CARACTÈRE IMMOBILIER DES DROITS TRANSMIS

227. Une autre condition est nécessaire pour qu’un acte soit soumis à la transcription. Il faut que les droits qu’il transfère entre-vifs soient de nature immobilière.

Les exceptions à cette règle sont peu nombreuses et limitativement énoncées par la loi. Elles portent Sur les quiltances, ou cessions de fermages, ou loyers non échus, pour une somme équivalente à trois années de ces loyers ou fermages. (Art. 2, n° 5, loi du 23 mars 1855.) — L'art. 1069 du Code Napoléon consacre une autre exception, en matière de substitutions permises, lorsqu'il s’agit de sommes colloquées avec privilège sur des immeubles. Mais alors c’est moins une transcription à opérer qu'une inscription à prendre sur les immeubles affectés au privilége.

228. Dans l’ancien droit français, la formalité du nantissement ne s’appliquait pas aux immeubles fictifs. C’est à peine si quelques rares coutumes, celle du Hainaut, par exemple, décidaient que les rentes foncières ne pouvaient être aliénées dans déshéritance et adhéritance. . ;

Aujourd'hui, en présencé de la loi de 1855, dont les termes généraux repoussent heureusement toute distinction, on décide unanimement, en principe, que les immeubles fictifs, dont la propriété intégrale ou partielle est transférée, tombent sous la loi de publicité. La controverse n'apparaît que sur certaines applications.

Ainsi personne ne conteste que l’on ne doive faire transcrire tout acte entre-vifs emportant transmission d'actions de la Banque de France, du canal du Midi, des canaux d'Orléans et du Loing, lorsque le propriétaire de ces valeurs, usant de la

faculté qui lui est accordée par les décrets du 16 janvier 1808, art. 7, des 10 et 16 mars 1810, art. 13, les a immobilisées (4). Le transfert sur les registres te la société serait insuffisant et ne saurait rendre l’aliénation opposable aux tiers. Et pourtant ne pourrait-on point susciter à cette solution un embarras*?

Doivent être transcrits tous les actes entre-vifs translatifs de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d’hypothèque. Or, nous avons bien ici un droit susceptible d’hypothèque, puisque les actions de la Banque ou des autres grandes sociétés que nous venons de nommer, sont devenues par l’immobilisation assimilables aux immeubles ; mais avons-nous un droit rél? Non, répond-on, le prétendu propriétaire de ces valeurs n’en est que le créancier; il a pour débitrice la société qui les a émises. Donc il n’y a pas de droit réel, donc il n’y a pas lieu de transcrire.

Ce raisonnement n’a arrêté personne, quoi qu'il ait parfois semblé sérieux. Sans doute, l’expression du législateur est malheureuse; mais, elle a trahi sa pensée, et sa pensée est claire, Ces mots droits réels sont de trop; il a entendu parler des droits en général, susceptibles d'hypothèque.

S'attacher en celte circonstance à la lettre de Ja loi, ce serait créer dans ses dispositions une lacune compromettante pour l'intérêt qu'elle veut sauvegarder, et faire surgir une inexplicable inconséquence. D’après Particle 939 du Code Napoléon, les donations translatives d’un bien susceptible d'hypothèque doivent être transcrites. Il faudrait done décider que la transmission gratuite de valeurs immobilisées sera connue des tiers, tandis que la transmission à titre onéreux pourra leur être opposée sans avoir été transcrite.

229. Sont meubles, les actions ou intérêts dans les Compagnies de finance, de commerce ou d'industrie (art. 529, Code Nap.) Le transport de ces actions ne constitue qu’une vente mobilière, non sujette à transcription.

(4) TROPLONG, De la Transcriplion, no 90. Rivière et HuGueT, Queslions sur la Transcrijtion, no 138. FLANDIN, De la Transcriphon, n° 37. DALLoz, Rép., v° Transcription hypothécaire, n° 56.

Il en est de même: 4° de la vente de coupes de bois ou de récoltes sur pied (4);

20° De Ja vente d’une maison pour être démolie ; elle est considérée comme vente de matériaux, objets mobiliers, à la condition, bien entendu, qu’elle ait été faite abstractivement du sol (2). Solution impossible à attaquer, parce qu’elle s’appuie sur des principes juridiques certains; mais solution qui peut au premier abord choquer, parce qu’il semble qu’elle ouvre la porte à la fraude, en laissant les tiers à la merci de l'intention véridique ou mensongère des parties. Heureusement il n’en est rien, et cette première impression disparaît bien vite quand on réfléchit que de telles ventes ne transfèrent qu'un droit mobilier et personnel, un simple droit de créance non opposable aux tiers. On aperçoit dès lors que la transcription est inutile, puisqu'elle n'aurait pour but que de servir de garantie contre un danger qui n'existe pas.

Le caractère personnel du droit conféré au cessionnaire par des actes de cette nature, peut être facilement établi.

Le premier motif est que ce droit ne peut pas exister comme droit de propriété, car nulle loi n’institue cette propriété qui porterait sur des objets adhérents au fonds dont ils font partie, sans porter sur ce fonds lui-même.

Ce serait là un droit réel en dehors de ceux qui ont été reconnus et réglés par la loi; lui accorder l'existence juridique, ce serait décider, contrairement à l’article 6 du Code Napoléon, que les particuliers peuvent modifier la propriété, la démembrer ou la grever de droits réels, selon leur caprice ou leur bon plaisir (3).

Mais, dira-t-on,ce droit ne rentre-t-il pas dans l’un des démenbrements de la propriété reconnus par le Code ?

G) DEMOLOMBE, t. IX, n°° 456, et suiv. — TROPLONG, de la Transcriplion, no 83.— MouRLON, Trailé théorique el pratique de la Transcription, n° 9.— FLanDin, de la Transcription, n° 30.

(2) DacLoz, Rép., vo Transer. hyp., 61. Biens, 53. Priviléges el Hypolh., 794. — FLanDiN, de la Transcriplion, n° 31.

(3) DEMOLOMBE, t. IX, p. 515. — VALETTE, Priviléges el Hypothèques, {. I, p. 192.

Auquel l’assimilerons-nous ?

Au droit dl’usage ?

Évidemment non, puisqu'il faudrait aller jusqu’à dire que |: propriété sur les fruits, bois ou récoltes, sur la maison à démolir s'éteindrait par le décès de l'acquéreur (art. 695) et serait inces sible (art. 634).

A l’usufruit ? «

Encore bien moins, et nous n’en aurions pas fini de si tôt, s nous entreprenions de signaler toutes les différences qui le séparent.

Au droit de propriété superficiaire ?

Impossible ! car la loi qui (art. 66%) a réglementé la propriét superficiaire, établie sur des bâtiments non destinés à êtri abattus, n’organise nulle part la propriété constituée, abstrac: tion faite du sol, sur des fruits pendants par branches et pa: racines ou des objets tels que ceux dont nous nous occupons. Et nous l'avons dit en commençant, la volonté des particuliers n« peut ni suppléer à la loi, ni la contrarier.

Mais eussent-ils ce pouvoir, il est certain, et c’est là notrt second motif, qu’ils n’en useraient jamais. Comment en vendan sa récolte, en vendant une misérable mäâsure qui tombe fer ruines, pour qu'on la fasse au plus vite disparaître, le pro: priétaire entendra quelquefois démembrer son domaine et constituer sur son fonds (car les récoltes et la maison en font partit tant qu’elles n’en sont pas détachées) une propriété rivale de I: sienne ? Gette idée est trop subtile et trop désavantageuse pou être connue en pratique. Ce qu’il cède, ce sont des meubles futurs des objets qui deviendront meubles par le fait de l'acquéreur Le vendeur ne fait que s’obliger, il devient débiteur de meubles non encore existants ; l'acheteur n’en est que le créancier. Il n a entre les parties qu'une convention simplement productive d'obligations et de créances corrélatives. k |

930. Et quant au caractère mobilier des ventes dont nou parlons, caractère mobilier qui entraine comme conséquence 1. personnalité des droits transmis, il est affirmé par la juris prudence et par la loi. La Cour de Cassation a décidé par dt

Ai

nombreux arrêts que les ventes, soit de fruits pendants par branches et par racines, soit de bois taillis, soit même de futaies aménagées Où non, étant purement mobilières, ne transfèrent à l'acheteur qu'un pur droit mobilier (1). On admet de même que la vente d’une maison pour être démolie est simplement mobilière (2). Les lois du 22 frimaire an VIF, art. 69, $ 5, n° 4, et du 22 pluviôse an VIT art. 4er, font rentrer les ventes de récoltes sur pied, de coupes de bois taillis ou de haute futaie dans la disposition, aux termes de laquelle les ventes mobilières sont frappées d'un droit de 2 °/,. Enfin, la loi du 5 juin 1851 décide que les ventes de récoltes ou de taillis pourront être faites au choix des parties, soit par un notaire, soit par un Commissairepriseur, un huissier ou un greffier. Or, chacun sait que les ventes 2mmobilières ne peuvent être faites que par un notaire.

Ajoutons que si l’on attribuait à ces ventes le caractère immobilier et translatif de droits réels pour les rendre opposables aux tiers et par là sujettes à la transcription, on arriverait à des conséquences impossibles, telles que celles-ci: ces ventes étant immobilières ne pourront être consenties que par un propriétaire jouissant de la plénitude de ses droits ; elles ne pourront l'être, ni par un envoyé en possession provisoire des biens d’un absent, ni par un tuteur, ni par un mineur émancipé, ni par une femme séparée de biens non autorisée de son mari,ou de justice, ni, enfin, par le mari administrateur des biens propres de sa femme |! Incapacités désastreuses, pleines d’entraves à la bonne administration des biens, et que nul ne proposerait.

231. La transcription d’un acte contenant transmission d’une mine concédée est nécessaire. La loi du 21 avril 1810 range au nombre des immeubles les mines, sans distinguer celles qui sont concédées au propriétaire de la surface de celles qui sont concédées à un étranger (art. 8). Les articles 19 et 24 de la même loi donnent le même caractère immobilier aux bâtiments, machines, chevaux, agrès, outils et ustensiles servant à l’exploi-

(1) Cassation, 8 septembre 1813, 8 mars 1820, 4 avril 1827. (2) Cassation, 25 février 1812, 24 mai 1815, 9 août 1525.

Do

tation. Ces objets, toutefois, reprendraient leur caractère mobilier, et la vente qui en serait faite ne serait plus sujette à la transcription, S'ils étaient séparés sans fraude de l'exploitation de la mine.

Mais que décider de la vente des matières extraites ? Devrat-elle être transcrite ? Non ; car ces matières, par le fait de l’extraction et du détachement même, sont devenues meubles. Ce qui seulement est immobilier, de par la loi du 21 avril 4810, c’est le droit d'exploitation de la mine; c’est donc la cession de ce droit qui seule doit être transcrite.

Reste un dernier élément, soumis à des règles différentes. Je parle de la redevance que le concessionnaire de la mine est obligé de payer au propriétaire de la surface. Cette redevance se réunit à la valeur de la terre et est affectée avec elle aux hypothèques prises par les créanciers du propriétaire. Elle est considérée comme un accessoire de l’immeuble. Si donc le propriétaire aliène le fonds'et la redevance, non séparément, mais par deux actes distincts, la transcription des deux actes est nécessaire. .

Que si, au contraire, il détache d’abord du principal, de l'immeuble, l'accessoire, la redevance, celle-ci reprend son caractère mobilier, et le transport qui en est consenti, non accompagné de l’aliénation de la superficie, ne donne pas lieu à la transcription.

232. Ce que nous avons dit de l'exploitation d’une mine concédée ne s'applique pas à l'exploitation d'une carrière ou d’une minière. Le droit d'exploiter une carrière, limité à l'extraction d'une quantité déterminée ou indéterminée de matériaux, est un droit mobilier (1), puisque lon suppose que le propriétaire de la surface n’a pas aliéné le fonds même de la carrière, l’arrière-dessous de son terrain, et que, dans cette hypothèse, aucune disposition législative n’attribue à ce droit une nature immobilière. La cession qui en est faite n’est donc pas soumise à la transcription. — Il faudrait décider le contraire dans le cas où

(4) Cassation, 19 mars 1816, 12 août 1833, 411 janvier 1843.

le propriétaire de la superficie aurait, avec le droit d'extraire des matériaux, aliéné le tréfonds. Cette distinction que MM. Mourlon et Troplong (4) ne font point, nous semble juridique et rationnelle. :

233. Reste à examiner quel droit peut avoir, sur des bâtiments par lui élevés sur un sol dont il n'est pas propriétaire, un possesseur, un usufruitier, un locataire.

En ce qui concerne le possesseur, pas de difficulté, la loi a tranché la question; la propriété des bâtiments par lui construits passe au propriétaire de l'immeuble, sauf le règlement d’une indemnité. (Art. 555, C. Nap.)

234. Quant à l’usufruitier, il en est autrement. Pour le dispenser de transcrire la cession qu’il pourrait faire-de bâtiments par lui construits, on a invoqué la maxime Accessorium sequitur principale.

Pour soumettre cette cession à la publicité, l’on a invoqué la même maxime, et cette maxime ne fait avancer la question en aucune manière. ;

Sans doute l'accessoire suit le sort du principal; mais, dans l'espèce, où est le principal? C’est ce qu’il faut savoir.

C'est la nue propriété, dit-on d'un côté (2), car les constructions faites par l’usufruitier doivent appartenir au propriétaire à la cessation de l’usufruit, en conformité de l'article 599 C. N., qui n’accorde même à l’usufruitier aucune indemnité à raison des améliorations qu'il peut avoir faites dans le fonds sujet à usufruit, « encore, dit la loi, que la valeur de la chose en füt augmentée. » Accessorium sequitur principale.

C'est l’usufruit lui-même, dit-on en sens inverse et cette fois avec raison. C’est dans l’usufruit existant sur le fonds que rentreront les bâtiments construits par lusufruitier. S'il aliénait son usufruit, la transcription serait nécessaire; s’il aliène, dans la limite de son droit d’usufruit, les bâtiments qui en sont lac-

(1) Traité théorique el pratique de la transeriplion, n° 12. — Priviléges el hypothèques, n° 40% bis.

(2) DazLoz, Ti'ansc. hypothéc., 63.

cessoire, cette cession , pour être opposable aux tiers, devra de même être transcrite : Accessorium sequitur principale (4).

235. Pour ce qui est de bâtiments construits par un locataire ou fermier, trois opinions se sont produites.

La première soutient que la cession de ces bâtiments consentie par le locataire doit être transcrite (2). Nous ne saurions l’admettre et nous n'oserions avancer que nous la comprenons.

La seconde décide qu’une telle cession ne doit pas être transcrite. Cette solution peut devenir excessive, mais en soi elle est juste ; en effet, qui a le sol a les bâtiments, quod solo inædificatur solo cedit ; le locataire qui les a élevés en jouira, en vertu seulement de son bail; s’il le cédait en entier, cette cession, ne transférant aucun droit de propriété, ne devrait pas être transcrite; s'ille cédait seulement en ce qui concerne les bâtiments, il en serait de même, Car, pas plus que du reste des choses prises à bail, le locataire n’en est propriétaire.

Une distinction pleine de vérité a toutefois été proposée. Il est vrai, dit-elle, la transcription de la cession, faite par un fermier, de bâtiments par lui élevés est inutile, un cas seul excepté. C'est celui où les bâtiments auraient été construits dans la condition acceptée par le propriétaire que le locataire ou le fermier en serait propriétaire tant qu’ils dureraient. M. Dalloz (3) avoue n’apercevoir aucun motif à cette distinction. Le motif existe cependant, simple et péremptoire : c’est qu'en ce dernier cas le constructeur des bâtiments a acquis sur le sol qui les supporte une propriété superficiaire susceptible d’hypothèque. Nous pensons donc que la cession qu'il en fera ne produira d'effet à l'égard des tiers qu’à compter du jour où elle sera transcrite.

(2) FLANDIN, de la Transcriplion, n° 33, — MourLon, Trailé théorique et pratique de la Transcriplion, n° 43.

(2) FLANDIN, de la Transcriplion, n° 32.

(3) Rép., Transcription hypothécaire, n° 62.

Æe 217 Le …

SECTION TROISIÈME