L’indemnité dûe par le vendeur n'a aucun carac

tère fautif.

246. — L'arlicle 8 de la loi du 13 juillet 1933 contient un alinéa 3 ainsi conçu :

« Le propriétaire ou le principal locataire qui, en même temps qu'il est le bailleur des locaux qui font l'objet de la demande de renouvellement, est aussi le vendeur du fonds de commerce qui y est exploité et qui en a reçu le prix intégral, ne peut exercer le droit de reprise qu'à la charge d’une indemnité d'éviction. »

Il n'est pas indigne d'intérêt de noter que cel alinéa vient. prendre place après les deux premiers paragraphes de l’article 8, lesquels reconnaissent au locataire sortant un droil à des dommages-intérêts dans le cas où serait ouvert dans les mêmes locaux un commerce similaire.

Quelle est d'abord la portée exacte de cette disposition ?

Se rattache-t-elle à une idée de responsabilité fautive ?

247. — Cette disposition nouvelle de la loi du 13 juillet 1933, fort délicate, est en général peu commentée, en raison ‘de ses difficultés et d'une jurisprudence incertaine.

Il ne faisait guère de doute, avant la loi de 1933, qu'un propriétaire pouvait toujours reprendre des locaux en fin de bail, fût-il lui-même le vendeur du fonds, sans être tenu de l'indemnité d'éviction. La Jurisprudence était nette à cet ‘égard () et en des attendus remarquablement frappés, de mombreux arrêts avaient clairement démontré que l’arti- ‘le 8 (ancien) suffisait en toute hypothèse à garantir le locataire, puisqu'aussi bien le propriélaire ne pouvait ouvrir de

247. — (1) V. notamment le jugement Sarlin-Garcin, rendu le 30 mai 1928 par le Tribunal Civil des Hautes-Alpes (D.H. 1928.392).

« Attendu qu'à cet égard l'expiralion du bail à l'échéance “onvenue et la reprise par le propriétaire cédant des locaux compris dans ce baïl parvenu à son terme fatal n’a jamais constitué une éviction du fonds, qu'en vérité le cessionnaire se trouve bien privé par là d’un des éléments de ce fonds, le droit au bail; que ce résultat n’est dû qu’au jeu légitime et normal du contrat : que, forcé de se transporter ailleurs: l'intéressé n’en “<onserve pas moins les marchandises et l'achalandage et que son cédant ne pouvait être tenu à garantie que s’il venait à reprendre dans les locaux récupérés son ancienne profession ou un établissement similaire. »

L'arrêt de la Cour de Cassation, Chambre Civile, du 4 janvier 1933 (S.1933.1.303, R.L. 1933.359, D.H. 1933.131, Fournon père €. Fournon fils) cassant un arrêt de la Cour d’Aix, n’en visait pas moins à être un arrêt de principe : « Attendu que la garantie à laquelle Fournon père est tenu comme vendeur du fonds ne l’oblige, en ce qui concerne le droit au bail, à en assurer à son acquéreur la jouissance que conformément au bail luimême, lequel fait à cet égard la loi des parties ; que le bail étant fait pour une durée limitée. il s'en serait nécessairement suivi, sous le régime antérieur à la loi du 30 juin 1926, que le bailleur aurait à son expiration repris sans conditions les lieux loués, à défaut d’une convention nouvelle ; que la survenance de la loi de 1926 n'a pu à cet égard modifier les obligations réciproques des parties que conformément au droit commun mouvellement créé par elle... Casse... »

commerce similaire dans les locaux repris sans être tenu à des dommages-intérêts.

Peu importe par conséquent, disait-on, que la reprise soit effectuée par un propriétaire quelconque, ou par celui même qui avait vendu le fonds de commerce et avec le fonds, la clientèle : La reprise ne pouvait avoir lieu que pour l’habitation ou l'exercice d’un commerce différent, mais assurément pas pour exercer le même négoce.

. 248. — Pourtant la loi du 13 juillet 1933 est venue, dans des termes dont la généralité ne paraît permettre aucune: équivoque, astreindre le propriétaire vendeur au paiement de l'indemnité d’éviction, en cas d'exercice du droit de reprise.

La loi n'y met qu'une condition : il faut que le bailleur ait reçu le prix intégral (1).

pas sans apporter de nouvelles difficultés à la compréhension de: la disposition légale de l'art. 8, $ 3. Il paraît y avoir une certaine confusion entre les effets normaux du contrat de venté et les conséquences résultant de l'achèvement du bail.

Il aurait été préférable que la condition de l'indemnité fût lepaiement intégral du prix par le locataire-acheteur plutôt que la réception des deniers. Se 4

Il est d’un usage répandu de mobiliser le prix de vente des fonds sous forme de «billets de fonds » et fréquemment le bailleur reçoit son prix avant que le locataire l’ait lui-même payé: (billets escomptés, billets donnés à des tiers porteurs et prorogés contre ces tiers par le jeu des lois spéciales des 5 juillet 1933 et 6 juillet 1934), En ce cas le locataire ne saura pas toujours si le propriétaire a reçu le paiement intégral du. prix.

. En cas de non paiement intégral du prix, le propriétaire dispose déjà de l’action résolutoire, du privilège du vendeur et généralement d’un nantissement. Etait-il nécessaire de placer le locataire dans une situation plus défavorable en lui retirant pour cette raison les avantages relatifs à l'exercice du droit dereprise de son vendeur ? NU

Si le locataire ne tient pas ses engagements, l’action résolutoire remet le propriétaire à la tête du commerce, et bien plus: