CPE À LS

contrats de location à durée indéterminée, et arrête le

point de départ de leur prorogation.

La question est plus complexe pour ces lgcations que pour les baux écrits. Cela tient à une différence de caractère, quant à la durée, qui est déterminée chez ceux-ci, indéterminée chez celles-là.

. Le texte de ce paragraphe a été présenté par M. Gustave Lhopiteau, ancien garde des Sceaux et, à la Chambre, il fut repris et défendu par M. Cautru.

Comme pour les baux écrits, il y a lieu d'envisager deux cas, Suivant que le congé ou la demande de prorogation sont antérieurs ou postérieurs au 24 octobre 1919.

S'ils sont antérieurs :

Le point de départ de la prorogation est fixé à cette

date ; pas de difficulté.

S'ils sont postérieurs :

Deux cas sont aussi à envisager.

1° Le propriétaire a signifié congé à son locataire.

Celui-ci, dans les vingt jours, conformément à l’article 4er de la loi du 4 janvier 1919, à fait connaitre, par une notification, sa volonté de bénéficier de la prorogation.

Celle-ci a commencé à courir le premier jour du terme qui a suivi la notification faite par lettre ou par acte extra-judiciaire de la volonté du locataire de profiter des prorogations. Il s’agit évidemment du terme dans la commune. Que le congé ait été donné, suivi de la notification, dans la forme qui vient d’être dit, avant ou après la loi, la disposition s’applique aussi bien. Si par exemple, la lettre ou l’acte extra-judiciaire est du 20 juillet, le point de départ de la prorogation sera le 1er octobre pour Paris et sa banlieue.

90 Le propriétaire n'a pas signifié congé à son locataire

Ftéqaree

Le propriétaire possède une notification, lettre ou acte extra-judiciaire, par laquelle le locataire fait connaître sa volonté de profiter du bénéfice de la prorogation

Deux cas à envisager : |

19 Si le propriétaire et le locataire se sont entendus, par écrit, pour fixer la date du point de départ de la prorogation, le texte du 2° paragraphe de l’article 1€T ne change rien à cet accord des parties. M. Gustave Lhopiteau, qui s’est clairement expliqué sur les motifs sérieux qui motivaient son amendement, n’a pas eu en vue ce cas (1). Par conséquent, la prorogation a commencé à courir à la date | fixée par les parties.

20 La notification ou la lettre du locataire ne porte aucune date. à |

Dans ce cas, le législateur admet que du seul fait de cet écrit, il y a présomption d'accord entre le propriétaire et la locataire, pour fixer le point de départ de la prorogation au premier jour du terme qui a suivi. La notification a, dans le cas présent, le même effet qu’un congé qui serait donné pour le terme suivant, sans l’observation des délais prescrits par l’article 1736 du Code Civil.

On le pense bien, de très sèrieuses raisons ont déterminé le législateur à adopter cette disposition du second paragraphe. Il y a des raisons d’équité et de bonne foi.

Combien de propriétaires ont fait simplement un échange de lettres avec leurs locataires, sans faire allusion au congé ; ceux-ci pour demander à jouir de la prorogation, ceux-là pour répondre qu’ils n’y mettaient pas obstacle. Des deux cotés, même désir ; éviter de s’envoyer réciproquement l'huissier, l'envoi de cet officier ministériel étant commu-

(1) Sénat, Discours de M. Gustave Lhopiteau, Séance du 12 mars 1922,

TS ei

nément considéré comme un acte désobligeant. Nous connaissons personnellement bien des gens qui se sont trouvés dans ce cas. Ils n’ont pas fixé de date pour faire courir le délai de prorogation, étant persuadés que celui-ci commençait dès le terme achevé.

D’autres, d’ailleurs, suivant une opinion assez répandue dans le publie, étaient persuadés que le point de départ des prorogations avait été fixé par la-loi de 1918, au 24 octobre 1919. ;

Quand le propriétaire a signifié congé, le locataire qui n’a pas notifié, conformément à l’article premier de la loi du 4 janvier 1919, son intention de profiter de la prorogation, est déchu de son droit. Par conséquent, s’il veut obtenir une prorogation, c’est en s'appuyant désormais sur les dispositions du titre II de la loi.

Le rapporteur au Sénat, M. Morand, a déclaré au nom de la commission de législation civile et criminelle, qu’une fois la prorogation obtenue, celle-ci prend fin d’elle-même sans nouveau congé. Une réponse parue au Journal Officiel du 8 juin 1921 (Question n° 9076) avait admis qu'un congé doit être donné dans les délais d'usage, si le bailleur entend mettre un terme à la jouissance du locataire à l’expiration de la prorogation. | Cette dernière interprétation ne paraît pas conforme au droit.

En effet, la prorogation ayant une durée légale déterminée, le congé prévu par l’article 1736 du Code civil ne s'impose pas. Nous savons que, pour les baux à durée légale, aucun congé, n’est nécessaire. Le bail cesse de plein droit à l’expiration du temps pour lequel 1l est censé fait (voir notamment Art. 1757, 1758, 1774, 1775 C. Civ.).

A l'expiration de la prorogation, le bailleur pourrait

RIVET Se 3

peut-être avoir intérêt à signifier un congé — celui prévu par l’article 1739 C. Civ. — pour manifester sa volonté

d'empêcher la tacite reconduction. En cette matière, c’est

le Code qui reprend ses droits.

Au Sénat, comme à la Chambre, le deuxième paragraphe de l’article premier n’a pas été adopté sans difficulté.

Au Sénat, M. Morand s’est élevé particulièrement contre

la disposition relative à la présomption d'accord entre les parties, dans le cas de notification sans date.

Il a fait remarquer que cette disposition était contraire à l’article 56 de la loi du 9 mars 1920 et à l’article 1er de

de la loi du 4‘janvier 1919, réglementant le droit de proro-

gation accordée aux locataires ; que d'autre. part, elle était contraire aux principes du droit en matière de bail à durée indéterminée, comme la location verbale, le plus souvent.

Nous rappelons que la jurisprudence de la Cour de Cassation avait admis que la prorogation ne pouvait commencer à courir qu'à partir du jour où, soit un bail écrit, c’est-à-dire à durée déterminée, soit une location verbale,

c’est-à-dire à durée indéterminée, avait pris fin. Or, le,

premier prend fin à la date portée dans le contrat confor- ‘mément à l’article 1737 du Code civil, le second prend fin

par un congé donné dans les conditions exigées par l’article 1736. Dans ce dernier cas, avec les nouvelles disposi-

tions de l’article 17, une simple lettre, une notification

du locataire, conformément au 2° paragraphe, aura cet

effet de faire courir le délai de prorogation à partir du premier jour du terme qui a suivi cet envoi. Autrement dit, un congé n’est plus nécessaire pour mettre fin préalablement à la location verbale.

Autre changement apporté par la loi nouvelle. Jusqu'ici la jurisprudence de la Cour de cassation avait admis que

la notification de prorogation ne pouvait être faite que par acte extra-judiciaire ; qu’une lettre même recommandée était insuffisante (1). La simple lettre, sans être recom. mandée, vaudra désormais notification de Drorogation-

Ceux qui ont combattu cette disposition prétendaient qu'il. était inadmissible que le locataire, du fait d’avoir adressé une notification au propriétaire, eût eu la pensée de mettre fin au bail. Une telle présomption n’est pas établie sur une réalité, mais sur une supposition toute gratuite.

A la Chambre, M. Gheusi a uni ses efforts à ceux de M. Arthur Levasseur pour faire rejeter les dispositions de ce deuxième paragraphe.

Tous les deux ont fait valoir que nombre de locataires, s'appuyant sur la jurisprudence de la Cour de Cassation, se considéraient comme à l’abri de toute surprise dans la jouissance des locaux occupés par eux. Cette jurisprudence admettait qu’une simple notification au propriétaire pour lui faire connaître l'intention d’user du droit de prorogation, sans fixation de date, n’était pas suffisante pour faire courir le délai, qu’un congé régulier. était nécessaire. RP

M. Guibal, rapporteur, admettait que le point de départ de la prorogation était fixé par la date de notification du locataire. Celui-ci a opté. Il n’a pas lieu de se plaindre. Le propriétaire, en effet, a cru de très bonne foi que son locataire lui ayant manifesté la volonté de jouir de la prorogation, c’est donc à compter de cêtte notification ou manifestation de volonté que partaient les délais. Cette interprétation n’a pas été admise.

4) Cassation, 9 avril 1919.

Une disposition additionnelle à ce deuxième paragraphe, tendant, en l'absence de congé ou de notification, à fixer le point de départ de la prorogation au 1e avril 1922, ou même au 4€T juillet suivant, fut présentée à la Chambre.

L’intention des auteurs de l’amendement, MM. Cautru et Pierre Dignac, était de mettre un terme à une législation exceptionnelle, de revenir à bref délai au droit commun.

Une présomption de la volonté du propriétaire de mettre fin au bail pour la date envisagée dans l'amendement était tirée de son silence.

Le Garde de Sceaux et le Président de la commission se sont élevés contre cette présomption légale et l’ont fait repousser par la Chambre.