Suite. Jurisprudence

B) Reprise pour cause d'utilité publique.

244. — Reprise pour cause d’utilité publique. 245. — La reprise non fautive.

239. — On a supposé dans les pages précédentes que le bailleur avait été admis à faire la preuve de sa non respon-

sabilité. C'est à lui qu'incombait le fardeau de la preuve. Cette charge a consisté souvent dans la preuve d'un fait déterminé, parfois même en une simple déclaration (volonté de reprise, défaut de recevabilité de l’action).

Le propriétaire n'a pas eu souvent à prouver directement qu'il avait été parfaitement diligent, qu'il s'était conduit en bon père de famille, qu’il n’avait rien à se reprocher, bref, que n'ayant commis aucune faute, le préjudice ne pouvait lui être imputable.

Dans un deuxième faisceau d’hypothèses pratiques prévues par la loi, la preuve contraire administrée par le bailleur à l'encontre de cette sorte de présomption de responsabilité, n’a plus pour effet d’exonérer le propriétaire de toute indemnité. La responsabilité se trouve seulement atténuée.

Le bailleur peut invoquer le droit de reprise pour démolir et reconstruire l'immeuble, ou pour des raisons d'utilité publique. Ces deux motifs de refus de renouvellement ont été soumis au même régime légal d’indemnité forfaitaire.

240. — Et d'abord, avant d'entrer dans le détail de ces Situations, il convient d'apporter une précision. Nous disons qu'il appartient au bailleur présumé responsable et tenu comme tel de l'indemnité d’éviction, d'apporter la justification que la reprise a pour but une démolition. Sans doute le bailleur à pu déclarer devant les Juges qu’il reprend purement et simplement, pour occupation personnelle. On sait qu'on doit, en principe, ajouter foi à sa déclaration, et le demandeur en indemnité est débouté si la procédure est régulière. C'est donc au locataire en pareil cas à démontrer qu'en réalité la reprise a pour but une démolition suivie de reconstruction, preuve évidemment fort difficile. Mais le bailleur n'agira jamais ou presque jamais de la sorte, car il ouvrirait au locataire le droit de se retourner ultérieurement contre lui pour avoir agi en fraude de ses droits. Le locataire justifiant sans peine qu'il a été trompé obtiendrait alors une indemnité d’éviction complète et non plus l'indemnité forfaitaire fixée par la loi. Aussi le bailleur préfèrera-t-il, généralement, dire la vérité, «purger définitivement son immeuble » et être ensuite totalement libéré.

PROPRIÉTÉ COMMERCIALE 289 EEE ——"——— —— — ——————______ . (ç.(ç.(ç—€—€—.:. |

Pratiquement, c’est donc le bailleur qui invoquera luimême la reprise en vue d’une démolition, ou pour cause dulilité publique.

A) Démolition pour reconstruire.

241. — Nous étudierons plus loin dans son ensemble le problème de la démolition, envisagé sous son aspect le plus général, avec ses éléments à caractères objectifs. Toute démolition suivie de reconstruction donne naissance en effet à des situations juridiques assez complexes, se ratlachant davantage à l’étude technique du droit de reprise et à des responsabilités objectives, qu'à une recherche conduite uniquement sur le plan de la responsabilité fautive.

On verra que la loi du 13 juillet 1933, par une analogie certaine el voulue avec les lois de prorogation relatives aux locaux d'habitation, oblige le propriétaire à donner au loca- {aire un préavis d’une année, à commencer les travaux de démolition dans les six mois du départ du dernier locataire évincé, et enfin à abandonner au locataire ou à lui payer préalablement au départ une indemnité de deux ans de loyer.

Il ne convient pas moins d'étudier à présent si le fondement juridique de cette indemnité forfaitaire d’éviction peut encore se justifier, au moins partiellement, par une idée de responsabilité fautive.

Que dans le problème réel de la démolition, on tienne comple à chaque instant des fautes commises ou susceplibles d’être commises par les parties, cela n'est guère doufeux : Ainsi toute démolition qui ne sera point suivie de reconstruction sera considérée comme une faute de la part du bailleur, entraînant la réparation du préjudice causé.’

242. — Mais la démolition par elle-même est-ellé fautive ? Lorsque le bailleur démolit son immeuble et le reconstruit, dans les conditions mêmes où il a pris l'engagement de le faire devant le juge conciliateur, l'indemnité de deux ans de loyer qu'il doit acquitter correspond-elle à. une faute ? Dans le doute, y a-l-il intérêt à considérer cette atti-

tude comme fautive, à étendre ainsi la sphère de la morale: “et de l'équité au détriment des intérêts du bailleur ?

Nous ne pensons pas que la loi de 1933 ait considéré: l'attitude du bailleur comme fautive lorsqu'il reprend pour démolir et reconstruire, et il n’y a, à notre avis, aucune: raison vraiment sérieuse pour la considérer telle, pour obliger le bailleur à observer une conduite encore plus stricte, pour reculer à son encontre les limites classiques de la responsabilité fautive.

Un argument de texte tout d’abord est en notre faveur : I y à une différence fondamentale de rédaction entre les articles 4 et 5. L'article 4 pose que tout refus pur et simple: ou insuffisamment motivé entraîne des dommages-intérêts. L'article 5 , alinéa 8, commence ainsi: «Le propriétaire aura également le droit de refuser le renouvellement du bail lorsqu'il reprendra les lieux pour reconstruire l'immeuble... »

Etre fautif, c’est avoir accompli un acte que l'on n'avait pas le droit d'accomplir, un acte illicite. Si on en avait le droit, on n’est point fautif d'avoir ainsi agi.

243, Un second argument non moins net tend à démontrer que la responsabilité encourue par le bailleur dans le cas de démolition, ne saurait être de nature fautive.

La loi de 1926 assimilait complètement la reprise pour démolir à la reprise pour occupation personnelle. Aucune indemnité n'était dûe. Est-il survenu dans la moralité publique un tel changement qu'une reconstruction puisse être considérée à l’époque comme un manquement aux obligations auxquelles un propriétaire est tenu envers ses locataires, alors que le bail a pris fin ? S'il en devait être ainsi, on retrouverait la trace d’une semblable évolution dans la jurisprudence, tout au moins dans les travaux préparatoires. Un seul arrêt a flétri l'attitude d’un propriétaire, non sans relever qu'il s'agissait d’un Spéculateur professionnel.

243. — (1) Paris, 27 juillet 1931. Segondi et de Lepinay €. Epoux Jeanblanc, D.H. 1931.498.

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Aucune autre espèce ne paraît avoir jamais reproché à un bailleur de démolir son immeuble pour le reconstruire, bien au contraire : « Attendu, déclare un jugement du tribunal civil de la Seine (2), que le but certain du législateur en reconnaissant un droit de reprise sans indemnité (en 1928) au propriétaire qui demande à reprendre un immeuble pour reconstruire a été de favoriser l'édification d'immeubles plus vastes de nature à remédier à la crise du logement »

«Attendu que le projet de construire de Polisset qui déclare vouloir édifier une cité comprenant de nombreux logements, répond absolument à l'intention du législateur, que peu importe si par suite de diverses circonstances pour la meilleure utilisation du terrain, il est dans l'obligation d'ouvrir une voie publique à l'endroit où est situé l’immeuble sur lequel il exerce son droit de reprise (3). »

Il n'est pas inutile de rapprocher également de notre discussion la jurisprudence actuelle en matière de vente de l’immeuble par le bailleur après la démolition et avant la reconstruction (4).

Après avoir déclaré que le bailleur reprenant son immeuble pour le démolir était en faute de ne point le reconstruire personnellement, la Jurisprudence admet aujourd’hui qu'il peut valablement céder cette charge à un tiers acquéreur.

On observe donc une sorte de recul des éléments subjectifs entrant en jeu dans le problème de la démolition, pour ne plus en considérer que les éléments à caractères réels.

(2) Trib. Seine, 27 avril 1928. Vigroux c. Polisset, R.L. 1929.188.

(3) Ce jugement a été infirmé par la Cour de Paris, qui à estimé que Polisset ne devant pas reconstruire sur l’emplacement de l’immeuble, puisqu'il ouvrait une voie publique, n’était pas strictement dans les conditions de la loi (de 1926) pour s’exonérer de toute responsabilité.

(4) V. infra, n° 303 et s. et Archevêque, La Vente de l’Immeuble avant le renouvellement. Revue des Loyers, 1931, pages 601 à 603.

« Pour la reprise personnelle, conclut M. Archevêque (5), le législateur a voulu surtout réserver au propriétaire l'usage de sa chose. Pour la reprise pour démolir et reconstruire, le législateur a surtout en vue le développement de la reconstruction, l'amélioration immobilière en général. »

«Il importe donc fort peu que cette œuvre poursuivie soit le fait du propriétaire revendiquant ou celui de son ayant-cause ».

Cela nous paraît quelque peu inconciliable avec cette idée qu'une démolition pour reconstruire puisse être fautive et nous pensons dans ces conditions que le fondement de l'indemnité légale de deux années dûe par le bailleur doit être recherché plus loin que dans le critérium d'une responsabilité subjective.

B) Reprise pour cause d'utilité publique.

244, — Pas plus que la reprise en vue d’une reconstruction, la reprise par les personnes morales administratives dans un motif d'utilité publique n'apparaît comme fautive.

On verra (1) que les administrations publiques échappent à la charge de l'indemnité d'éviction de l'article 4, quelle que soit la cause de la reprise (occupation, démolition, transferts de services) pourvu que soit constatée l'utilité publique de la mesure entreprise. Mais au lieu d'échapper à toute indemnité, ces personnes morales sont tenues à la même indemnité forfaitaire de deux années de lover que celle prévue par les alinéas 8, 9, 10 de l’article 5, avec la réserve du préavis d’un an.

I peut sembler superflu de démontrer que l’administration, en accomplissant des travaux d'utilité publique, remplit en réalité son véritable rôle et ne saurait par là même, en dehors de toute circonstance extérieure être en faute. C'est même, à l'égard de foute autre personne que le locataire évincé, une pétition de principe.

(5) Ibid, page 602.