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etmatériellement, comme en droit français moderne, mais bien figurativement sur la page du Grundbuch au lieu de la terre ou de la maison.

La seconde innovation de la législation étrangère que nous étudions est l'introduction d’autres modes de satisfaction lato sensu du créancier saisissant. Notre loi ne reconnait que la saisie aboutissant à la vente dont le produit est attribué à ce créancier,

La vente est un moyen souvent dangereux: il peut arriver et en fait il arrive le plus souvent, que l'instant choisi pour vendre ne soit pas propice, soit à cause des circonstances extérieures, politiques ou autres, soit parce que l'immeuble ou le fonds n’est pas aisément vendable par suite de circonstances diverses: améliorations ou transformations non terminées par exemple. La pratique parisienne connaît plus d’un entrepreneur devenu millionnaire par suite de la manœuvre suivante : le propriétaire qui faisait construire ne pouvant verser les acomptes convenus au fur et à mesure des travaux, l'entrepreneur le poursuivait sans pitié, faisait vendre l'immeuble en construction, et comme personne ne se soucie d'acheter une maison à moitié bâtie, il l’acquérait à vil prix et la terminait lui-même.

La vente a surtout les conséquences les plus funestes pour le débiteur ; dans la plupart des cas elle n'atteint pas le prix réel de l'immeuble ; les frais une fois couverts il ne reste rien au débiteur et il est ruiné, sans compter que l’expropriation de l'immeuble porte au débiteur un coup plus rude et une déchéance presque fatale que la saisie mobilière n'amène pas en général avec elle.

Dans le droit étranger que nous étudions, la vente aux

enchères n'est pas l'unique moyen de réaliser la saisie. II existe encore deux autres modes d'exécution : l’inscription au Grundbuch de l'hypothèque reconnue par jugement (1) etl’administration forcée (2)(Zwangsverwallung).

L'inscription au Grundbuch, on ne peut en faire un meilleur éloge, est utile à la fois au créancier et au débiteur : au créancier, s'il n’a pas besoin d'argent comptant, et s’il préfère, au lieu de recevoir le montant intégral de sa créance, en toucher seulement les intérêts, s'ils lui sont accordés par jugement, et faire un bon placement. Cette mesure est également favorable au débiteur, puisque l'immeuble reste sa propriété, et, au lieu d’être vendu, est seulement grevé d’une hypothèque. Dans ce cas le débiteur est laissé en possession du bien et la ruine sera probablement évitée (3). C'est enfin un avantage soit pour le créancier, soit pour le débiteur en ce sens que les frais

de vente sont évités.

L'administration forcée (4) procède de la même idée, mais l’on peut dire que, si l'inscription au Grundbuch a quelques points de ressemblance avec notre hypothèque

(1) Cfr. loi du 13 juillet 1884, partie 1re, titre 11. — Cfr. égalt C. P. C. all., S$S 866 à 868; Krech et Fischer, loc. cit., Remarques préliminaires sub $ 6 de la loi de 1883. — Il est de plus à remarquer que le Jégislateur a attribué — faussement suivant la doctrine allemande ellemême — un caractère exéculoire à l'hypothèque en cette matière qui n'est pourtant qu'une mesure conservatoire, et non un acte exécutoire. Enfin l’hypothèque exécutoire ne peut avoir lieu : 1° sila dette est inférieure à 300 m.; 2° en cas d'Arresthefehl ; 3e cette hypothèque, s'il y a pluralité d'immeubles, est répartie, sur ces immeubles au prorata de leur valeur; il n'y a donc pas d'obligation corréale. (C. P. C. all., $S 866 el 868 nouv.).

2) Cfr. loi du 24 mars 1897, titre ur, art. 146 à 161. 3) Exposé des motifs de la loi prussienne de 1883. 4) Zwangsverwaltung. Cfr. loi du 24 mars 1897, Lit. mr,

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judiciaire, l'administration forcée est tout à fait inconnue dans notre droit. Nous avons analysé le mécanisme de cette procédure qui comporte lanomination d'un administrateur par le tribunal ({), révocable et surveillé par lui (2) chargé de la gérance de l'immeuble (3}, et de répartir les produits de l’immexble, suivant certaines règles (4), entre les intéressés.

Cette procédure aboutit aux mêmes résultats pratiques que la précédente; elle est utile à la fois au débiteur et aux créanciers. À ces derniers, s'ils n'ont pas besoin de fonds immédiatement, elle peut procurer un placement avantageux ; à ceux-là elle conserve l'immeuble et elle a l'avantage de les libérer peu à peu de leur dette tout en sauvegardant leur patrimoine.

La troisième particularité vraiment remarquable de la procédure étrangère que nous étudions, c’est que la saisie immobilière ne peut plus être intentée avec succès comme en France, par un créancier quelconque (5) hypothécaire, quel que soit son rang, quand bien même ce créancier aurait la certitude de ne jamais arriver en rang utile pour être payé, poursuites intentées dans le seul but de nuire au débiteur pour forcer la vente, peut-être aussi parfois pour entrainer malgré eux les autres créanciers à vendre

etobliger ces créanciers plus patients, par tempérament

(1) Loi du 24 mars 1897,S$ 150.

(2) Le trib. civ. peut condamner l'administrateur négligent jusqu'à 200 marcks d'amende (250 f:,) avant de le révoquer (art. 153 de la loi).

(3) $ 152 de la loi.

(4) $ 155 de la loi.

(5) La loi française prescrit de disculer les biens meubles du mineur avant les immeubles (C. C., art. 2206).

ou par calcul, à lui rembourser son dû pour se débarrasser de lui.

Cette combinaison, presque un chantage, peut encore s'exercer sous l'empire de notre législation, mais ne peut avoir lieu en droit allemand actuel {1}. Cet inconvénient est évité, en effet, par le mécanisme si simple de la moindre enchère qui sert de mise à prix; nous savons, en effet, comment le chiffre de cette moindre enchère est rigoureusement réglé (2).

Ce système si simple vaut donc mieux que le palliatif que nous avons imaginé dans ce sens sous le nom de conversion.

L'exposé des motifs, ainsi que l'étude de la loi de 1883 et de 1897, nous révèle un quatrième élément déjà connu {3) apporté par le législateur allemand. Nous voulons parler de la faculté pour l'acquéreur de ne payer comptant qu'une partie du prix d'acquisition.

Les avantages de ce système sont aussi nombreux qu'intéressants, nous venons déjà d’en relever deux; les créanciers à terme ne sont pas déchus de ce bénéfice et l’enchérisseur peut ne pas payer toute son acquisition comptant: de plus les formalités de la purge n'existent guère que pour les créanciers hypothécaires venant après l’acqué-

{1\ L'auteur des travaux préparatoires de la loi prussienne de 1883 a recherché quelle était la proportion des poursuites ainsi intentées sans effet utile et a trouvé que, pendant les années 1881, 1882 et 1883, il Y. avait environ 20 0/0 des saisies-immobilières dont les poursuivants n'étaient pas venus en ordre utile, et qui n'avaient même pas suffi à remplir les créanciers mieux placés. Nous ignorons si une statistique pareille existe en France, en {out cas, nous n'avons pu en trouver trace.

(2) Cfr. supra,

(3) Cfr. supra.

reur {l). À notre avis enfin la conséquence la plus heureuse de ce système est la faculté laissée à l'acquéreur de n'acquitter qu'une partie du prix, sans que les créanciers hypothécaires aient à pâtir de son insolvabilité, bien plus sans qu'il soit même question de cette insolvabilité.

Faire crédit à qæelqu'un sans s'inquiéter de son insolvabilité semble être un paradoxe et pourtant la procédure que nous étudions en à fait une réalité. En effet, les créanciers antérieurs n'ont-ils pas précisément leur droit sur l'immeuble et qu'ont-ils à s'occuper de la solvabilité du nouvel acquéreur à leur égard ?

Il existe enfin un dernier avantage au système que nous étudions ; nous y avons déjà fait allusion comme étant une conséquence logique et une application forcée du Grundbuch : il n’y a plus à proprement parler de saisie matérielle sur l'immeuble; nous avons déjà fait remarquer que son idéalisation esttelle que, suivantune heureuse expression, le Grundbuch se substitue à l'immeuble, est lui-même l'immeuble idéal et c’est sur la page du livre que la saisie, idéale elle-même, s’accomplit.

Nous ne reviendrons pas sur l’économie de cette disposition et les frais, délais, aussi bien que nullités possibles de procédures évités. Nous nous contenterons de faire remarquer en terminant que la saisie immobilière allemande a complètement changé de caractère. Ce n’est plus, suivaut l’heureuse expression des auteurs des travaux préparatoires de la loi de 1883, un acte collectif émanant d’abord d’un premier poursuivant, mais auquel devaient pren-

dre part bon gré, mal gré, sous peine des conséquences

(1) R. de La Grasserie, loc. cil.

les plus graves, non seulement les autres co-créanciers, mais encore tous les intéressés, c'est au contraire un acte individuel dont l’auteur supportera les conséquences. Le droit des autres intéressés, sauf les créanciers postérieurs, n'est pas troublé, ilne se transforme même pas en un droit sur le prix ; ils ne peuvent donc être appelés à participer à la saisie puisqu'ils y sont étrangers, en un mot ils sont indépendants: notre droit français ne doit-il pas envier un contrat hypothécaire ainsi compris ?