L'obligation du règlement intégral du prix n’est

La Doctrine très réservée @) voit dans cette disposition une extension de l'obligation de garantie dûe par le vendeur à son acheteur. Il y aurait un trouble dans le fait de: retirer au locataire une partie des avantages qui lui ont été cédés dans l'acte de vente du fonds de commerce.

M. Ramarony (3), tout en constatant une sorte d’opposition entre la nature personnelle de celte garantie et le caractère réel de l'obligation de renouvellement, en conclut: «L'obligation de garantie ainsi imposée au bailleur sous forme d’indemnité d’éviction présente ce caractère particulier d’être perpétuelle. Quelle que soit la date à laquelle remontent le bail et la vente, l'indemnité d’éviction est dûe si le propriétaire exerce le droit de reprise. »

La jurisprudence, visiblement surprise par ce revirement législatif, a donné le jour à une coniroverse reposant sur l'interprétation des travaux préparatoires de la loi. Au cours des travaux préparatoires, Monsieur le Sénateur Lugol, proposant l'amendement qui est devenu l'alinéa 3 de l'art. 8, entendait former un tout de l’article 8, le dernier alinéa complétant les deux autres : On désirait par une mesure radicale, empêcher indéfiniment le propriétaire vendeur du fonds d'installer dans les lieux loués et repris un commerce similaire à celui vendu, au lieu de limiter cette interdiction à cinq années, comme le fait l'alinéa 1, dans toutes les autres.

hypothèses.

rapidement que l'exercice d’un droit de reprise. Ce n’est que dans le cas où le locataire est de bonne foi et acquitte régulièrement ses échéances qu’il est à même de sentir sa situation diminuée : Cette disposition légale, compréhensible (bien que peu logique) dans le cas d’un non paiement fautif, devient tout à fait eritiquable lorsque le non paiement intégral provient de la simple observation des échéances convenues dans le contrat de cession : le créancier n’est pas tenu de recevoir son paiement avant le terme. | ; - (2) Robert-Martin et René-Maus, op. cit. n° 860. (3) Ramarony, op. cit. page 71; H. Meunier, op. cit. page 237, se borne à reproduire un extrait des travaux préparatoires.

249. — Mais l'indemnité de commerce similaire ne peut s’apprécier bien entendu que postérieurement à la reprise des locaux, lorsque le demandeur est suffisamment fixé sur la nature du commerce exercé dans les lieux repris.

Obliger le propriétaire vendeur à payer dès la fin du bail une indemnité d’éviction d'une manière générale, c'était non seulement paralyser tout commerce similaire, c'était aussi empêcher loute reprise quelconque des locaux

Au moins pour les cinq premières années, la mesure que désirait le législateur était inutile, puisque le locataire était «déjà protégé par le droit commun de l’ancien article 8. Au delà de la cinquième année, il semble qu'une action en concurrence déloyale ou illicite eût été admise par un Tribunal de Commerce en cas d'ouverture de commerce similaire, à ‘supposer rapporté un préjudice suffisamment grave et un abus caractérisé.

250. — La Cour de Nimes a pourtant refusé une indemnité d'éviction depuis la nouvelle loi en estimant que cette indemnilé n'était dûe qu’en cas de reprise pour exercer dans le même local un commerce similaire (1).

Il faut reconnaître qu'en pratique le bailleur se gardera assez souvent d'annoncer une pareille intention !

Quoi qu'il en soit, la Cour de Lyon (@), une semaine après

250. — (1) Nimes, 15 novembre 1933, Albouy c. Dumas, D.H. 1934.93, R.L. 1934.874, G.P. 1934.1.236, sous-note :

€ Attendu que le texte de la loi examiné à là lumière des (ravaux préparatoires ne comporte pas l'interprétation que lui « donne l'appelant; que M. Lugol, auteur de l'amendement « devenu l'alinéa 3, a, en effet. bien précisé la chose à la € demande du Président de la Commission à la Chambre des € Députés ; il s’agit, a t-il dit en substance, de l'exercice d’une «€ profession similaire.

« Que ce n’est donc que dans cette hypothèse, reprise pour un commerce similaire, que celui qui ayant la double qualité € de propriélaire de l'immeuble et vendeur du fonds devra à son € locataire l'indemnité d’éviction s’il reprend les lieux. »

() Lyon, 23 novembre 1933, Billon - Galland c. Bosle ; R.L. 1984.874 : G.P. 1934.1.236.

LU

l'arrêt de Nimes, s’est considérée au contraire comme tenue par les termes d'un texte clair et précis devant être « appliqué par les Tribunaux sans qu'il soit possible de recourir aux travaux préparatoires pour l’interprêter. » (3)

Un certain nombre d’arrêts se sont ralliés à l'opinion de la Cour de Lyon, mais la Cour de Cassaticn, à notre connaissance, n’a pas encore été saisie de la controverse (4).

251. — D'un point de vue purement juridique il est permis de ne point approuver entièrement la rédaction de l’alinéa 3. L'obligation de garantie en matière de vente se suffit en effet à elle-même et les dispositions du Code Civil sont suffisantes à la sanctionner.

D'autre part, le locataire sortant apparaissait suffisamment protégé par la loi de 1926 contre l'exercice d’un commerce similaire dans les lieux repris.

Peut-être aurait-on pu ne point limiter à cinq années l'interdiction d'exercer ou de laisser exercer un commerce similaire, dans le cas particulier du bailleur vendeur du fonds.

Mais on distingue mal pourquoi le législateur a cru devoir frapper le vendeur du fonds d’une véritable interdiction générale du droit de reprise (1).

(3) Note de la Gazelle du Palais, sous l'arrêt précité de Lyon, 23 novembre 1933, note précédente.

(4) V. notamment Trib. Dunkerque, 28 décembre 1933. G.P. 1934.1.805, sous-note e : Mars c. Morel. V. également, dans le même sens : Trib. Civ. Grenoble, 16 janvier 1935, Martinet c. Consorts Gagneux, Revue des Fonds de Commerce 1935.200 : Paris, 14 décembre 1934, Barbier c. Dehaye, Revue des Fonds de Commerce 1935.199.

Ce dernier arrêt décide que l’art. 8, alinéa 3. étant dérogatoire au droit commun doil être interprélé strictement, et ne saurait donc être invoqué contre les ayants-droits du vendeur.

251. -— (1) Cette indemnité d'éviction n'excluerait peut-être même pas un recours ultérieur du locataire au cas où le propriélaire vendeur ouvrirait dans les cinq années de sa reprise un commerce similaire, recours basé sur l’article 8, alinéa 1.

Nous pensons cependant qu'étant donné le caractère excep-

252. — Cette indemnité repose-t-elle sur une idée de: faute? A s'en tenir au texte lui-même, la responsabilité encourue par le bailleur en cas de reprise apparaît éxclusive: de toute faute, au moins de toute faute démontrée, de toute:

faute présente.

Il est en effet impossible d'admettre sérieusement que cette

indemnité soit la contre-partie d’une faute future et éventuelle consistant dans l'ouverture à une époque indéterminée: d’un commerce similaire. Au demeurant, s’il en était ainsi, devrait-on décider qu'après avoir payé l'indemnité d'éviction, le bailleur serait alors libre d'exercer n'importe quel commerce similaire à celui de son ancien locataire... Or il n’est pas établi que le bailleur soit autorisé à prendre une telle liberté, que rien n'autorise dans le texte légal.

Quant à considérer le fait de la reprise comme fautif par. lui-même pour la seule raison que plusieurs années auparavant le bailleur a vendu son fonds au locataire sortant, cela apparaît d'autant plus invraisemblable et plus difficile à admettre que l'exercice du droit de reprise est considéré comme la justification par excellence que le bailleur ne com-

met aucune faute et refuse à bon droit le renouvellement.

On doit conclure en conséquence à une responsabilité légale encourue par la seule volonté de la loi, du seul fait de la coexistence des deux qualités de vendeur et de bailleur en la personne du propriétaire qui reprend les lieux loués.

tionnel de l'article 8, alinéa 3, il faut décider que l'indemnité: ne serait due qu’en cas de reprise proprement dite, ce qui permet d'éviter l'indemnité d'éviction lorsque le propriétaire invoque: des motifs graves contre son locataire acheteur ou veut démolir l'immeuble pour le reconstruire. j

S1 l’articie 8, alinéa 3, répond à une idée de garantie en: matière de vente, le refus de renouvellement motivé par unedemande afin de démolir, est de nature à établir suffisamment l'intention du propriétaire de ne pas reprendre ce qu’il a vendu.