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large: savants, hommes de lettres, artistes, journalistes, professeurs, prêtres et ministres d’un culte, en un mot tous ceux qui font partie de la grande catégorie qui a été désignée sous le nom de « prolétariat intellectuel ». |

Tous ceux-ci n’ont-ils pas été, en général, très éprouvés par la vie chère et la crise du logement ? se

Au Sénat, M. Cruppi a parlé avec émotion de leur triste situation. Il les a représentés «riches de pensées et pauvres d'argent » ce qui n’est pas exagéré. À ce titre, 1ls méritent aussi bien que d’autres de bénéficier d’une certaine présomption de détresse, suivant l'expression de M. Viviani.

Il faut, a déclaré M. Edouard Ignace, Président de la commission, accorder la même protection. à toutes les professions considérées au sens le plus large du mot et sans distinctions, sous la condition qu’elles s’exercent effective. ment dans les lieux loués (1). :

Le législateur a abandonné toute idée d'une énumération de professions. L'exercice d’une profession n’est d’ailleurs pas une condition suffisante pour avoir droit à la prorogation de cinq ans. |

Une seconde condition est nécessaire : l'exercice éfootif de l’art ou de la profession dans les locaux.

Que faut-il entendre par là ?

Nous savons par les travaux préparatoires de la loi que le législateur n’exige pas l'existence d’une sorte de rapport de clientèle venant dans les lieux loués. Naturellement, la clientèle reste un élément très important d'appréciation.

À défaut de cette donnée, une autre pourra aussi bien établir l'exercice effectif de l’art ou de la profession dans le local, le plus souvent ce sera une certaine installation,

(1) Chambre des députés. Deuxième séance du 17 novembre 1921,

. une bibliothèque, un cabinet, des instruments de travail,

s’il s’agit d’un ouvrier travaillant chez lui.

Un professeur de lycée, de faculté et même un prêtre, un ministre d’un culte, pourront prétendre aux mêmes droits. |

Tous ces professionnels ont généralement une bibliothèque, un cabinet de travail, préparent leurs cours, leurs sermons, chez eux ; ils sont obligés de se livrer à des recherches, des études, dans les locaux qu’ils occupent, où ils font par conséquent un travail effectif nécessaire à leur profession. Celle-ci les oblige, peut-être, à recevoir chez eux, beaucoup de personnes.

Le plus souvent, s’ils logent à une certaine proximité

de l’établissement d'instruction, de Péglise ou du temple

où ils exercent, c’est non pas pour une raison de convenance personnelle, mais à cause d’une nécessité‘ professionnelle (1). Dans le local se fait le travail préparatoire qui fait partie intégrante de l’exercice effectif de la profession. Les locaux occupés par certains fonctionnaires, comme les percepteurs, les receveurs de l’enregistrement et receveurs des contributions indirectes peuvent entrer dans cette catégorie. |

Le public et le trésor y ont peut-être intérêt (2).

Toutes ces données peuvent servir à fixer le caractère

professionnel du local.

(1) Dans la première séance du 30 mars 1922, le rapporteur de la loi au Sénat a nettement spécifié que le caractère professionnel s’attachait aux presbytères et autres locaux occupés par les ministres des différents cultes. La Cour de cassation s'était déjà prononcée en ce sens.

(2) La remarque est de M. Alexandre Israel, à la Chambre, M. le Garde des Sceaux, répondant à celui-ci, estime que ces fonctionnaires peuvent avoir droit au bénéfice attaché au local professionnel,

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Au cours des travaux parlementaires, des professions

ont été désignées, à titre d’exemples,comme devant rentrer

dans la catégorie des locaux professionnels. Cependant il importe de remarquer que le législateur n’a pas voulu dresser de liste. Le caractère professionnel doit être déterminé suivant les directives qui nous sont données.

30 Il ne faut pas rechercher quel est le bénéfice ou la rémunération que le locataire tire de l'exercice de son art ou de sa profession.

Un dispensaire gratuit, une clinique où un médecin exerce son art, tout en ne tirant aucun profit pécuniaire peut, à titre de local professionnel, bénéficier de la loi.

La Chambre l’avait entendu ainsi, mais son texte était équivoque. Pour éviter toute controverse, le Sénat, sur la demande du rapporteur, décida la suppression des mots «dont is vivent » qui a disparu du texte.

Si le local a été loué par une autre personne que celle qui vient exercer gratuitement son art ou sa profession, que décider ? A cette question, posée à la Chambre par M. Duval-Arnould, M. Ignace, Président de la Commission a répondu : « peu importe qui a loué le local si celui-ci a été loué à usage professionnel. La prorogation professionnelle sera accordée » (1).

C’est ici, en effet, le contrat qui doit répondre à la question. Il n’y a pas eu de surprise pour le propriétaire.

49 Il y a lieu d'envisager la question de l’indivisibilité “du local.

M. Bricout avait, en qualité de Commissaire du Gouvernement, appelé particulièrement l’attention de la Chambre sur cette question, en vue de la résoudre dans un sens favorable aux professionnels.

(1) Chambre des députés. Séance du 22 novembre 1921.

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Du NT

Dans les deux Chambres, il y eut donc accord pour étendre le bénéfice de la prorogation à la jouissance de la maison d'habitation dans laquelle se trouve incorporé le local à usage professionnel. Un commerçant, qui a au rez-de chaussée une boutique et, à l’entresol ou au premier étage, son logement d'habitation, et jouit des deux locaux en vertu d’un bail unique, a droit à la prorogation de cinq ans.

De même, un médecin qui, dans la même maison, a son cabinet de consultation et son appartement et jouit de ces deux locaux, en vertu du même bail.

Quant au locataire, commerçant, industriel ou autre patron, qui a un logement particulier, et ailleurs un chantier, une maison de commerce,un atelier, des bureaux, etc, il ne peut prétendre à la prorogation de cinq ans pour son logement particulier. En effet, aucun rapport n’existe entre ces derniers et le premier.

Des cas difficultueux à résoudre pourront se présenter.

Le juge appréciera suivant les circonstances de fait, par exemple : un bail comprenant à la fois un mobilier plus ou moins important, des accessoires, dépendances, une maison d'habitation, des prés, des terres, pourra être considéré. comme ayant un caractère industriel et commercial, et non comme un bail à ferme, en vertu du principe : accessorium sequitur principale. La prorogation de Cinq ans pourra profiter à la maison d'habitation, à moins de dispositions contraires dans-le contrat. | à

En résumé, il appartient au juge de rechercher, en cas de contestation,si le local à usage personnel est indivisible soit par la disposition matérielle, une certaine installation, soit en vertu du contrat de bail (1).

(1) C'est l’avis exprimé par le rapporteur au Sénat. Séance du 7 mars 1922.

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59 Le local professionnel est essentiellement une question de fait à résoudre par les tribunaux, d’après un ensemble de circonstances, dans un esprit large d'équité.

Nous croyons devoir ajouter qu'il ne suffit pas de se dire « homme de lettres ou publiciste » pour prétendre au celui-ci exclut

bénéfice prévu par l’article ci-dessus Pamateur.

Enfin, il va de soi qu’un art ou une profession contraire aux lois ou aux bonnes mœurs, ne peut bénéficier d'aucune prorogation.

Pour les locaux à usage professionnel, l’article 3 repro-

duit la disposition édictée dans le paragraphe 2 de l’arti-

cle 2, en faveur des cessionnaires et sous-locataires des locaux à usage commercial. ,

La loi du 31 mars respecte les conventions privées, -

conformément à l’article 1134 du Code civil. D’autre part,

elle annule, comme nous venons de le voir,les décisions

judiciaires ayant même acquis l’autorité de la chose jugée quand celles-ci contiennent une erreur d'interprétation, Il semble, à première réflexion, que ceux qui, étant moins qualifiés que le juge pour connaître la loi, ont conclu, dans l'ignorance de leurs droits, des accords avec leur propriétaire, auraient dû -bénéficier du même traitement d’exceptionnelle faveur. En d’autres termes, ils devraient pouvoir bénéficier, malgré ces accords, de la plus longue prorogation. Nous connaissons des professeurs, notamment de lycées, qui étaient dans ce cas, et qui espéraient obtenir les mêmes droits que les locataires, plus processifs, moins conciliants, qui avaient perdu leur cause devant une juridiction. Le législateur ne l’a pas permis, L'article 23 dé la loi actuelle ne leur est d'aucun SCCOUrS, parce que l’article 1134 du Code civil reste applicable, en la matière,