de renouvellement. Il en résulte qu'il existe encore moins qu'auparavant des conventions excluant le droit au renouvellément du bail.

Il est vrai que le distingué professeur considérait comme tels les contrats de bail d’une durée inférieure à deux années pour les baux écrits, les baux verbaux lorsque la jouissance n’atteint pas le nombre d'années fixées par la loi, et enfin les baux emphythéotiques.

Il faut reconnaîlre dans ces conditions qu'il s’agit bien plus d’une irrecevabilité tirée du «défaut de qualité du réclamant » que d’un motif légitime de refus survenant au moment même du renouvellement.

4°) Le bailleur peut enfin opposer à son locataire

une convention valablement passée avec un

tiers, si cette convention remplit les conditions fixées par la loi.

232. — En raison de la lente élaboration de la première loi sur la propriété commerciale, le législateur a attaché une certaine défaveur aux conventions passées avec les tiers. Il a donc décidé que les baux et promesses de baux consentis à des tiers pour la période qui doit suivre les baux en cours ne font échec à ce droit de renouvellement que s'ils ont date certaine avant le 1% janvier 1923.

Cette date est même reportée au 1# janvier 1914 pour certains «locataires privilégiés » (1).

282. — (1) Le texte de l'article 13 de la loi du 13 Juillet 1933 est, en effet, le suivant :

« Les baux ou promesses de baux consentis à des tiers pour la période qui doit suivre les baux en cours ne font échec à ce droit de renouvellement que s'ils ont date certaine avant le 1 janvier 1923.

« Les locataires principaux ne sont pas considérés comme des tiers.

« La date certaine devra même être antérieure au 17 août 1914, lorsque les locataires actuels auront été mobilisés pendant deux ans au moins au cours des hostilités ou qu'ils auront été réformés pour blessures reçues ou maladies contractées en service pendant cette période, lorsque lesdits locataires seront des veuves de guerre non remariées, des pères ou mères dont les fils sont morts pour la France, des sociétés en nom collectif dont tous les membres auront été mobilisés dans les conditions ci-dessus ou les sinistrés dont l'habitation a été détruite ou rendue inhabitable par faits de guerre, si elle n’a pas été reconstruite et si le sinistré n'a pas cédé ses dommages de guerre,

« L'exercice par le locataire de son droit de renouvellement libère le propriétaire de toutes les obligations résultant des baux et promesses de baux consentis par lui à destiers. »

L'alinéa 2, relatif aux locataires principaux, appelle quelques explications, Il répond à Ja situation suivante : ‘Après avoir passé des baux pour certaines parties de son immeuble, le pro- ““élaire passe un bail antérieurement au 1% janvier 1923 pour

En apportant cette justification, le bailleur échappe à toute indemnité d’éviction, sinon à toute indemnité de plus-

value, ou de commerce similaire, s’il y a lieu.

Nous pensons que cette preuve peut être à très juste litre considérée comme établissant une absence de faute du baïlleur.

D'abord ce n’est pas seulement une irrecevabilité tenant aux éléments même de la demande en indemnité d'’éviction : Le locataire à pu régulièrement faire sa demande et

la totalité des lieux loués, devant prendre effet à l’expiration du bail partiel du locataire premier en date. La Cour de Cassation avait déjà admis (Req. 17 février 1931, G.P. 1931.1.690, Laguionie et Cie c. Hamelot et Hermann) que si le locataire postérieur, appelé assez improprement locataire principal, déclarait faire son affaire des baux en cours, il ne pouvait, malgré la date de son contrat de location, évincer le premier locataire, comme une interprétation un peu trop à la lettre de la loi du 30 juin 1926 l'eût peut-être permis. Désormais, il n’est plus assimilé à un liers, en ce sens qu'il est tenu de conserver le locataire antérieur comme sous-locataire et lui-même devenant alors réellement locataire principal.

L'arrêt de la Cour de Cassalion, en réalité, ne traduit pas exactement l'hypothèse prévue par la loi, car il s'agissait d’un bail de l’ensemble des locaux, à charge de respecter les baux partiels, et qui élail entré en vigueur immédiatement, dès avant 1923. Dès lors, évidemment, la situation juridique des parties s’analvsait en une location principale globale, le locataire principal prenant la charge des sous-locataires. En fait, le locataire principal avait lui-même touché des loyers. Et il eût été choquant qu'à la fin des baux partiels, sous prétexte de location antérieure à 1923, le locataire principal eût pu refuser, sans indemnité, le renouvellement des baux des locataires déni ses sous-locataires.

Mais la loi précise, dans son article 13, qu’il s’agit de baux devant prendre naissance à l'expiration des baux précédents. On saisit alors assez mal l’application réelle, strictement dans le cadre de la loi, de cet alinéa 2. Nous pensons plutôt, son interprétation étant nettement dégagée, que c’est sa rédaction qui demeure ambigue par excès de concision. (V. sur ces points Robert-Martin et René-Maus, op. cit. n° 985, 986).

la voir repousser par la production d'un contrat qu'il ignorail. Ce n'est pas comme dans le cas précédent un motif

qui aurait dû inciter le locataire à s'abstenir, s'il avait été mieux conseillé.

D'autre part, l'esprit de l'article 13 paraît être conforme à une décharge légale de la responsabilité du propriétaire. La loi prévoit en effet, dans un alinéa 4 du même article, une hypothèse inverse: C’est celle où le propriétaire a consenti le renouvellement du bail à son locataire. La loi déclare alcrs en termes clairs, qu’il est déchargé par là de ses chligations à l'égard des tiers avec lesquels il a contracté des baux.

Au point de vue des principes, on ne pourrait dire plus clairement que le bailleur, malgré la violation des contrats, n'est pas en faute : Il n'y a aucune bonne raison pour ne pas admettre la même solution à l'égard du locataire évincé, à qui le propriétaire, contraint et forcé, a préféré un locataire dont le titre est antérieur à 1928.

233. — A l'égard des tiers, quelle est exactement la situation el la responsabilité du bailleur ?

D'abord, on déduit aisément de la disposition de l'alinéa 4 que le bailleur se trouve affranchi de toute responsabilité pour les baux conclus avec des tiers entre le 1® janvier 1923 el le 1% janvier 1926.

Jusqu'ici la solution ne saurait faire de doute.

Mais cet alinéa 4 pourrait-il, dans la généralité de ses termes, être étendu dans son application et interprêté comme permellant au bailleur, même pour les baux antérieurs à 1923, d'opler entre le renouvellement et le non renouvellement, le propriétaire étant assuré, tant par l’alinéa 1* que par l'alinéa 4, de n’encourir aucune responsabilité ni à l'égard du tiers ni à l'égard du locataire sortant ?

MM. Robert-Martin et René-Maus se sont bornés à déclaler — Ce qui était assez évident si l’on admet pour ces disposilions un fondement juridique reposant sur le concept de faule — que le bailleur qui refuse d'abord le renouvellement au locataire sortant et qui refuse ensuile au {iers

d'entrer dans les locaux, doit à ce dernier des dommagesintérêts.

Mais notre hypothèse consiste à supposer que le bailleur a préféré son premier locataire dont le baïl est terminé, au tiers dont le contrat de baïl est antérieur à 1923. Le bailleur trouvera-t-il dans l'alinéa 4 de l'article 13 une disposition l’excnérant de cette responsabilité de droit commun, encourue à l'égard du tiers, sans tenir compte d’un contrat que la loi pourtant reconnaissail pour valable ?

A notre connaissance, aucune opinion doctrinale ne la soutenu, et il n'y a pas de jurisprudence sur la question. Nous ne pensons pas pouvoir admeltre une solution d'interprétation littérale peut-être, mais par trop dérogatoire aux règles relatives au respect des conventions.

La loi protège les baux ou promesses antérieurs à 1923. Le bailleur a donc l'obligation de faire entrer dans les lieux le tiers à l'égard de qui il s’est engagé. C'est Là une pure application de l’art. 1134 du CG. Giv.

Si le propriétaire n’a pas cru devoir rendre libres les locaux, alors que la loi lui en avait réservé la faculté, il encourt à l'égard du tiers contractant une responsabilité de droit commun que les dispositions de la loi de 1926-1933 ne peuvent faire disparaitre.

Peu importe alors si l'éviction du tiers à eu pour cause un renouvellement de bail que le propriétaire a bénévolement consenti sans y être juridiquement tenu. Gelte circonstance ne saurait avoir pour effet d'effacer la faute commise à l'égard du tiers, malgré les termes équivoques de l'article 13.

5°) Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail

au cours de la procédure d'arbitrage, lorsque le locaiaire

refuse de payer un prix égal à celui offert par des tiers, prix reconnu sincère et non excessif.

234. — Il est bien difficile de voir ici une «preuve d'absence de faute» du bailleur. C’est bien plutôt le locataire sortant qui se place dans une situation fautive en refu-

sant de payer un prix reconnu raisonnable par les arbitres, et que le bailleur a même la possibilité immédiate de percevoir.

Ni le bailleur ni le tiers offrant ne sont en faute assurément, le locataire seul a une conduite anormale.

La loi a introduit une condition qu'il nous sera permis de trouver superflue : les offres doivent remonter à six mois au moins avant la fin du bail. Mais puisque la loi avait déjà soumis leur caractère de sincérité et de réalité à l’appréciation des arbitres, il semble que leur caractère fictif ou de «dernière heure» aurait pu tout aussi facilement être décelé par les arbitres. Ce délai présente plus d’inconvénients que d'avantages : Le bailleur peu Scrupuleux qui ne recule pas devant la présentation d'offres fictives, tiendra compte de la même façon de ce délai de six mois, et fera intervenir en temps utile ses « hommes de paille». Mais on risquera de se trouver devant des offres parfaitement sincères, survenues pendant le délai de six mois. Etant nées pendant la «période suspecte », elles seront inopposables au locataire sortant, et le baïlleur devra l'indemnité d'éviction, résultat évidemment fâcheux.

235. — Tels sont les principaux motifs invoqués par le bailleur pour s’exonérer d'une responsabilité que la loi met à sa charge.

On a présenté ce système de preuves d'une manière peutêtre un peu rigide. Assurément, si le bailleur en conciliation s’en est tenu à des motifs évasifs, insuffisants, ou à un simple refus de renouvellement non motivé, l'instance se déroule comme on l'a indiqué, avec son organisation de responsabilités présumées et de preuves Contraires. Pratiquement, il n'en sera pas toujours ainsi, il s’en faut: Si le baïlleur a, dès la conciliation invoqué un sérieux molif de refus, bien souvent le locataire n’assignera pas en indemnité d’éviction et cherchera si possible à s'entendre à l’amiable avec le propriétaire. Cela résulte de ce que les parties sont presque toujours conseillées dès la conciliation par leurs avocats. Le bailleur invoque-t-il le droit de reprise Personnelle ou l'irrecevabilité de l’action du fait que le

locataire ne remplit pas toutes les conditions requises pour obtenir une indemnité? Pour éviter d’'inutiles frais, les avocalis se communiquen( en général leurs moyens de défense et conseillent à leurs clients de ne point intenter un procès jugé par avance (dans le cas où le locataire verbal se prévaut de cinq années de jouissance par exemple...

Ce système de preuves joue donc d'une manière beaucoup plus souple et plus nuancée que nous l'avons décrit, mais pour en bien comprendre le mécanisme juridique, il faut commencer par supposer que les parties emploient toutes les règles de procédure que la loi met à leur disposition et ne se tiennent pour vaincues que devant une décision judiciaire.

236. — En dehors des cas d'exonération légale de responsabilité que l’on vient d'examiner, peut-on dire que le baïlleur est admis à justifier qu'il n’a commis aucune faute et que son refus de renouvellement correspond à un «inté-

rêt légitime », à un motif ou à une cause légitime » ?

Il faut répondre nettement par la négative. M. Bellet, à la Chambre, avait indiqué le 19 mars 1923 qu'un propriétaire pouvait avoir un motif absolu de ne pas relouer son immeuble, motif grave et légitime vis à vis de lui-même, mais non pas vis à vis du locataire. «Il peut y avoir un motif grave et légitime pour le propriétaire, qui n’apparaisse pas comme tel s’il est envisagé seulement au point de vue du locataire ».

On a vu que la Chambre demeura ferme sur le principe et refusa d'admettre une gravité et une légitimité des motifs en dehors de la personne du locataire.

Or, même en se cantonnant à ces «motifs graves-fautes du locataire », le propriétaire peut avoir des griefs à formuler contre le preneur qu'il n'entend point exposer en justice et qui, pourtant, sont de nature à rendre les rapports contractuels des plus pénibles. Le locataire peut s'être fâché avec le bailleur ; celui-ci ne voit plus dans ce voisinage qu'un sujet d'irritation et sa santé en souffre. C'est là malheureusement une hypothèse fort fréquente. Et pourtant le propriétaire n’a peut-être aucune faute grave et précise à reprocher à son locataire. Il y aurait cependant un intérêt évident à faire cesser ce voisinage.

286 PROPRIÉTÉ COMMERCIABE

Le propriétaire peut avoir le légitime désir d’écarter son locataire commerçant si celui-ci est devenu un concurrent. commercial de sa propre exploitation installée à proximité, alors qu'aucune stipulation du bail ne limitait le genrewte commerce.

Le propriélaire peut avoir encore des raisons d'ordre. sirictement privé pour écarter un locataire qu’il soupçonne d'entretenir des relations trop suivies avec certains membres de sa famille, habitant le même immeuble. Enfin le propriélaire peut avoir des motifs qui seraient jugés graves et légitimes à l'encontre de son locataire, mais dont il ne peut prouver avec certitude l'existence, n'ayant que des probabilités et des soupçons.

237. — La jurisprudence est absolument formelle, et malgré son interprétation libérale des motifs graves et légitimes, considère comme limitative l’'énumération des causes exonératrices de responsabilité du bailleur. Celui-ci n’est pas admis en règle générale à refuser le renouvellement du bail en établissant qu’il obéit à un intérêt ou à un motif légitime, excluant toute faute de sa part (1).

Pour toutes ces raisons, il nous est assez difficile de suivré MM. H. et L. Mazeaud lorsqu'ils indiquent que «les tribunaux doivent rechercher dans quel cas le refus est fautif, dans quel cas il n'est fondé sur aucun motif grave et légitime ».

On sent bien que cette explication n'a point d'autre but que de vouloir justifier à tout prix le mécanisme de la propriélé commerciale par l'abus de droit, et un tel souci est encore plus apparent dans le remarquable travail de M. Lecocq.

M. Lecocq formule à peine quelques restrictions au prin-

237. — (1) V. Robert-Martin et René-Maus, op. cit. n°° 957 958 et 963.

Ces auteurs indiquent, au n° 963, une opinion quelque peu contraire à celle exposée ci-dessus, mais ils ne l'étaient d'aucune jurisprudence et il ne semble pas que leur opinion concorde avec l'interprétation jurisprudentielle de Part. 4.

PO ja

cipe qu'il pose, que le bailleur peut toujours établir l’absence de faute de sa part. MM. Mazeaud ajoutent cependant quant à eux : «Chaque fois que le propriétaire n'a aucune raison de se plaindre de son locataire, il doit consentir le renouvellement sous peine de dommages-intérêts. » Seulement, alors que MM. Mazeaud présentent cette conclusion comme l'application du principe précédent, la jurisprudence démontre qu'il y à dans tout ce système une atteinte, certaine au jeu normal de la responsabilité fautive

238. — La preuve de la non responsabilité du bailleur est donc enfermée dans des limites d'admission particulièrement étroites. A l’intérieur de ces limites, il est exact que le propriétaire, pour échapper au paiement de l'indemnité d’éviction, peut librement démontrer l'existence de l’un des faits exonérateurs de responsabilité admis par le législateur. Mais il s’en faut que tous ces faits s'analysent en une preuve d'absence de faute administrée par le bailleur dans le cadre du droit commun des articles 1382 et 138%. Ils sont de natures très diverses et beaucoup sont exonérateurs de responsabilité par la seule volonté de la loi, parce que les nécessités de la vie pratique en ont voulu ainsi.

$ 2. — PREUVE LIMITÉE DANS SES EFFETS DE LA NON RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR