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la mesure du possible, les intérêts contradictoires des propriétaires et des locataires. Le législateur a donc reconnu, en principe, le droit du propriétaire de reprendre son local, son immeuble en totalité, en obligeant l'occupant à s’en aller, ce qui revient à dire — le droit du propriétaire de faire ce qu’il entend de son bien n'étant pas contestable suivant les principes du droit commun — que le droit de prorogation institué par le paragraphe 2 de l’article 7 ne lui sera pas opposable.

Toutefois, pour l'exercice de ce droit, sous le régime de cette loi d'exception, plusieurs conditions sont imposées au propriétaire. Me 19 I doit justifier d’un motif légitime d’occupation personnelle. Une déclaration écrite, comme le Sénat avait d’abord paru y tenir, n’est pas nécessaire, il doit seulement apporter la justification d’un motif légitime. La loi sur ce point se montre moins exigeante que les précédentes lois provisoires, qui imposaient la justification d’une nécessité d'occuper réellement les lieux pour les habiter. En cas de constestation sur la réalité du motif légitime invoqué, le juge appréciera. Mais quel critérinm possède celut- €i pour admettre le motif légitime ? Il est inutile de chercher une définition dans les travaux préparatoires. Toutefois, la condition imposée du motif légitime, permet déjà d’écarter la demande des propriétaire qui se contentent de dire qu'ils veulent habiter, eux ou leurs parents ; qu’ils ont besoin de s'installer plus grandement, avec leur famille. Il faut que des raisons, des faits soient apportés par le propriétaire, de telle sorte que le‘juge soit à même d'apprécier. Une affirmation est insuffisante. Il en serait de même d’un motif basé sur une simple convenance, une

commodité pour le bailleur.

20 Le droit réservé au propriétaire est limité au fait de l'habitation personnelle. Il suit de là que les sociétés propriétaires d'immeubles ne peuvent se prévaloir de l’artiele 13. La jurisprudence de la Cour de cassation s’était déjà prononcée en ce sens pour l'interprétation des dispositions semblables, contenues dans les lois précédentes sur les loyers.

M. Arthur Levasseur avait signalé qu’à la faveur des

lois des 17 mars et 16 juillet 1921 et du 6 janvier 1922, des étrangers achetaient des immeubles pour s’y créer un riche pied-à-terre. Les propriétaires en profitaient pour leur vendre très cher leurs immeubles, en considération du change ; ils ont les moyens de payer, disent-ils, puisque ces acquéreurs gagnent au change. Il est incontestable que, tout au moins à Paris et dans sa banlieue, la spéculation a tenté à la faveur de ces trois lois provisoires de trouver un moyen de se déguiser. Mais le législateur, après avoir donné ou mieux restitué un droit, pouvait-il le retirer un an après, avec eflet rétroactif au 1€7 janvier 1921 ? M. Levasseur l'avait cependant proposé. La mesure’a paru, sans. doute, trop révolutionnaire pour être adoptée. . Si le propriétaire ne veut pas occuper, par lui-même, le local à titre d'habitation, 1l peut le faire occuper par ses. ascendants et descendants ou par ceux de son conjoint. Les parents qui peuvent occuper, en son lieu et place, sont | donc limitativement désignés dans le texte. L’occupation par ces membres de la famille doit s'appuyer sur un motif légitime.

3° Le propriétaire ne doit pas avoir en face de lui un locataire occupant, qui appartienne à une des catégories (1}

(1) Pour les mêmes catégorics aussi visées à l’art. 4, y. p. 81.

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privilégiées, prévues dans le {er paragraphe de cet article.

Toutefois, si le propriétaire ou ses enfants — ce qui exclue les autres membres de la famille désignés plus haut — appartiennent eux-mêmes à une de ces catégories, le droit à une prorogation ne leur sera pas opposable, les catégories privilégiées étant mises sur le même pied.

Malgré la grande répugnance que la Chambre avait manifestée pour un système qui aboutit à opposer les unes

aux autres des personnes qu’elle a en particulière estime,

son désir constant d'introduire les catégories dans la loi l’a entraînée à voter une disposition qu’elle avait paru tout d'abord vouloir écarter à tout prix. |

Il résulte de cette disposition, qui a introduit les catégories dans l’article 13, que jusqu’au 1€T avril dernier celui qui avait acheté un immeuble a eu le droit d’y entrer, sans se voir opposer une exception de la part d’un occupant (1). |

Le droit d'occupation prévu dans le premier paragraphe précédent n’est pas applicable aux propriétaires de fractions d'immeubles, sauf les exceptions envisagées dans la loi.

Dans ce deuxième paragraphe, l’intention du législateur paraît clairement. Celui-ci a voulu d’une part empêcher, à l’aveuir, les spéculations relatives à des ventes de portions d'immeubles, à des ventes par étages ; d'autre part laisser à ceux qui ont acheté des appartements ou des étages, en l’absence de toute disposition prohibitive, le droit d’oceupation au même titre et dans les mêmes conditions que les propriétaires visés dans le paragraphe précédent,

(1) Une commune ne peut rien invoquer à l'encontre du proprié-

taire, étant exceptée de la loi sur les loyers, qui vise la crise du logement. (A. C. de Cass., 23 mars 1920).

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Il a tenu, toutefois, à imposer une condition, afin d’ar- rêter, à date fixe, les abus. En d’autres termes, la disposi-

tion prohibitive contenue dans ce deuxième paragraphe respecte les droits acquis par les propriétaires, acquéreurs de fractions d'immeubles, dont les titres ont date certaine avant le 1er février 1922.

Bénéficient des mêmes droits prévus à Particle 13 : .

19 Les propriétaires de fractions d'immeubles, d’étages ou d'appartements, dont les titres de propriété ont date certaine avant le 1€T février 1922.

20 Les propriétaires de fraction d'immeubles acquis par succession, sans limitation de date. |

Il en résulte donc que la disposition prohibitive frappe :

49 Les propriétaires de fractions d'immeubles, qui ne peuvent justifier d'aucun titre ayant date certaine avant le 1er février 1922, même si l’acte d'acquisition est bien antérieur à cette date. Pour eux, la loi a un effet rétroactif, comme pour ceux qui ont pu acheter des fractions ou parties d'immeubles, immédiatement avant la promulgation de la loi. L

20 Tous ceux qui, depuis le 1er février 1922, auront acquis ‘une fraction ou partie d'immeuble qui a été antérieurement, préalablement, divisé. Nous insistons sur ce point, le fractionnement, dans le cas envisagé, doit être contemporain de la vente, et par conséquent doit être considéré comme suspect de spéculation. Ce que la loi, en effet, veut défendre, c’est l'acquisition de la propriété faite, en vue de priver le locataire de sa jouissance, au moyen d’une spéculation.

Motifs qui ont fait adopter dans la loi la date du 1er février 1922.

La date du 1 janvier dernier fut d'abord proposée,

puis celle de la promulgation de la loi, l'accord se fit sur la date du 1° février 1922.

Celle-ci constituait une transaction entre les deux dates précédentes. Et puis, c’est la date même du dépôt du rapport de M. Morand, premier document révélant au public la possibilité de faire des spéculations qui auraient été trop désavantageuses pour les locataires (1).

Pour les propriétaires qui ont acquis des portions d’immeubles, en vue d’exercer le droit d’occupation qu’ils tenaient des lois des 17 mars et 16 jutllet 1921 et du 6 janvier 1922, il résulte de cette disposition les plus graves conséquences, s’ils n’ont pas pris soin, par exemple, de faire enregistrer leur titre avant le 4er février 1922 (2).

Une société civile constituée dans la forme coopérative sera traitée comme le propriétaire de la totalité de l'im- * meuble. Une société d'habitation à bon marché serait dans le même cas. Enfin, nous estimons que si plusieurs personnes se réunissent pour acheter ensemble un immeuble dont il veulent se partager les appartements ou logements pour y habiter eux-mêmes, dès lors qu’ils sont intervenus tous dans les opérations d'acquisition et de fractionnement, ils peuvent bénéficier des dispositions du 1° paragraphe du l’article 13. Le juge doit avoir la preuve qu’il n’y a pas l'acte de spéculation défendue par la loi. Celle-ci n’a cer-

(1) Sénat, 17€ séance du 30 mars 1922.

(2) M. Vallier a fait remarquer à la Chambre que la disposition du 22 paragraphe de l’article 13 serait particulièrement gênant à Grenoble où la division, le fractionnement constituent le régime normal et très ancien de la propriété. M. Lenail a cité des exemples de pères de famille nombreuse, à Éyon, qui n'ayant pu trouver aucun appartement à louer, out dû en acheter un pour se loger. Ces faits démontrent bien que si l'intention du législateur est excellente en frappant des gens fautifs, par une disposition prohibitive, ‘celle-ci à aussi comme conséquence de porter préjudice à des intérêts respectables,

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tainement pas voulu s'opposer à des pratiques recommandables, comme celle indiquée par M. Georges Risler dans sa brochure « sur la crise du logement ».

Une question se pose ici. Le propriétaire a-t-il un délai pour faire connaître sa volonté de reprendre son local pour l’occuper ? |

La situation envisagée dans l’article 13 est toute différente de celle visée à l’article 4 pour le propriétaire d’un local. On se rappelle qu'aux termes de ce dernier article, le bailleur qui en réclame le bénéfice a un délai de deux mois, c’est-à-dire, qui allait jusqu’au 4€ juin 1922, à peine de | forclusion. Le bailleur doit prendre les devants parce que c’est le locataire, qui a un droit préexistant.

C’est le droit’ du bailleur qui prévaut à l’article 13, en vertu du droit ciommun. Il appartient donc au locataire de faire sa demandé de prorogation. Le bailleur y répondra, en faisant sa déclaration, relative au droit que l’article 13 lui rend. Le locataire ne peut pas rester longtemps dans l’indécision sur le parti qu’il veut prendre. Cette inertie pourrait, à la longue, lui devenir préjudiciable. Si, au moment de la promulgation de la loi, son baïl était à bout de terme ou si la prorogation dont il jouissait avait pris fin, conformément au 3° paragraphe de l’article 18, il a un délai de trois mois pour faire sa demande. En tous cas le propriétaire n’a pas-à prendre les devants. Il appartient au locataire d'observer les délais prévus à l’article 18.

Disposition relative au 3° paragraphe de l’article 13

Le dernier paragraphe de l’article 13 prescrit que le droit du propriétaire de faire obstacle au droit de proroga-tion dans les conditions de l’article 13 ne-peut être exercé

qu'une seule fois au profit de chacun des bénéficiaires. Il est entendu que le propriétaire ne pourra se prévaloir du même article pour demander à occuper plusieurs apparte-

ments. Cette disposition a pour but d’empêcher les abus.

Arr, 44, — Le propriétaire ayant excipé des dispositions du paragraphe 1° de l’article précédent et qui, dans le délai de trois mois à dater du départ du locataire et pendant une durée minima d’une année, n’aura pas occupé l'immeuble, devra au locataire congédié une indemnité qui ne pourra pas être Aeuree à deux années de loyer du Jocal PRÉPARER occupé.

PEINES PRÉVUES A L'ARTICLE 14, EN VUE DE SANCTIONNER LES DISPOSITIONS DU 1€T PARAGRAPHE DE L'ARTICLE 13.

La loi devait prévoir une sanction pour déjouer certaines manœuvres: Des propriétaires, nous le savons par expérience, peut-être mal conseillés, ont cherché à se prévaloir du droit d'occupation qu'ils tenaient déjà des trois lois provisoires, pour se défaire, sans raison avouable, de leurs locataires. Sans doute, il appartient au juge d’exiger des justifications suffisantes du motif légitime invoqué. Mais, la sanction prévue à l’article 44 contre ceux qui abuseraïient de la disposition, en invoquant le droit d’occupation, ne sera pas sans efficacité. |

M. Arthur Levasseur avait demandé que biideniaité à allouer aux locataires injustement évincés soit, dans tous les cas, portée à 10.000 francs. C'était une sanction excessive et elle avait le grave défaut de ne pas être proportion- . nelle au loyer. Elle a donc été écartée.

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Au Leu de prévoir une indemnité forfaitaire, la loi pres-

crit que celle-ci ne pourra pas être inférieure à deux an-

nées de loyer. C’est donc un minimum, pour le juge, à qui il appartient d'apprécier, d’après les circonstances.

Sur quel taux de loyer doit être calculée l'indemnité

La situation envisagée est assez nette pour permettre de répondre, avec assurance, que le loyer qui doit servir de base au taux de l’indemnité est le loyer actuel, le montant du dernier loyer payé par le locatäire, et non pas le loyer majoré, qui a pu être offert par celui-ci et servir de base à une discussion. |

Par application des principes généraux, lorsqu'un cas de force majeure s’oppose à l’exécution d’une obligation, celui qui est tenu échappe à toute responsabilité. Par conséquent, si le propriétaire vient à mourir, s’il tombe gravement malade, ou qu’il puisse établir tout autre cas de force majeure l’ayant empêché d'occuper l'immeuble, dans le délai de trois mois à dater du départ du locataire, ou pendant une durée minima d’une année, il ne devra pas Pindemnité. Le juge appréciera, en cas de contestation. Cette interprétation résulte des travaux préparatoires à la loi. À

Dans l’article 14, on entend par immeuble, est-il besoin

de le dire, le local d'habitation précédemment loué.

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AnRT, 45. — Aucun local affecté à l'habitation ne pourra être transformé en établissement de spectacles publics ou de danse, ou en loéal commercial ou industriel, jusqu’au 127 janvier 1925.

Toute infraction à la présente disposition constitue une contravention poursuivie en vertu du paragraphe 15 de l’article 471 du Code pénal. Le juge de police dèvra ordonner la réaffectation des lieux en locaux d'habitation dans le délai qu’il impartira.

Faute d'exécution dans le délai imparti, le propriétaire et l’occu-pant seront traduits devant le tribunal correctionnel et passibles d’une. amende de deux mille francs à dix mille francs (2.000 francs à 10.000 francs). Le tribunal devra, en outre, ordonner l'exécution, aux frais des parties, des travaux de réaffectation.

INTERDICTION DE DÉSAFFECTER DES LOCAUX D’HABITA- TION POUR LES TRANSFORMER EN CERTAINS ÉTABLISSE- MENTS, SPÉCIFIÉS DANS CET ARTICLE, JUSQU'AU 1€T JAN- VIER 1925. PEINES PRÉVUES PAR CETTE DISPOSITION.

La disposition de l’article 15 a pour origine un amendement de M Escudier. Le texte fut plusieurs fois modifié avant de recevoir sa rédaction définitive. La nouvelle restriction au droit de propriété est faite pour répondre à une nécessité du moment ; empêcher les transformations d'immeubles à usage d’habitation en établissements de spectacles publics ou de danse, tous lieux de plaisir, ou en local commercial ou industriel. De telles transformations, faites sous nos yeux, depuis la guerre, sont un vrai scandale dans une société qui manque de locaux d'habitation

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et qui regorge d'immeubles imposants où des maisons d’affaires, banques, cinémas, se sont installés. :

C’est la transformation d’un local d'habitation en un établissement de la catégorie prohibée, qui constitue l’infraction. Qu’entendre par ces mots de «local affecté à l’habitation » ? Le législateur n’a pas donné de définition, mais nous croyons qu'il résulte suffisamment de l’ensemble des travaux préparatoires qu’il a eu en vue l’état des lieux eux-mêmes, parce que sa pensée dominante a été de ne pas diminuer le nombre des locaux à usage d’habitation, qui fait actuellement si grand défaut à la société. C’est pourquoi l’article 15 devrait plutôt trouver sa place au titre III de la loi et non au titre IT. Celle-ci exige donc au moins deux actes, une désaffectation d’un local ou immeuble destiné à l'habitation, une nouvelle affectation, une transformation, en établissement prohibé.

M Dormoy avait demandé à la Chambre, à comprendre. dans le même texte, la démolition des locaux d'habitation, Ce n’était pas beaucoup exiger, car les mots «même après démolition » auraient eu pour effet d'éviter des interprétations de la loi contraires au but que s’est proposé le législateur. |

MM. Lancien et Fernand Merlin proposèrent au Sénat d'autoriser sous une condition la transformation dans le bouble-but : 1° De permettre d'élever des locaux plus salubres à la place de ceux qui existent, car il est évident que le plus souvent les locaux que l’on démolit pour en construire et aménager d’autres, sont, pour la plupart, de vieilles constructions.

20 Ne pas paralyser l’extention des maisons de commerce ou des établissements industriels.

La condition exigée était de faire une construction nou-

velle, présentant une capacité de logement au moins

égale à celle qui existait auparavant sur le territoire de la

commune en province, ou de l’arrondissement à Paris (1).

M. Bellet soutint cette disposition à la Chambre, mais M. Paul Escudier fit remarquer que, si elle était votée, des expulsions seraient autorisées et le but qu’il s'était proposé en faisant voter le texte de l’article 15 ne serait pas atteint. D'ailleurs, le rapporteur M. Guibal, rappela que

l'interdiction. de reconstruction portée dans l’article

n’était que provisoire.

M. Gourju, au Sénat, a demandé à quelle catégorie appartenait un hôtel. Celui-ci est à la fois un immeuble

consacré à l'habitation et un immeuble de nature com-

merciale. Or, si un particulier a acheté une maison avec intention de la transformer en hôtel, peut-il le faire ?

Autrement dit, l'article 15 empêche-t-il cette transfor- -

mation ? Le Garde des Sceaux a déclaré formellement être d'accord avec la commission du Sénat pour donner cette interprétation que le caractère de local d'habitation d’un hôtel primait le caractère commercial. Dans ces conditions, la transformation d’un local à usage d'habitation en hôtel est possible. He

La portée de cet article est générale, en ce sens que celui. ci vise tous les locaux affectés à l'habitation, soit antérieurement soit postérieurement à 1914.

L'interdiction est prévue jusqu’au 1° janvier 1995.

Juridictions chargées de punir les infractions et de faire exécuter les dispositions édictées dans le 1% paragraphe .

de l’article 15.

Une double juridiction est chargée de l'application de

(1) Sénat, séance du 30 mars 1922.

et