Caen. 3 janvier 1934": D.H
V. cépendan l'opinion de MM. Robert-Martin et René- Maus, op. cit. n° 1115 bis (Supplément de 1935).
L'arrêt de la Chambre Civile du:30 janvier 1934, cité par les
‘connue pour être ici analysée même sommairement. C'est une modalité de la faute intentionnelle lourde.
L'article 5 (alinéa 13) de la loi du 13 juillet 1933, reprodui- ‘sant le texte de la loi de 1926, la présente ainsi :
« Au cas où il viendrait à être établi à la charge du propriétaire qu'il n’a exercé la reprise du local que dans le but de faire fraude aux droits du locataire, notamment par des opérations de location ou de revente, que ces opérations aient un Caractère civil ou commercial, le locataire aura droit à l’indemnité d'éviction. »
La loi applique la notion de fraude à tous les cas de reprise (1). MM. Robert-Martin et René-Maus en font une sorte de contre-partie de la reprise pour démolir et reconstruire (2). C'était peut-être un des cas les plus fréquents de fraude aux droits du locataire, sous l'empire de la loi de 1926, mais la loi de 1933 n'admettant plus la reprise pour démolir comme exclusive de toute indemnité, il est vraisemblable que désormais les fraudeurs simuleront d’autres modes ‘de reprise moins onéreux...
MM. Robert-Martin et René-Maus définissent très justement la fraude comme l'intention du propriétaire d’éluder Jes obligations mises à sa charge par la loi (3). 11 faut enten-
mêmes auteurs au n° 1116 bis (Supplément 1935) et S. 1934.1.135 n’est pas contraire à la théorie de la faute puisqu'il s’agit, en l'espèce, d’une indemnité future et incertaine.
257. — (1) V. Jean Escarra, Edouard Escarra et Jean Rault, Principes de Droit Commercial, tome 1, 1934, page 655. Ces auteurs voient très justement dans la fraude de la propriété commerciale une application de la règle « Fraus omnia corrumpit » à tous les cas de reprise, reprise en vue de l'occupation personnelle, reprise en vue d’une affectation commerciale, reprise en vue de démolir et de reconstruire l'imnreuble.
V. Ibid, l'intéressante dissertation relative au conflit de l’arücle 4 (motifs graves) et de l’article 5, alinéa 10 (fraude) et :(P. 656) le cumul de l’article 5, alinéa 10, et de l’article 6.
(2) Robert-Martin et René-Maus, n° 987 et s.
(3) Robert-Martin et René-Maus, op. cit. n° 938. P, Esmein, Lois Nouvelles 1932, 1, page 333, n° 54.
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dre par là toute reprise dont le but réel est dissimulé au: locataire, soit pour éviter le paiement d’une indemnité légitimement dûe, soit pour s'affranchir d'obligations dont on: s'engage à assumer la charge.
La constatation de cette intention étant une question defait, les juges ont un pouvoir souverain pour l’apprécier (4).
L’analyse de la Jurisprudence démontre l'existence de: deux sortes de fraude en matière de propriété commerciale : la fraude immédiate, dont la réalisation est instantanée, et. la fraude future, dont la constatation ne pourra être rapportée par le locataire, demandeur à l’action, que dans un avenirplus ou moins éloigné.
La fraude présente consiste à invoquer, pour échapper à lindemnité d’éviction, des motifs volontairement inexacts dont il est possible de constater immédiatemnt le caractère: dolosif. Les juges se réservent de vérifier, lors de l'instance: en renouvellement, si les faits démontrent l'intention de faire fraude aux droits du locataire (5). Ainsi constituera une:
(4) Req. 4 juin 1934, G.P. 1934.2.413, Bedos c. Castera, Trib. Bouches-du-Rhône, 15 janvier 1929, R.L. 1929. 790, Rec. Somm. juin 1929.
(@) Rouen, 28 novembre 1928, Lefebvre c. Leconte, D.H. 1929.91.
Une vente, pendant l'instance de l'immeuble « repris pour occupation personnelle », a été déclarée suffisante pour constater la fraude aux droits du locataire. Trib. Bourg-le-Roi 5 septembre 1929. cité par Robert-Martin et René-Maus, n° 903 bis.
Ne constitue pas une fraude le fait de vendre un immeuble à rente viagère pendant l'instance, alors que le bailleur a déclaré reprendre les locaux pour y habiter et s’est réellement réservé la faculté de demeurer dans les locaux (I y a seulement interversion de titre).
V. également Paris, 8 novembre 1930, G.P. 1931.1.60 S. 31.2.24, Teissaire et Gorni c. Ep. Sand ; et Req. 18 janvier 1932,
G.P. 1932.1.521. rejettant un pourvoi formé contre le précédent arrêt.
(Il n’y a pas nécessairement contradiction », dira M. Esmein, Ibid n° 55, entre les décisions qui ont refusé de donner
PROPRIÉTÉ COMMERCIALE RSUT
fraude immédiate le fait de reprendre l'immeuble loué pour l'occuper personnellement, et de l’avoir revendu sans jusüfication valable, pendant l'instance même. Par contre ne constituerait pas une fraude, le fait de l'avoir revendu à renie viagère en se réservant le droit de continuer à l’habiter.
258. — La difficulté consiste pour le locataire à rapporter la preuve de cette intention de fraude et d'évaluer le préjudice subi.
M. Esmein expose dans sa magistrale étude sur la propriété commerciale (1), deux systèmes préconisés par le Tribunal de Lyon et la Cour d'Angers dans des hypothèses où l'intention frauduleuse n'étant pas complètement démontrée, il y avait lieu de mettre en quelque sorte le bailleur «en observation ».
Le Tribunal de Lyon à condamné le bailleur à l'indemnité d’éviction sous condition suspensive, que l'occupation après reprise ne serait pas conforme à l'intention déclarée.
Au contraire, la Cour d'Angers a cru devoir surseoir à attribution de l'indemnité, en réservant au locataire la possibilité de la demander à nouveau si le propriétaire ne tient pas ses engagements.
D'un point de vue purement théorique, la seconde décision est plus juridique et plus conforme au droit commun de la responsabilité fautive, car en présence d’une faute non suffisamment démontrée et d’un préjudice incertain et futur, i] était préférable de ne point statuer.
Mais on doit reconnaître que la solution préconisée par le Tribunal de Lyon n'est guère critiquable non plus en
acte au propriétaire de sa déclaration d'intention, et d’autres décisions qui en ont donné acte et lui ont fait confiance. » Angers, 5 mai 1931, G.P. 1931.1.727, Vve Eturmy c. Epoux
Tiffonet.
Tribunal Lyon, 3 décembre 1930, G.P. 1931.1.247, Catinot c.
Société Calor.
