AVANT LA GUERRE. — CONDITIONS EXIGÉES

Ce dernier paragraphe de l’article premier, présenté à la Chambre par M. Lafayette, constitue une dérogation à la loi du 9 mars 1918. C’est pour cette raison que le rapporteur, M. Guibal, voulait le rejeter du titre 1er, relatif uniquement aux locations régies par la loi organique des

loyers.

M. Cautru, en appuyant l’amendement de M. Lafayette,

a fait valoir que la loi de 1918 avait trop oublié les combattants propriétaires. Il n’est jamais trop tard, dit-il, pour faire œuvre de justice.

Le cas visé dans le paragraphe sera sans doute d’une application assez restreinte. Voici les conditions exigées :

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19 Le propriétaire qui demande le bénéfice de la disposition doit avoir été mobilisé. |

20 Le locataire d’avant-guerre, qui occupe actuellement l'immeuble ne doit pas avoir été mobilisé.

39 L’immeuble que le propriétaire veut réintégrer doit avoit été occupé par lui avant la guerre comme local à usage d'habitation ou à usage professionnel dans le sens. le plus général. |

Les conditions étant telles, le locataire ne pourra se maintenir dans les lieux, à titre de prorogation de bail, auquel il ne peut plus prétendre depuis la promulgation de cette loi. |

Cependant, si le locataire en question fait valoir soit un droit à la prorogation résultant d’une décision judiclaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée, soir un accord intervenu entre lui et le propriétaire, ce dernier ne pourra, en vertu du principe énoncé en tête du premier paragraphe de l’article 1er, profiter de la disposition.

Nous l’avons dit précédemment, ce principe a une portée générale et s’applique à tout l’article.

AnT, 2. — Pour les locaux à usage commercial, industriel ou professionnel, les articles 56 et 58 de la loi du 9 mars 1918, ainsi que l’article 17, paragraphe 3, de la présente loi sont applicables aux cessionnaires ou sous-locataires, quelle que soit la date de la cession ou de la sous-location..

Cette disposition ayant un caractère interprétatif, les cessionnaires. ou sous-locataires seront recevables à réclamer la prorogation, nonobstant toute décision contraire, même passée en force de chose jugée, à l'exception seulement des décisions qui auraient été exécutées et à la condition de formuler leur réclamation dans les formes prévues par la présente loi et au plus tard dans les trois mois de sa promulgation, ;

PROROGATION DES BAUX COMMERCIAUX INDUSTRIELS OU PROFESSIONNELS EN CAS DE SOUS-LOCATION OU DE CESSION. |

L'article 2 met fin à toute controverse sur la question relative à la prorogation des baux commerciaux industriels ou professionnels, en cas de sous-location, ou de cession.

D’après les termes de cet article, les cessionnaires et sous-locataires ont, quant à la prorogation, les mêmes droits et les mêmes obligations que le cédant ou le locataire principal.

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Nous rappelons que pour ces baux, la durée de la prorogation est égale au temps écoulé entre le décret de mobilisätion et le décret fixant la cessation des hostilités.

Pour prétendre à ce bénéfice, le bail doit être d’avant guerre. La condition est suffisante. Peu importe donc la date de la cession ou de la sous-location ; celle-ci peut remonter avant août 1914.

D'autre part, locataires, sous-locataires et cessionnaires peuvent revendiquer leur droit à la prorogation, après la promulgation de cette loi comme avant.

Le projet de la commission du Sénat avait imposé une condition, le cessionnaire ou sous-locataire devait produire un titre ayant date certaine, antérieure à la promulgation de.la loi, >

La commission, expliqua M. Morand, n’avait pas voulu que le cessionnaire-ou sous-locataire d’un bail commercial, industriel ou professionnel,'soit mieux traité que le souslocataire d’un bail à usage d’habitation. DS

Des intérêts pécun'aires méritent-ils plus de considération qu’un intérêt familial et social ?

D'autre part, la commission dans un esprit de conciliation, avait estimé qu'il était Juste de réagir contre toute nouvelle atteinte au droit de propriété. C’est pourquoi, tous les bénéficiaires prévus à l’article 2 avaient été, quant à la transmission des droits à la prorogation, assimilés aux cessionnaires et sous-locataires de locaux à usage d'habitation qui restent sous l'empire de l’article 4 de la loi du 3 octobre 1919.

M. Massabuau demanda, par voie d’amendement, la suppression de cette condition. Si le texte de la commission avait été maintenu, des commerçants très dignes d'intérêt, des familles de mobilisés, dans l’obligation ab-

solue d'abandonner le commerce, de conserver une suite d'affaire, une clientèle, auraient été du jour au lendemain dans limpossibilité de trouver preneur, après la promulgation de la loi. Beaucoup auraient fait usage d’un expédient : garder le local en leur nom, gardant secret le contrat de cession ou de sous-location, en vue de conserver le bénéfice de la prorogation. En tout cas, il était à prévoir que tous les sous-locataires et cessionnaires qui n’auraient pas fait enregistrer leur titre eussent fait diligence pour accomplir la formalité requise.

Le Sénat se laissa convaincre sans grande discussion et vota la suppression de la condition.

Dans le cas où une notification de demande de proro- - gation a déjà été effectuée avant le vote de la loi par un précédent locataire, le cessionnaire ou sous-locataire, admis au droit à la prorogation bénéficie de cette notification. |

C’est une conséquence logique de l’article 1er, qui assimile complètement, quant aux droits et aux obligations, les cédants à leurs successeurs.

Telles sont actuellement les dispositions qui s'appliquent aux cessions et sous-locations de baux commerciaux, industriels ou professionnels en matière de prorogation.

Auparavant, on avait beaucoup discuté sur la question de savoir si la loi de 1918, dans son article 56, avait entendu conférer le même droit de prorogation au sous-locataire et au cessionnaire comme au locataire principal. Or, la jurisprudence de la Cour de cassation s’appuyait sur cet article 56 pour refuser tout droit à la prorogation, en cas de cession ou de sous-location de bail commercial. Suivant cette jurisprudence, le droit était strictement personnel au locataire, seul désigné dans Particle.

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Après le vote de la loi du 23 octobre 1919, la question ne se présenta plus dans les mêmes conditions. Une difficulté avait disparu, remplacée par une nouvelle, |

En effet, l’article 4 de la loi du 23 octobre 1919 a accordé le droit de la prorogation aux sous-locataires et aux cessionnaires de locaux à usage d'habitation, pourvu que la cession ou sous-location soit antérieure à la promulgation de la loi. |

Mais pour les autres baux qu’avait-elle décidé ?

La jurisprudence de la Cour de cassation admit que ceuxci n'avaient pas plus ôbtenu de droit de l'article 4 de la loi du 23 octobre 1919 qu'ils n’en avaient reçu de larticle 56 de la loi du 9 mars 1918. |

Cette jurisprudence est fondée sur le teste d’un amendement présenté par M. Guillier, et voté sans discussion par la Sénat. Cet amendement n’était qu’une addition à l’article 4, venu de la Chambre, Nous rappelons la disposition de cet article, Article 4 : « les cessionnaires et sous-loca- taires du bail ont droit à la prorogation instituée par l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 et par la présente loi dans les mêmes conditions que le locataire, pourvu que la cession ou sous-location soit antérieure à la promulgation de la présente loi, s’il s’agit de locaux à usage d'habitation »

La place occupée dans le texte par la fameuse virgule qui précède les mots : s’il s’agit de locaux à usage d’habitation, et dont il fut souvent question dans les débats des deux Chambres, a été funeste aux cessionnaires et souslocataires de baux à usage de commerce,

Il nous paraît, dans la circonstance, que la jurisprudence de la Cour de cassation s’est attachée davantage à la lettre qu’à l’esprit de la loi. Se

Il faut se rappeler que l’article 4 avait été introduit par

PEN Nr A

la Chambre, dans la loi du 24 octobre 1919, sur un amendement de M. Puech, qui défend avec une inlassable ardeur l'intérêt des commerçants.

L'article conférait le droit de cession ou de sous-location à tous les locataires, y compris les commerçants. Cet article avait bien, en effet, une portée générale. On peut en être convaincu après les déclarations faites au Sénat, dans la séance du 4 septembre 1919, par le Garde des Sceaux, le Président et le Rapporteur de la Commission. Le texte de la Chambre allait être voté. Cependant M. Brager de la Ville-Moysan. avait beaucoup insisté sur l'injustice faite aux propriétaires, en général. C’est alors que M. Guillier, avec le désir de ménager leurs intérêts, présenta la disposition additionnelle, relative aux locaux

à usage d'habitation.

Il fit remarquer qu’un projet sur la propriété commerciale devait venir prochainement en discussion et que le Sénat ferait bien de réserver la question des baux à usage: commercial Jusqu'à ce jour. .

Maïs, il y a lieu de rappeler d’une part, que le Sénat, dans le cours de la discussion, avait mamifesté une vo'onté non équivoque de donner une portée générale à l’article 4, celui-ci s’appliquant par conséquent à tous les baux, sui- vant le désir de la Chambre ; d'autre part, que l’amendement de M. Guillier avait pour but seulement d'apporter une limitation au droit de la prorogation en cas de cession ou de sous-location, quand il s’agit de locaux d’habitation. | :

Le Sénat a probablement dû l’entendre ainsi en votant l'amendement, puisqu'il était déjà entendu que des dispositions plus larges seraient prises en faveur des locaux de cette catégorie. Il faut d’ailleurs reconnaître que le

ni

texte de l’article et même certaines paroles prononcées par M. Guillier en présentant son amendement, contribuent à obscurcir la question.

Heureusement pour les possesseurs de ces locaux le sujet n’a plus qu’un intérêt historique.

Quand ceux qui ont voté un amendement improvisé en séance n'arrivent pas à se mettre d'accord sur sa portée: Qil n’est pas surprenant que les magistrats puissent être: embarrassés pour interpréter son texte » (1).