Un autre grave problème a ét’ posé relativement à

() Un jugement du tribunal de Nancy, du 8 décembre 1856, aff. Antoine c. Brus, paraît se rallier à cette doctrine. D. P. 58, 3, 61.

l'application de notre article 3. Si un commerçant a vendu un immeuble à une époque où il pouvait valablement vendre, et qu'il soit ensuite déclaré en faillite avant la transcription de l'acte d’aliénation, la transcription faite après le jugement déclaratif de la faillite, sera-t-elle opposable à la masse ? Cette question déjà discutée sous le Code Napoléon en matière de donation (1), doit être examinée sous la loi du 23 mars 1833, relativement aux aliénations à titre onéreux. [ci entore trois opinions se sont produites : la première regarde la transcription de la vente . comme inefficace, lorsqu'elle intervient avant le jugement déclaralif, mais depuis l’époque à laquelle.le Tribunal de commerce a fait remonter l'ouverture de la faillite, ou dans les dix jours qui ont précédé, quoique l'acte sujet à transcription fût antérieur.

Ce système confond évidemment la transcription . elle-même avec l'acte qui y est assujecti. Sous le nouveau Code de commerce, le dessaisissement du failli est opéré par le jugement déclaratif de faillite, à partir de la date de ce jugement. Il en résulte qu'auparavant, les créanciers chirographaires de la faillite, qui, à la différence de ce qui existe dans le cas de saisie, ne sont investis d'aucun droit réel sur les immeubles du failli, n'ont pas qualité pour opposer le défaut de transcription.

Une autre opinion est entièrement favorable à l'acquéreur; elle refuse d’une façon absolue aux créanciers de la faillite le droit d’exciper du défaut de transcription, nonobstant l'inscription hypothécaire que les syndics doivent prendre au profit de

= la masse sur les biens du failli; s’il faut en croire les rares partisans de ce système, l'inscription, dans ce cas, n’est qu'une formalité destinée à rendre la faillite plus notoire, elle ne confère aucun droit réel aux créanciers.

Nous écartons ces solutions extrêmes, et pour nous le doute sérieux ne peut exister que sur la fixation du moment où naît, pour les créanciers, le droit de se prévaloir du défaut de trans-

(4) M. Demozomse. Trailé des Donalions entre-vifs el des Testamenis, t.UI, nos 303 et 304.

cription. Il faut décider, selon nous, que c’est à partir du jugement déclaratif de faillite, parce qu'il opère le dessaisissement da débiteur au profit des créanciers. On objecte que le seul droit transmis aux créanciers est celui résultant de l’hypothèque, et que, par conséquent, tant que l'inscription n’en a pas été prise, elle est inopposable à l'acquéreur. Nous ne pouvons admettre ceci. Sans doute, le jugement déclaratif de faillite n’a pas pour effet de transmettre aux Ëréanciers la propriété intégrale des immeubles de leur débiteur; mais, d’après nous, ils reçoivent plusieurs éléments de ce droit, éléments qui constituent un droit réel sui generis, et suffisent pour leur donner incontinent la qualité de tiers. Nous assimilons les effets du dessaisissement aux effets de la saisie quant à l'influence qu'ils exercent sur la situation juridique des créanciers. Cette assimilation est faite par nos contradicteurs eux-mêmes, mais la divergence d'opinion dans la question de la saisie d'où nous venons de sortir, entraîne logiquement la même opposition d'idées dans la question qui nous occupe. Il serait oiseux de revenir sur l’analyse du droit transmis aux créanciers. Ici, comme précédemment, nous croyons que ce droit, indépendamment de l’hypothèque, est reel et permet aux titulaires d’invoquer l’article 3 de la loi du 23 mars 1855.

311. Les conflits que nous venons de. signaler existent entre personnes dont le titre n'est pas de même nature. Les mêmes questions se présentent entre personnes dont les titres sont semblables, entre deux ou un plus grand nombre d’acquéreurs successifs d’un même immeuble. On doit tout d’ibord se préoccuper d'un point qui domine toutes ces controverses, je veux parler de la bonne foi de celui qui oppose le défaut de transcription. Doit-elle être exigée pour que la prétention de ce dernier puisse être accueillie?

Un immeuble a été vendu et l’acte n’a pas été transcrit. Un second acquéreur se présente; il a connaissance de Ja première aliénation, il tombe d'accord sur la chose et le prix avec le vendeur, puis fait transcrire. Pourra-t-il repousser le premier acheteur ? Que son action soit malhonnèête, cela est évident ; mais que décider suivant le for extérieur ?

L'équité, dont iline faut pas trop médire, mais qu'il ne faut point mettre au-dessus de la loi au risque de tomber dans des malheurs plus grands que ceux que l’on veut éviter, l'équité a déjà inspiré à la jurisprudence une distinction peu goûtée de la doctrine (1). On décide en général que le défaut de transcription ne peut être suppléé ni regardé comme couvert par la simple connaissance personnelle que les tiers qui l’invoquent auraient eue de l'acte non transcrit; mais on recule à appliquer cette solution si le second acheteur a été présent à la première vente ; si, par exemple, il en a signé l'acte, soit comme témoin, soit comme notaire. La règle et l’exception se justifient au point de vue du droit et de la raison. La règle, parce qu’elle est conforme aux précédents historiques et aux solutions analogues données parle Code Napoléon. Proclamée par l’article 33 du titre 2 de l'ordonnance de 1747 sur l'insinuation, elle a été reproduite d’une manière générale par l’article 1071 du Code Napoiéon et consacrée par la jurisprudence sous l'empire de la loi de brumaire an VII (2), de même que sous le Code Napoléon, en matière d’inscription hypothécaire et de donation. La loi du 23 mars 1855 doit faire présumer, par son silence, qu’elle a adopté le principe. Un arrêt récent de la Cour de cassation, s'appuyant sur cette seule considération que la fraude fait exception à toutes les règles, a décidé que la simple connaissance par le second acheteur d'une vente antérieure doit le faire considérer comme complice du stellionnat commis par le vendeur, et comme déchu du droit d’opposer le défaut de transcription (3). Nous ne saurions admettre cette décision, d’abord parce que, si l’action du second acheteur est indélicate en morale, elle nous semble pure de fraude, au sens juridique du mot. La loi lui offre un avantage, ilen profite; comment serait-il coupable aux yeux de la loi d’avoir suivi une voie qu’elle lui ouvre ? IT n’est pas non plus exact de dire que le second acheteur est le complice du vendeur.

4) V. MourLon, Traité théorique el pralique de la Transcriplion, n° 453.

(2) Cassat., 3 thermidor an XII, aff. Girard; Rennes, 12 août 1818; Bruxelles, 3 avr. 1830 ; Grenoble, 14 juillet 14824; Nimes, 27 juin 1842.

(3) Cassat., 8 déc. 1858. Aff. Hunaut c. Hunaut. D. P. 59. 1. 184.

Il ne le serait point dans le cas où ils ne se seraient pas réciproquement fait connaître leur mauvaise foi, et où l'acheteur eût dissimulé au vendeur la connaissance qu'il avait de la vente précédente. La complicité suppose non-seulement la connaissance séparée du méfait par chacun de ceux qui l'exécutent ou aident à l'exécuter ; elle suppose un concert entre eux et la connaissance par Chacun de la coopération de tous les autres.

Le motif qui a paru déterminant sous l'ancien droit, qui doit l'être sous le nouveau, est la difficulté de prouver la connaissance de la première vente par le second acheteur, et le danger de procès nombreux et douteux. Mais ce motif, que nous admettons, justifie entièrement l'exception que nous proposons pour le cas où le second acheteur aurait assisté an premier acte, où il l'aurait signé comme témoin, comme notaire. Loin que la fraude soit difficile à prouver, on en a la constatation matérielle Ou authentique. J'ajoute qu'ici la fraude existe bien réellement puisque, témoin ou notaire, le second acheteur abuse de la confiance qu'a eue en lui le premier acquéreur, et viole l'engagement tacite qu'il avait pris par sa présence où son concours à la formation du droit, de ne rien faire pour l'anéantir au détriment de celui qui l'avait choisi ou appelé.

312. Supposons maintenant que la fraude ou la mauvaise foi soient absentes et occupons-nous du conflit qui peut exister entre plusieurs acheteurs. La question générale est de savoir si, lorsqu'il existe plusieurs ventes successives et non transcrites d'un même immeuble, la transcription du dernier contrat suffit pour affranchir l'immeuble de tous les droits réels existant du chef des anciens propriétaires et qui n'ont pas été rendus publics avant cette transcription.

Pendant la discussion de la loi, un membre provoqua sur ce point les explications du rapporteur et du commissaire du Gouvernement. Ni l’un ni l’autre ne répondirent. Ils motivèrent leur silence sur ce que cette question du régime hypothécaire appartenait depuis longtemps à la doctrine et à la jurisprudence, et qu'il ne leur appartenait pas, à eux, de la trancher. Le scrupule n'élait-il pas excessif, et puisque la question se présentait en

matière de vente, le législateur n’eût-il pas été dans son droit en faisant connaître les intentions et la portée de la loi élaborée? Un autre membre cependant, auquel il ne fut pas répondu, dé- Clara : « que la question lui paraissait résolue par la loi nouvelle, qui disait clairement que la transcription opère la purge à l'égard de tous ceux qui n'ont pas fait inscrire antérieurement leurs droits.

Cette solution, quoi qu’en ait dit un auteur (1), doit être suivie. — Îl ne faut pas confondre les choses différentes que la pauvreté du langage nous force de désigner par le même mot. La transcription du Code de procédure civile, sur la nature de laquelle s'appuie l'auteur dont nous venons de parler, n'est pas la transcription de la loi de 1855. La première était une simple mise en demeure des créanciers retardataires d'avoir à s'inscrire; la seconde est précisément le contraire, c'est une exception à invoquer contre eux. Leurs hypothèques sur l'immeuble étaientelles inscrites lors de la transcription, elles ne peuvent être purgées que par les notifications preserites par l'article 2183, Code Nap.; au contraire, ces hypothèques n'étaient-elles pas inscrites lors de la transcription, la loi les frappe de déchéance. La solution que nous adoptons est imposée aussi par le texte de la loi. L'article 3, rapproché de l’article 6, qui abroge les articles 834 et 835 du Code de procédure, prouve bien que la seule transcription du dernier contrat de vente, alors même qu'il ne contiendrait pas les noms des anciens propriélaires, purge toutes les hypothèques conférées par ceux-ci et qui ne seraient pas inscrites au moment de la transcription.

Il existe d’autres motifs spéciaux aux diverses hypothèses qui peuvent se présenter. Empruntons-en quelques-unes à la doctrine :

. Le 4er mai 4855, Pierre vend à Primus un immeuble; celui-ci ne fait pas transcrire son contrat. Le 20 septembre 1856, Primus revend cet immeuble à Secundus, qui fait transcrire le 25 du même mois. Mais antérieurement, et dès le 45 mai 1855, Pierre

(4) M. Ducruer. Études sur la Transcriplion.

le vendeur originaire, avait vendu une seconde fois le même immeuble à Tertius, qui ne fait tranecrire son titre que lorsque déjà Secundus avait fait transcrire le sien. On demande lequel de Secundus ou de Tertius doit être préféré?

Il ne faut pas hésiter à se prononcer en faveur de Secundus; Tertius objecte que Secundus n’est que l’ayant-cause de Primus à qui, lui, Tertius pourrait opposer sa transcription. Cela est inexact, Secundus réunit les conditions exigées par l'art. 3. 1] a des droits sur l'immeuble, droits qu'il tient de Primus, qui les tenait du vrai propriétaire. Ces droits 0! les a conservés en se conformant aux lois, puisqu'il a fait transcrire son titre; et quant aux titres des proprictaires antérieurs à lui, on ne saurait trouver trace de cette obligation dans la loi. Ajoutons que si Secundus succombait, ce serait par le fait ou la négligence de Tertius. Si celui-ci avait fait transcrire, l'autre eût été averti, il n’eût pas acquis un droit dont en réalité il était forcé de reconnaitre l’efficacité apparente, le registre public ne contenant aucune charge ou aliénation de l'immeuble.

313. Moditions l'hypothèse en conservant les mêmes noms. Quid, si Tertius a acheté de Pierre, lorsque déjà Secundus a transcrit la vente que Primus lui avait faite ?

Une opinion distingue: si la transcription faite par Secundus contient l'indication des précédents vendeurs, elle admet avec tout le monde que cette transcription est suffisante, et qu'il est inutile d'imposer les frais de transcriptions multiples.

Que si, au contraire, la transcription faite par Secundus est muette sur l'existence des actes précédents, cette opinion estime que ces actes eux-mêmes doivent être transcrits; faute de quoi Secundus ne sera pas recevable à opposer ses droits à ceux de Tertius. Commençons par l'argument le plus considérable invoqué par les défenseurs de ce système, inadmissible selon nous. Pour établir que Secundus aurait dû faire transcrire le contrat de Primus en même temps que le sien, on dit que Tertius n’avait pas d'autre moÿen de connaître la vente que Picrre avait faite à Primus. Cela est vrai, nous le reconnaissons; l'inconvénient existe et Tertius a le droit de s’en prendre à la loi, mais à elle

seule; il n’a aucun reproche à adresser à Secundus ; en faisant transcrire son titre, il s’est littéralement conformé à la loi qui ne lui imposait pas, et ne pouvait pas lui imposer l'obligation de faire transcrire avec son titre ceux de tous les propriétaires antérieurs. L'inconvénient ne pourrait être évité que par un emprunt fait au mode de publicité employé en Allemagne, et qui consiste, nous l'avons vu, à opérer la transcription non sur le propriétaire, mais sur l'immeuble même.

On met encore dans la bouche de Tertius ce raisonnement : Secundus est au lieu et place de Primus, il n’a pas plus de droits que lui. Or, Primus n'aurait eu contre moi l'exercice utile du droit de propriété que s’il avait transcrit son contrat; ce qu'il n’a pas fait. D'un autre côté, il n’a transmis la propriété à Secundus que sous la condition de la rendre efficace à mon égard, comme il aurait dù le faire lui-même. Donc en ne transcrivant pas le contrat de son auteur, Secundus à lui-même infirmé le principe et le fondement de son droit. — Le vice de cette argumentation a déjà été signalé dans l'examen de la question qui précède. Il est au point de départ, et consiste en ce qu'on donne à Secundus, vis-à-vis de Tertius, la qualité d’ayantcause de Primus, tandis qu'il: réunit toutes les qualités exigées par l’article 3 pour les tiers.

La dernière raison invoquée est que Primus a transmis la propriété à Secundus sous la condition de la rendre eflicace à l'égard de Tertius, comme aurait dû le faire Primus lui-même. — Cette assertion est inadmissible. L'obligation qu'on fait peser sur Primus ne venait que de son intérêt propre et personnel: n'ayant pas transmis évidemment cette source de l'obligation à Secundus, ce dernier ne peut pas y être soumis.

314. Dans le cours de ces dernières controverses un grand principe de droit a été invoqué, à savoir: quele vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait luimême sur la chose vendue. Cet axiome consacré par l’art. 2182 du Code Napoléon n'a point été détruit par la loi du 23 mars 14855. Il continue d'exister et de servir de moyen de décision dans plusieurs hypothèses. Celui qui, au cours d'un procès en

revendication d’un immeuble, intenté contre le possesseur par un tiers, achèterait de ce possesseur l'immeuble litigieux et ferait immédiatement transcrire son acte d'acquisition, ne pourrait opposer cette transcription au revendiquant qui aurait ultérieurement fait condamner le possesseur à lui délaisser l'immeuble. Le jugement remonte par ses effets à la demande elle-même et anéantit tous les droits qu'on aurait tenté de créer dans l'intervalle. Comme acte déclaratif, un tel jugement a une efficacité absolue et indépendante de la transcription qu'on en pourrail opérer, mais qui n'est point nécessaire.

315. Une autre hypothèse a été présentée; Primus vend un immeuble à Secundus qui ne transcrit pas. Primus refusant d'exécuter le marché, Securdus l’actionne en délivrance de l'immeuble. Pendant l'instance, Primus revend ce même immeuble à Tertius, qui, ignorant le procès, achète de bonne foi et fait transcrire. On décide alors que la position de Tertius est assurée, parce que le jugement qui interviendra au profit du pre- : mier acquéreur, ne peut en rien importer au second acheteur. Le droit de propriété du vendeur non plus que la première vente ne sont contestés. Mais Secundus n'ayant pas transcrit et n'ayant pas rompu à l'égard des tiers le lien qui unissait Primus à la chose, toute la procédure qu'il a suivie est inutile, et le sort des deux acquisitions ne pourra être et ne sera réglé que par la transcriplion. i

Le dernier acquéreur pourrait encore se prévaloir du défaut de transcriplion dans le cas suivant. Un propriétaire décède après avoir vendu son immeuble à un premier acheteur qui ne fait pas transcrire. L'héritier du vendeur, ignorant la vente, se met en possession de l'immeuble; il est aclionné en délaissement. Durant l'instance, il vend le même immeuble à un second acheteur qui fait transcrire. Si celui-ci avait acheté du de cujus lui-même, il serail certainement préféré, aux termes de l’article 3 de la loi du 23 mars 4855. Or rien, pas même le jugement rendu contre lhérilier au profit du premier acheteur qui n’a pas fait transcrire, rien ne peut faire que tout ne se passe visà-vis du second acheteur, comme s'il avait acheté du proprié-

taire défunt, puisqu'il tient ses droits de son héritier, de celui qui le représente, et qui ne fait que continuer sa personne Juridique:

Une autre vérité, consacrée par de nombreux arrêts sous l’empire de la loi de brumaire an VIT, doit être acceptée sous le régime nouveau, à savoir: que la transcription d’un acte ne couvre pas les vices de fraude que renferme cet acte et qui peuvent servir de base aux tribunaux pour en prononcer l'annulation ; et à plus forte raison ne peut-elle pas avoir pour effet de le purger des nullités radicales dont il est infecté (1).

316. — TH est un dernier point de vue sous lequel nous devons examiner le conflit qui peut s'élever entre plusieurs transcriptions, Je veux parler du temps où elles ont été opérées, de leurs dates respectives. Toutes autres difficultés écartées, la règle est aisée à formuler et à appliquer. La transcription la plus ancienne prévaut sur la plus récente. Il est cependant des cas exceptionnels, il est vrai, mais possibles après tout, où l'hésitation est permise, prenons-en deux principaux.

Deuxacquéreurs d'un même immeuble ont transcrit le même jour. Auquel des deux accorder la préférence ? La question est simple d'aspect, et pourtant elle a été résolue de trois manières différentes : l'art. 2147 avait prévu le cas pour deux inscriptions faites le même jour, et il décide que « tous les créanciers, inscrits le même jour exercent en concurrence, une hypothèque de la même date, sans distinction entre l'inscription du matin et celle du soir, quand cette différence serait marquée par le conservateur. » Mais ce texte ne peut être ici d'aucun secours, car la concurrence n’est pas possible entre deux actes qui s'excluent. Comment sortir de cet embarras? Les uns, après examen attentif, ne trouvant dans la loi aucun élément de décision, se déterminent par des raisons qui lui sont étrangères. Comme il n’y a, dans cette opinion, aucune raison de faire prévaloir une transcription

(1) V. Ch. des req., 19 nivôse an XII, af. Kushne.—17 prairial an XI], aff. Boudil. V. aussi MERLIN, Questions de droit, v° Exproprialion forcée, $ 2, ns let 2.

sur l’autre, on doit préférer l'acquéreur dont le titre est le plus ancien: prior tempore potior jure. Fort bien, mais que dire si les contrats sont de même date ? Ce sera, répond-on, celui des acquéreurs qui aura été mis en possession qui devra obtenir la préférence : èn pari causa, melior est causa possidentis. Et si ni l'un ni l’autre n'avaient été mis en possession ? Arrivés là, les honorables partisans de ce premier système, ne connaissant aucun aphorisme latin qui prévoie le cas, ne répondent plus, et proclament la difficulté juridiquement insoluble.

Est-il done vrai qu'elle le soit et qu'il n'existe pas pour l’ancienne transcription une règle qui ne puisse tout naturellement être empruntée au Code Napoléon et appliquée à la transcription nouvelle? Ne peut-on pas recourir à la disposition de l'art. 2200 ?

« Les conservateurs, dit ce texte, seront tenus d’avoir un registre sur lequel ils inscriront jour par jour, et par ordre numérique, les remises qui leur seront faites d'actes de mutation pour être transcrits, ou de bordereaux pour être inscrits; ils donneront au requérant une reconnaissance sur papier timbré qui rappellera le numéro du registre sur lequel la remise aura été inscrite, et ils ne pourront transcrire les actes de mutation ni inscrire les bordereaux sur les registres à ce destinés qu'à la … date et dans l'ordre des remises qui leur en auront été faites. »

Ces derniers mots n’indiquent-ils pas le moyen de trancher la question de préférence entre deux acquéreurs qui ont fait transcrire le même jour, et d’ailleurs les indications fournies par le registre de dépôt du conservateur ne présentent-elles pas des garanties de véracité bien suffisantes ?

Ces deux dernières opinions s'accordent pour nécénnaltré que c'est à ce registre qu'il faut se reporter pour trancher le différend ; mais elles se séparent et se distinguent par une nuance sur le degré d'autorité que doivent avoir les indications de ce registre. L'une leur en concède fort peu; elles seraient pour le juge un simple élément de conviction, sur lequel il ne devrait s'arrêter qu'autant que rien ne sè présenterait à son esprit qu soit de nature à l’infirmer.

L'autre opinion veut qu'elles constituent une présomption. L'acquéreur inscrit en second, par ordre numérique, pourra les combattre sans doute, il sera recevable à prouver que la priorité donnée à son adversaire est le résultat de l'erreur ou de la fraude; mais ce sera à celui qui alléguera l'erreur ou la fraude à les démontrer, et s’il n’y réussit, le registre restera un véritable titre qui s’imposera au juge.

C'est à ce dernier parti que nous nous en tiendrons; l'autorité demandée pour le registre de dépôt n'est vraiment pas exagérée quand on songe au caractère du fonctionnaire qui le tient, et à la garantie donnée aux requérants par le récépissé qui leur est remis, et qui indique le numéro d’ordre de leur dépôt de pièces.

317. Nous estimons que ces indications du registre de dépôt devraient encore de la même manière trancher le conflit existant entre un acquéreur et un créancier hypothécaire qui auraient transcrit et pris inscription le même jour. Cette question, assez délicate d'ailleurs, s’est déjà présentée en pratique et a été résolue en sens divers. Un jugement du Tribunal civil d'Arras, du 5 juillet 4869 (aff. Bruguet), s’est prononcé dans le sens de l'opinion que nous croyons vraie. Un autre jugement, du Tribunal civil de Bagnères-de-Bigorre, du 24 février 1859 (aff. N....), décide au contraire qu'il faut donner l'avantage à l’inscription, dont le titre originaire est nécessairement, et sous peine d’être nul, antérieur à la vente. Nous avons dit, et nous ne répélerons point, pourquoi la date des titres ne doit point être prise en considération.

318. Nous passons à l'étude des effets de la transcription et du défaut de transcription sur les droits résultant des baux soumis au régime de publicité, et sur les quittances et cessions de loyers ou de fermages non échus pour plus de quatre années. En ce qui concerne les baux, le preneur peut se trouver en conflit avec un acquéreur, avec un second preneur, avec un créancier hypothécaire.

On se rappelle que les baux non transcrits ne peuvent jamais être opposés pour une durée de pius de dix-huit ans aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble loué ou affermé, et qui les ont

conservés en se conformant aux lois. Ce principe de notre article 3, rapproché de la nature du droit qui appartient au preneur, nous conduit à la question suivante :

Lorsqu'un immeuble est vendu et que, postérieurement à la vente, il est donné à bail par le vendeur, quelle est la condition de J'acheteur? Doit-il subir le bail, s’il n'a fait transcrire son titre qu'après que le preneur avait déjà fait transcrire le sien? En d’autres termes, le preneur qui a fait transcrire son titre peut-il opposer à l'acquéreur qui ne s’est pas mis en règle la clandestinité de son acquisition ? La négative nous paraît être la conséquence nécessaire du parti que nous avons pris dans la question relative à la nature du droit du preneur. Ce droit étant selon nous personnel, il ne peut rentrer dans la classe des droits sur l'immeuble dont parle l'art. 2. La vente, quoique non transcrite, peut donc être opposée au preneur; elle produit vis-à-vis de lui tous les effets qui lui sont propres d’après le Code Napoléon.

Il résulte de cette solution que si le même propriétaire a consenti successivement, au profit de deux preneurs différents, deux baux de plus de dix-huit ans chacun, la question de savoir lequel des deux doit être préféré à l’autre, ne pourra pas davantage être résolue suivant l’ordre des transcriptions. L’impuissance du preneur vis-à-vis d’un second preneur est Ja même, et procède de la même cause que son impuissance visà-vis d'un acquéreur.

Si l’on considère le cas où le preneur est aux prises avec un créancier hypothécaire, trois hypothèses se présentent à l'esprit, dans lesquelles il s'agit de savoir pendant combien de temps le créancier devra subir la durée du bail?

Si le bail a été passé et transcrit avant l'inscription de l’hypothèque, aucune controverse n’est possible, le créancier le devra subir tout entier, si longue qu’en soit la durée.

Si le bail à été passé antérieurement à l'acte constitutif de l'hypothèque, mais transcrit postérieurement à l'inscription qui l'a conservée, le créancier hypothécaire aura le droit, si le bail dépasse dix-huit ans, de le ramener à cette limite, en pre-

nant pour point de départ, selon nous, l'adjudication qui a terminé les poursuites.

Dans le cas où le bail a été à la fois passé et transcrit postérieurement à l'inscription de l’hypothèque, trois solutions sont possibles. Celle question n'est pas nouvelle dans notre droit. Elle était vivement débattue sous l'empire de l'art. 68% du Code de procédure civile, relativement aux baux qui n’ont pas acquis date certaine avant la saisie. On demanda, lors de la discussion préparatoire, qu'elle fût nettement résolue. Mais ce vœu si raisonnable ne fut pas exaucé, et les systèmes les plus divers purent se former. Deux prirent naissance dans l'enceinte même de la Chambre.

L'un soutint que les baux postérieurs à l'inscription de Fhypothèque ne peuvent avoir aucun effet. ‘Ce système ne devait pas trouver d'autres partisans que son auteur.

L'autre prétendait que les baux transcrits sont opposables, pour toute leur durée, si longue qu'elle soit, aux créanciers inscrits antérieurement à leur transcription (1). Cest à cet avis que nous nous rangeons. Une opinion intermédiaire s’est produite depuis, et concède au créancier hypothécaire le droit de limiter le bail à dix-huit ans ou même de le ramener aux termes d’un bail de simple administration, et de le réduire à neuf ans. Quels que soient les efforts tentés par ce système mixte, il ne répond pas, suivant nous, d’une manière satisfaisante à cet argument de la précédente opinion. La loi déclare, par un à contrario que personne ne conteste, que les baux transcrits sont opposables aux tiers. Elle ne fait ni distinction en faveur de certains tiers, nt restriction de temps. Donc les baux transcrits produisent leur plein et entier effet, pour toute leur durée, envers tous les tiers.

319. Les quittances et cessions de loyers ou de fermages non échus ne peuvent, quand la somme reçue ou cédée représente les revenus de trois années, être opposées ni pour le tout, ni même pour partie suivant nous, aux tiers qui ont

(1) Rivière et HuGuET, Questions, n° 219 et suiv.

des droits sur l'immeuble loué ou affermé, et qui les ont conservés en se conformant aux lois. Une question qui se rattache à ce principe et qui met en jeu la théorie compliquée des droits du créancier hypothécaire sur les fruits naturels ou civils de l'immeuble hypothéqué, s'est présentée . devant les tribunaux. La Cour de cassation, appelée à se prononcer, a jugé que la transcription de la saisie d’un immeuble frappe d’immobilisation, en faveur des créanciers inscrits, les loyers. et fermages à échoir, même cédés ou délégués par le débiteur antérieurement à cette transcription, si la cession ou la délégation qui en a été faite «est postérieure aux droits de ces créanciers (4).

SECTION DEUXIÈME

EFFETS DE LA PUBLICITÉ SUR L'INSCRIPTION DES PRIV:LÉGES RÉSULTANT DES ARTICLES 2108 ET 2109, ET SUR L’INSCRIPTION DES HYPOTHÈQUES RÉSUL- TANT DES ARTICLES 2123, 2127 ET 2129 DU CODE NAPOLÉON.

320. La loi du 23 mars 1855 a profondément changé le mode de conservalion des priviléges et hypothèques, tel que l'avaient organisé les Codes’ promulguës de 1804 à 4810.

Les modifications apportées sont contenues dans une règle générale et dans plusieurs exceptions.

La règle est énoncée dans les alinéas premier et troisième de l'article 6.

Les exceptions relatives aux privilèges se trouvent dans le second alinéa du même article.

Les exceptions relatives aux hypothèques sont formulées dans l'article 8.

Dans la présente section, l’on s’occupera de la règle d’abord ($ 1°), puis des exceptions portant sur les priv'léges ($ 2). Une section spéciale sera consacrée aux exceptions relatives aux hypothèques. :

(4) Cassat., 23 mai 1839. Aff. Soulé c. Monnier. D. P. 89. 4. 433.

Avant d'arriver aux détails, un exposé d'ensemble nous parait utile.

On se rappelle les précédents. La loi de brumaire an VIL décidait que la seule transcription purge l'immeuble des droits réels concédés, mais qui, avant cette formalité, n'avaient pas été publiés. Les rédacteurs du Code Napoléon, ayant détruit ou au moins laissé mourir la transcription, il s’ensuivit que la date seule du contrat mil obstable à l'établissement, par le vendeur, de droits réels sur l'immeuble. Ce système clandestin était rempli d’inconvénients fort graves et bientôt reconnus.

Vint la rédaction du Code de procédure, et une pensée fiscale produisit une amélioration vraie du système hypothécaire. Les articles 834 et 835 accordèrent aux créanciers du vendeur un délai de quinze jours, à partir de la transcription de l'acte translatif, pour inscrire valablement leurs privilèges et hypothèques sur l’immeuble appartenant naguère à leur débiteur.—La loi du 23 mars 4855 a abrogé formellement ces deux textes, et revenant au principe consacré par la loi de brumaïre an VI, à décidé qu’à partir de la transcription, aucune hypothèque ou privilége ne pourrait être inscrit du chef du précédent propriétaire. Ce point ne passa point sans opposition. D’excellents esprits, d'accord en cela avec l'Assemblée législative de 1850, se prononcèrent en faveur du maintien des articles 834 et 835 du Code de procédure. L'opinion contraire prévalut néanmoins, invoquant la nécessité de promulgucr une loi harmonique, et affirmant que, si la transcription d’une vente ne laisse plus de place pour la transcription de ventes antérieures, il y a identité de raisons, par application du principe de publicité, pour ne tenir compte que des droits hypothécaires qui se seraient révélés par des inscriptions prises avant la transcription. Quoi qu’il en soit, la règle existe.

A quels privilèges s’applique-t-elle ?.... Nous répondons : à tous les priviléges, sauf ceux du copartageant et du vendeur. À quelles hypothèques ? A toutes les hypothèques convention nelles judiciaires et même légales, qui sont soumises à linscription. Celles qui n’y sont point soumises restent naturellement hors la portée de notre article 6, $$ 4 et 3.

Il y a là dans la loi une incohérence et un manque de logique qui frappe les yeux et qu'il suffit de rappeler. Les hypothèques légales non sujettes à inscription ne tombent point sous le coup de l'article 6, et, comme nous le verrons par la suite (section IV), la loi établit un mode particulier de les purger; ne fallait-il pas de toute nécessité user de la même prévoyance pour les priviléges non soumis à inscription, ceux de l’art. 2101, ou au moins, comme l'avait fait le Code de procédure, laisser aux créanciers un délai: pour s'inscrire à peine de déchéance ? Au lieu de cela, on déclare ces créanciers, sans mise en demeure, préalable, déchus de leurs priviléges (au moins vis-à-vis de l'acquéreur), faute d'inscription. On leur fait ainsi porter la peine d’une négligence qu'ils n'ont pas commise.

Nous arrivons aux détails.

$ Le.

Etendue de la règle contenue en l’article 6.

321. Nous examinerons l'étendue d'applicabilité de la règle générale en ce qui concerne: À d’abord les privilèges, B puis les hypothèques.

4.— 322. Les K 1 et 3 de l’article 6 s'appliquent en premier lieu aux priviléges dont nous venons de parler, ceux de l’article 2101. Si cela est fâcheux, ce n’en est pas moins certain, car la loi ne fait aucune distinction. Il en résulte que si la transcription de la vente intervient avant que ces priviléges n'aient été inscrits, l'acquéreur se trouvera, en ce qui concerne les créanciers, à l'abri de l’action hypothécaire. Ceux-ci n'auront conservé que le droit de se présenter à l'ordre, tant que le prix n'aura pas été distribué.

Il en est de même du privilége accordé par l’article 2103 (nos % et 5) du Code Napoléon, au constructeur et au bailleur de fonds. Ce privilège rentre tout naturellement et sans que la logique ait à s’en plaindre, dans le domaine de l’article 6, $ 1 et 3 de la loi du 23 mars 4855. Bien loin, en effet, qu'il soit dispensé d’ins-

cription, sa conservation est subordonnée à une double inscription, celle du procès-verbal qui constate l’état des lieux au moment où vont commencer les travaux, et celle du procèsverbal de réception de ces travaux; il remonte à la date de l'inscription du premier procès-verbal. (Art. 2110, Code Nap.) De ces deux inscriptions, nécessairement séparées par un laps de temps plus ou moins considérable, peut naître une difficulté. On suppose que la transcription intervient entre l'inscription du premier et celle du second procès-verbal. Que décider? Pour établir que cette première inscription peut permettre, elle seule, au constructeur ou prêteur de deniers, d’opposer leur privilége à l'acquéreur qui a transcrit, on dit que si elle ne fait pas connaître aux tiers le montant de ce qui est dû, elle les avertit du moins de l'existence du privilège ; et c’est là l'essentiel. Cette solution ne peut selon nous être accueillie; elle va contre le texte de la loi, contre ses motifs bien compris. La loi à exigé deux inscriptions, c'est donc qu’elle a pensé qu’elles sont l’une et l’autre nécessaires. Et combien, en effet, la seconde est utile, celle du procès-verbal de réception des travaux; elle seule en fait connaître l'importance, et la plus-value qui en est résultée pour l'immeuble. Or, c'est à cette plus-value que, d'après l’article 2103 du Code Napoléon, se réduit le montant du privilège. Si l’on n’exige que la première inscription, les tiers, qui ne trouveront pas la seconde, seront fondés à en induire que les travaux ont été soldés, et que la créance même, cause de la première inscription, ne subsiste plus. Dans la réalité des choses, cependant, la difficulté pourra s’amoindrir: si, par exemple, la vente et la transcription ont lieu pendant le cours des travaux, ou bien l'acheteur arrêtera les travaux, et il deviendra le débiteur direct du constructeur, ou bien il les fera continuer. Dans ce cas, le constructeur a six mois (art. 2103, n° 4) pour faire dresser le procès-verbal de réception des travaux exécutés, lequel devra être rendu public, et pour prendre sa seconde inscription.

Si la vente et la transcription ont lieu après l'achèvement des travaux, mais avant l'expiration des six mois, le constructeur

aura ce qui reste des six mois pour faire régler ce qui lui est dû et prendre sa seconde inscription. Mais son privilége serait éteint d'une manière irrévocable si, au moment de la transcription faite par l'acquéreur, les travaux étaient déjà achevés et reçus, el si le procès-verbal de réception n'était inscrit que postérieurement, bien que le délai de six mois ne fût pas encore expiré.

Dans le cas de conflit entre la vente et le privilége du constructeur ou du bailleur de fonds, si l'inscription du procès-verbal de réception des travaux etla transcription de l'acte de vente avaient lieu le même jour, ce serait le privilège qui l’emçorterail, puisqu'il rétroagit à la date de l'inscription du procèsverbal.

323. L'article 2111 du Code Napoléon accorde aux créanciers et légataires qui demandent la séparation du patrimoine du défunt d'avec celui de l'héritier, un privilége qui doit être inscrit dans les six mois. Une théorie développée avant 1855, sous l'empire de l'article 834 du Code de procédure civile, soutenait que cet article élait étranger à la séparation des patrimoines, et que le privilège de l’articl: 2111 est improprement qualifié de privilége, puisque, à l'égard des immeubles, la demande des créanciers et légalaires ne peut être formée qu'au‘ant qu’ils existent dans la main de l'héritier. Cette théorie accordait cependant aux créanciers et aux légataires de la succession le droit de se faire préférer sur le prix, non encore distribué, de l’immeu ble aliéné par l'héritier, s'ils avaient pris inscription dans les six mois. Ses défenseurs ont maintenu leur doctrine sous l'empire de la loi de 1855.— C'est le contraire que nous croyons vrai. On s’est récrié sur Ja rigueur du système que nous adoptons. Dire que les créanciers et les légataires, en cas d’aliénation d’un immeuble de la succession , conservent jusqu'à la tranecription la faculté d'inscrire soit leur privilége, soit leur hypothèque , suivant qu'ils prennent inscription avant ou après les six mois; et qu'ils perdent ce privilége et cette hypothèque si l'acquéreur a fait transcrire avant qu'aucune inscription ait été prise ; soutenir cela, a-t-on dit, c’est soutenir une monstruosilé, une

absurdité! Telle est, en effet, la conséquence du système que nous avons adopté sans nous effrayer de ces foudres. Il n’est ni plus monstrueux, ni plus absurde d'exiger des créanciers et des légataires de la succession qu'ils fassent inscrire leur privilège avant que l'acquéreur n'ait fait transcrire, que de préférer, entre deux acquéreurs d’un même immeuble, celui qui a fait transcrire ie premier, quoique son contrat soit d’une date postérieure. Ce qui nous détermine surtout, c’est la leltre de Ja loi; il suffit, en effet, que la disposition de l'article 2111 soit qualifiée de privilége pour qu’elle tombe sous l'application de l'article 6 de la loi du 23 mars 1855.

L'effet de la transcription opérée par l'acquéreur, avant qu’aucune inscription ait été prise par les créanciers ou les légataires, est d'enlever à ceux-ci le pouvoir de prendre inscription sur l'immeuble, alors même que les six mois ne seraient pas expirés et que le prix serait encore dü.

B.—324. La règle générale de l’article 6 de la loi du 23 mars 4855, s'applique aux hypothèques énoncées aux articles 2193, 2127 et 2128 du Code Napoléon, c'est-à-dire aux hypothèques conventionnelles et judiciaires. Elle ne s'applique point aux hypothèques légales de la femme, du mineur et de l'interdit, ainsi que nous le verrons par la suite. La loi fait expressément de ces trois hypothèques légales une catégorie à part. Mais il en est d’autres, telles que l'hypothèque légale de l'État, des communes et établissements publics sur les biens des receveurs et administrateurs comptables (Code Nap., art. 2121). Ces hypothèques tombent-elles sous le coup de l’article 6 de la loi de 1855? L’aflirmative est universellement proclamée; elle doit l'être en effet, et ce point nous fournira l'occasion, non pas d'une controverse, mais d’une observation critique. L'article 6 est entaché d’un défaut regrettable; les deux dispositions qu'il renferme doivent être interprétées à la lumière de principes tout opposés. Celle qui réglemente les priviléges, nous venons de le voir, est absolument limitative:

Tous les priviléges soumis ou non soumis à l’inscription, ne

peuvent être valablement conservés après la transcription de la vente, sauf le privilège du copartageant et célui du vendeur, nommément exceptés l’un et l'autre. Au contraire, la disposition relative aux hypothèques et l'énumération qu'elle contient, sont seulement énonciatives. La règle s'applique non-seulement aux hypothèques des articles 2123, 2127 et 2128, mais encore à Certaines hypothèques légales. Quel est donc le nouveau principe auquel il nous faut avoir recours? Celui de la dispense ou de la non dispense d'inscription? Au lieu de ces mots: « À partir de la transcription. les créanciers... ayant hypothèque aux termes des articles 2193, 2197 et 2128 du Code Napoléon, etc., la loi, pour exprimer la pensée qui était sienne et que tous ont saisie, aurait dû s'exprimer ainsi: « A partir de la transcription... les créanciers ayant une hypothèque soumise à inscriplion, ne peuvent utilement l'inscrire sur le précédent propriétaire. »— Cette diversité dans le mode d'interpréter deux fragments d'un même texte, est un malheur et un manque de logique, sans doute, mais si quelqu'un en est responsable, ce n’est pas à coup sûr l'interprète, c’est le législateur qui a tenu la plume.

L'art. 834 du Code de procédure civile établissait une distinction pleine d'inconvénients entre les aliénations volontaires et les expropriations forcées. S'agissait-il d'une vente amiable, le droit de prendre inscription pour le créancier hypothécaire antérieur à la vente, se prolongeait indéfiniment; il subsistait tant que l'acquéreur ne manifestait pas l'intention de purger + s'agissait-il, au contraire, d’une aliénation sur saisie, l'art. 1583 produisait tous ses effets: l’adjudication purgeait, ipso jure, toutes les hypothèques antérieures non inscrites et non dispensées d'inscription ; et le créancier hypothécaire antérieur à la vente ne conservait la faculté d'inscrire que jusqu'à l’adjudication. C'était là, certes, un défaut d'harmonie; c'était, chose plus grave, une source (le procès roulant sur le point de savoir si telles ou telles ventes devaient être rangées dans la classe des aliénations volontaires. Un des bienfaits de l’art. 6 de la loi de 4855 a éLé de rétablir en cela l’uniformité. Aucune distinction n’a élé reproduite, et dans les deux cas, les créanciers hypothécaires

du vendeur peuvent prendre inscription sur l'immeuble jusqu’à ce que la vente ait été transcrite (1).

326. Les créanciers hypothécaires, qui n’ont pas pris inscription au moment de la transcription de l'adjudication, descendent donc au rang de créanciers chirographaires ; leur droit réel est perdu, définitivement perdu, quand même l’adjudicataire serait évincé par suite d’une adjudication sur folle enchère. Les inscriplions prises au cours de la saisie ou dans l'intervalle de l’adjudication à la transcription ont une demi-efficacité; les créanciers qui les ont prises, viennent sur le prix d'adjudication, en excluant les créanciers chirographaires, et prennent rang entre eux suivant les dates de leurs inscriptions respectives. Elles sont impuissantes à faire naître le droit de suite ou de surenchère ; pour que l’adjudication le purge et l’anéantisse, il faut de touté nécessité qu’elle soit dûment transcrite. Les termes de la loi sont absolus (2).

327. [ci se présente de nouveau pour le créancier hypothécaire une question déjà soulevée en ce qui concerne l'acquéreur. Etant données plusieurs aliénations successives de l'immeuble, le dernier acheteur, quand ses auteurs n'ont pas donné à leurs titres la publicité, doit-il, pour acquérir la libération de toutes les hypothèques existant sans inscription sur l'immeuble aliéné, faire transcrire, non-seulement son propre contrat, mais encore les contrats d'acquisition de ses auteurs Sans revenir sur Îles motifs exposés et sans adopter davantage les distinctions diverses qui ont été proposées, nous déciderons encore, que la purge s'opère par la transcription du dernier contrat, et nous étendons cette solution au cas où le dernier acquéreur est l’ayant-cause d’un saisi. Nous l'avons dit, les aliénations forcées et les ventes libres ont été, par la loi de 1855, mises sur la même ligne: mêmes principes, mêmes solutions; et, par exemple, quand un immeuble acquis, en vertu d’un acte non rendu public, a été saisi par les créanciers de l'acquéreur et vendu aux

(1) BRESSOLLES, Exposé des règles de droil civil sur la transcription, n° 80. (2) Contrà. M. Ponr, Priviléges el Hypothèques, n° 1280, note 2.

enchères sur leur poursuite, l’adjudicataire qui ne fait transcrire que son propre titre, le jugement d'adjudication, est en règle au regard des créanciers hypothécaires’ de l'anteur du saisi. Dans ce cas particulier, l'article 747 du Code de procédure nous fournit, par sa généralité, un nouvel argument.

328. I] peut arriver que les créanciers personnels de l’acquéreur soient en conflit d'hypothèques avec les créanciers des précédents propriétaires. On suppose que les uns et les autres se sont inscrits dans l'intervalle de temps qui a séparé Ja vente de la transcription, mais que les premiers par ordre de date sont les créanciers de Facheteur. Primeront-ils les créanciers du vendeur ? La raison capitale qui nous fait admettre la négative est logiquement déduite d’un point de départ qu'on ne peut attaquer. L'immeuble est devenu le gage réel des créanciers du vendeur par l'effet de l'inscription. À ce moment, la vente n'existait pas pour eux. Quand elle s’est produite par la transcription, le vendear a disposé de ce gage ; à leur respect et dans la limite de leur intérêt, l'acte est nul et inexistant; les hypothèques consenties par l'acheteur en vertu de cet acte sont, comme lui, nulles et inexistantes au respect des créanciers du vendeur, de même qu’elles le seraient absolument et à l'égard de tous, si elles avaient été consenties avant la vente elle-même. Ils se sont mis en règle avec la disposition de l'article 6, puisqu'ils se sont inscrits avant que l'acquéreur n’eût fait transcrire l’acte par lequel leur débiteur avait disposé de leur gage; et quant aux créanciers de l'acquéreur ils n’ont pas lieu de se plaindre; ils se sont sciemment exposés au danger en traitant avec un acheteur dont le titre n’était pas transcrit (1).

Exceptions à la règle générale contenue dans l’article6. Des priviléges.

329. La transcription, suivant une énergique expression, ferme la porte de l’immeuble aux privilèges et hypothèques, et

(4) Sic. M. DoMANGET. Revue critique, t. XVII. p. 339.

pour la franchir, il faut une carte de faveur. La loi en a donné quelques-unes : 1° à certaines hypothèques déjà connues et sur lesquelles nous aurons l’occasion de revenir (sect. IV); 20 à deux priviléges, celui du copartageant et celui du vendeur, lesquels peuvent être utilement inscrits dans les quarante-cinq jours de l'acte de vente et de partage, nonobstant toute transcription d'actes faite dans ce délai. On le voit, ce sont deux privilèges privilégiés.