TITRE II ARTICLE
Arr. 7. — Tous locataires pouvant invoquer le bénéfice du titre IT de la présente loi seront maintenus de plein droit, jusqu'au terme d'usage qui précédera le 1€ janvier 1923, en possession des locaux par eux occupés, aux conditions de la loi du 6 janvier 1922.
En outre, à titre exceptionnel, à raison de la pénurie des logements et en J’absence de conventions contraires intervenues postérieurement au 23 octobre 1919, dans le département de la Seine et dans un rayon de 50 kilomètres des fortifications de Paris, dans les communes d’une population totale d’au moins 10,000 habitants, et dans les aggloméra-tions distantes de 5 kilomètres de ces communes, dans celles où le recensement de 1921 accuse soit un accroissement de la population municipale, soit un accroissement du nombre des foyers, et dans les régions libérées, quelle que soit l'importance de la population, il pourra être accordé une prorogation de jouissance à tous les locataires, cessionnaires et sous-locataires dont les baux et locations sont venus ou viendront à expiration avant le 1€T janvier 1925. Cette prorogation pourra être accordée dans toute la France aux réfugiés des départements dévastés qui justifieront que les immeubles de leur commune d’origine sont encore détruits ou, s'ils sont propriétaires, que leur immeuble d'habitation n’est pas encore reconstruit.
En aucun cas, les prorogations accordées aux Rcathes. cessionnaires, sous-locataires, ne. pourront être opposées aux cautions dont les obligations prendront fin aux dates fixées primitivement par la convention,
PROROGATION DE PLEIN DROIT. — SA DURÉE. — (ONDI- DITIONS A REMPLIR. — CARACTÈRE DE CETTE PROROGA- TION. — CAS PARTICULIERS.
L'article 7 prévoit deux nouvelles sortes de prorogations. |
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1° L’une de plein droit ; 20 L'autre facultative.
Tous les locataires, dit le premier paragraphe de l’article 7, pouvant invoquer le bénéfice du titre 2, sont maintenus, de plein droit, dans les lieux qu’ils occupent jusqu'au terme d'usage qui précèdera la 1€T janvier 4923, c’est-à-dire, à Paris, jusqu’au terme d'octobre prochain ; dans les communes où le terme d’usage est la Saint-Martin, jusqu’au 11 novembre ; dans les communes où le terme est la Toussaint jusqu’au 4° novembre : dans les communes où le terme est la Saint-Michel jusqu’au 29 septem- È bre 1922, -ete.….….
Pour bénéficier de cette prorogation de plein droit qui s'étend en principe, à tous les locataires, quelle que soit l’origine de leur jouissance et quelle que soit la loi qui les régit actuellement, ceux-ci doivent remplir deux conditions principales : |
Première condition. — Etre en état de se prévaloir du . bénéfice du titre 2. ;
a) Pour cela le locataire doit se trouver dans une commune qui rentre dans le champ d’application limité dans l'article 7 : le caractère de la prorogation de plein droit implique une telle interprétation.
b) Il ne devra pas être dans un des quatre cas d’exclusion prévus par l’article 9 ;
c) Il doit remplir les conditions requises par les premier et deuxième paragraphes de l’article 10, qui reproduisent, d’ailleurs, les deux premières conditions de l’article premier de la loi du 6 janvier 1922.
Deuxième condition. — Remplir les conditions de la loi du 6 janvier. | |
‘a) Lelocataire ne devra pas avoir contre lui une décision judiciaire devenue définitive ou une convention portant
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renonciation expresse au bénéfice des prorogations, par application du premier paragraphe de l’article 1er de cette loi. Nous nous expliquerons plus loin sur ces conditions (1).
b) Il devra prendre l’engagement de payer, pendant toute la durée de la prorogation, en sus du loyer actuel, une majoration prévue dans le même article. Il convient de faire remarquer qu'ici ce n’est pas forcément la troisième condition de l’article 10 de la loi du 31 mars qui s’appliquera. Nous devons rappeler que la loi du 6 janvier a laissé un pouvoir beaucoup plus large au juge pour fixer la majoration, à défaut d'accord amiable.
c) Enfin, le locataire ne pourra pas bénéficier de la prorogation de plein droit, si le propriétaire lui oppose l’exception, prévue en sa faveur par l’article 3 de la même loi, en justifiant qu’il est dans la nécessité d'occuper réellement le local à titre d'habitation, par lui-même, ou par ses acsendants ou descendants ou par les ascendants ou descendant de son conjoint.
Ici, une question se pose. Est-ce bien cet article 3 ou l’article 13 de la loi du 31 mars, qui s'applique ? Dans le premier cas, le propriétaire doit justifier d’une nécessité d’occuper réellement le local, à titre d'habitation ; dans le second cas, il doit simplement justifier d’un motif légitime. Par contre, dans le premier cas, son droit reste entier à l'encontre de tout locataire ; dans le deuxième, son exception peut être paralysée s’il se trouve en face d’un locataire appartenant à une catégorie privilégiée comme nous . le verrons plus loin, dans le commentaire de l’article 13.
Nous estimons que c’est l’article 3 de la loi provisoire qui s’applique et non l’article 13 de la loi définitive.
(1) Sur la question de renonciation ou de conventions entre les parties. Voir l'interprétation de l’article 23.
OP
En effet, à la Chambre, où la disposition relative à la prorogation de plein droit fut très longuement discutée, jamais il n’a été question de lui appliquer l’article 13, qui par les termes de son texte semble bien ne viser que la prorogation du paragraphe 2 de l’article 7.
Dans la séance du 24 mars 1922, le rapporteur de la loi, M. Guibal (1), énumère les articles 7, 8 ct 9 comme indiquant les conditions à remplir pour invoquer le bénéfice du titre 2. Le Garde des Sseaux et le rapporteur ont confirmé, d’autre part, dans la même séance, sur une question posée par M. Alexandre Israel, que les locataires non exclus du droit à la prorogation par les articles 9 et 10 ou par la loi du 6 janvier pouvaient prétendre au bénéfice de la prorogation de droit (2).
Nulle part, il n’a donc été question d'apphquer larticle 13 au cas qui nous occupe.
La prorogation de plein droit doit-elle être demandée ?
M. Pierre Weber, secrétaire de la commission de la législation civile et criminelle de la Chambre des Députés, a écrit : (3) « Pour bénéficier de cette prorogation, les locataires n’ont aucune formalité à remplir ». Ce n’est pas tout . à fait exact. D'abord, il n’est pas certain que les locataires soient dans les conditions exigées ‘pour y avoir droit. Qui le dira en cas de contestation si ce n’est le juge ? C’est du reste l’opinion autorisée du Président de la Commission au Sénat, M. Boivin Champeaux. Il faudra toujours demander la prorogation, a-t-il déclaré (4). Nous ajoutons, en cas de contestation.
(1) J. O . Séance du 24 mars 1922 ; Ch. des dép., p. 1070.
(2) J. O . Séance du 24 mars 1922, p. 10783.
(3) La législation définitive des baux à loyer, chez Marcel Giard,
libraire-éditeur, rue Soufflot. - (4) Sénat. Séance du 9 mars 1922.
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Au surplus, les explications qui vont suivre ne permet-
tent aucun doute à cet égard.
. DANS QUELLE INTENTION LE LÉGISLATEUR A-T-IL ÉDICTÉ LA. PROROGATION DE PLEIN DROIT ? :
C’est le lieu de rappeler que la loi actuelle fut votée par les Chambres le 30 mars et promulguée le 31.
Or, à la date du 1° avril dernier, toutes les prorogations accordées, en vertu de la loi du 6 janvier 1922, avaient pris fin. En outre au terme d’avril, pour Paris et sa banlieue, nombre de prorogations accordées, conformément aux lois précédentes, étaient expirées.
Ne convenait-il pas de donner du temps, d'accorder un nouveau délai, pour permettre aux locataires menacés d’expulsion de réclamer le bénéfice des nouvelles prorogations ? Alors, la prorogation de plein droit fut envisagée comme une mesure d'ordre public, de paix sociale. Il fallait, avant tout, éviter de jeter dans la rue des milliers de locataires,
Le principe, énoncé en tête du 17 paragraphe de la loi du 6 janvier 1921, prescrivant l'obligation de surseoir jusqu’au 1e7 avril 1922 à l'expulsion des locataires de bonne foi, devait trouver sa place ici, au commencement du titre 2, qui établit les prorogations nouvelles. Il est donc évident que la prorogation de plein droit de la loi du 31 mars 4922, comme celle prévue par la loi du 6 janvier, a le caractère d’un sursis.
Suivant l’expression du Président de la Commission du Sénat, M. Boivin-Champeaux, le 1€ paragraphe de l’article 7 ne fait que proroger la loi-du 6 janvier. .
Il est donc nécessaire d’en demander le bénéfice au cas de contestation. Le principe du sursis étant admis pour per-
#09 mettre aux intéressés de réclamer une nouvelle proroga-
tion, il a fallu déterminer sa durée.
Le Sénat avait d’abord trouvé suffisant le délai uniforme
-de trois mois, l'a prorogation de plein droit devant prendre
fin à la date fixe du 1€ juillet 1922,
Un plus long délai, celui du 17 paragraphe de l’article 7, fut définitivement admis, sur la proposition de M. Maurice Marchais, qui a fait très judicieusement observer que jus-
qu’au 127 janvier 1923, les dates de termes d’usage s’éche-
Jonnent suffisamment pour ne pas étendre sur une autre année la durée de la prorogation de plein droit (1). Une rédaction comme celle qui avait és proposée par M. Cautru «le terme le plus rapproché du 17 oetobre » manquait de précision, D'abord, quel terme considérer ; celui antérieur ou celui postérieur à cette date ? Et puis, il était à craindre que la date de ce terme ne soit trop éloignée. À considérer les termes d'usage dans certaines régions, l'application du texte de M. Cautru pouvait entratner une prorogation insignifiante ou une prorogation trop longue.
L'application de ce paragraphe peut donner lieu à quelques difficultés. S’il y a eu jugement de validation de congé, non suivi de la signification de la décision judiciaire, ce jugement ne sera pas opposable au locataire qui voudra bénéficier de la prorogation de droit.
Si, par contre, la décision judiciaire validant un congé avec expulsion, est devenue définitive, c’est-à-dire si le locataire n’a plus aucune voie de recours, il est sans qualité pour prétendre à la prorogation de plein droit (2).
(1) Voir J. O . Ch. des dép., 1€ séance du 24 mars 1922. j 12) Si la décision, devenue définitive, a été rendue en vertu d’une loi provisoire, il a été soutenu à la Chambre que le caractère définitif s’efface par suite de l'existence de la loi définitive, qui remet tout en
Cependant, s’il s’agis d’un locataire aux abois, c’est-à-
dire menacé d’être jeté dans la rue, à raison de la pénurie des logements, le juge pourra, sous sa responsa-
bilité, avec une connaissance exacte de la situation des parties, s'inspirer du principe général posé dans l’article 1244 du Code civil. |
Le délai accordé sera peut-être assez long s’il s’étend, pour être utile, jusqu’au terme qui suivra la décision judiclaire.
Un long délai est extra-légal ; mais, si le juge l’a rendu à titre exceptionnel et avec prudence, dans le seul intérêt de l’ordre et de la paix sociale, nous ne croyons pas qu’il puisse encourir le reproche d’avoir mêlé un peu de compassion qu’il lui est permis d’ailleurs d’avoir, avec la justice.
En effet, des cas particulièrement dignes d’intérêt peuvent se présenter. Nous connaissons nombre de petits locataires qui, poursuivis par leur propriétaire, ont accepté un congé en termes exprès, ou bien, à l'audience ont acquiescé au jugement de validation, dès lors que le délai, demandé par eux, pour quitter les lieux, leur était accordé, Ils ont
agi ainsi en toute bonne foi avec l'espoir, qui ne s’est pas réalisé, qu’ils trouveraient un autre local moins coûteux.
Cas de petits commerçants, petits industriels, et artisans pour lesquels le local d'habitation se confond avec le lieu de travail.
M. Bovier-Lapierre appela l’attention de la Chambre sur les petits commerçants, les petits industriels et artisans pour lesquels le local d’habitation se confond avec le lieu
question, qui a le caractère interprétatif des précédentes lois provisoires ; celles-ci n'étant que des lois d'attente.
de travail. Son but était d'étendre pour eux la prorogation de droit du 127 paragraphe jusqu’au 1€ janvier 1925. Il fit valoir que s’il est déjà très difficile de trouver un local d'habitation, il est beaucoup plus difficile de trouver un local qui comprenne en même temps, une boutique et un petit atelier. |
Cependant de sérieuses raisons ont fait rejeter l’amendement de M. Bovier-Lapierre. Fe
Quel critérium (1) aurait permis de définir le petit commerçant, le petit industriel ?
La Chambre cherchait un accord avec le Sénat pour aboutir au vote de la loi avant le 1er avril : or l’amendement fut présenté le 25 mars ; le temps pressait. | k
M. Barthou, Garde des Sceaux, appuya de sa haute autorité les déclarations du rapporteur, M. Guibal qui donna Passurance à la Chambre que le juge se conformerait à l'esprit de la loi, qui exige qu’il soit tenu le plus grand compte de la situation digne d'intérêt des petits commerçants, des petits industriels et artisans, dont le commerce et l’industrie n’est qu’un accessoire inséparable du local d'habitation.
Il leur appartient de faire valoir cette situation, en vue d'obtenir le délai le plus long imparti dans le 2€ paragraphe de l’article 7. L’amendement de M. Bovier-Lapierre nayant pas été adopté c’est, en effet, ce paragraphe qui s’applique et non pas seulement le premier, relatif à la
prorogation de droit.
4) M. Bovier-Lapierre avait admis que le loyer ne devait pas dépasser 2.000 francs pour Paris et 1.500 francs pour les autres localités,
