DES EFFETS DE LA TRANSCRIPTION

304. Les effets de la transcription opérée, et ceux du défaut de transcription, sont formulés dans les articles suivants de la la loi du 23 mars 1855.

Art. 3. — Jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l’immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois.

Les baux qui n’ont point été transcrits ne peuvent jamais leur être opposés pour une durée de plus de dix-huit ans.

ART, 6. —- À partir de Ja transcription, les créanciers privilégiés ou ayant hypothèque, aux termes des articles 2123, 2127 et 2128 du Code Napoléon, ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire.

Néanmoins, le vendeur ou le copartageant peuvent utilement inscrire les priviléges à eux conférés par les articles 2108 et 2109 du Code Napoléor dans les quarante-cinq jours de l'acte de vente ou de partage, nonobstant toute transcription d'actes faite dans ce délai.

Les articles 834 et 835 du Code de procédure civile sont abrogés.

Arr. 7.— L'action résolutoire établie par l’article 1654 du Code Napoléon ne peut être exercée après l'extinction du privilége du vendeur, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui se sont conformés aux lois pour.les conserver.

ART. 8. — Si la veuve, le mineur devenu majeur, l'interdit relevé de l'interdiction, leurs héritiers ou ayants-cause n’ont pas pris inscription dans l’année qui suit la dissolution du mariage

ou la cessation de la tutelle, leur hypothèque ne date, à l'égard des tiers, que du jour des inscriptions prises ultérieurement.

Art. 9.— Dans les cas où les femmes peuvent céder leur hypothèque ou y renoncer, cette cession ou cette renonciation doit être faite par acte authentique, et les cessionnaires n’en sont saisis à l'égard des tiers que par l'inscription de cette hypothèque prise à leur profit, où par la mention de la subrogation en marge de l'inscription préexistante.

Les dates des inscriptions ou mentions déterminent l’ordre dans lequel ceux qui ont obtenu des cessions ou renonciations exercent les droits hypothécaires de la femme.

A la lecture de ces textes on reconnaît que la transcription exerce son influence sur cinq faits juridiques importants :

4° Sur la transmission de droits résultant dés actes énumérés aux articles 4 et 2 {article 3);

2 Sur l'inscription des priviléges résultant des articles 2108 et 2109 et sur l'inscription des hypothèques résultant des articles 2193, 2127 et 2128 du Code Napoléon (article 6);

30 Sur l'exercice de l’action résolutoire du vendeur (article 7);

4° Sur la conservation de l'hypothèque légale de la femme du mineur et de l’interdit après le mariage dissous, la majorité commencée et l'interdiction levée (article 8) ;

5° Sur la cession de l’hypothèque légale de la femme ou la renonciation à cette même hypothèque (article 9).

À chacun de ces faits juridiques correspondra une section sous laquelle nous l’étudierons spécialement.

305. Avant d'entrer dans cette étude analytique, une observation générale préliminaire doit être présentée. Si la formalité n'a pas été remplie, l'acte qui sert de base et de cause à la transmission du droit peut être opposé aux parties contractantes et à leurs ayant-cause; il ne peut pas être opposé aux fiers. Quelle est au juste la signification juridique de ces deux termes opposés? Rien n’est plus facile que de répondre en deux mots : l'ayantcause est celui qui, ayant succédé à une personne, a les mêmes droits, les mêmes charges, la même condition que son auteur. Le tiers est celui qui n'a été ni partie, ni représenté par les

parties à un acte, à une convention, à un jugement. Malheur à qui n'aurait en main que ce fil pour se g der dans le labyrinthe dont nous approchons ! On voit tout d'abord que la défini tion ci-dessus rapportée de layant-cause n'est d'aucun Secours , puisque la difficulté est précisément de reconnaitre à quelles personnes on devra concéder les droits, attribuer les charges et la condition pleinière de celui qu’elles représentent. Cette matière, si riche que la Faculté de Caen, une de ces dernières années, l’a choisie comme sujet du concours de doctorat, exigerait une monographie spéciale. Contentons-nous de signaler les deux causes qui soulèvent autour de ces deux mois : tiers el ayant-cause, tant de doutes et de controverses. La première vient de la nature même des choses : la qualité de tiers est composée d'éléments juridiques divisibles, de telle sorte qu'elle n’est point absolue, mais purement relative; qu’ainsi un même individu peut être tiers sous certains rapports et ne pas l'être sous certains autres; que les ayant-cause peuvent parfois se prétendre des tiers et repousser, en cette qualité, tel acte conventionnel et judiciaire qui leur est opposé. La seconde cause de confusion vient de la terminologie défectueuse de nos lois. Ainsi, le mot fiers, employé par l’article 1321 du Code Napoléon, a un sens différent de celui qui luiest donné par un article voisin, 1328. Dans le premier, il comprend les créanciers chirographaires; dans le second il les laisse en dehors. Les:tiers dont parle l’article 400 du C. Nap., et auxquels le jugement de rectification d'un acte de l'état civil n’est pas opposable, sont les parties intéressées qui n’ont point requis le jugement ou qui n’y ont point été parties ; et, par exemple, le débiteur d’un créancier décédé n’est pas un tiers dans le sens de cet article. Veut-on d'autres exemples : on sait que l'endossement en blanc d’un effet de commerce ne vaut que comme procuration vis-à-vis des tiers étrangers à cel acte. On considère comme tiers dans une lettre de change le tiré, le tireur et les endosseurs antérieurs ; dans un billet à ordre, le souscripteur, les endosseurs.

Mais on ne doit pas considérer comme tiers les créanciers de celui qui a donné l’endossement. — Des fiers peuvent être

atteints dans leur honneur par des diffamations contenues dans les discours et écrits produits devant les Tribunaux; ils ont alors l'action en diffamation contre l’auteur de ces dires ou écrits. Le mot diers ne comprend ici que les personnes qui, de quelque manière que ce soit, n’ont pas comparu au procès. Ainsi, l’avocat plaidant n'est pas un fiers, l'avocat consultant qui ne défend pas la partie dans le procès en a le,nom et les prérogatives. — Mais il est un cas où la terminologie législative est vraiment étrange et enveloppe, sous le mot fiers, des personnes auxquelles s'applique en première ligne la définition donnée des ayantcause. Lorsqu'on dit en Droit.pénal que l’amnistie ne peut porter atteinte aux droits des tiers, ce mot comprend méme les héritiers (1).

Par ces regards jetés çà et là sur l’ensemble du Droit, on voit qu’il est impossible de déterminer d’une manière absolue quelles personnes sont ou ne sont pas des tiers ; le sens de ce mot devant toujours s’interpréter d’après Ja disposition qu'il s’agit d’appliquer. Or, c'est la loi de 4855 que nous avons à appliquer. C’est le vrai sens donné par elle aux mots fiers et ayant-cause que nous devons rechercher. Mais peut-être serait-il difficile d’arriver à une définition unique qui ne serait en désaccord avec aucune partie de la loi. Plusieurs articles parlent des tiers et des ayant-cause, mais, Si nous ne nous trompons, on trouverait entre la qualité juridique des personnes désignées par un même mot des différences inconciliables, et ce que nous avons dit de la science du Droit tout entière, est encore vrai de nos douze articles; c’est d'après l'examen de chaque texte séparé, non d’après l’ensemble de Ja loi, qu'il faut déterminer la portée de ces deux mots tiers et ayant-cause. Cela dit, prenons le premier article où ils se rencontrent.

(4) V. Cassation, 4er février 1842., aff. Lechauff. M. FAUSTIN-HÉLIE, t. II, p. 770. M. BerraAuLp, Cours de Code pénal, 24e leçon, p. 479 et 480, 3e édition.

SECTION PREMIÈRE

EFFETS DE LA TRANSCRIPTION ET DU DÉFAUT DE TRANSCRIPTION SUR LA TRANSMISSION DU DROIT DE PROPRIÉTÉ, DES DROITS RÉELS, ET SUR LES DROITS RÉSULTANT DES BAUX.

306. L'article 3, celui que nous allons étudier, a été l’objet de critiques grammaticales sur lesquelles nous ne nous arrêtons point, d’abord parce qu’elles ont été faites, ensuite parce que leurs auteurs eux-mêmes les ont indulgemment appelésg des pointilles (1). D'après cet article, ceux auxquels on ne peut opposer jusqu’à la transcription, un acte emportant transmission de l'un des droits énumérés aux art. 4 et 2, sont les tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble objet de l'acte, et qui les ont conservés en se conformant aux lois. Il en résulte, que les parties contractantes ne peuvent pas opposer le défaut de transcription et que leursayant-cause se trouvent frappés de la même incapacité. Parmi ces derniers on doit certainement ranger les créanciers chirographaires du vendeur, ses héritiers ou successeurs universels ou à titre universel. On a pu blâmer ces dispositions de la loi, on ne les a pas contestées, sinon en ce qui concerne l'héritier bénéficiaire. En faveur de celui-ci, on a tenté d'introduire un tempérament, en soutenant qu'il était destitué du droit d’opposer la transcription, non pas ôn universum, mais pour partie et jusqu'à concurrence de son émolument. Nous ne pouvons admettre cette restriction qui dépend de la nature de l'exception de garantie, suivant qu'on la considère comme divisible ox indivisible. Elle est, selon nous, indivisible et retombe de tout son poids sur l'héritier bénéficiaire qui, pas plus que tout autre, ne peut s'en décharger pour partie. On comprend d'ailleurs qu'il nous est impossible de nous livrer à l'étude approfondie de cette question de l’indivisibilité de la garantie,

(1) MourLon, Trailé théorique et pralique de la Transcription, $ 419-121.

grave, difficile et intéressante il est vrai, mais ne se rattachant qu'indirectement à notre sujet.

Sont assimilés aux ayant-cause : 4° Les tiers personnellement responsables. du défaut de transcription, tels que les maris, tuteurs ou autres personnes chargées de faire transcrire pour les incapables; 2 leurs héritiers et successeurs universels. ou à titre universel, mais non pas leurs acquéreurs à titre particulier ou leurs créanciers hypothécaires; 3° les véritables tiers ayant un droit réel sur l'immeuble, qui ne l'ont point conservé

-en se conformant aux lois, c'est-à-dire en faisant transcrire ou inscrire l’acte qui le constitue quand il est soumis au régime de publicité.

Les difficultés de notre matière naissent des conflits qui s’élèvent entre plusieurs titulaires de droits sur un même immeuble.

Si l’un d'eux est un tiers. si l’autre est un ayant-cause, la solution est aisée, le droit du premier prime le droit du second. Mais il s’en faut que les choses se présentent toujours avec cette simplicité. Choisissons pour les examiner avec quelque détail les hypothèses qui peuvent le plus souvent se présenter en pratique.

307. Soit d’abord celle-ci: Jacques vend à Paul son immeuble A. L'acte est passé et a date certaine du 4er janvier 1864. Le 10 du même mois, Pierre, créancier de Jacques, fait conduire une saisie immobilière contre son débiteur sur l'immeuble A. La saisie est transcrite le même jour. Le 15 janvier, Paul fait transcrire son acte.

Lequel, du créancier saisissant ou de l'acquéreur, doit l’emporter ?

Sur cette question soumise récemment aux Cours de Caen et d'Angers, et tranchée par arrêts du 4er mai et du 4€r décembre 1858, trois systèmes se sont produits :

Le premier système distingue si la saisie a été pratiquée par un créancier chirographaire ou par un créancier hypothécaire. Dans le premier cas, la vente doit l'emporter sur la saisie, parce que, dit-on, l’acquéreur est bien un tiers ; il a en face de lui un adversaire qui n’en est pas un dans le sens de l’article 3, puis-

qu'il est simple créancier d’une obligation personnelle ; celui-ci n'a pas de jus in re ; la vente, même non transcrite, peut donc lui être opposée. I n’a la faculté de saisir que ce dont son débiteur peut se dire proprictaire, il est obligé de respecter les contrats qui ont légalement diminué son patrimoine.

Il en serait autrement, dit-on, si le créancier saisissant était inscrit hypothécairement sur l’immeuble. Ce serait un véritable tiers, nanti sur l'immeuble d’un droit réel, independant, quant à son origine, de la saisie qu’il a pratiquée. En cette qualité, il peut opposer à l'acquéreur le défaut de transcription. La vente n’a d'existence légale, elle n’est parfaite et consommée à l'égard des tiers, que par la transcription; ayant été transcrite après la saisie, elle doit être considérée elle-même comme postérieure à la transcription de la même saisie, et comme telle, elle se trouve frappée de nullité (4).

308. Deux autres opinions se sont produites. L'une et l’autre se donnent la main pour repousser la distinction introduite entre le créancier hypothécaire et le simple chirographaire; mais c’est en cela seulement qu’elles sont d'accord, car leurs conclusions finales sont entièrement opposées.

Tandis que l’une, dans l'hypothèse proposée, veut faire toujours prévaloir la vente sur la saisie, l’autre soutient que la vente est toujours primée par la saisie, qu’elle ait été conduite à la requête d’un créancier ou hypothécaire ou chirographaire.

Le système favorable à l'acquéreur et contraire au saisissant met hors dé discussion le second cas; pour lui le créancier chirographaire, avant comme après la transcription de la saisie, est et demeure en dehors de la catégorie des tiers. Quant au créancier hypothécaire, les défenseurs de cette opinion s’enfoncent dans une analyse subtile de sa condition juridique. Comme hypothécaire, disent-ils, c’est bien un fers et il aurait

(4) Cour de Caen, 4er mai 1858, Gobard, Dal. pér. 1858, 2, 161, et Journ. - du Palais.—Tribun. d’Altkirek... 1856. D. P. 58, 3, 61.— Cour de Besancon, 29 nov. 1858. D. P. 59, 2, 33.— Tribun. d’Altkirck, 18 mai 1858. D. P. 58, 3, 61.— Tribun. de Draguignan, 19 août 1859, aff. Gandiol.—Tribun. de Saverne, 30 mars 1860. D. P. 1861, 3° partie

le pouvoir d’opposer le défaut de transcription, mais comme créancier saisissant, et c’est la position qu'il a prise, il n’est plus un tiers ; la saisie ne se réfère point à son droit réel, mais bien à sa créance personnelle. C’est là le principal motif invoqué (1). Il en est d’autres toutefois; et maintenant l’analyse va porter non plus sur le créancier, mais sur la nature de son droit. 11 est bien vrai, dit-on, que le créancier hypothécaire inscrit a sur l'immeuble un droit réel, et que la vente non transcrite avant son inscription ne pourra lui être opposée, mais en ce sens seulement que cette vente ne portera aucune atteinte à son droit hypothécaire, et qu'ainsi il pourra faire saisir l’immeuble entre les mains de tout tiers détenteur, le faire vendre, et se faire payer sur le prix. Mais là s'arrête son droit, il ne va pas jusqu'à mettre obstacle à la disponibilité de l'immeuble entre les mains du débiteur : celui-ci peut donc le vendre même après la saisie opérée par le créancier hypothécaire, et, pourvu que la vente ait date certaine antérieure à la transcription du procès-verbal, elle produira tous ses effets, sauf le droit du créancier hypothécaire sur le prix, et sauf le droit qu'il à aussi de surenchérir du dixième. »

Enfin, dit cette opinion, l’article 686 du Code de procédure civile, qui reconnait au propriétaire saisi le droit d’aliéner utilement son immeuble jusqu’à la transcription de la saisie, ne fait aucune distinction; il dispose aussi bien pour le cas où le saisissant est un créancier hypothécaire que pour le cas où il estsimplement chirographaire, et, entre les parties contractantes, l’article 3 de la loi du 23 mars 14855 ne change rien au régime antérieur (2).

309. Le troisième système développé par M. Bertauld, dans une dissertation insérée au Journal du Palais, soutient que, entre un acquéreur et un créancier saisissant. même simple chirographaire, la préférence est due à celui qui le premier a fait trans-

(4) DALLoz, vo Transcr. hypothéc., n° 472; et Rec. pér., 58. 2. 161. (2) Sic. Angers, 4°" décembre 1858, D. P.89, 2, 33. — Cassat , 13 juin 1860, D. P. 60, 1, 352. — Tribunal de Dôle, 10 mars 1858, D. P. 58, 3, 61.

crire. Parmi les arguments invoqués à l'appui de ce système, il s'en trouve un, qui n’est qu'un argument négatif si l’on veut, mais qui n'en est pas moins embarrassant, car il met l’esprit dans une alternative pressante; et si l’on n'adopte point l'opinion qu'il étaie, on se trouve en face d'un résultat étrange, im possible, qui fuit dans les mains et qui se détruit lui-même. On suppose qu'un même immeuble a été l'objet d’une saisie et de deux ventes successives, l’une antérieure à Ja transcription du procès-verbal, mais non transcrite; l’autre postérieure à Ja transcription du procès-verbal, mais transcrite. Dans cette hypothèse, si l'on ne déclare pas que la saisie transcrite doit prévaloir, qu'arrivera-t-il? La première vente sera préférée à la saisie comme antérieure, mais, faute d’avoir été transcrite, elle cédera le pas à la seconde vente ; et, d'autre côté, la seconde vente ne sera point opposable au saisi.

Plus on étudie cette grave question, plus on aperçoit que toute la difficulté est là. Le droit conféré au saisissant hypothécaire où chirographaire, par la saisie pratiquée et transcrite, est-il un droit réel qui fait de lui un tiers dans le sens de l'article 3? ä

Ce point éclairci, les autres objections seront bien facilement appréciées.

Si l'on décide que le saisissant reste et demeure titulaire d’un simple droit personnel, il en résultera :

1° Que le premier et le troisième systèmes tomberont certainement, en ce qui concerne le créancier chirographaire ;

20 Que l’objection embarrassante qu'invoque le troisième système sera écartée ; l’un des trois éléments du conflit disparaîtra. La saisie ne créant aucun droit réel, tombera en présence de Ja vente, même non transcrite, faite avant la transcription du procès-verbal de saisie. Dès lors, la lutte s’établira entre les deux ventes, et la première transcrite l'emportera ;

3° Que le créancier hypothécaire lui-même sera mis en danger, puisque son droit réel est considéré par le second système comme insuffisant pour lui conférer la qualité de liers, et qu'il restera avec son droit personnel de saisissant,

Quelle est donc la vraie nature du droit transmis au créancier par la saisie ? |

Nous soutenons que c’est un droit réel, qui fait du créancier chirographaire un tiers et qui donne la même qualité au créancier hypothécaire, en supposant qu'il n’en fût pas déjà investi en vertu de son titre.

Nous puisons la justification de ce que nous venons d'avancer dans l’art. 686 du Code de procédure, qui porte que « la partie saisie ne peut, à compter du jour de la transcription de la saisie, aliéner les immeubles saisis, à peine de nullité, et sans qu'il soit besoin de la faire prononcer. » Certes voilà une modification profonde apportée au droit du propriétaire. Deux éléments lui sont laissés, en principe: usus et fructus; quant'à l’abusus, il lui est enlevé. Or, nous demandons à qui passe ce droit arraché au propriétaire si cé n’est pas au créancier saisissant; la loi, sans doute, soumet l'exercice de ce droit à certaines conditions spéclales, mais ce droit lui-même, démembrement d’un droit réel, est et ne peut être qu'entre les mains du créancier. Oh! dit-on, déjà avec une certaine hésitation, l'argument n'est pas péremptoire (nous rapportons les propres paroles de M. Dalloz). I est, en effet, permis de penser que si cet article annule les ventes faites par le saisi après la transcription du procès-verbal, ce n'est pas parce que le saisissant possède alors un droit réel sur l'immeuble, mais seulement parce que la publicité donnée à la saisie fait planer sur la vente postérieure une présomption de fraude. On peut ainsi ne voir dans l’art. 686 Code de procédure qu’une présomption de fraude. C’est là une erreur selon nous, erreur renversée par les solutions de la doctrine.et de la jurisprudence. La preuve que l’art. 686 à eu en vue autre chose que la fraude possibleou probable du saisi; qu’elle a entendu atteindre le droit de propriété lui-même, c’est qu'elle paralyse ce droit dans les mains des copropriétaires du saisi. Avant la loi du 2 mai 4841 qui a remplacé la dénonciation de la saisie immobilière par la transcription du procès-verbal, il a été jugé que le saisi ne peut, avec te concours d’une personne qui s'est fait déclarer copropriélaire de l'immeuble formant l’objet de la

saisie, vendre cet immeuble sans l’assentissement du poursuivant (1).

Dira-t-on encore qu’il est permis de penser que cette décision a été rendue par crainte de la fraude et de la collusion entre le saisi et son nouveau copropriétaire ; en voici une autre de la Cour de cassation qui enlève cette ressource à nos adversaires, car la solution est la même et la fraude cette fois est impossible ; le titre de copropriétaire ne vient pas d’un contrat, mais d'un acte ancien et nécessaire. La Cour suprême a jugé que lorsque l'immeuble saisi est indivis, le partage fait entre le débiteur et ses copropriétaires doit être déclaré nul lorsu’il est fait en l'absence du poursuivant (2).

Au point de vue qui nous occupe, le créancier chirographaire certainement, le créancier hypothécaire s'il ne l’est déjà, deviennent des tiers. Nous disons, au point de vue qui nous occupe, parce qu'à certains égards et dans certaines acceptions, le créancier chirographaire saisissant ne mérite peut-être pas cette qualification; mais il est bien constaté : 1° que son droit est un droit réel sur l'immeuble; 2° qu'il l'a conservé en se conformant aux lois. Il remplit les conditions exigées par l’article 3 de la loj du 23 mars 1855; il doit en recueillir le bénéfice et porter, ces réserves faites, le nom de fiers qui lui est conféré.

Arrivons aux arguments de résultance qui découlent de cet argument capital, et nous verrons tomber pièce à pièce les défenses de chacun des deux systèmes que nous rejetons.

L'article 686, dit-on, est général: il permet au propriétaire saisi d'aliéner utilement son immeuble jusqu’à la transcription de la saisie, sans distinguer si le créancier poursuivant est hypothécaire ou chirographaire. — Cette disposition reste vraie entre les parties, mais depuis la loi de 1855 elle a cessé de l'être

() Lyon, 928 déc. 1810, aff. Aynard ©. Lanchenich. V. MM. Carré, Quest. 2332; Berriat Saint-Prix, p. 580, note 4, ne 4; et Huet, p. 132.

(2) Cassat., 11 nov. 1840. Aff. Baudouin. MM. Carré et Chauveau, Quest. 2292; Lachaïze, t. I, n° 266.

vis-à-vis des tiers et par conséquent vis-à-vis des créanciers saisissants qui ont fait transcrire.

L'inscription hypothécaire ne confère au créancier que le droit de poursuivre l'acquéreur en paiement de la dette jusqu’à concurrence du prix de l'immeuble, et le droit de surenchérir ; elle ne frappe pas le bien d’indisponibilité.—Cette analyse et ces définitions importent peu. L'hypothèque est un droit réel sur l'immeuble ; celui qui en est titulaire et qui l’a conservé utilement est un tiers; il peut opposer le défaut de transcription, quelle que soit la nature et l'extension de ce droit réel ; l’article 3 de la loi du 23 mars 1855 , disons-nous à notre tour, est. général et ne distingue pas.

On insiste en paraissant faire une concession : Admettons, disent nos adversaires, que la transcription ait la vertu de faire subir au droit du saisissant une véritable métamorphose; pour qu’il en soit ainsi, une condition est nécessaire : c’est que la transcription ait pu être utilement faite. Or, on soutient que, du moment où il'existait une vente, même non transcrite, la transcription de la saisie n'a pu être ulilement faite. Supposons en effet qu'au moment de la saisie la vente existät déjà. Cette vente était non avenue vis-à-vis des tiers, mais elle était parfaitement valable à l'égard du vendeur et de ses ayant-cause. Ainsi, visà-vis des créanciers du vendeur, qui ne sont que ses ayantcause, l'immeuble avait cessé d'être dans son patrimoine. La saisie qu'ils en ont faite ensuite a donc été, dans le principe, radicalement nulle, comme s'appliquant à un objet sur lequel ils n'avaient aucune action. Or la transcription d’une telle saisie ne peut produire aucun effet.

Pas une proposition de ce long raisonnement qui ne contienne une erreur ou une pétition de principe. Prenons l'hypothèse dans chacune de ses phases. Que trouvons-nous d’abord ? Une vente nontranscrite, puis une saisie non transcrite. En s’arrétant là. tout ce que nous avons rapportéest vrai, nous le reconnaissons. Le vendeur aura l'avantage pour deux raisons : d'abord, parce que l'acquéreur a un droit réel, parfait vis-à-vis de son vendeur, et qu'il n’a en face de Jui qu'un ayant-cause de ce

même vendeur; ensuite, parce que son titre est antérieur autitre encore tout personnel du créancier. De tiers, auxquelsilne pourrait point opposer sa vente non transcrite, il n’en existe aucun. Mais le créancier saisissant fait transcrire sa saisie; tout change d'aspect ; il existe un tiers. il existe un titre d’où découle pour lui un droit réel; ce droit réel est conservé en même temps qu'il est créé. Quant à l'acquéreur, son impuissance dérive maintenant d'une triple raison : 1° de ce que la saisie a été faite avant Son acquisition; entendons-nous, avant son acquisition rendue complète par la publicité, et par conséquent de ce que celte saisie à été valablement faite à son encontre; 2° de ce que le saisissant a conservé son droit réel en se conformant aux lois; 3° de ce que l'acquéreur, au contraire, n’a pas conservé son droit réel existant seulement vis-à-vis de son vendeur, et de ce qu'il n'y a songé que tardivement, après qu'un autre droit avait été rendu opposable à lui comme à tous.

Inutile de dire que lobjection opposée à nos contradicteurs par M. Bertauld reste dans toute sa force et les renferme dans une impasse d'où leurs efforts ne les peuvent dégager. Pour arriver à mettre en présence les deux ventes seulement, il faut considérer le créancier saisissant qui a transcrit comme destitué de tout droit réel, point bien démontré faux, si nous ne nous abusons. Les trois actes, vente non transcrite, saisie transcrite et vente transcrite sont bien en présence, ct chacun d’eux n’est un moment victorieux des deux autres que pour être aussitôt vaincu par le troisième.

De cet examen, nous concluons qu’une vente d'immeubles, bien que faite par acte authentique, ne peut prévaloir contre la saisie de ces immeubles opérée le même jour ou postérieurement à la requête d’un créancier hypothécaire ou chirographaire, si elle n’a été transcrite qu'après la transcription de la saisie (4).