LES QUATRE CAS D'EXCLUSION DE L'ARTICLE

La loi a limitativement fixé les cas d’exelusion. Ils sont au nombre de quatre.

D’après cet article, sont exclus du bénéfice des nouvelles prorogations, celle de plein droit, prévue au premier paragraphe aussi bien que celle facultative, prévue au deuxième de l’article 7 :

Premier cas : les étrangers. — Une question se posait. Devait-on les exclure sans aucune exception, ou bien la loi devait-elle faire une distinction entre étrangers, suivant qu’ils ont ou non combattu ou servi dans les diverses formations des armées françaises, alliées ou associées ?

On trouve dans le rapport de M. Morand, au Sénat, des arguments très sérieux à l'appui de la première solution.

Aie

D'abord, la loi du 31 mars a pour objet de remédier à une situation économique particulièrement grave pour les locataires français, et préjudiciable aux propriétaires. Elle n’est pas une loi de guerre ; les services de guerre des étrangers ne s'imposent pas tellement, si estimables qu'ils soient, que l’équité exige de leur sacrifier l'intérêt des nôtres. M. Morand a cité des chiffres à retenir. En France, le nombre des Français a, en dix ans (1911-1921) diminué de deux millions, celui des étrangers est passé de 1.132.692 à 1.417.357, et a par suite augmenté de 284.665.

Les logements étant devenus insuffisants et le nombre des Français ayant fortement diminué pendant que celui des étrangers s’est notablement accru, il semble que ceuxci devaient être sans exception exclus du bénéfice des prorogations.

Cependant, c’est l’autre solution qui fut adoptée, c’està-dire celle de la distinction entre les étrangers.

Les étrangers sont donc exclus ; c’est la règle générale

Mais le Pouvoir législatif a créé des exceptions, en faveur de ceux qui ont donné des preuves effectives de leur dévouement à la cause de la France, en ayant servi . 19 par eux-mêmes, 29 par leurs enfants cu descendants, auxquels on a ajouté les gendres (1).

Ceux-ci doivent avoir servi dans les diverses formations des armé”s françaises, alliées ou associées, ou bien dans la terrible guerre de 1914 ou même en 1870. La condition s'applique à toutes les guerres passées.

(1) M. Raphaël-Georges Lévy avait déposé un amendement au Sénat pour que « les frères » soient aussi ajoutés à la disposition. Sur la demande de M. le Garde des Sceaux qui a fait remarquer que l’amendement visait un cas particulier, l'honorable sénateur retira son amendement.

EN RE ne.

Ajoutons que l'étranger, qui revendique le bénéfice de l'exception, n’a pas à justifier qu’il avait un domicile en France, antérieurement au 1e7 août 1944.

Deuxième cas : Les locataires, sous-locataires et cessionnaires de locaux de plaisance.

C’est un cas d'exclusion parfaitement justifié. Il reproduit sinon dans les termes, du moins dans son esprit, le 3° paragraphe de Particle 4 de la loi du 4 mai 1920.

Par locaux de plaisance, il faut entendre les villas, maisons de campagne, châteaux et même tous petits logements où l’on passe ses vacances, où l’on se rend le dimanche et jours de congé, comme cela est assez fréquent aux environs des grandes villes.

La pénurie des logements étant la raison même de la loi, le bénéfice des prorogations devait ‘être limité à l’indispensable. Les locaux de plaisance ne rentrent pas dans cette catégorie.

Troisième cas : Les locataires, cessionnaires et sous-locataires ayant plusieurs habitations.

Le 3° cas d’exclusion a le même fondement que le précédent : la pénurie des logements.

Mais comme le deuxième logement envisagé ici peut

n'être pas occupé à titre purement d’agrément, la loi offre

un moyen au locataire jouissant de plusieurs habitations, de sortir du cas d’exclusion où il est présumé rentrer. C’est à lui de justifier que sa fonction ou sa profession l’oblige à avoir plusieurs locaux ou bien que les locaux sont occupés par ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint. Bien entendu, il ne faudrait pas que les locaux occupés par ceux-ci le Soient passagèrement, à titre purement d'agrément. C’est le 2€ cas d’exclusion qu’il y aurait lieu, en effet, d'envisager et non le 3€ cas.

Une autre situation se présentera. Un locataire est obligé de quitter, pour raison grave de santé, le local oùil possède son domicile. Peut-il obtenir le bénéfice de la prorogation pour ce local d'habitation, même s’il en est tenu éloigné pendant une assez longue durée ? Nous n’hésitons pas à répondre affirmativement, dès lors que l'intéressé peut établir que sa longue absence a pour cause certaine la maladie et non de simples convenances personnelles. Une question de nécessité, de force majeure, se posera pour le juge. ;

Quatrième cas : Les occupants de locaux d’habitation pour lesquels le logement constitue un des accessoires du contrat de louage de services. Le cas d’exclusion a une portée très générale. Il comprend les concierges, jardiniers, gardiens de propriété, domestiques, ouvriers ou employés, liés par un contrat de travail, de louage de services, qui occupent des locaux mis à leur disposition par le maître ou patron, gratuitement ou pour un prix modique. Dès lors que l'occupation n’a été concédée, dans le cas qui nous occupe, qu’en raison du contrat de travail, ou des besoins du service, l'occupation suit le sort du contrat dont elle est l’accessoire.

C’est donc Pétroite dépendance de loccupation du local au contrat de travail qui est à envisager. |

A la Chambre, un amendement fut présenté (1), en vue de subordonner l’expulsion de l’ouvrier ou employé congédié à une déclaration obligatoire du patron propriétaire, attestant qu’il entend ou non consacrer ses locaux à un autre employé. Où la déclaration aurait-elle été faite ? Comment auraït-elle été sanctionnée ? L’amendement

(1) M. About, député, est l’auteur de cet amendement.

SAT

repoussé par la Commission et le Gouvernement ne fut pas

adopté.

Mais la Chambre vota une disposition pour étendre le bénéfice des prorogations nouvelles aux logements mis par les compagnies houillières et par les compagnies de chemins de fer à la disposition de leurs ouvriers et employés, sous forme de location à faible loyer.

La haute Assemblée ayant rejeté cette disposition, la Chambre remania son texte (1) en y ajoutant cette condition : «à moins que les compagnies ne prouvent qu’elles ont besoin du local pour le faire occuper par les ouvriers ou. employés remplaçants », c'était restreindre beaucoup l’application de cette disposition. Dans la plupart des cas, le preuve aurait été apportée par les compagnies, paralysant ainsi toute demande de prorogation présentée par leurs ouvriers ou employés. Néanmoins, le Sénat a écarté

- l'amendement.

L'adoption du texte de la Chambre, surtout du premier texte, aurait pu avoir cette conséquence fâcheuse de suspendre la construction si désirable des logements ouvriers, sur les lieux d'exploitation dont ils sont une dépendance.

On doit aussi reconnaître qu’une telle disposition était de nature à nuire au bon fonctionnement des exploitations visées. à |

Ces quelques considérations expliquent suffisamment l'opposition du Sénat. Puisque la crise.des logements a pour principale cause une crise de construction, toute

entrave apportée à celle-ci devait être considérée comme

“une faute.

(1) Chambre des députés, Séance du 25 mars 1922, M. Cadot, député, prit plus particulièrement la défense des ouvriers des grandes

agglomérations houillères.

ART. 10. — Pour être admis au bénéfice des prorogations de l’article 7, les locataires, cessionnaires ét sous-locataires devront :

49 Avoir satisfait à toutes les obligations imposées par leurs contrats, les usages locaux ou les décisions judiciaires intervenues ;

20 Occuper et s'engager à occuper, dans la plus grande partie, par eux-mêmes ou par les membres de leur famille l'occupant antérieurement avec eux, l'immeuble objet de la prorogation ; 2

30 S'engager à payer et payer, pendant toute la durée de la prorogation, une majoration du prix du loyer en rapport avec l’augmentation des charges, les améliorations et la valeur-réelle des locaux.

Le juge pourra refuser la majoration, s’il estime.que, pour les locations récentes, elle n’est pas justifiée.

Dans le cas où le preneur n’exécuterait pas, en cours de prorogation, l’une des conditions énoncées ci-dessus, il sera déchu du bénéfice de la prorogation et sera dès lors régi par le droit commun.

Le loyer des locaux reconnus insalubres ne pourra être l’objet d’aucune augmentation. ,

L'’insalubrité des locaux sera établie :

a) Dans les villes de plus de 20.000 habitants, par le bureau de l'hygiène prévu par la loi du 15 février 1902 ;

b) Dans les autres communes, Sont les commissions sanitaires de circonscription.

Ces décisions seront susceptibles d'appel devant les conseils de pré fecture, qui pourront ordonner une expertise. Et

La liste de ces locaux sera consignée sur un registre déposé à la mairie.

LES TROIS CONDITIONS EXIGÉES POUR ETRE ADMIS AU BÉNÉFICE DE LA PROROGATION. — (AS OU LA MAJORA- TION POURRA ETRE REFUSÉE. — CAS DE DÉCHÉANCE DU LOCATAIRE, EN COURS DE PROROGATION — LES LOCAUX RECONNUS INSALUBRES.

19 Les trois conditions exigées pour être admis au béné-

fice de la prorogation.

TS

Après les quatre cas d'exclusion de Particle 9, voier maintenant les trois conditions imposées par l’article 40, pour prétendre au bénéfice du titre 2 de la loi.

Première condilion.

Il faut avoir satisfait à toutes les obligations imposées par son contrat, les usages locaux ou les décisions judiclaires inter venus. Il faut être locataire de bonne foi, c’ést

bien demander le minimum des conditions requises pour

avoir droit aux prorogations nouvelles.

Déjà, la loi du 1er mars 1921 avait donné dans son article premier, la définition du locataire de bonne foi. D’abord il doit se conformer aux dispositions des articles 1728 et 1729 du Code civil. Il y a donc pour lui obligation ; 1° d’user correctement du local ; 20 de payer le loyer ; 30 de faire les réparations locatives ; 4° de veiller à la conservation du local ; 5° d’user de celui-ci, suivant sa destination, telle qu’elle résulte du bail ou des circonstances.

Enfin, il ne doit pas seulement avoir satisfait à toutes les obligations ci-dessus et à celles imposées par son contrat, mais encore à celles prévues par les usages locaux ou les décisions judiciaires intervenues.

Par conséquent, il devra s'être acquitté de ses loyers, dus en vertu des baux, locations verbales ou des proroga-

tions obtenues, de tous les impôts ou charges remboursables au propriétaire, de toutes les condamnations exigibles, prononcées soit par les commissions arbitrales soit par les juridictions de droit commun, à raison de loyers arriérés ou à titre de dépens. Un locataire, qui a obtenu des délais de grâce pour payer son loyer, conformément à l’article 1244, reste dans les conditions exigées s’il a satisfait à celles imposées par le jugément de condamnation. J} en

est de même d’un locataire qui a été condamné par Jugement dé validation de congé, non devenu définitif, à la condition qu’il se soit acquitté des condamnations prononcées contre lui.

Le juge lui accordera sans doute de se libérer sans: retard, s’il ne l’a pas fait déjà, par suite d’un motif sérieux, avant de lui permettre de jouir de la prorogation de droit,

Deuxième condition.

Celle-ci est relative à l'obligation d'occupation personnelle.

La condition exigée dans cet article 10 est moins dure que celle qui avait été prévue par la loi du 1° mars 1921. Suivant celle-ci, le locataire devait apporter la justification qu'il occupe en entier, et s'engager à occuper en entier le local, lui-même ou avec les membres de sa famille qui l’occupaient antérieurement avec lui. Ici, le locataire n’est tenu d’occuper que la plus grande partie du local, par lui-même ou par les membres de sa famille l'occupant antérieurement avec lui. SE -

Le législateur a tenu compte ainsi de deux sérieuses considérations.

4° Le prorogation constituant un droit strictement personnel doit, par cela même, être refusée à celui qui n’occupe pas la plus grande partie du local ;

2° Les conditions de la vie étant devenues très difficiles S pour toute une catégorie de personnes particulièrement dignes d'intérêt, il fallait laisser à celles-ci la possibilité de . rester dans le local qu’elles occupent dans la plus grande partie, tout en sous-louant l’autre partie dans des conditions honnêtes, en vue de diminuer d'autant la charge du loyer. *

Ajoutons qu’il y a impossiblité pour le locataire de faire occuper le local par des parents autres que ceux l'occupant avec lui avant la promulgation de la loi.

Troisième condition.

Le locataire doit s'engager à payer et payer, pendant toute la durée de la prorogation, une majoration du prix du loyer en rapport avec l'augmentation des charges, les améliorations et la valeur réelle des locaux.

Cette question de la majoration du prix du loyer comme contre-partie du bénéfice des prorogations nous introduit, en quelque sorte, au cœur de la loi, ou plutôt de son titre 2. Le système choisi par le législateur a été inspiré par un réel désir de préparer le retour au droit commun. La plus grande liberté a été laissée au juge pour déterminer la majoration. Mais, celui-ci doit tenir compte des directives qu'il doit aller chercher dans les traväux préparatoires.

Voici ces directives que nous formulerons ci-après sous forme de règles, au nombre de huit.

Première régle. — Le juste prix doit servir de base à la majoration du prix du loyer. Cela est une idée très juste ;mais qui relève de la théorie. On est obligé de convenir qüe dans la pratique, l'application en est difficile, Le juge doit néanmoins s’inspirer de ce principe.

Deuxième règle. — Pour obtenir pratiquement le juste prix, il faut tout d’abord prendre comme base le prix établi par le dernier contrat de bail ou la dernière location verbale pour le local en question. Ce sera le prix de 1914, si la dernière location a été faite en 1914 ; ce sera 1900, 1910, 4920, si la dernière location a été faite en 1900, 1910, etc.

M. Maurice Sarraut, au Sénat, et M. Levasseur, à la

Chambre, avaient proposé comme base de comparaison la valeur réelle en 1914. M. Dormoy avait proposé, comme base le montant des loyers en 1914. Cette dernière donnée avait au moins le mérite d’être connue, tandis que la fixation de la valeur réelle en Me était plus difficile à déterminer.

Troisième règle. — Pour apprécier la valeur réelle des locaux, qui constitue le principal facteur de la majoration, il faut se placer au moment où le nouveau contrat, qui

donnera lieu à la nouvelle prorogation, prendra naissance. Les mots : « valeur réelle actuelle » avaient été intro-

duits dans le texte du projet de loi. Afin d’éviter une équivoque, l’épithète « actuelle » fut retirée du texte. Ainsi, on ne se demandera plus à quel moment celle-ci s’appliquait, si C'était au moment de la discussion de la bi ou au moment du contrat. 2

Quatrième règle: — La base de la majoration étant établie, il faut envisager tous les éléments qui doivent con-

courir à évaluer celle-ci. D’une part, il faut considérer part,

l’âge, les qualités, les défauts de l'immeuble ; d'autre part, toutes les causes légitimes de plus value survenues depuis la dernière date, c’est-à-dire le dernier prix de location :

augmentation du loyer de l'argent, augmentation du prix

de la main-d'œuvre, ete. ;

Cinquième règle. — I] doit être tenu compte de l'augmentation des charges et des améliorations apportées à l'immeuble. En cas de désaccord entre les parties, le juge devra s’attacher à reconnaître quels sont les éléments de plus-value qui s'appliquent à l’espèce soumise à sa juriduction, quels sont ceux qui peuvent ne pas être justifiés.

Il appartient au propriétaire d'apporter la preuve, en matière d'augmentation des charges et d'améliorations

de l’immeuble, en qualité de demandeur, par applicaticn de la règle générale bien connue, que tout demandeur est tenu de faire la preuve non seulement de son droit, mais encore du quantum de ce droit. Au sujet des difficultés qui peuvent s'élever sur certains éléments de plus-value, une expertise peut avoir sa raison d’être et même s’imser. Un propriétaire, par exemple, soutient que depuis la dernière date de location un confort appréciable a été apporté à l'immeuble, des travaux ont été effectués, le locataire nie ces faits ou prétend qu'ils sont exagérés : dans ce cas, l'expertise s'impose, avec une mission limitée aux faits contestés, dornée à l’architecte ou à l'entrepreneur qui en sera chargé.

Sixième règle. — Il ne faut pas perdre de vue qu'il appartient au juge de fixer lui-même la majoration du prix . du loyer. L'expert n’a aucune qualité pour le faire. Il peut seulement faire connaître son avis sur des éléments d’appréciation quand ceux-ci ont été contestés, dans les conditions que nous venons de voir. |

Au Sénat comme à la Chambre, on a beaucoup craint les conséquence de l'expertise confiée à un architecte, qui peut exagérer la majoration du loyer. Cn a redcuté le grand nombre des expertises. Nous ne croyons pas que ccs craintes soient fordées pour les raisons précédentes, l’expertise re pouvant porter que sur des questions de faits, bien déterminés et contestés.

Septième règle. — Il existe un élément dont il ne doit pas être tenu compte pour fixer la valeur réelle, c’est la plus-value résultant de l'altération de la loi de l'offre et de la demande, par suite de la pénurie et de la raréfaction des logements. Si l’on ne mettait pas une entrave sérieuse à la pratique éhontée dela spéculation sur les loyers, trop

de gens seraient bientôt obligés de coucher dehors, faute de ressources suffisantes pour se loger. Par valeur réelle, il faut entendre la valeur de l'immeuble appréciée indépendamment des circonstances qui permettraient d’en retirer un revenu anormal. Dans ces conditions, la valeur locative ne doit donc pas servir de base à la valeur réelle : il ne” faut considérer ni la base fiscale, déterminée par la perception des contributions, ni la base résultant du jeu de la loi de l'offre et de la demande.

Huitième règle. — Une fois que le juge est en possession de tous les éléments de plus-value légitimes d’appréciation, il en fait la masse et il obtient ainsi la majoration du prix du loyer. | … Neuvième règle. — Le juge a la possibilité d’échelonner le taux de majoration. |

M. Lafferre, au Sénat, avait proposé que la majoration soit réalisée par paliers échelonnés sur toute la durée de la prorogation, dans le but de ménager les transitions, de ne pas jeter tout d’un coup sur les épaules des locataires le poids d’une majoration trop forte pour eux. L’amendement de l’honorable sénateur venait trop tardivement (1) pour être sérieusement discuté. Mais le Garde des Sceaux et le rapporteur de la loï au Sénat ont reconnu au juge le droit d’échelonner sur toute la durée de la prorogation des taux différents de majoration dans le but de répondre à la préoccupation de M. Lafferre. Le juge appréciera suivant sa conscience et en toute équité s’il doit exercer cette faculté dans un cas particulier et en considération d’une situation spéciale. |

(1) Cet amendement fut présenté à,la séance du Sénat du 30 mars 1922, le lendemain la loi était promulguée.

Justification du système adopté

Nous l’avons.dit, le législateur avait le désir de préparer le retour au droit commun. Or, ce retour restera impos- Sible aussi longtemps que le jeu normal de l'offre et de la demande, qui est faussé par la pénurie ou la raréfaction des locaux, ne s’exercera pas. Il fallait donc éviter de revenir brusquement, sans étape, au régime de liberté des contrats. I n’y a plus liberté, quand il résulte des circonstances qu’une des parties a les moyens d’abuser d’une situation sans que l’autre ait, en fait et pratiquement, la liberté de résister à des exigeances inadmissibles, Dès lors, on a envisagé un système que nous nous permettrons de désigner du nom de « liberté surveillée ». Tout d’abord, propriétaires et locataires sont invités à s’entendre soit entre eux, soit devant le juge conciliateur. Ce n’est qu’au cas oùles parties n’arrivént pas à s’accorder que le juge, après examen de chaque espèce, fixe la Juste majoration : du prix du loyer. Le juge, organe de la loï, exercera en même temps le rôle d’organe modérateur. L'esprit de justice, entretenu en lui par l'estime qu’il porte à la noblesse de ses fonctions, l’empêchera d’abuser d’une liberté de décision et d’un pouvoir, qui ne lui ont été laissés que pour s’opposer aux abus, aux exagérations, aussi bien dans l’intérêt du propriétaire que dans celui du locataire.

Ce système ne fut pas adopté sans une très sérieuse opposition, au Sénat comme à la Chambre. On lui a fait le reproche de laisser au juge une trop grande liberté d’appréciation et de décision. C’est pourquoi, le système du. ‘: forfait lui fut opposé. Sans doute, il y a de l'arbitraire avec celui-ci : mais, a-t-on dit (1): l’arbitraire d’un forfait

(1) M. Henri Merlin, Sénat. Séance du 9 mars dernier.

légal et révisable n’est:il pas préférable à l'arbitraire d’un juge ? ne

On a exprimé la crainte que le système adopté soit la cause d’un encombrement de litiges dans nombre de tribunaux et notamment dans ceux de la Seine, déjà trop chargés d’affaires (1). Une tâche redoutable et même impossible serait ainsi imposée aux magistrats.

MM. Henri Merlin et Penancier proposèrent au Sénat un système simple, pratique, très séduisant. D’après celui-ci, toute nouvelle prorogation donnerait lieu de plein droit à une majoration de loyer provisionnelle, forfaitaire, avec un taux réduit, suivant une échelle dégressive, allant de 50 0 /0 à 30 0 /0, suivant la durée de la prorogation. Le taux dégressif de la majoration, à mesure que diminue la durée de la prorogation, constituait, dans la pensée des auteurs de l’amendement, une prime au déménagement. D'autre part, le forfait n’était pas définitivement imposé aux partios. On laissait à celles-ei un mois de réflexion, avec l’espoir qu’elle seraient satisfaites de leur situation respective ct qu’elles renonccraient après ce délai à aller devant le juge.

Tous les systèmes basés sur les forfaits furent écartés, parce qu’ils heurtaient des principes essentiels commu- nément admis. Le forfait est en cffet contraire à la hberté des conventions ; il est une forme déguisée de la taxation des loyers N’a-t-on pas àssez protesté contre les taxations imposées pendant et après la gucrre ? Avec lui, c'était

(1) M. Henri Merlin estimait qu'il n’était pas exagéré de prévoir le chiffre de 25.000 affaires que le tribunal de la Seine aurait à juger. I ÿ a lieu de faire remarquer que la compétence du juge de paix ayant été portée à 1.000 francs depuis que le discours de l'honorable sénateur fut prononcé à la séance du 9 mars 1922, l'encombrement des

tribunaux n’est plus autant à craindre.