DES BAUX ET DES ACTES PORTANT QUITTANCE OÙ CESSION DE FERMAGES

277. Nous avons rejeté ce qui est relatif à la transcription des baux après l’examen général, et aussi approfondi que nous le permettait la nature de notre travail, des droits transmis et des actes translatifs de ces droits, et même après l'étude des renonciations en général. Arrivés là, il semble que notre énumération doit être terminée ; la méthode rigoureuse paraît l’exi ger, puisque nous avons suivi l'acte translatif dans les diverses formes qu'il peut revêtir et jusqu’après son anéantissement juridique.

Il est cependant une classe d'actes dont nous ne pouvons nous dispenser de parler, et si nous les séparons des autres, c'est avec connaissance de cause et avec l'intention de suivre en ceci, quoique de bien loin, les exemples et les préceptes de méthode que nous avons vu et entendu appliquer à l'étude de notre droit civil tout entier.

Nous plaçons l'exposition des règles concernant la transcription des baux après ce que nous avons dit des autres actes et avant ce que nous dirons des jugements, par ce motif que presque rien de ce qui est vrai des uns et des autres ne continue d'être vrai en ce qui concerne les baux.

278. Les différences qui Les séparent des jugements sont évidentes, et y insister serait perdre du temps, chose au moins inutile.

Les différences qui existent entre les baux et les autres actes, dans leurs rapports avec la transcription, sont aussi (rès-profondes.

Le droit transmis par le bailleur au preneur ne rentre dans aucune des classes de droits, dont la loi de 4855 soumet l’alié-

nation à la publicité. Ce droit n’est pas un démembrement de la propriété. Ce n’est pas non plus un droit réel. — Nous n'ignorons pas que ce point a été vivement contesté et qu'on a soutenu tantôt que le droit du preneur’ est un jus in re ordinaire (1), tantôt qu'il est un droit réel sui generis et limité dans ses effets (2). Sans entreprendre la réfutation de ce système déjà bien difficile à admettre sous le Code Napoléon, nous dirons, sans exagérer l'autorité doctrinale des travaux préparatoires de la loi du 23 mars 1855, que depuis cette loi et les déclarations du législateur qui la créée, la réalité Au droit du preneur ne peut plus se soutenir: « Nous ne nous sommes pas dissimulé, dit le rapporteur de la loi, que la publicité donnée aux baux et aux quittances de loyers, était une invasion faite dans le domaine des droits personnels. » Le motif qui a poussé le législateur à édicter cette prescription exceptionnelle et contraire aux autres principes qui dominent la loi, se trouve dans ces autres paroles du même rapporteur, M. de Belleyme: « Pour faire atteindre à la loi complétement son but, qui est de révéler d'une manière utile et pratique l'état vénal de la propriété, il faut aller plus loin et assujettir à la transcription tous les actes qui, sans constituer des droits réels, imposent cependant à la propriété des charges qui sont de nature à en altérer sensiblement la valeur. »

Après de longues hésitations et controverses sur le terme à fixer aux baux qu'on devait soumettre à la publicité, on s'est arrêté à la formule suivante:

Arr. 2. — Sont également transcrits :

50 Les baux d’une durée de plus de dixhuit ans.

Les baux soumis à la publicité sont donc ceux qui excèdent dix-huit années, et, selon nous, cette disposition doit s'appliquer au bail à colonage partiaire (art. 1763 et 1711, C. N.).

279. Deux points appellent ici l'attention: le renouvellement et la cession du bail.

(4) TroPLonG, Du Louage, nos 4 et 489; De la Vente, n° 324. (2) BELIME, Traité de la Possession, n° 309; FRÉMINVILLE, Traité de la Minorité, no 528.

En ce qui touche le renouvellement, une question difficile a été soulevée et débattue. On écarte le cas de fraude, et on se demande si des baux successivement renouvelés pour une période ne dépassant pas dix-huit années sont soumis à la transcription ?

Pour l’affirmative, on dit: le renouvellement d'un bail supposant nécessairement le même objet, la présence des mêmes contractants et les mêmes rapports entre eux, il faut en conclure que les deux parties du bail considérées dans le temps, la partie écoulée et la partie à venir, se réunissent pour ne former qu’un seul tout, qu’un seul bail ; et c’est ce bail dont il faut considérer la durée. Si elle excède dix-huit années, la transcription devient nécessaire.

Pour justifier le sens que l’on attache au mot renouvellement, cette opinion invoque comme analogie la même acception donnée à ce mot dans le cas du renouvellement d'un billet souscrit, dans le cas du renouvellement d'une inscription hypothécaire qui, d'après Ja Cour de cassation (1), « n'a d'autre objet que de proroger l'effet de l'inseription primitive et ne forme avec elle qu'une seule et même inscription. « Qui dit renouvellement ne dit pas novation. On ne s’en tient pas là, et, dit-on, en supposant vrai, que le bail primordial et son renouvellement constituent deux baux successifs, la solution devrait rester la même ; il y aurait lieu de transcrire, alors même que ies parties auraient expressément déclaré par une clause de renouvellement , qu'elles entendaient non point proroger le bail courant, mais en faire un nouveau destiné à le remplacer quand il finira.

À l'appui de cette solution extrême, on invoque l'esprit de la loi, favorable à l'intérêt des tiers que la publicité protège, et son texte; qu'il soit bien remarqué, en effet, que les termes employés par le législateur ne s'opposent pas à ce que, pour composer la période de temps suffisante, on additionne la durée particulière de plusieurs baux séparés: la loi ne dit pas que

(4) Arrêt du 14 juin 1831.

que tout bail excédant dix-huit années sera transcrit; elle emploie un tour plus général: « Seront transcrits les baux d'une durée de plus de dix-huit années. »

Ce système nous parait erroné, et nous Croyons, au contraire, que les baux renouvelés, sauf toujours la question de fraude, ne doivent pas être réunis au bail primordial pour COMpPoser la période de temps nécessaire à la transcription. Prenons la premiére partie du système à combattre, celle où on s'efforce de prouver que le premier bail et le renouvellement qui en est fait ne constitüent qu'un seul tout.

On a, dit-on, les mêmes parties, les mêmes rapports de droit, et le même objet, Mais si l'on n'a pas les mêmes parties, si le renouvellement du bail est consenti à un nouveau preneur ? Dans ce cas, on reconnaît qu’il y à deux contrats et qu'ils ne peuvent être réunis pour former un seul contrat transcriptible. Or, nous le demandons, est-il une raison, soit dans l'intérêt des tiers, soit vis-à-vis des parties, de faire au bailleur des conditions différentes suivant qu’il traitera avec le même preneur où avec une autre personne ?

Les analogies tirées du sens donné aux mots renouvellement d'un billet souscrit, renouvellement d'une inscription hypothécaire, sont tout à fait vicieuses, d'abord parce que le billet, Finscription hypothécaire, ne sont, l’un que la forme extérieure, l’autre que l'accessoire d’une obligation une et indivisible, à l'existence de laquelle ils sont liës intimement, quoiqu'ils soient réglementés par des dispositions qui leur sont spéciales. Mais ici qu'avons-nous? Un premier bail, objet principal, ayant une existence propre et indépendante, dont la fin est d'avance marquée, et un autre bail renouvelé ayant les mêmes caractères juridiques que le précédent. Le motif de fusion qui existe dans les cas rapportés, est absent dans celui qui nous occupe. Ajoutons que si, à l'expiration du bail, le preneur conserve la possession, « à} s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit: » si une caution a été donnée pour un bail, « elle ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation. » C’est le Code Napoléon qui parle

ainsi (art. 1738 et 1740), et qui se charge de prouver que ce n'est pas le même bail qui se continue.

Mais on concède ce point; on consent à voir dans un bail primordial et dans un bail renouvelé deux locations distinctes. N'importe il faut les réunir pour en calculer la durée relativement à la transcription ; et l’on s'appuie, comme on l’a vu, sur l'esprit de la loi et sur son texte.

L'esprit de la loi est sans doute de protéger les tiers, mais ils le sont déjà par la faculté qu'ils ont de faire tomber le bail en prouvant, même par présomption, la fraude, si elle existe. [1 ne suffit pas d’invoquer la tendance générale d’une loi pour en faire un argument décisif dans une hypothèse aussi spéciale que la nôtre; et si, l'intention qu'on prête au législateur peu prévoyant, nous le reconnaissons, eût existé dans son esprit, nous en trouverions la trace dans les travaux préparatoires. On l'y chercherait en vain.

L'objection de texte n'a pas été réfutée que nous sachions. La loi emploie le pluriel: « seront transcrits les baux d’une durée’de plus de dix-huit années, » donc elle ne s'oppose pas à ce que pour le comput de la durée on réunisse plusieurs baux. Qui ne voit que ce pluriel a une portée toute différente de celle qu’on lui attribue. En se servant de ce tour, la loi n’a pas eu en vue plusieurs baux de même nature qu'on pourrait masser en bloc, elle a voulu soumettre indistinctement à la transcription les baux d’espèces différentes, tels que bail à loyer, le bail à ferme, le colonage partiaire. Voilà le vrai sens du texte.

280. La sous-location et la cession Œun bail excédant dix-huit années, qui, a lui-même été transcrit, ne sont pas soumises à la transcription, d'abord parce que le texte, ne parlant que des baux, s'y oppose; ensuite parce qu’il est en général indifférent pour les tiers, dès qu’ils sont avertis par la transcription de l'existence du bail, que ce soit le cédant, le cessionnaire ou le sous-locataire qui ait le droit de jouir de l’immeuble; mais surtout parce que la nature du droit transmis est exclusif de la transcription ; cela est d’évidence, si on le considère comme

purement personnel, et cela n’est pas moins certain si l'on veut que ce soit un droit réel , car ce droit, dans tous les cas, n'est pas susceptible d'hypothèque. Mais il faut remarquer qu'il en sarait autrement si, dans l'acte de cession du bail, le propriétaire intervenait pour accepter le cessionnaire au lieu et place du cédant. En effet, il y aurait là un nouveau bail qui rendrait une nouvelle transcription nécessaire, s’il restait plus de dixhuit ans à courir.

281. La loi exige la transcription des actes portant quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus, quelle que soit la durée du bail et. fût-elle inférieure à dix-huit années. Cette disposition est des plus sages, car de tels actes naissent presque toujours du désir de faire fraude aux droits des tiers qui, par cela même, ont le plus grand intérêt à les connaître. La publicité donnée à ces quittances ou cessions les rend bien opposables aux tiers. mais ne paralyse point, dans la main de ces derniers, l’action qui résulte pour eux de Particle 1167 du Code Napoléon. De même, il faut remarquer que les cessions de fermages régis par la loi de 4855 le sont encore par l'article 1690 et sont ainsi soumises à une double publicité : la transcription en faveur del’acquéreur de l'immeuble donné à bail ou du créancier hypothécaire inscrit sur cet immeuble, et la notification en faveur des autres ayants-cause au cédant.

SECTION SEPTIÈME