CARACTÈRE TRANSLATIF ET FORME DES ACTES SOUMIS A LA TRANSCRIPTION

241. Nous venons d'examiner les caractères des droits transmis, et les conditions qu’ils doivent réunir pour que leur transmission doive être rendue publique. Étudions maintenant les conditions nécessaires pour qu'il existe une transmission ; étudions successivement les différents actes qui peuvent l'opérer, tels que la vente et ses équipollents, l'échange, le contrat de mariage et les sociétés en général, les retraits, les transactions, les actes administratifs.

242. En premivre ligne se présente la vente, et l’on peut dire

que c’est pour elle principalement qu'a été instituée la transcription, car c’est elle qui est le type des mutations à titre onéreux.

À quel moment la vente est-elle parfaite? À quel moment devient-elle susceptible de transcription? Tant qu’elle est à l’état de projet, de pollicitation, de promesse, peut-elle trouver place sur les registres du conservateur ?

Pour le simple projet, aucune difficulté. Il est certain que la transcription est impossible.

Il en est de même de la pollicitation. On entend par ce terme, la promesse faite par une personne à une autre personne, de lui vendre telle chose moyennant tel prix, promesse qui n'est ni acceptée, ni refusée. En effet, il n'existe là aucun lien de droit. puisque l'auteur de la promesse peut la révoquer tant qu'elle n’a pas étê acceptée.

Jusqu'ici, l'unanimité des opinions ne peut qu'être entière. Mais la controverse ne tarde pas à apparaître.

On suppose que la promesse est acceptée par celui à qui elle est faite sans que celui-ci promette lui-même d'acheter.

Posons d’abord comme certain qu'une telle promesse de vente, toute unilatérale, est valable, quoiqu'on ait soutenu et même jugé le contraire.

Mais doit-elle est transcrite ?

Sur ce point deux systèmes se sont présentés. Le premier, que M. Dalloz combat avec raison, mais sans le reproduire avec une entière exactitude, distingue entre la promesse d'acheter et la promesse de vendre.

Dans le premier cas, dit-on, la convention est simplement obligatoire, elle fait naître une créance au profit du propriétaire de la chose qu'on a promis d'acheter. Mais il n’y a pas aliénation, même conditionnelle, il n'y a pas déplacement du domaine. Le propriétaire a reçu une promesse, mais n'a rien promis lui-même. Son droit demeure intact et entier sur sa tête. Donc il n'y a pas lieu à transcription.

Dans le second cas, au contraire, dit cette opinion, quand il s’agit d’une promesse de vendre, il en est autrement, et l'on

ro

doit voir dans une telle promesse une vraie vente condition nelle. L'événement est l'acceptation de celui à qui la promesse est faite. La propriété du promettant subit une modification profonde; d'inattaquable qu'elle était, elle devient annulable à la volonté d’un autre que le propriétaire. Ce dernier, à la différence de ce qui a lieu dans le cas de promesse d'acheter, ne conserve plus sa propriété entière, Or, s’il ne la conserve plus entière, c’est qu'une partie s’en détache et va se placer ailleurs; où? naturellement sur la tête de celui à qui Ja promesse a été faite, Il y a donc déplacement de propriété, il ya donc lieu à transcription.

Tel est ce premier système, professé par MM. Mourlon et Duranton (1).

Leurs adversaires, auxquels nous nous rallions, soutiennent que foute distinction est inutile, et ne voient dans la promesse unilatérale de vendre, pas plus que dans la promesse unilatérale d'acheter, aucun déplacement de propriété, et par suite aucun acte rendant possible la transcription. Une telle convention ne donne à celui en faveur de qui elle est faite, et qui l’a acceptée sans S'obliger de son côté, que le droit de contraindre l’autre partie à réaliser le contrat. C’est seulement l'acte qui réalisera Ja vente, ou le jugement en tenant lieu qui devra être transcrit. Quant à l'identité prétendue qui existerait entre la promesse de vente unilatérale et la vente conditionnelle, elle ne peut être . admise. Pour qu'il y ait vente, le concours de deux volontés, de vendre d’une part, d'acheter d'autre part, est nécessaire. Or, dans une vente condititionnelle, le concours des volontés, le contrat synallagmatique existe dès l'origine, et la condition n'est qu'un fait extrinsèque, qui suspend l'effet du contrat, mais qui ne l'empêche pas d'exister, Au contraire, dans la promesse de vente unilatérale, le contrat ne se forme qu’au moment où l'acheteur éventuel déclare sa volonté d'acheter. Les deux cas

(4) DURANTON, t. XVI, S 3. MOURLON, Trailé de la Transcription, ton n° 39. M. DALLOZ, Rép., vo Transcription hypothécaire, n° 82, combat ces auteurs sans mentionner la réserve faite par M. Mourlon, en ce qui concerne la promesse d'acheter.

ne sont donc pas identiques. Tels sont les motifs fournis par les auteurs à l’appui de cette solution (1).

Ajoutons que le principe essentiel de la rétroactivité des conditions ne peut, dans le cas de promesse unilatérale, recevoir son application. Les deux termes nécessaires de cette rétroactivité sont: 4° le jour de la réalisation de la condition; 2 le Jour où le concours des volontés s’est produit. Dans le système que nous combattons, les effets rétroactifs sont impossibles, puisque l'événement de la condition et la formation du contrat se confondent en un même fait et dans un même trait de temps.

243. Que doit-on décider quand il existe une promesse synallagmatique, quand un propriétaire a promis de vendre pour tel prix, un tel immeuble, à une autre personne qui a promis de l'acheter au prix indiqué ?

Il importe d’écarter du débat un point sur lequel tous sont d'accord. Dans Ja pratique, on donne souvent le nom impropre de promesse de vente à de vraies ventes, faites verbalement ou par actes sous seing-privé, sauf à en passer plus tard un acte authentique devant notaire.

Dans ce cas la promesse porte non sur la convention même, qui est actuelle, mais sur la transformation de l'acte qui la renferme. La propriété est dès maintenant transférée. Si l’acheteur craint que son vendeur ne profite de l'intervalle qui s'écoulera entre l’acte sous seing-privé et l’acte public, pour grever de droits réels la propriété vendue, ou même pour la vendre une seconde fois. il pourra faire transcrire aussitôt qu'il le voudra l'acte sous seing-privé, qui est vraiment iranslatif de propriété.

Là-dessus donc pas de controverse, si la prétendue promesse de vente est en réalité une vente, la transcription est nécessaire.

Mais supposons qu’il y ait bien une promesse synallagmatique de vente et d'achat d’un même objet ; cette promesse devra-t-elle être transcrite ?

(4) MM. Rivière et HuGuer Queslions sur la Transcriplion, n°53. TRop- LONG, de la Transcriplion, n° 52. GauTHIER, Résumé de Doclrine el de Jurisprudence sur la Transcription hypothécaire, n° 19. FLANDIN, de la Transcriplion, n° 61 et 62.

Non, disent de grands jurisconsultes, car, dans cette hypothèse, la propriété n’est pas immédiatement transférée. L'acheteur futur n'a aucun droit réel sur l'immeuble objet du contrat, les parties ont l’une contre l’autre une action personnelle tendant à l’exécution de la promesse; si l’une d’elles se refusait à passer le contrat, l’autre pourrait faire ordonner par justice, qu’elle y serait tenue, ou que le jugement à intervenir en tiendrait lieu.

Tout cela est fort bien raisonné, mais il existe un petitobstacle; petit, dis-je, moins que rien; un texte formel du Code Napoléon, l’art. 1589, lequel est ainsi conçu : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » L’argument paraît sans réplique. Marcadé (sur l’art. 1589) et M. Troplong (de la Vente, art. 1589) tentent cependant d’y échapper par une interprétation historique de ce texte. Dans l’ancien droit, disent ces auteurs, on discutait fort la question de savoir si, après promesse réciproque de vente, chaque partie avait contre l’autre partie, en cas de refus de consommer la vente, une simple action en dommages-intérêts ou bien si les tribunaux avaient le pouvoir de consentir au lieu et place du récalcitrant. Or, le Code Napoléon a, dans l'art. 1589, tranché la difficulté dans le dernier sens, rien de plus. Donc aujourd'hui pas plus que sous notre ancienne Jurisprudence, la promesse synallagmatique de vente ne contient de transmission de propriété. Elle renferme seulement l'assurance qu'elle aura lieu dans l'avenir.

En d’autres termes, la promesse-de vente, de même que la vente, n'engendrait que des obligations : elle ne transférait pas de droits réels. C’est là le fond de l'argumentation de Marcadé et de M. Troplong.

Mais ce qu'ils paraissent avoir oublié, c’est que la vente a été complétement transformée par le législateur de 480%. Quoi que renferme de vicieux la définition de l’article 1582, il est certain pour tous que la vente aujourd'hui est de sa nature translative : Art. 1583 : « Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose

n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. »—Aujourd’hui l’assimilation entre la vente et la promesse de vente existe comme autrefois, mais il ne faut pas oublier que l’un des termes du rapport , le terme dominant, naturans, pour me servir du langage de la philosophie, est complétement modifié et entraîne avec lui la modification de l’autre terme, du terme dominé naturatum. Autrefois la promesse de vente n’était pas translative de proprièté, car elle valait vente, et la vente n'était translative que d'obligations. Aujourd'hui la promesse de vente est translative de droits réels, car elle vaut vente, et la vente transfère la propriété. L'interprétation proposée par les partisans de la doctrine contraire viole : 4° le texte (cela est évident ; il suffit de relire l'article 1589); 20 l'intention du législaténr. On peut s’en convaincre en relisant les travaux préparatoires. La règle contenue dans l’article 1589 est énoncée partout sans la moindre explication restrictive. Il en ressort que la promesse de vente est bien réellement par elle-même, et sans le secours ultérieur d’un autre contrat ou d’un jugement, une vraie vente, la vente de l’article 1583 (1); 3° elle contrarie enfin la raison : dans quel but, en effet, aurait-on refusé aux promesses réciproques de vendre et d'acheter l'effet qui appartient à la vente? Serait-ce pour laisser au vendeur le titre de propriétaire ? Mais dans l'avenir il n’en pourra user qu'au préjudice de l’autre partie et au grand détriment de sa propre honorabilité, en transférant de nouveau à des tiers une propriété dont il a déjà disposé (2).

Conclusion : la promesse synallagmatique de vente, étant, comme la vente, translative de propriété, doit être transcrite.

M. Troplong (3) arrive naturellement à la solution contraire, et satisfait ainsi la logique. j

M. Dalloz la satisfait beaucoup moins ; car, après avoir décidé (vo Enregistrement, n° 2343-2344) qu'une telle promesse trans-

(4) V. FENET, XIV, p. 153 et 189.

(2) En ce sens : R. DE VILLARGUES, Promesses de vente, n° 13; DURANTON, XVI, n° 51; DUVERGIER, I, n° 124; ZACHARIE, II, p. 483.

(3) De la Transcription, no 52.

fère la propriété, il professe le contraire aux mots Vente (n°s 320 et 321), et Transcription hypothécaire, n° 83.

M. Flandin (4) joue le rôle de conciliateur, et fait remarquer que les opinions diffèrent bien peu sur la question, puisque la solution, dans un sens ou dans l’autre, dépend entièrement de l'interprétation à donner à l'intention des parties.

Aussi cet auteur, qui cependant refuse en principe à la promesse réciproque de vente le caractère translatif, conseille-t-il comme un acte de prudence de la transcrire immédiatement, afin, ajoute-t-il avec grand'raison, afin d'empêcher le vendeur de constituer des hypothèques sur l'immeuble, ou même de le vendre à un autre, dans l'intervalle de la date de cette promesse à sa transcription.

244. Cette solution s'applique au cas où la promesse synallagmatique de vente a été accompagnée d’arrhes ; et ce qui vient d'être dit nous dispense de réfuter la distinction proposée par M. Flandin (2) entre le cas où des arrhes auraient été remises comme signe de la promesse et celui où elles l’auraient été comme preuve d’une vente consommée, in argumentum emplionis el venditionis contracte (3). Dans le second cas seulement, M. Flandin admet la transcription, il la repousse dans le premier tout en la conseillant probablement comme mesure (le prudence, comme il vient de le faire quand il n’y a pas eu remise d’arrhes.

Le fait de cette remise n'obvie pas à coup sûr au danger que M. Flandin est le premier à signaler. ;

245. Nous venons de dire que la promesse de vente, même verbale, doit être transcrite. Mais comment la transcription pourra-t-elle se faire? Comment sera-t-elle possible quand il s'agira, non plus d’une simple promesse, mais d'une vente actuelle et définitive faite verbalement? Pour transcrire, il faut qu'il y ait un acte; et nous supposons qu'il n'en existe aucun. Que faire ?

(4) De la Transcription, n° 70 et 71.

@) De la Transcription, n° 73 et suiv.

(3) Instilut., 1. UT, tit. 24, Proem.

D'après M. Flandin (1) et M. Gauthier (2), l'acquéreur n'a d'autre ressource, si son vendeur lui refuse un acte écrit, que de faire constater la vente par un jugement et ensuite de faire transcrire le jugement obtenu, comme l'y autorise l’article 4 de la loi du 23 mars 1855.

Ces délais sont bien longs et le vendeur aura du temps, satis superque, pour consentir de nouvelles aliénations au préjudice du premier acheteur.

M. Mourlon propose d'admettre l'acheteur à faire mentionner sur le registre des transcriptions la vente verbale à lui consentie, avec toutes les indications que les tiers ont intérêt à connaître. Si le conservateur refusait d'opérer cette mention, et ce serait son droit, une ordonnance du juge rendue sur requête l'y contraindrait et mettrait sa responsabilité à couvert. — De son côté, l'acquéreur devrait faire statuer au plus tôt par le Tribunal sur l’existence de la vente. — Ce serait là un avertissement pour les tiers, une mesure conservatoire pour lacquéreur.

On à repoussé cet expédient pour un motif unique, si toutefois c'en est un, c’est qu'il a une origine étrangère, que c’est un emprunt fait au système des prénotations usité en Allemagne.

. Comme si ce qui est juste et fécond, quand le législateur trop concis ne s'est pas prononcé, avait besoin d’une naturalisation officielle !

Mais le procédé qu’on propose nest pas exotique autant qu’on veut le dire et trouverait dans nos lois et notre jurisprudence des affinités.

Les créanciers dont le gage est compromis peuvent le sauvegarder en le mettant provisoirement Fous la main de la justice, à la condition qu’ils aient un titre/ S'ils n’en ont pas, ils ne restent pas dans l'impuissance de se garantir : la justice à laquelle ils s'adressent leur délivre une permission d'agir, qui leur tient lieu de titre. (Art. 557, 558 Code de procédure.)

(4) De la Transcription, n°’ 78 et 79. (2) Résumé de doctrine et de jurisprudence sur la Transcription, n° 40.

Tous les jours on valide des inscriptions hypothécaires ou privilégiées prises en vertu d’un acte sous seing-privé, bien que l’art. 2148 oblige le requérant à l'inscription de produire l'original en brevet ou l'expédition authentique de l'acte générateur de l'hypothèque ou du privilége qu'il veut rendre public. Cette pratique ordonnée ou sanctionnée par une jurisprudence constante, n'a jamais été critiquée.

Ces analogies nous semblent suffisantes pour triompher du reproche de nationalité fait par M. Gauthier à la proposition de M. Mourlon.

246. Nous avons pensé que les ventes verbales doivent être transcrites; la même solution est-elle applicable aux ventes par correspondance ?

Je reçois d’un de mes amis une lettre dans laquelle il me propose lachat de sa terre. Je ne pourrai faire transcrire cette lettre ; il n’y à pas encore de contrat déterminant entre nous la transmission de propriété.

Prenons une autre hypothèse. J'ai proposé à un propriétaire de lui.acheter sa terre ; il m écrit une lettre par laquelle il consent à me la vendre, moyennant tel prix que je lui ai proposé et qu'il accepte. L'immeuble est clairement décrit, aucune méprise n’est possible. Je ne veux pas rester à découvert jusqu’au moment où mon achat sera régularisé par acte; je veux le faire transcrire ; le pourrais-je ?

Pour la négative, on dirait:

La transcription ne peut couvrir l'acheteur qu'autant qu’elle prouve l'existence de la vente; or, la pièce produite n’est pas valable comme acte sous seing, n'ayant pas été faite double; donc, la transcription est impossible.

Nous repoussons cette conclusion, parce que la mineure est douteuse, et la majeure certainement fausse.

C’est une question controversée de savoir si l’article 1325 s’applique aux lettres missives; et pour prouver Ja négative, on invoque avec force l’article 1985 du Code Napoléon, 109 du Code de commerce, rapprochés des termes de l’article 1325 lui-même,qui ne soumet à La nécessité des doubles que les actes.

D'autre part, il est certain que la validité de la transcription est indépendante de la validité de l'acte transcrit ; quand, par exemple, la convention peut être prouvée par une autre voie que l'acte nul, qui la renferme; ainsi par l’exécution volontaire.

247. Cette règle est appliquée et justifiée tout à la fois dans le cas d’une vente par mandataire : la vente seule doit être transcrite; la procuration ne doit pas l'être (4). Et pourtant la validité de la vente ne saurait être établie que par la production du mandat. La nullité de la vente pourrait résulter, soit de l'absence de toute procuration, soit de ce que le mandataire aurait outrepassé les pouvoirs à lui confiés par son mandant.

La vente où l'achat fait pour le compte d’un étranger non mandant, par une personne qui se porte son neégotiorum gestor, doit être assimilé à une vente conditionnelle, L'événement sera la ratification faite par la partie pour le compte de laquelle on a contracté. Si elle se réalise, elle fera rétroagir les effets de la vente au jour où elle a été passée, sans toutefois que cette rétroactivité puisse nuire aux droits que l’ancien propriétaire aurait pu concéder à des tiers, dans l'intervalle de la vente à la ratification, pourvu, bien entendu, que ces tiers aient pris soin de faire transcrire leurs droits en temps utile (art. 3, L. 23 mars 1855). Toutefois, une distinction doit être établie relativement, non à la nécessité de la transcription, mais à l’époque où elle sera faite: si le negoliorum gestor a agi pour le compte de l'acquéreur, la transcription devra être immédiate ; il existe bien une transmission éventuelle de droits et le vendeur est lié; si, au contraire, le negotiorum gestor à agi pour le compte du vendeur, on nesaurait trouver là le germe d'une transmission : Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Le negotiorum gestor n'aurait aucune qualité pour requérir la transcription de l'acte, tant que le propriétaire n'aurait pas ratifié la

(4) MERUN, Questions de droit, vo Transcriplion, $ 3, n° 2.— RIVIÈRE el Francois, n°32; Rivière et HuGuer, n°60 ; MOURLON, n° 28; FLANDIN, n° 119. — Contrà.MarTou, Privilèges el Hypothèques, I, n° 54.

vente. Il faudra donc, dans ce cas, attendre, pour transcrire, la ratification (4).

248. L'acquisition faite avec déclaration de command, se rapproche beaucoup, en apparence, du même acte fait en vertu de mandat. On entend par ces mots la faculté que se réserve l'acquéreur, d'indiquer dans un certain délai la personne pour laquelle il achète. Il existe, toutefois, une différence qui rend utile une double transcription, et qui vient de la situation juridique spéciale de l'acquéreur avec déclaration de command.

Celui-ci devra faire immédiatement transcrire son acquisition, pour se garantir contre les droits que son vendeur pourrait ultérieurement concéder à des tiers.

D'un autre côté, le command, pour lequel on à agi, peut faire transcrire son acquisition pour se mettre à l'abri contre les concessions que pourrail faire l'acquéreur apparent.

Contrairement, en effet, à ce qui existe pour le mandataire, l’acquéreur avec faculté d'élire un command est, jusqu’à sa déclaration, considéré comme le véritable acquéreur, et une vente, des hypothèques concédées par lui subsisteraient. La transcription ainsi opérée par le command avant son acceptation serait un acte conservatoire valable, mais son acceptation elle-même n’a pas besoin d'être transcrite ; une fois faite, elle rétroagit au jour de la vente.

249, Nous n'avons qu'un mot à dire de la vente à terme. Il est clair qu’elle doit être, quant à la transcription, entièrement assimilée à la vente pure et simple.