LIMITES EXTRÊMES DES ANCIENNES PROROGATIONS
Le point de départ de la prorogation étant ainsi établi dans les deux paragraphes précédents, alors se posait la question de savoir si le principe admis devait être maintenu pour tous les baux, quelle qu’en soit la durée ?
Cette question fut très débattue à la Chambre. Par contre, le Sénat adopta sans opposition le texte présenté par sa commission et qui constitue le troisième paragraphe de l’article premier. «
Les baux prorogés ne pourront pas s’étendre au-delà de neuf ans pour les locaux d'habitation et de quinze ans pour les locaux commerciaux, industriels ou professionnels à compter du 24 octobre 1919.
Dès qu’un bail prorogé dépassera les limites sue on lui appliquera le principe de l'imputation.
Voici les deux termes extrêmes des prorogations :
Le 24 octobre 1928 pour les locaux d'habitation ;
Le 24 octobre 1934 pour les locaux à usageco mmercial, industriel ou professionnel. On sait que les locaux, qui rentrent dans cette catégorie, ont droit à une prorogation d’une durée égale au temps écoulé entre le décret de mobilisation et le décret fixant la cessation des hostilités, ce qui fait cinq ans, deux mois et vingt trois jours. C’est pourquoi elle est communément désignée sous le nom de prorogation de cinq ans.
Après ces dates, pour l’une et l’autre des deux catégories de locaux, la durée des baux ne relèvera plus que du droit commun comme avant la guerre.
Dans la limite de ces maxima, la prorogation s'applique. Supposons qu’un bail de maison à usage d’habitation, appartement, logement, prenne fin le 24 octobre 1927, le “locataire pourra compter sur une année entière pour la prorogation, qui prendra fin le 24 octobre 1928, l'imputation s'appliquant sur le cours du bail, la prorogation à laquelle 1l avait droit étant de plus d’une année. Si le bail devait prendre fin le 24 septembre 1928, la prorogation ne pourra avoir qu’une durée d’un mois, l’imputation s’exercera pour le surplus ; c’est le même système qui joue pour l’autre catégorie d'immeubles, en prenant pour base la date du 24 octobre 1934. -
Les exemples que nous venons de donner pour les locaux’ d'habitation sont plus théoriques que pratiques ; car le locataire n’aura sans doute pas intérêt à prétendre à la prorogation dont la contre-partie est le paiement des charges.
Qu'est-ce à dire ; quelle a été la pensée du législateur ?
* Celui-ci l’a fait clairement connaître dans les travaux
DD préparatoires de la loi : mettre un terme au régime exceptionnel des prorogations. Il existe, en effet, des baux à longue et très longue durée dans les deux catégories de locaux envisagés.
Or, peut-on croire que le législateur de 1918 a eu en vue, en organisant le système des prorogations, ces baux dont la durée devait prendre fin au plus tôt neuf ans ou quinze ans après le décret du 24 octobre 1919 ? Quelles raisons aurait-il eu de légiférer pour ces baux de très longue durée ? Tout le monde convient qu’il n’a certainement pas eu la
pensée d'accorder la prorogation à un baïl emphytéotique
d’une durée de 99 ans. La loi du 9 mars 1918 ne s’applique pas à eux. Et puis, n’est-1il pas juste de croire que du 24 oc-
tobre 1919 au 24 octobre 1928 ou au 24 octobre 1934,
suivant l’usage du local envisagé, le locataire a eu tout le temps «de se remettre en selle » (1).
Celui-ci peut-il raisonnablement se plaindre que la loi “actuelle le lèse parce qu’elle fait supporter l’imputation, soit sur une partie, soit même sur la totalité de la durée du bail, ce qui revient à dire, dans ce dernier cas, que la proro- “gation se confondant avec le cours du bail, le locataire n’a plus rien à demander comme prorogation puisqu'il n’y a plus intérêt. Il peut déjà s’estimer heureux d’avoir pu jouir d’une assez longue durée de baïl après la guerre, aux
mêmes conditions ; car il est bien certain que, si le pro-
“priétaire avait pu prévoir les évènements, ces conditions eussent été tout autres.
Cependant, les dispositions de ce troisième paragraphe, et notamment le principe de l’imputation, a rencontré une très sérieuse opposition à la Chambre.
(1) L'expression est de M. Guibal, rapporteur à la Chambre.
