V. I, Valéry, op. cil., page

Cette notion d'éléments réels est fort ancienne, car nous la retrouvons déjà dans le droit romain : « L'établissement commercial est une notion juridique autonome indépendante de la personnalité de ceux qui le composent. L'établissement peut subsister alors même que l’esclave qui le gère, ou bien

la personne à laquelle il appartient viendrait à disparaître où à être atteinte par une cause d'incapacité » (2).

Les actions contre les commerçants pouvaient être intentées devant le juge du lieu de l'exploitation. Pierre de Fontaines écrit qu'un marchand peut être cité en justice en tout lieu où il établira maison, laverne ou officine.

Quant au droit au bail — élément réel également — il a joué un rôle considérable dans la vie commerciale du Moyen- Age : Fagniez (3) rapporte que dans un bail de 1430, on voit un pâtissier de Toulouse slipuler qu'à l'expiration de son contrat, il aura le droit d'occuper les locaux qui lui sont loués pour l'exercice de sa profession à la condition d'offrir au bailleur un loyer égal à celui que tout autre personne lui proposerait de payer.

11. — Ce sont ces éléments réels qui vont être cause de conflits avec le droit de propriété du bailleur parce qu'il y à interdépendance entre ces éléments el ceux qui composent le droit immobilier du propriélaire.

Deux exemples vont faire comprendre cetle idée :

Un propriétaire refuse de relouer son local à un comimerçant, alors que ce local se trouve placé dans l'artère

(2) Valéry, op. cit., page 227, cite les textes du Digeste visant celte situation :

PS UD deterx acier: Liv. 49,:841,.D, de, ins: actoxiv Le S,-D..de tirib. act: xiv, 4 ;:L.3, D. Quando de peculis xv, 2; L. 58, pr. de admin. et peric. ut. xxvI. 7 “45: FT Ddeanstact.xiv, 3: L°8/E:9, pr. D:-de trib. act. x1v, 4 : L. 17, $$S 2 et 3 D. de imst. act. °

(3) Fagniez, Documents relatifs à l'histoire de l'industrie en France et de la classe industrielle à Paris, 1898, tome 2,

page 232.

principale d’une ville, voie très passante. Le propriétaire ne va-t-il pas objecter à son locataire que la clientèle énorme qu'il s'est constituée est due autanf à la position de Fimmeuble qu'à l’ingéniosité du commerçant et à ses qualités personnelles ? «Cette source de richesse n'est-elle pas la propriété du commercant ? Elle est attachée à l'immeuble presque par voie d'accession et le beutiquier ne saurait prétendre avoir sur elle un droit exclusif » (1). Seulement la rue peul êlre devenue passante, dans les villes à développement rapide, parce que de nombreux commerçants sont venus y installer en peu de temps des commerces de luxe dans des locaux somptueusement installés. Et il suffit pour arriver à ce résultat de l'installation d’une poste, d'une gare, ou même d'un arrêté municipal prescrivant que tous les autobus suburbains devront emprunter un parcours déterminé qui va devenir d’un seul coup très fréquenté.

Le deuxième exemple est tiré d’une communication faite par M. Paul Benoist, ancien président de la Compagnie des Syndics de Faillite au Comité Parlementaire Français du (‘ommerce, à sa séance du 8 février 1923, lors de la discussion du projet de loi sur la propriété commerciale.

Celui-ci expose le mécanisme d’un usage appliqué lorsqu'on réalise le fonds de commerce d’un failli, à la veille de l'expiration du bail. Le syndic va demander au propriétaire un bail permettant d'avoir des acquéreurs lors de la vente du fonds. Lors de l’adjudication le syndic colloque le propriétaire par privilège pour toucher la fraction du prix représentant le droit au bail, solution évidemment ingénieuse pour le failli autant que pour le bailleur.

Il s'agit si bien d'un conflit entre deux propriélés que M. Benoist répondait à M. le sénateur Morand : « Mais oui, le fonds élait propriété indivise entre le bailleur et son ancien locataire. Si le propriétaire achète, il libère son immeuble de l'indivision ; si un autre achète, il doit recevoir de lui le prix de sa quote-part d'indivision. »

414. — (1) Robert-Martin et René-Maus, op. cit. n° 24e page 81.

PROPRIÉTÉ : COMMERCIALE ri 17:

12. — Enfin nous retrouvons celte expression dans un arrêt de la Cour d'Appel de Dijon du 13 novembre 1928 (1) : «Que pour arriver à ce résultat [le droit au renouvellement du bail] la loi devait nécessairement déroger au droit commun en imposant au propriétaire des obligations exceptionnelles même à l'égard des personnes auxquelles aucun lien juridique ne l’unissait, par le seul fait que ces personnes se lrouvaient bénéficier avec lui, par une sorte de co-pro-. priété, d’un des avantages attachés à son immeuble. »

. 13. — L'opposition des droits du bailleur et du locataire commerçant élant ainsi posée juridiquement, examinons en quoi consistait le conflit :

Les locataires voulaient se mettre à l’abri des aléas dé l'expiration du bail, d’abord en empêchant simplement le propriétaire de relouer pour un commerce similaire ou d'exercer lui-même le commerce similaire. Solution bien anodine. Ensuite, ils ont demandé à obtenir un renouvellement automatique de leur bail, solution rejelée par le Sénat, en raison des atteintes considérables qu'elle apportait au droit du bailleur. Ils ont demandé ensuile et obtenu, par une transaction avec la thèse des propriétaires, que soit réglementé le droit de renouvellement du bail, en accordant une préférence au locataire sortant. Si l’on ajoute que les propositions en faveur des locataires commerçants furent généralement d'origine socialiste, à tendances nettement politiques, que les commerçants ne demandèrent pas toujours autant que leurs propres défenseurs, qu’enfin la lutte se déroulait en même lemps que celle séparant bailleurs et localaires en matière de loyers d'habitation, pour obtenir des prorogations, on aura alors une idée assez exacte Gu conflit. :

42. — (1) Dijon 13 nov. 28, Hainault c. Ville de Chalon-sur- Saône et Prost, D.H. 1929.90.