SITUATION DES CAUTIONS SOUS LE RÉGIME DES PROROGATIONS

Le troisième paragraphe (1) de l’article 7 est une application des principes généraux du droit.

C’est en effet, l’article 1740 du Code Civil qu’il faut consulter pour comprendre la portée de la disposition prise par le législateur. La caution donnée pour le bail ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation : en d’autres termes, les garanties du premier bail ne passent pas au nouveau. Etant donnée la généralité des termes de ce troisième paragraphe : « en aucun cas, les prorogations accordées ne pourront être opposées. » nous croyons que même l’engagement solidaire de la femme, dans le bail, prendrait fin sous le régime des prorogations.

Nous ne pensons pas, en effet, que l’article 1759 du Code civil puisse recevoir, en l’espèce, son application.

- La location prorogée conformément au titre 2 de la loi constitue bien un nouveau bail à des conditions nouvelles, en cas de désaccord entre les parties, débattues devant le juge et arrêtées par lui.

(1) Ce 3° paragraphe est dû à M. Gilbert Laurent, député. Son amendement fut voté sans discussion. |

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ART. 8. — La durée de la prorogation prévue au paragraphe 2 de J'article 7, qui ne devra être ni inférieure à trois mois, ni dépasser le 1 janvier 1925, sera fixée suivant la condition respective des parties, l'état des locaux vacants dans la région et toutes les circonstances de la cause, l'expiration devant toujours coïncider avec un terme d’usage.

LIMITES DE LA PROROGATION FACULTATIVE. — DURÉE MINIMA. — DURÉE MaAxiMA

La loi, à l’article 8, fixe la durée minima de la prorogation facultative à trois mois, ce qui est, dans beaucoup de communes, un terme d'usage. |

La durée maxima est fixée au 127 janvier 1925.

La date du 1°T octobre 1924 fut d’obord sérieusement envisagée. Mais les débats dans les deux Chambres s'étant prolongés et, comme conséquences, l’application de la loi étant reculée, la durée maxima de la prorogation fut aussi reculée d’un trimestre.

En tout cas, la prorogation accordée sera prolongée, de droit, de la durée nécessaire pour que son expiration coïncide toujours avec le terme d'usage de la commune.

Si le juge, par oubli, n’en a pas tenu compte, le droit du bénéficiaire de la prorogation reste néanmoins entier. Celle-ci continuera donc de courir légalement jusqu’au prochain terme.

Un locataire a-t-il obtenu une prorogation maxima,

c’est-à-dire jusqu’au 127 janwier 1925, il aura le droit de rester jusqu’au 2 février, si c’est le terme d'usage dans la commune.

- L’intention du législateur a été d'adopter une durée assez étendue pour permettre le jeu d’un système assez souple, susceptible de dégager l’engorgement des loyers, mettre un terme à la stabilité dans la situation actuelle des locataires. ;

Il était nécessaire de rétablir cette adaptation et cet ajustement des loyers sans lesquels on ne pouvait pas espérer voir prendre fin la crise actuelle. On devait aussi faire cesser pour le propriétaire cette situation d’imprévu, et faire en sorte de ne pas la reporter, avec tous ses inconvénients, à la date du 1€r janvier 1925.

Il n’eût sans doute pas été prudent de réduire trop le la durée des prorogations. Puisqu’on avait résolu d’encourager la construction, il fallait tout au moins laisser à celle-ci le temps d’accomplir son œuvre.

C'est en tenant compte de ces prorogations que les limites des prorogations facultatives ont été établies.

Les résultats de la loi ne trahiront peut-être pas l'espoir de ceux qui ont affirmé d’avance que de nouvelles prorogations ne seront plus désormais créées (1).

Fixation de la durée de la prorogation. — Système des paliers. Les catégories. — Le pouvoir du juge. — Les

directives qu’il doit suivre.

Le système des paliers, déjà prévu par le législateur de 1918, a été maintenu. La durée maxima de la prorogation

(1) Affirmation du rapporteur de la loi au Sénat, M. Morand, Séance du 9 mars 1922, p. 279.

fut même établie avec la préoccupation qu’elle permettrait de créer autant de paliers que possible. Ceux-ci sont comme des échelons, auxquels les prorogations facultatives accordées — et toujours au terme d’usage de la commune — viendront s’arrêter.

Multiplier les échelons, c’est mettre un terme à la stagnation de la situation actuelle : rendre réalisable les échanges de locaux ; préparer la reprise du jeu de cette loi de l’offre et de la don ads devenue impossible en V'étaÿ actuel de cristallisation des logements.

Une fois admise la nécessité des paliers, la question se posait de savoir qui devait mettre en œuvre le système. C’est alors que le législateur envisagea deux solutions :

19 La création des catégories.

20 Le pouvoir du juge.

10 Le système des catégories.

Le système des PORnre eut beaucoup de partisans à la Chambre. ;

Le rapporteur de la commission à la Chambre, M. Guibal affirma que les catégories répondaient à une idée morale, à la dignité et à l’esprit de justice du législateur qui devait tenir compte de la situation des mutilés, des réformés, des veuves et de toutes les victimes de la guerre, de tous ceux « qui ont droit de vivre honorés et respectés dans la Patrie reconnaissante ».

Les uns partaient de cette idée, que c’est la guerre qui avait créé les catégories. D’où, la nécessité de les envisager. La loi devait accorder la plus longue prorogation, comme une récompense, à tous ceux qui en feraient partie.

D’autres, au contraire, ont fait ressortir tout ce que le système des catégories avait d’arbitraire.

Comme l’a dit à la Chambre, le Commissaire du Gouver-

— All —

nement, M. Bricout : «toutes les énumérations ont le tort

de trop dire ou de ne pas dire assez. Elles exposent à de

dangereuses surprises. » A titre d'exemple, il cita le cas des victimes d'accidents du travail, qui sont, en effet, des mutilés de la vie laborieuse. C’est pourquoi certains, avec M. Arthur Levasseur, estimaient qu'il fallait étendre le plus possible le cadre des catégories Mais, où s'arrêter dans cette voie ?

Ne devait-on pas avoir une autre crainte ? celle de laisser passer à travers les mailles du système beaucoup d’injustices. Pour échelonner les prorogations jusqu’à la date du 1e janvier 1995, il était équitable que les décisions fussent prises suivant la condition particulière et respective des parties. Or, le-système des catégories faites intuitu personae a le grave défaut d’emprisonner le juge.

Mais, si on laissait à celui-ci le pouvoir de décider, comment se ferait son appréciation ? N'y avait-il pas lieu de craindre une trop grande variété dans les décisions ?

Pouvait-on espérer que le juge tiendrait toujours compte des situations particulièrement dignes d'intérêt. Il y eut des appréhensions à cet égard.

20 Le pouvoir du juge.

Un moyen s’offrait de tout concilier ; établir des principes, des régles générales, des directives, dont le juge devra s'inspirer toutes les fois qu’il résoudra les espèces qui lui seront soumises, avec le même esprit d'équité qui a guidé le législateur. On conviendra bien que celui-ci ne peut pas descendre dans le détail de tous les cas concrets qui. se présentent. Le législateur n’abdique pas son rôle, parce qu’il laisse au juge dont c’est la mission, la responsabilité des délais à accorder, et le soin de résoudre les difficultés.

Dans les travaux préparatoires, des catégories très in- ‘ téressantes ont été signalées. La Chambre avait même adopté une liste qui ne figure pas dans la loi.

Il faut admettre que si ces catégories ne s imposent pas au juge, cependant celui-ci manquerait à on devoir, s’il n’en tenait pas grand compte, en réglant la situation du locataire.

Voici la liste non limitative qui fut admise par la Chambre seulement. 6

19 Locataires ayant été mobilisés en dehors du lieu de leur domicile, pendant une durée minima d’un an ;

20 Titulaires de pensions civiles ou militaires au titre des lois du 31 mars et 24 juin 1919 ; 3° Veuves de guerre non remariées, orphelins de guerre, père et mère d'enfants morts pour la France ou, à défaut, grands-parents dont le petit fils était le soutien, ou autres personnes bénéficiaires d’allocations au titre de la loi du

5 août 1914. es

4° Locataires, chefs de famille, ayant au moins trois enfants habitant avec eux ou à leur charge.

5° Locataires âgés de soixante-dix ans ou infirmes ;

6° Les réfugiés qui peuvent faire la preuve qu’il leur est impossible de rentrer dans leur pays d’origine.

79 Les petits commerçants ou petits industriels artisans dont le commerce ou l’industrie est inséparable du local d'habitation.

Nous avons apporté à cette liste une légère modification. Nous avons vu, en effet, dans l’étude de premier paragraphe de l’article 7, l'intérêt que la Chambre a paru manifestement porter à la disposition que nous avons fait réntrer dans la 7€ catégorie.

Il résulte, sans conteste, des travaux de. que

les catégories ci-dessus visées doivent rentrer dans le cadre général d'appréciation du juge, au même titre que nombre d’autres situations dignes d'intérêt qui se présenteront devant lui.

Pour la fixation des délais de prorogation, des paliers, le juge devra d'autre part, examiner la situation du propriétaire ; l’article 8 l'exige.

Il est, par exemple, évident que s’il est démontré que le locataire, sans commettre des abus de jouissance, ce qui lui enlèverait tout droit à la prorogation, ne jouissait pas convenablement des lieux, il en sera tenu compte.

Par contre, suivant un exemple de M. Arthur Levasseur; le locataire qui aura fait des frais de réparation ou d’utiles transformations dans un local sera particulièrement qua- Üfié pour demander au moins une très longue prorogation.

De même, le locataire qui établira qu'il fait construire une maison et que la construction en sera terminée dans quelques mois, a évidemment toutes les chances d’obtenir un délai de prorogation suffisant pour lui permettre d’attendre l’achèvement des travaux.

En résumé, le juge, dans chaque cas, appréciera avant de fixer la durée de la prorogation.

1° La situation du propriétaire ;

20 La situation du locataire ; |

30 'outes les circonstances de la cause, notamment si le locataire a réalisé des bénéfices de guerre appréciables. La Chambre en avait fait un cas d'exclusion. Le Sénat a écarté ce cas, ayant en vue le droit commun qui implique par lui-même un traitement d'égalité.

40 L'état des locaux vacants dans la région ; par ce mot’ il faut entendre la commune, puisque l’article 7 de la loi envisage l'importance des communcs.

River 8

Jamais, une plus belle occasion ne s'était offerte au juge. et en particulier au juge de paix, dont la loi actuelle a augmenté la compétence, de montrer qu’il rentre bien dans ses fonctions, d’apaiser les conflits, d'exercer un rôlepacificateur et de prendre toutes les responsabilités d’or dre social, que la loi lui laisse dans la crise actuelle des

loyers.