JURIDICTION ARBITRALE

19 L'économie du texte par lequel le législateur se pro- ‘pose de régler la juridiction comprend trois phases.

Première phase.

La loi invite les parties, c’est-à-dire propriétaires et locataires, à s’entendre sur la durée et les conditions de la

prorogation sollicitée. Les parties peuvent done sponta- :

nément s’accorder, conclure des arrangements. Malheureusement, beaucoup de locataires ne peuvent pas entrer en rapport direct avec leur propriétaire, soit mauvaise volonté, soit trop grande exigence de celui-ci ou de ceuxlà. Or, une situation indécise pour eux ne peut se prolonger longtemps ; les droïts de chacun doivent être établis. Par conséquent, à défaut d’accord amiable, le locataire qui est demandeur, puisque c’est lui qui sollicite le bénéfice de la prorogation, doit prendre l'initiative de faire con-

LA

naître au propriétaire deux choses : 1° la durée ; 20 les con-

ditions de la prorogation désirée.

19 En quelle forme, le locataire est-il tenu de s’adresser au propriétaire ?

La loi veut avant tout éviter les difficultés, c’est pourquoi elle oblige les locataires à faire usage soit de la lettre

recommandée, soit de l’acte extra-judiciaire, dont l’huis-

sier se chargera. Le Président de la Commission et le rapporteur de la loi au Sénat (1) avaient insisté pour que seul soit admis l’acte extra-judiciaire, non pas parce que acte de procédure, maïs parce qu’il importe qu’à la base et dès le début de cette procédure amiable les intentions du

locataire soient suffisamment connues. Il sera, peut-être, .

plus tard très utile au juge de savoir quelles conditions ont été offertes par le locataire, comme contre-partie de la prorogation demandée. L’acte extra-judiciaire, rédigé par ‘un huissier, était donc de nature à donner plus de garantie

(4) Voir rapport de M. Morand au Sénat, p. 42.

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à cet égard qu'une simple lettre rédigée par un demandeur inhabile à écrire ou à exprimer sa pensée.

La Chambre s’est placée à un autre point de vue, pour se décider. Elle considéra les frais de procédure et son désir fut de les diminuer dans la mesure du possible, Cependant, MM. Grousseau et Bellet firent justement observer que la loi devait autoriser l’acte extra-judiciaire en considérations des illétrés, qui peuvent désirer cette garantie. La

Chambre s’est rendue à cet argument et vota l’amende-

ment de MM. Grousseau et Bellet prévoyant l’acte extrajudiciaire au même titre que la lettre recommandée.

20 Dans quel délai, le locataire est-il tenu de demander le bénéfice de la prorogation et de faire connaître ses conditions ?

Trois cas sont envisagés : :

Premier cas. — C’est celui d’un bail écrit ou d’une location en cours de prorogation.

Le locataire doit notifier sa demande trois mois au moins avarit l'expiration du bail écrit ou de la prorogation déjà acquise. Ici, donnons une précision ; il faut aussi comprendre par prorogation déjà acquise, la prorogation de plein droit, ou sursis, prévue au 17 paragraphe de Particle 7. Dans ces conditions, ceux qui jouiront de cette prorogation de plein droit devront faire leur notification trois mois au moins avant la date à laquelle le dit sursis prend fin. Pour Paris et la banlieue, le terme d’usage qui précède le 4er janvier 1923 étant le 1€T octobre, la notification devra

: donc être faite avant le 1er juillet.

Cette précision, relative au délai en cas de prorogation de plein droit, est due à une intervention def M. Cautru, à la Chambre. Une déclaration du rapporteur de la loi donna satisfaction à M. Cautru, qui retira son amende-

ment tendant à ajouter au texte la prorogation de

plein droit, au même titre que le bail écrit ou que la prorogation déjà acquise (1).

Deuxième cas. — C’est celui d’une location verbale déjà

dénoncée par un congé au moment de la promulgation de :

la loi. . -

La

Le locataire doit notifier sa demande dans les trois mois |

de la promulgation. Il a done, pour remplir cette formalité obligatoire, jusqu’au 1€ juillet prochain.

Grâce à un amendement présenté au Sénat par M. Louis David, le propriétaire n’aura pas à donner un second congé pour faire courir le délai, comme le texte le comportait avant d’être modifié. Le congé donné avant la loi est suffisant (2).

Triosième cas. — C’est celui d’une location verbale en cours.

Le locataire doit notifier sa demande dans les 20 jours de la réception du congé.

M. Lancien a fait admettre par le Sénat une disposiüon (3), qui fut ensuite votée par la Chambre, rendant obligatoire la mention expresse, dans le congé, du délai dont

dispose légalement le locataire pour faire sa demande. De.

cette façon, celui-ci ne pourra pas prétendre qu’il ignorait

la loi ;ilsera sans excuses’ilne fait pas valoir ses droits en

temps utile. L’amendement de M. Lancien fut adopté sans opposition. :

La loi ajoute, dans le 3€ paragraphe de l’article 18, qu’au-

cune forclusion ne pourra être invoquée avant l'expiration

du délai de trois mois à compter de la promulgation.

(1) Chambre des députés, 29 séance du 25 mars 1922. (2] Sénat, 1€ séance du 30 mars 1922, (3) Sénat, 2€ séance du 10 mars 1922.

da

Dans ces conditions, jüsqu’au mois de juillet, les locataires qui auraient été déclarés forclos pour prétendre au bénéfice d’une des précédentes lois provisoires sur les loyers sont réhabilités,

39 Réponse du propriétaire.

Le propriétaire notifie au locataire s’il accepte la proposition, ou sur quels points il la conteste. Cette réponse est prévue dans la même forme, lettre recommandée ou exploit d’huissier. Il est invité à faire cette réponse dans les vingt jours de la réception de la demande de prorogation : ou bien, le propriétaire a répondu, en proposant un accord avec le locataire ; si cet accord se fait, tout est terminé ; ou bien, le propriétaire n’a pas répondu dans le délai de vingt jours, ou l'accord n’a pas réussi, alors, on entre dans la seconde phase.

Avant d'aborder l’étude de celle-ci il reste une difficulté à trancher. |

Il nous paraît parfaitement établi, par tout l’ensemble des travaux préparatoires, que le locataire n’est pas tenu par le délai imparti dans le deuxième paragraphe de l’article 18, pour jouir de la prorogation de droit. Cela tient à ce que cette prorogation a le caractère d’un sursis. Néanmoins, celle-ci peut être contestée. Des conditions sont prévues par le {7 paragraphe de l’article 7. S'il arrive donc que le locataire garde le silence, comme s’il n’avait aucune obligation à remplir pour jouir du sursis obligatoire qui le maintient dans les lieux, le propriétaire n’a qu’un parti à prendre, c’est de faire usage de la même procédure, prévue à l’article 18, en lui adressant soit une lettre recommandée, soit un acte extra-judiciaire pour lui notifier les exceptions dont il entend user pour faire échec au sursis obligatoire, ou bien les conditions qu’il demande, comme

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contre-partie à cette prorogation de droit (1). Aucun délai n’est prévu pour l’exercice de ce droit par le propriétaire, qui est évidemment libre de ne pas y recourir. Il n’a qu’à consulter son intérêt ; c’est sans doute pourquoi la loi est muette sur cette question. Il nous paraît juste, et conforme à l'esprit de la loi, de laisser au locataire le même délai de vingt jours de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte extra-judiciaire pour notifier, en la même forme, au propriétaire, s’il a accepté ces conditions ou sur quels points il entend les contester. Faute de réponse, dans le dit délai, du locataire, ou a défaut d’accord, la partie la plus diligente saisira le juge, conformément aux dispositions prévues à l’article 18. Sans doute, la loi ne prévoit : pas le cas ; mais, la solution que nous donnons nous paraît conforme à l'intention du législateur telle qu’il est possible de la saisir dans les travaux préparatoires.

Deuxième phase.

Faute de réponse dans le délai de vingt jours ou en cas de désaccord, la partie la plus diligente, dit la loi, saisira le juge compétent par lettre recommandée ou par une déclaration au grefle.

Il est certain qu’une déclaration au greffe ne présente pas certains inconvénients de la lettre recommandée. Celle-ci notamment ne contient pas toujours la valeur des menues dépenses que le juge ou le greffier ne sont pas tenus d'avancer pour convoquer les parties par lettre recommandée avec avis de réception.

Quel juge est compétent ?

{4} Voir plus loin, sous le titre : « Champ d'application de l’ar-

ticle 18 :, pourquoi c’est la procédure de cet article qui s'applique au cas visé et non celle de la loi du 6 janvier 1922.

1° C’est le juge de paix, quand le prix du loyer en cours ne dépassera pas 1.000 francs par an.”

On sait qu’en pareille matière, la compétence ordinaire de ce magistrat est de 600 francs. La loi actuelle a donc étendu sa compétence.

Le Sénat avait d’abord paru vouloir écarter toute compétence du juge de paix dans cette question des loyers, surtout pour des raisons d'ordre juridique. En effet, aux termes de l’article 3 de la loi du 12 juillet 1905, le juge de paix n’est compétent de 300 à 600 francs qu'à charge d’appel ; d'autre part, dans les questions qui se posent relativement à la prorogation, la demande est toujours indéterminée. Dans le but de rester fidèle au droit commun, et dans celui de simplifier la solution des affaires, en déférant immédiatement au tribunal ces questions de loyers, dont celui-ci serait appelé à connaître, comme juridiction d'appel, si celle des juges de paix était maintenue, comme la Chambre en avait décidé, la commission du Sénat et son rapporteur (1) proposèrent d’écarter la compétence de ce magistrat.

À la Chambre, M. Camille Blaisot se montra l’adversaire résolu dè la compétence du juge de paix, parce que adversaire du juge unique. Le Garde des Sceaux, M. Bonnevay, parla élaquemment du rôle et de la compétence du juge de paix. Celui-ci est, par excellence, le juge conciliateur. Y a-t-il un plus beaü rôle pour un magistrat ? M. Bonnevay apportera dans la discussion un argument qui a bien une valeur. L'ancien Garde des Sceaux a déclaré : «Si nous avons reçu à la Chancellerie des réclamations — et elles ont été assez nombreuses contre certaines décisions, no-

(1) Rapport de M, Morand au Sénat, p. 45.

tamment à Paris — nous en avons reçu contre les décisions du juge des référés, nous n’en n’avons jamais reçu contre la décision des juges de paix (1). Or, pour l'application de la .loi du 17 juillet dernier, ajoutait-il, il y a eu dans toute la France 7000 affaires en référés, et 17000 devant les juges de paix». D'ailleurs, l'intérêt des - justiciables réclame depuis longtemps cette extension de compétence. Un projet portant celle-ci jusqu’au chiffre de 1.500 francs est déposé à la Chambre (2). Mais, c’est souvent le sort des réformes désirables, de rester en suspens | |

Dans le passé, le juge de paix ne fut peut-être pas bien considéré. Il manquait de capacité et d'indépendance ; il recevait un traitement dérisoire. Depuis, on a exigé de lui des connaissances juridiques, des examens ; un concours a été institué, sa situation fut améliorée. Il est alors devenu plus indépendant des partis politiques. Il faut bien ad-. mettre que tant vaut le juge, tant vaut la juridiction, et le juge ne vaut que par sa liberté. L’inamovibilité est une garantie d’indépendänce, de liberté, qui devrait s’étendre à tous les juges. La plus large indépendance doit être donnée à la magistrature ; à cette condition, la carrière sera recherchée ; car, ce n’est certes pas à la fortune qu’elle conduit.

20 C’est le président du Tribunal civil au-dessus d’un loyer annuel de 1.000 francs. Nous devons ajouter que le loyer qui sert de base est celui en cours, sans tenir compte de la majoration envisagée.

Le cinquième paragraphe de l’article 18 prévoit que le

(1) Chambre des députés, 22 séance du 3 décembre 19921, p. 4570, (2) Proposition de M. Marin, député de Nancy, c'est pourquoi M. Levasseur avait repris ce chiffre pour les loyers.

Président du tribunal civil pourra se faire remplacer par un magistrat au siège ou par un juge assesseur.

Tentative de conciliation. — Convocation des parties.

Le juge de Paix, le Président ou le juge délégué convoquera par lettre recommandée du greffier, avec avis de réception,les deux parties. Le greffier prendra soin de retirer un avis de réception de façon à être certain que la convocation à bien touché le justiciable. Si celui-ci n’a pas été touché, nous estimons en l’absence de toute indication dans la loi, qu’il y aura lieu de le faire citer par l'huissier, pour que l'affaire puisse légalement suivre son cours. La loi du 9 mars 1918, qui a servi de modèle à la procédure actuelle, prévoit l'acte d’huissier, dans le cas où la partie n’a pas été touchée par la lettre recommandée.

Comparution personnelle des parties.

La loi actuelle pose le principe de la comparution personnelle des parties, comme l’avait fait celle du 9 mars 1918. Le juge compétent devra examiner si l’excuse de la partie absente est valable, il est de son devoir d’apporter la plus grande attention à l’examen de l’excuse. Nous savons, par expérience, qu’il est généralement plus facile d'obtenir un arrangement quand les parties sont en présence que lorsque celles-ci sont représentées. Maïheureusement, les certificats de complaisance justificatifs de l’excuse sont d’un usage très courant.

Les parties peuvent se faire assister par tous mandataires ordinaires, parents ou non. En cas d’excuse jugée valable, elles peuvent être représentées en justice de paix, par ces mêmes mandataires porteurs de pouvoirs sur

timbre et enregistrés. Devant le Tribunal civil, les avocats et les avoués de première instance sont seuls admis.

Mission du juge. — Le juge arbitre.

Le juge a pour mission de concilier les parties, mission importante entre toutes, sur laquelle le législateur a beaucoup insisté. Un juge ne remplirait pas sa mission, en se contentant de demander simplement aux parties, si elles sont ou non disposées à se concilier. IL doit au moins faire une tentative sérieuse. En vue de tarir, autant que possible, la source des innombrables litiges que M. Etienne Flandin prévoit, celui-c1 a fait adopter

par le Sénat une disposition (1) déjà admise par la Chambre,

permettant de conférer au juge les pouvoirs d’arbitre amiable compositeur. F

Nous estimons done que toutes les fois que celui-ci se trouvera en face de parties disposées à lui conférer ce pouvoir, il devra aussitôt saisir l’occasion de s’offrir à remplir cette mission ; c’est affaire de tact, avant tout échange d'explications sur le fond. ;

Le juge dressera procès-verbal soit de la non conciliation soit de l’accord intervenu.

Dans ce dernier cas, le procès-verbal sera revêtu de la formule exécutoire. Ceci est une heureuse innovation. La loi du 9 mars 1918 n'avait pas prévu la formule exécutoire ; il en était résulté de graves inconvénients.

Troisième phase. — Affaires portées à l'audience Faute de comparution ou de représentation, ou à défaut

(1) Sénat, 29 séance du 10 mars 1922.

de

de conciliation, dit la loi, l'affaire est portée à l’audience par le juge de Paix ou par le juge conciliateur.

Les parties cont convoquées par lettres recommandées. La loi ne prescrit pas l’avis de réception. Est-ce oubli, est-ce raison d'économie ; un second avis de réception a-til été jugé inutile ; car ou bien la partie a été déjà touchée et il n'y a pas de raison pour qu'une seconde lettre recommandée ne lui parvienne pas, ou bien la partie n’a pas été touchée la première fois, et le législateur aura peut-être estimé qu'un second avis de réception était en ce cas inutile ?

Les lettres recommandées sont expédiées par le greffier, pour aviser les parties, huit jours au moins à l’avance du

jour de l’audience.

Représentation à l'audience.

La loi dit que les parties pourront se présenter à l’audience ou s’y faire représenter de la manière et en la forme sus-indiquée. Nous croyons que les expressions « de la manière et en la forme », portées au texte, signifient, non seulement lassistance et la représentation, mais aussi l’excuse valable. Le législateur a trop insisté et à différentes reprises — les travaux préparatoires en témoignent — sur cette idée que ia procédure organisée doit avant tout être une procédure tendant à faire aboutir la conciliation, pour qu'il soit possible de conclure que la même idée doit se retrouver dans cette troisième phase, où les parties sont entrées. Comme conséquence de notre interprétation, la partie sera tenue à nouveau de présenter, soit à l'audience du juge de Paix, soit devant le Tribunal, une excuse jugée valable.

L'affaire est portée par le juge de paix à son audience

ou par le juge conciliateur devant le tribunal, qui statuera en Chambre du conseil, sur le rapport du juge conciliateur. Evidemment, statuer c’est juger. Le Tribunal ju-

gera done en Chambre du conseil et non en audience pu-.

blique. Ainsi, c’est l’audience publique qui est prévue pour les affaires de loyers jusqu’au taux de 1.000 francs, la Chambre du Conseil pour les mêmes affaires au-dessus de 1.000 fr. Cette différence de procédure tient sans doute à cette considération que la présence de trois juges donne plus de garanties que la présence d’un seul. |

La décision du juge de paix ou du tribunal est rendue en dernier ressort.

Compétence ratione loci, c’est-à-dire -territoriale.

Dans tous les cas, le juge de la situation de l'immeuble

est compétent. Cette solution est rendue nécessaire par la nature des difficultés à solutionner et par les données d’ordre local sur lesquelles le juge est obligé de fonder sa décision. |

‘ L'article 8 notamment ne permettait pas une autre compétence. | ee,

Voies de recours.

Appel.

Les décisions étant rendues en dernier ressort, il n’y a pas d’appel. |

Pourvoi en cassation.

C’est le seule voie de recours prévue par la loi.

Le pourvoi en cassation est réglé par l’article 51 de la loi du 9 mars 1918 et par l’article 4 de la loi du 14 décembre 1920. Le justiciable devra faire son pourvoi par déclaration au greffe de la juridiction qui a rendu la décision : il

ali

Lu: le