Inutilité de l'exercice du droit de reprise

253. — Jusqu'ici les indemnités correspondant à une véritable responsabilité du bailleur n’ont pas astreint encore le locataire à rapporter la preuve préalable de la faute de l’auteur du dommage : ou bien la responsabilité se trouvait encourue de plein droit, ou bien elle existait atténuée, mais forfaitaire.

Nous arrivons maintenant à l'examen de situations qui, sans être essentiellement différentes des précédentes, obligent le locataire à prouver, outre le préjudice qu'il subit, la faute du bailleur.

C’est ainsi que l'ouverture d'un fonds de commerce similaire, à laquelle nous arrivons, n’est en réalité qu'une éviction aggravée par une concurrence illicite. L'éviction en ellemême a pu être génératrice de dommages-intérêts. Mais l'ouverture d’un commerce similaire à celui qu'exerçait le locataire évincé, avec détournement de la clientèle, vient constituer une faute indépendante et donner lieu à une réparation au profit du locataire.

On a déjà rencontré à différentes reprises au cours de notre étude l'indemnité dite «de commerce similaire » autre-

fois appelée indemnité d’enrichissement (1), prévue par le nouvel article 8, alinéa premier.

«Sous réserve du cas de cession du fonds de commerce au propriétaire qui à exercé le droit de reprise, celui-ci ne pourra pendant le délai de cinq ans, soit par lui-même soit par le nouvel occupant qu'il se sera substitué et dont il sera responsable, exercer dans les locaux repris un commerce ou une industrie similaire, sous peine de dommages-intérêts.

«Cette action se cumulera s'il y a lieu avec celle de l’article 4. »

Il résulte clairement des travaux préparatoires, comme de la différence de rédaction entre l’ancien et le nouveau texte de l’article 8, qu'il s’agit en l'espèce de la mise en œuvre d’une responsabilité fautive conforme au droit commun. M. Puech ne précisait-il pas à la Chambre en 1930 : «Get article ne procède à proprement parler ni de la conception ni des règles de la propriété commerciale. On peut même dire qu’il n’a rien de commun avec elles. Comme l’a très justement précisé M. Morand, rapporteur de la loi au Sénat, c'est l'expression du principe d'équité d’après lequel nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui. C’est du droit commun (2). »

254. — Le nouveau texte abandonnant les directives anciennes conformes à la théorie de l’action de in rem verso, a mis l'indemnité de commerce similaire en harmonie avec les principes de la concurrence illicite.

1°) Le montant des dommages-intérêts est égal au préjudice subi. Il n’y a plus de limitation à l'enrichissement dont le nouvel occupant a bénéficié.

2°) Le responsable n'est plus le « nouvel occupant ». C'est le propriétaire (1), même s’il n’exploite pas personnellement