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l’état de Ia disposition légale autorisant le locataire à faire fixer l’indeminté éventuelle pouvant lui revenir.

259. — C'est surtout la fraude future qui à donné lieu au plus grand nombre d'applications jurisprudentielles.

Elle suppose encore que l'intention de faire fraude aux droits du locataire a existé au moment même de la reprise (1). Mais cette fraude n'étant découverte que postérieurement, ce n'est qu'à ce moment que le locataire peut agir, à condition d’assigner le bailleur fautif dans le délai de deux années à compter de la découverte de la fraude (art. 10).

Elle suppose au surplus que le locataire a subi un préjudice non autorisé par la loi.

Ainsi une reprise à fin de reconstruction, qui serait suivie d’une occupation personnelle en dehors du cas d'agrandissement, ne saurait en aucune façon être considérée comme frauduleuse à l'égard du locataire, celui-ci ne pouvant demander aucune indemnité d'éviction en cas de reprise pour occupation personnelle des locaux.

Depuis la loi de 1933, l'hypothèse inverse d’une reprise effectuée conformément à l’article 5, $ 1 de la loi, pourrait être à bon droit considérée comme frauduleuse si le bailleur se bornaïit à démolir son immeuble pour le reconstruire.

De même ne serait pas frauduleuse une reprise suivie d'occupation bourgeoise, alors qu'on avait annoncé une reprise aux fins d'occupation commerciale.

260. — Si la fraude aux droits du locataire ne parait pas avoir soulevé de sérieuses difficultés pratiques, en raison du pouvoir d'appréciation souverain des tribunaux, il nous paraît que cette notion présente du point de vue strictement juridique et théorique des particularités remarquables.

259. — (1) Trib. Orthez, 8 avril 1932. G. P. 1932.2.267, Du rand c. Vve Sarraille. Barsagne et époux Laherrère.

li ny a pas fraude si le propriétaire s’est trouvé dans l'impossibilité d'occuper en raison d'événements imprévus et étrangers au bailleur. 3

ET

a) Elle vient ramener dans le domaine des droits subjectifs l'étude d'un grand nombre d'hypothèses qui tendaient à s’analyser par des considérations exclusives de l’idée de faute, et touchant même aux droits réels.

Supposons par exemple un bailleur refusant un renouvellement pour pouvoir vendre son immeuble vide, dont il a des offres intéressantes. La loi n’ayant pas autorisé ce cas de reprise,le bailleur est tenu, s’il refuse le renouvellement du bail, au paiement d’une indemnité d'éviction : il est pour le moins contestable que ce motif de refus, avoué, non travesti, non contesté, constitue une faute.

Si maintenant ce même bailleur, pour éviter le paiement de lindemnité d'éviction a prétendu reprendre l'immeuble pour l’habiter, la loi le déclare en faute et le déclare tenu envers son locataire à des dommages-intérêts. Cette réparation étant théoriquement égale au préjudice subi, il en résulte que le baïlleur sera placé dans la même situation que s’il avait été obligé de payer l'indemnité au moment du refus de renouvellement.

La fraude (et spécialement la fraude « future ») se décompose donc en deux temps, en deux fautes successives dans le temps.

1°) Une intention de faire fraude aux droits du locatarre et de dissimuler le véritable motif de la reprise. Cette faute a lieu au moment de l'instance de renouvellement.

2°) Une réalisation de la fraude projetée, réalisation généralement très postérieure, consistant à ne pas remplir les engagements exonérateurs de responsabilité qu’on a pris devant le juge, engagement d'occuper personnellement, engagement de démolir et de reconstruire, engagement de transférer le siège social dans les locaux repris.

Or, l'intention fautive de ne pas remplir les obligations imposées par la loi doit ,théoriquement au moins, remonter au jour de la reprise : tout se passe donc — faisant abstraction de la réalisation de la fraude, considérée comme un moyen de preuve de l'intention — comme si rétroactivement la reprise était déclarée fautive, l'indemnité d'éviction réparant en ce cas une faute de simulation certaine et démontrée.

261. — b) Une dernière observation s'impose sur l'influence en notre matière de la notion de responsabilité fautive : La jurisprudence, en matière de fraude «future» montre une certaine tendance à s'affranchir des conditions rigoureuses de la loi et à appliquer à des cas de reprise simplement fautifs les règles de la fraude. En d’autres termes, la jurisprudence accorde parfois des dommages-intérêts au locataire dans des hypothèses où les juges ont déduit euxmêmes des faits le caractère frauduleux de l'opération, sans qu'on soit absolument certain que l'intention frauduleuse remonte au jour de la reprise.

C’est ainsi qu'en 1931 et 1932 un certain nombre d'arrêts (1) et notamment l'arrêt de la Chambre Civile du 29 avril 1931, relèvent déjà que «la réalisation de l'intention permettra seule d'affirmer l'existence de l'intention frauduleuse (2). »

La Cour de Cassation déclarait dès ce moment : « La loi prévoit que cette preuve (de la fraude) pourra résulter notamment d'opérations de location et de revente consécutive à la reprise des lieux loués. »

M. Esmein avait compris dès 1932 l'importance du mouvement qui se dessinait ; il semble bien que les derniers arrêts se rallient de plus en plus à cette jurisprudence : Ainsi la Cour de Paris relève le 18 avril 1932 (3) que le propriétaire qui reprend tout un hôlel et n'en occupe qu'une parlie, relouant les autres appartements, ne fait pas fraude aux droits du locataire évincé. Le Tribunal Civil de Laval, dans

264. — (1) Nimes, 16 janvier 1931. G.P. 1931.1.809, Rouquairol €. Guiraud.

Seine, 21 novembre 1931, G.P. 1932.1.389, Guillemot ce. Albouy. Orthez, 8 avril 1932, G.P. 19322267 précité. : Cass. Civ.. 29 avril 1931, G.P. 1931.2.87, Société Anonyme Le Capital Foncier ce. Lacombe. | (2) Esmein, loc. cit. Lois Nouvelles, 1932.4.335 n° 55. | (3) Paris, 18 avril 1932. R.L. 1932579. Gamel « Revel.

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un jugement du 16 juillet 1931 est encore plus net (4) : Il pose le principe de la recevabilité d’une demande d’éviction basée sur une «fraude postérieure au départ du locataire », l’action pouvant être introduite dans les deux ans conformément aux dispositions de l’article 10. Il juge d’ailleurs que lorsqu'un propriétaire, après avoir invoqué son droit de reprise occupe personnellement et effectivement la plus grande partie de l'immeuble et qu’il a sous-loué seulement quelques pièces qui ne lui servent pas, cette sous-location ne constitue pas une fraude aux droits du locataire, et il n’y a pas lieu au paiement d'une indemnité d'éviction. Il résulte bien de ces espèces que l'intention frauduleuse constatée au moment de la reprise, est laissée quelque peu au second plan ; et si les tribunaux déduisent eux-mêmes des circonstances que celles- -Ci sont ou ne sont pas constitutives de fraude, c’est assurément que le locataire n’a pas été capable de rapporter luimême la preuve que la loi met à sa charge.

Enfin, dans un récent arrêt du 4 juin 1934, la Cour de Cassation a implicitement admis ce raisonnement (5).

(4) Trib. Laval, 16 juillet 1931, R.L. 1932.167, Guibouc c. Frépier.

L'annotateur de la Revue des Loyers n'a point manqué de relever l'innovation contenue dans ce jugement.

(5) Cass. Req. 4 juin 1934, G.P. 1934.2.413, Bedos <. Castera.

€ Attendu que l'arrêt constate que le propriétaire n’a démoli qu'une partie des lieux loués ; qu'il n'a pas fait offre à son locataire Castera de le conserver dans la partie la plus importante de son immeuble qui devait subsister ; qu’il a loué cette partie en y adjoignant un petit appartement, à un autre locataire, reconstituant ainsi ce qui aurait à peu près convenu aux besoins de Castera ; qu'il a tiré un profit immédiat de cette opération en -obtenant une grosse majoration de loyer; qu’en déduisant de ces consSlalalions que le propriétaire avait exercé la reprise dans le but de faire fraude aux droits du locataire, l'arrêt attaqué n'a fait qu'user du pouvoir souverain qui appartient aux juges du fond d’apprécier.le caractère des faits comme étant constitutifs de fraude. »

La conséquence de ce mouvement est done que les tribunaux ont une certaine tendance à assimiler la faute simple postérieure à la fraude (toutes deux génératrices de l’indemnité d'éviction), et même à présumer cette faute d’après les circonstances de fait.

Quoi qu'il en soit, il semble qu'il y ait lieu de noter cette évolution jurisprudentielle dont la conséquence tend à faire insensiblement passer certains cas de « fraude » dans la catégorie des fautes présumées, dans le but d'éviter au locataire l’impossible preuve de l'intention frauduleuse de son adversaire.