Nous arrivons aux diverses ventes conditionnelles

Dans le cas où la vente est faite sous condition résolutoire, il est évident que la transcription doit être faite; puisque la mutation a lieu, que la propriété est transmise à l'acquéreur le jour même de la vente, les tiers doivent être avertis de cette transmission. ;

Il en est de même de la vente faite sous condition suspensive, quoique d'incontestables différences juridiques semblent

A) FLanDiw, 493 etsuiv.; MouRLON, nes 28 et 32. Contra, TROPLONG, n° 128.

repousser l’assimilation. La transmission de propriété existe à peine, si elle existe, puisque jusqu'à l'événement de la condition, les risques restent à la charge du vendeur (art. 1182, Code Nap.). Or la transcription ne peut avoir lieu que là où il y a translation. I ne faut pas s'arrêter à cette objection, fausse, parce qu'elle énonce une vérité incomplète. De l’art. 4482, il faut rapprocher l'art. 1179, qui proclame le principe de la rétroactivité et qui déclare que, l'événement se réalisant, la transmission est réputée avoir lieu du jour de la convention. La translation de la propriété est incertaine en fait, mais si l'avenir la consacre, elle produit tous ses effets à partir du jour où les volontés des parties sont tombées d'accord. Et ‘ainsi, dans ce cas plus que jamais, la transcription est nécessaire : le vendeur après le contrat conditionnel pourra fort bien, à l'insu de l'acquéreur, traiter de nouveau avec des tiers qui, avant l'événement, feront transcrire, et celui-ci lors de l’accomplissement de la condition se verra forcément primé, si on lui refuse la faculté de transcrire le contrat aussitôt après sa formation (4).

La doctrine et la pratique conduisent unanimement à cette solution. Il est un point très-voisin de celui-là qui à fait naître des dissidences, exceptionnelles il est vrai, parmi les auteurs. Si l'acheteur, la condition étant encore en suspens, vend son droit conditionnel, cette cession devra-t-elle être transcrite?

Non, répondent deux écrivains collaborateurs, une telle cession ne doit pas être transcrite (2).

Tout leur système repose sur une insaisissable subtilité, laquelle consiste à distinguer profondément la nature de la cession consentie par le vendeur au premier acheteur, et celle de la cession consentie par ce dernier au second acquéreur. Tandis que la première, dit-on, a pour objet une propriété, conditionnelle sans doute, mais enfin une propriété, la deuxième

d) MM. Rivière et HuGueT, Questions, n° 101; TROPLONG, De la Transcription, n° 154; MOURLON, n° 14; GAUTHIER, n° 25 ; BRESSOLES, n° 28. (2) Rivière et HuGUET, Questions, 107 et 108.

cession au contraire ne porte que sur un simple droit, une espérance de la réalisation de l'événement; ce droit n’est pas susceptible d'hypothèque, donc la transcription ne peut être appliquée.

Ce raisonnement est faux dès sa naissance. On reconnaît que ce que le vendeur a transféré au premier acheteur, c'est vraiment son droit de propriété; or, ce que le premier acheteur transfère au second, c'est tout ce qu'il a acquis, c’est un droit de propriété. Donc la transcription peut et doit être faite. I est vrai que le droit lui-même ne saurait être hypothéqué, mais cela n’est point particulier au Cas qui nous occupe, et ici, comme toujours, le second acquéreur pourra conditionnel lement hypothéquer l'immeuble, objet de son droit de propriété conditionnelle.

Inutile d’insister à un autre point de vue sur les conséquences désastreuses et Lout-à-fait contraires à l'esprit de la loi qui découlent du système que nous repoussons. La première vente rendue publique, attirera les tiers et fera qu'ils traiteront avec l'acquéreur. Mais celui-ci aura, depuis la transcription, consenti de nouvelles ventes secrètes et pourtant opposables aux tiers.

251. On s’est demandé si l'événement de la condition qui vient donner à la vente une existence certaine et rétroactive doit être transcrit. La commodité pour les tiers d’une telle transcription est incontestable, mais la loi ne l'exige en aucune manière, et si elle l’eût voulue, elle n’eût pas manqué d'en tracer les formes. Elle n'en a rien fait; elle exige la transcription des actes, non des faits. Et d’ailleurs les tiers sont avertis de la vente, de son caractère conditionnel ; c’est là l'essentiel. Quant à vérifier si la condition est ou n’est pas réalisée, ils le peuvent faire par tous les moyens qu'ils jugent convenables. Pour eux, aucune surprise n'est possible.

252. Il existe deux sortes de ventes qui ont été rattachées à la vente conditionnelle: celle dont le prix est laissé à l'arbitrage d’un tiers et la vente alternative.

Si le tiers arbitre est désigné dans l'acte, la désignation future

constitue la condition, au défaut de laquelle la vente tombera. C'est donc là une vente conditionnelle, et tout ce que nous venons de dire est ici applicable.

Si le tiers arbitre n’a pas été désigné dans l’acte, une question préliminaire doit être posée, sur laquelle trois systèmes se sont formés.

L'un d'eux, considérant que la vente est faite sous une condition potestative de part et d'autre, puisqu'il dépend de chacune des parties de rendre l'estimation impossible en refusant de désigner les arbitres, la déclare nulle de plein droit (4).

La seconde opinion estime que la vente est valable, et que les arbitres, au refus de l’une des parties de les désigner, pourront être nommés par la justice (2).

Le troisième système enseigne que la vente n’est point nulle de plein droit, et que si les parties nomment l'arbitre comme elles s’y sont engagées, et que cet arbitre fixe le prix, aucune raison ne peut s'opposer à ja validité de la vente; mais il ajoute, qu'en cas de refus de l’une des parties de nommer l’arbitre, la désignation n'en peut être faite par la justice, à moins, bien entendu, que la convention n'autorise ce mode de désignation (3).

Sans nous enfoncer dans l'examen approfondi de ces solutions, dont la dernière nous parait la meilleure, nous reconnaissons que tous ceux qui rejetteront la première devront nécessairement admettre la nécessité de la transcription.

253: La vente alternative, elle aussi, doit être transcrite, soit qu'on la considère comme une double vente conditionnelle, dont l’une seulement vaudra, car l’accomplissement de la con- “dition, qui parfera l’une des deux, fera forcément défaillir la condition à laquelle l’autre est subordonnée; soit plutôt qu'on voie dans la vente alternative une vente ferme; puisque l’incertitude complète qui caractérise la vente conditionnelle est

(A) Dezvincourr, I, p. 115. — DURANTON, XVI, 113, 114. — TROPLONG, de la Vente, 1, n° 457. — MARCADÉ, art. 1591-1592.

(2) DUvERGIER, Venle, I, n° 153.—MOURLON, 36.—FLANDIN, n° 99.

(3) DALLOZ, Vente, no 380.

SRE

absente, et que, d'après les principes et les textes formels, lors même que les deux immeubles viendraient à périr, par cas fortuit, avant l'option, l'acquéreur n’en devrait pas moins le prix, quoiqu'il fût devenu impossible de lui livrer la chose... Sed et si pariter decesserunt (I s'agit de deux esclaves vendus sous alternative) pretium debebitur : unus enim utique periculo emptoris virit (4).

254. Les ventes qui peuvent être annulées ou rescindées, pour un vice quelconque, n’en ont pas moins un caractère apparent et translatif de propriété qu’elles conservent tant que l'acte n’a pas été annulé, Aussi une vente consentie par un incapable doit être transcrite immédiatement par l'acquéreur, si celui-ci veut profiter à l'encontre des tiers de la ratification qu'il espère et que l'incapable pourra lui fournir quand son incapacité aura cessé. En l'absence de transcription, en effet, il est certain que les droits éventuels du premier acquéreur pourraient être frustrés par d’autres acquisitions consenties sur le même objet, postérieurement à la sienne, mais antérieurement à l'époque de la ratification possible.

On ne discute pas si la ratification elle-même doit être transcrite. En principe, la négative est partout professée, parce qu'un pareil acte qui n’est que la renonciation à l'exercice de l’action en nullité, n'est pas translatif de propriété, et que d’ailleurs les tiers par la transcription de l'acte ont connu l’aliénation. Tout en déclarant non obligatoire la transcription de la ratification, on conseille cependant comme mesure de prudence de Ja faire mentionner en marge de la transcription de-l’acte de vente.

255. La dation en paiement étant dans tous les cas un acte équipollent à vente, dare in solutum est vendere, elle est sujetté à la transcription.

I en est de même de la cession de biens, si l'abandon que fait le débiteur de ses immeubles à ses créanciers a pour effet de le libérer envers eux, soit en totalité, soit pour partie et jusqu'à

(@ L. 34, $ 6. D. de Contrahenda emptione. — NV. Poraier, de la Vente, n° 312.

ini

concurrence seulement.des immeubles abandonnés. Mais si, d’après les conventions des parties, la cession de biens volontaire est assimilée dans ses effets à la cession judiciaire qui, d’après l’article 4269 du Code Nap., « ne confère point la propriélé aux créanciers, mais leur donne seulement le droit de faire vendre les biens à leur profit et d’en percevoir les revenus jusqu'à la vente; » dans ce cas, il est certain que l'acte de cession ne doit pas être transcrit.

L'article 903 du Code de procédure organise la publicité spéciale de la cession de biens judiciaire.

256. Nous passons à un autre contrat très-voisin de la vente, l'échange. I est comme elle translatif de propriété; comme elle, il doit être transcrit quand il porte sur des immeubles.

On s’est demandé si, chacun des échangistes étant tout à la fois acheteur et vendeur, une double transcription n’est pas nécessaire ? Pour répondre à cette question, il faut se préoccuper seulement de la situation des immeubles; s'ils sont dans le ressort du même bureau de conservation des hypothèques, il ne faudra qu’une seule transcription; si au contraire, la transcription devra s’opérer dans l’un et l’autre des bureaux de la situation (4). Un jurisconsulte soutient qu’il faut aussi se préoccuper des parties elles-mêmes et que toujours une double transcription doit être faite sur la tête des deux échangistes. (avait été le vœu émis par une Cour d'appel lors de l'enquête de 18%1. Aujourd'hui cette opinion est entièrement abandonnée. L'état de la fortune immobilière de chacune des deux parties est porté à la connaissance des tiers par une transcription unique.

257. Les seules questions controversées sur la transcription de l'échange naissent du rapprochement de cet acte avec le partage. Ainsi on s’est demandé si l'acte par lequel des copartageants conviennent d'échanger leurs lots, doit ou ne doit pas être transcrit :

Deux distinctions différentes et une solution absolue ont été proposées.

(A) M. LEMARCIS, n° 3.

I faut pour répondre, disent les uns, savoir si la convention par laquelle les parties échangent leurs immeubles précède ou suit le partage. Le suit-elle, il y a là une véritable aliénation, puisque les copartageants ont cessé d'être copropriétaires, et n'ont fait qu'un échange de ce qui leur appartenait désormais exclusivement : il faudra transcrire. Le précède-t-elle, on doit appliquer l'article 888, d'après lequel est considéré comme partage, et par conséquent d'après la loi de 1855 comme non soumis à la transcription, tout acte qui fait cesser l'indivision entre cohériliers, qu'il soit qualifié de vente, d'échange, de transaction ou de toute autre manière (1).

D'autres distinguent si la convention a été insérée dans l'acte de partage ; et alors, comme elle en fait partie, comme elle n’est que la substitution de l'attribution par le choix à l'attribution par le sort, la transcription n’aura pas lieu. Que si la convention n'est pas mentionnée dans l'acte de partage, elle reste un acte indépendant, qui sans doute n’aura pas de caractère translatif entre les parties, mais qui, restant occulte à l'égard des tiers, ne pourra leur être opposé lant qu'il n'aura pas été rendu public (2).

Les raisons invoquées par les représentants de ces deux opinions ne nous semblent pas satisfaisantes. Comment, par exemple , se contenter, comme le fait le second système, d'une simple considération d'utihté pour soumettre à la transcription un acte qu'il reconnait, à tort ou à raison, non translatif de droits.

La vérité est, selon nous, du côté de ceux qui enseignent d'une manière absolue que la convention antérieure ou postérieure, insérée ou non insérée au partage, doit, dans tous les cas, être transcrite. Le motif en est que cette convention, son effet se reportant nécessairement à une époque postérieure au partage, s’en détache et constitue un véritable échange. La première opinion pourrait tirer des précédents historiques un argument

4) RIVIÈRE et HuGuET, Questions, n° 96.

(2) MouRLON, n° 198, 8.

d'analogie. Pothier, en effet, enseigne (4) que l'échange de leurs lots fait par des copartageants, même après partage, mais avant d'en avoir pris possession réelle, n’est pas une mutation, mais bien un nouveau partage ne donnant pas lieu au profit de vente. On appelait ainsi sous l’ancien Droit francais un droit dû au seigneur dominant, en plusieurs mutations (2). Mais cette prétendue analogie n'existe même pas. Car Pothier s’'inspirait de la législation romaine qui exigeait la tradition réelle; mais aujourd’hui qne cette tradition n'est pas nécessaire pour la perfection du contrat, il y aurait échange-et l'acte serait soumis à la transcription (3).

258. 11 est certain que l’échange qui a vraiment le caractère de partage échappe à la transcription. +

S'il y a soulte, la proposition se divise. Elle reste vraie dans le cas où la soulte se compose de valeurs héréditaires (4).

Mais elle cesse de l'être si la soulte consiste en vaieurs étrangères à l’hérédité ; si, par exemple, une succession étant à partager entre deux héritiers, l’un d’eux recevait la totalité des biens héréditaires moyennant l'abandon qu'il ferait à l'autre d'un immeuble à lui propre. L'acte prend alors une nature mixte suivant qu'on en considère les effets vis-à-vis de l'un et de l’autre des cohéritiers. Celui à qui sont échues les valeurs héréditaires les détient en vertu d’un partage et n’a pas besoin de faire transcrire; celui qui a reçu la soulte composée de valeurs étrangères à la succession, a pour titre un acte translatif qui reste par conséquent soumis à la transcription. Un arrêt de Ja Cour de cassation du 17 juin 4850 semble repousser cette doc: trine (5) et considérer l'acte comme translatif, aussi bien à l'égard de l’un qu'à l'égard de l’autre cohéritier. Mais cette déci-

4) Coutume d'Orléans, Titre des fiefs, art. 143 , et Introduction générale, n° 102.

(2) V. DenizaRT, Vi fiefs, Lods el Ventes. Quint et Rachal.

(8) M. FLANDIN, n°° 187, 188, 189.

(4) Poraier, Vente, n° 630. Coutume d'Orléans, Introduction au titre I, n° 452. MM. RIvIÈRE et HUGUET, n° 99. MOURLON, n° 199, 1°. FLANDIN, n° 490.