EFFETS DE LA TRANSCRIPTION SUR L'ACTION RÉSOLUTOIRE DU VENDEUR

335. L'action résolutoire est le droit pour le vendeur non payé de reprendre la chose en quelques mains qu’elle se trouve. Considérée entre les parties, elle est légitime comme le droit de propriété lui-même.Vis-à-vis des tiers qui en subissent |’ effet, Ëlle frappe non plus par l'équité, mais par la rigueur excessive de ses résultats. La législation romaine ne l'avait admise comme un droit exceptionnel qui ne pouvait exister qu'à la condition d’avoir été formellement réservé.

Le vendeur pouvait, par une cause expresse, connue sous le nom de lex commissoria et insérée au contrat de vente, stipuler qu'à défaut de paiement du prix, la chose livrée serait réputée

(D) Point jugé par la Cour de Grenoble. Arr. du 43 mars 4838. Aff. Girard c. Fay. Dal. Pér. 1858. 2. 176.

n'avoir pas été achetée; s’il faisait la tradition ou s’il accordait terme à l'acheteur, si fidem emptoris secutus est, il pouvait par un pacte désigné sous le nom de pactum dominii reservati, protester que, jusqu'au paiement du prix, l'acheteur ne posséderait qu'à titre précaire (1).

Le législateur, ici comme aiileurs, se préoccupait fort de la belle concordance des principes qui dominaient l'obligation née de la vente, et la transmission de propriété née de Ja tradition ; il se préoccupait beaucoup moins de l'intérêt des fiers.

La jurisprudence des pays de droit écrit recueillit ces règles, et les appliqua sans les modifier. Les coutumes ne consacrèrent point la nécessité pour le vendeur de stipuler expressément qu'à défaut de paiement du prix, la vente serait résolue. Elles considérèrent cette clausè comme existant toujours tacitement quand elle n’était pas exprimée, et en firent l’une des applications de la règle générale, qu'en tout contrat synallagmatique, il serait sous-entendu qu'au cas où l'une des parties ne satisferait point à ses engagements, l’autre partie pourrait demander la résolution de son contrat.

Le Code Napoléon a adopté le principe général dans l’article 118%, et l'apphcation particulière à la vente dans l’article 1654.

La créance du vendeur est garantie par deux droits distincts:

Le privilége.

L'action résolutoire.

Nous avons parlé du priviiége. L'action résolutoire sous le Code Napoléon était, il faut le reconnaître, désastreuse, parce qu'elle pouvait s'exercer sans publication préalable: d'aucune sorte. Un immeuble était vendu et revendu, per mille manus ambulet, il était aliéné sous l'autorité” de justice; des hypothèques régulièrement prises et conservées sur le premier acheteur ou les sous-acquéreurs, le vendeur originaire se présentait subitement. Armé de son droit de résolution jusque-là tenu secret, il pouvait mettre à néant tous les droits acquis sous la

(4) L. 20. D. de Precario. — L. 16. D. de Periculo el commodo rei vendilæ et tradilæ.

foi de la propriété apparente. Aucun lien ne réunit le privilége à l'action résolutoire ; si le premier était perdu, la seconde lui survivait. Le Code Napoléon ctait à peine promulgué, qu'on démontra la nécessité de donner aux rapports du vendeur avec les tiers des conditions différentes. Les lois des 7 juillet 1833 et 3 mai 1841, sur l’expropriation pour cause d'utilité publique, et la loi du 2 juin 1841, modilicative du Code de procédure, accédèrent d'une facon partielle à ce vœu.

336. Deux occasions solennelles se sont présentées où la réglementation de l'action résolutoire du vendeur a pu être discutée, et l'a été avec profondeur. On comprend qu'il n’est possible ici que de donner le sommaire de ce qui fut dit et écrit sur ce grave sujet dans l'enquête ouverte, en 1841, sur la réforme hypothécaire et dans le célèbre débat qui se déroula, en 1850, devant l’Assemblée législative.

En 1841, tous étaient d'accord sur la nécessité de modifier le régime du Code civil et de conserver en même temps l'action résolutoire. On ne différait que sur le mode d'organisation à lui donner : les uns voulaient que l'action résolutoire, pour défaut. de paiement du prix, ne pût être exercée contre les tiers-détenteurs que pendant trente ans à compter du jour de l’exigibilité du prix, ou pendant dix ou vingt ans à compter du jour de leur possession (1).

Les autres partaient de l’article 717 du Code de procédure, qu'il faut reproduire : « L’adjudication, dit ce texte, ne transmet à l’adjudicataire d’autres droits à la propriété que ceux appartenant au saisi. — Néanmoins l'adjudicataire ne pourra étre troublé dans sa propriété par aucune demande en résolution fondée sur le défaut de paiement du prix des anciennes aliénations, à moins qu'avant l'adjudicution la demande n'ait été notifiée au greffe du tribunal où se poursuit la vente. — Si la demande a été notifiée en temps utile, il sera sursis à l’adjudication et le tribunal, sur la réclamation du poursuivant, ou de tout autre

() Sie, Faculté de droit de Rennes et Cour d'Aix, V. Documents relatifs au régime hypothécaire, p. 441 et 178.

créancier inscrit, fixera le délai dans lequel le vendeur sera tenu de mettre à fin l'instance en résolution.—Le poursuivant pourra intervenir dans cette instance. — Ce délai expiré sans que la demande en résolution ait été définitivement jugée, il sera passé outre à l'adjudication, à moins que, pour des causes graves et dûment justifiées, le tribunal n'ait accordé un nouveau délai pour le jugement de l'action en résolution. Si, faute par le vendeur de se conformer aux prescriptions du tribunal , l'adjudication avait eu lieu avant le jugement de la demande en résolution, l’adjudicataire ne pourrait pas être poursuivi à raison des droits des anciens vendeurs, sauf à ceux-ci à faire valoir, s’il y avait lieu, leurs titres de créances dans l’ordre et distribution du prix de l’adjudication.—Le jugement d’adjudication dûment transcrit purge toutes les hypothèques, etc... (1). Les Cours de Paris, Bastia, Nancy et Douai, proposèrent d'étendre les dispositions de ce texte aux ventes volontaires (2).

D'autres, et en assez grand nombre, proposèrent d'appliquer la publicité à l'action résoluloire ou, en d’autres termes, de subordonner sa conservation à la conservation du privilége (3).

Une quatrième combinaison fut mise en avant par la Cour de Montpellier; elle consiste à réunir les trois systèmes précédents en les complétant. D'après les idées de cette Compagnie, il eût fallu décider 1° que la durée de l’action résolutoire serait, quant aux tiers, limitée à deux ans, à compter de l’époque d’exigibilité du prix; 2° que la disposition de l’article 717 du Code de procédure serait étendue à toutes les ventes faites sous autorité de justice ; 3° qu’en cas de vente de gré à gré, le droit de résolution cesserait lorsque l'ancien vendeur aurait comparu à l'ordre; 4° que le droit de résolution ne serait conservé qu’au-

A) V., sur cet article, OLLrvIER et MourLoN, Commentaire de la loi du 21 mai 1858, et SÉLIGMAN, Explication de La loi du 21 mai 1858.

(2) Documents relalifs au régime hypothécaire, t. I, introd., p. corv; t. I, p. 149, 153, 154 el 159.

(3) En ce sens, Facultés de Paris, Casn, Poitiers et Strasbourg; Cours royales de Riom, Limoges, Angers, Metz, Pau et Rouen. V. Documents, t. I, p. cer et cciv; t. Ill, p. 449, 156, 163, 167 à 172 et 177.

sa Gates

tant que l’acte de vente aurait été transcrit dans les six mois de sa date ; 3° qu’en aucun cas enfin la résolution ne pourrait être demandée, lorsque la moitié du prix aurait été payée (4).

On sait que cette enquête ouverte par les soins du ministre de la justice, M. Martin (du Nord), resta sans effet immédiat. Aucun projet ne fut présenté.

337. La question de la réforme hypothécaire en général, négligée par les législatures suivantes, fut reprise par l'Assemblée législative et largement discutée devant elle. En ce qui touche spécialement l’action résolutoire du vendeur, deux systèmes entièrement opposés cette fois se rencontrèrent, et furent défendus par deux écoles destinées à se combattre, celle des Économistes, et celle des Jurisconsultes.

Les premiers demandaient la suppression à peu près complète de l’action résoluloire au regard des tiers. Ils la proclamaient incompatible avec l'institution du crédit. L’acquéreur, resté débiteur de son prix d’acquisition, ne pouvant se libérer qu’à l'échéance d’un terme signalé par le vendeur, ne pourra trouver personne qui veuille lui prêter sur cet immeuble, lequel ne constitue qu'un gage aléatoire, menacé par une action en résolution qu'il est impossible de purger. Les sous-acquéreurs ne manqueront pas de se montrer, et avec grand’raison, aussi craintifs que les bailleurs de fonds. Le vendeur lui-même n’y trouve pas de protection; son privilége, utilement et publiquement conservé lui suffit, puisque les enchères lui assurent, soit le paiement de son prix, soit, s’il se rend adjudicataire, la rentrée en possession de son immeuble; et la procédure de l’adjudication n'est ni beaucoup plus longue, ni beaucoup plus coûteuse que la procédure en résolution. On ajoute que, pour le vendeur malhonnête, l'action résolutoire sera un moyen dont il se servira pour effrayer les créanciers de l'acheteur et pour les rançonner. Elle n’est qu'une cause de complication, puisqu'elle peut, en surgissant, mettre à néant l’ordre clôturé, la purge, et les paiements effectués aux mains des créanciers colloqués. Elle est impuissante à

4) Documents retatifs au régime hypothécaire, 1. I, p. 300 à 322.

atteindre son but qui est de remettre les choses dans leur état primitif. Comment empêcherait-elle que l'immeuble ne subit des modifications entre les mains de l'acheteur, dans l'intervalle de la vente à la résolution ? Elle est injuste, elle est contraire aux traditions juridiques de l'antiquité et aux analogies tirées des législations modernes de l'Allemagne, de la Prusse, de la Pologne, de tous les pays où le Crédit foncier n’est pas un mythe, mais une institution vivante et féconde.

Ces idées furent défendues et développées par MM. Michel de Bourges, Dupont de Bussac, et de Vatimesnil.

338. Les jurisconsultes, rèéprésentés surtout par MM. Crémieux et Valette, soutinrent que l’action résolutoire devait. être maintenue, mais soumise, comme le privilège, au principe de la publcité. [ls commencèrent par écarter plusieurs inexactitudes de fait, qui déparaient la belle argumentation de leurs adversaires. À Rome, l’action résolutoire existait, procédant non pas, il est vrai, de la loi ou de la volonté présumée des parties, mais de leur volonté exprimée.

En Allemagne, en Prusse et en Pologne, l’action résolutoire existe; elle est organisée et publique.

Une seconde critique générale adressée au système des économistes, est que leurs objections prouvent trop, et que si elles étaient fondées, 1l faudrait abolir l’action résolutoire, non pas seulement à l'égard des tiers, mais entre les parties ellesmêmes. Cette conséquence énergique, il en faut convenir, n'effraie pas tous les économistes, quelques-uns l’admettent, sinon actuellement, au moins pour l'avenir. Il est encore inexact de dire que l’action en résolution est inutile au vendeur, et que l'exercice de son droit de privilège est aussi avantageux pour lui. Cela ne serait admissible que dans les ventes d’immeubles d’une valeur considérable, et ces ventes sont celles qui donnent le plus rarement lieu à des difficultés sur le paiement; mais dans les ventes au-dessous de 1,200 fr., et ce sont les plus nombreuses, d’après les statistiques, le vendeur qui exerce son privilège, par suite de la dépréciation résultant de la mise aux enchères et des frais de procédure, n'arrive jamais

à toucher plus de la moitié de son prix; mieux vaudrait pour lui, à coup sûr, rentrer en possession de sa chose.

L'argument qui consiste à dire que l’action résolutoire rend les sous-aliénations par parcelles d'un immeuble acheté en bloc, sinon impossibles, du moins extrêmement difficiles, est vrai en soi, mais il a le tort de négliger les intérêts du vendeur. Ce dernier, s’il doit être ohligé, pour l’exércice de son privilège, de mettre en mouvement autant de poursuites distinctes qu'il y aura de sous-acquéreurs, ne consentira jamais à s'exposer à de si grands et si coûteux embarras; il ne vendra pas; la grande propriété redeviendra immobile; la petite propriété perdra toute chance de se constituer, et par conséquent toute valeur. Ceux qui se décideraient à vendre, remplaceraient la sûreté perdue de l’action résolutoire par des exigences qui seraient autant d'entraves à la circulation et à la franchise des héritages; ils demanderaient ou des paiements faits au comptant, ou des caulionnements, des gages, des hypo'hèques.

Cette considération des jurisconsultes est très-forte à notre ‘ sens, et nous n'avons pas vu que les économistes y aient répliqué.

339. Tel fut au fond ce débat, plein de péripéties émouvantes. Quant au dénoûment, il fut retardé et n'apparut que cinq ans plus tard. L'art. 7 de la loi de 1855 trancha la difficulté dans le sens du maintien et de la publicité de l'action en résolution, et lia intimement son sort au sort du privilége. « L'action résolutoire établie par l'art. 1654 du Code Napoléon ne peut être exercée après l'extinction du privilége du vendeur, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui se sont conformés aux lois pour les conserver. »

Un cas est prévu cependant où l’action résolutoire peut être conservée quoique le privilège soit éteint. Les art. 10 et 41, S 4, sont ainsi CONÇUS :

ART. 10. — La présente loi est exécutoire à partir du {er janvier 1856. ;

ARTE un Le vendeur dont le privilége serait éteint

au moment où la présente loi deviendra exécutoire, pourra conserver vis-à-vis des tiers l’action résolutoire qui lui appartient, aux termes de l'art. 1654 du Code Napoléon en faisant inscrire son action au bureau des hypothèques dans le délai de six mois à partir de la même époque. :

Ces textes donnent lieu à l'examen des trois points suivants:

I. Quelle est l'étendue de la solidarité nouvelle établie entre l’action résolutoire et le privilége du vendeur.

I. Quels sont les tiers qui peuvent se prévaloir de l’extinction de cette action.

II. Quelle est la vraie portée de la disposition transitoire de l'article 14.

& der.

Étendue de la solidarité de l’ction résoluloire et du privilége du vendeur.

340. Le privilége du vendeur peut exister seul. L'action résolutoire ne peut vivre qu'autant que le privilége n’est pas éteint. Mais le privilége peut prendre fin de plusieurs manières, soit par la négligence du vendeur, soit par un acte de sa volonté. En principe, ces distinctions n’importent pas etne doivent pas nous arrêter ; et par exemple, la réserve que ferait le vendeur de son action résoluloire, en faisant remise du privilège, n'aurait aucune valeur.

On:a soutenu le coftraire pour le cas où l’action résolutoire serait inscrite, parce qu'alors les tiers n'auraient pas à se plaindre de la clandestinité du droit. Mais cette clandestinité, œuvre du vendeur, sera toujours fatale, puisque l’action en résolution n’a d'autre publicité que celle du privilége ; elle ne peut jamais être inscrite seule, si ce n’est dans l'hypothèse tout exceptionnelle de l’article 41.

Une distinction doit être admise dans le cas où une vente consentie n'ayant pas été transcrite, et le vendeur n'ayant pris aucune inscription, l'acheteur a disposé de l'immeuble dont il doit le prix, et le sous-acquéreur à fait transcrire son titre. De

‘deux choses, l'une: ou bien la seconde vente et sa transcription ont été faites dans les quarante-cing jours à partir de la première vente, et avant l'expiration du délai ; le vendeur originaire peut Conserver son privilège et son action résolutoire en transcrivant son titre.

L'inscription d'office qui sera prise en son nom, le maintiendra dans ses droits.—Il les perdra, au contraire, l’un et l'autre, s’il reste dans l’inaction jusqu'au dernier jour.

341. Il est certain, nous venons de le voir, que l’action résolutoire ne peut vivre seule après qu’elle a existé avec le privilége ; mais peut-elle naître seule? Une vente est consentie, et il est convenu par une clause spéciale du contrat que l'immeuble . vendu ne sera point affecté par privilége au paiement du prix ; le vendeur non payé pourra-t-il néanmoins agir en résolution? Dans le sens de l’affirmative, on invoque la lettre de la loi : elle dit bien en effet que lorsque le privilège cesse d'exister, l’action résoluloire s'éteint comme et avec lui; mais elle ne dit en aucune manière que dans le cas où il ne prend point naissance, elle ne nait point elle-même. L'interprétation raisonnable de la volonté des parties est déjà fort contraire à cette solution, et il y a lieu de penser que Ja renonciation au privilége enveloppait, lors du contrat, la renonciation au droit de résolution. L'objet de la première, était de la part du vendeur de créer ou d'aider le crédit de son acheteur, en facilitant ses rapports avec les tiers; or comment concilier ce désir évident avec la réserve du droit de résolution qui n'aura pour l'acheteur d'autre effet que d’enchaîner et de ruiner son crédit? L'esprit de la loi n’est pas moins contraire à cette action résolutoire, solitaire et clandestine. Et qu'on ne dise pas que le vendeur pourra l'inscrire; il n'aurait celte faculté que dans le cas prévu et sous le délai imparti par l’article 44, $ 4. Mais s’il faut à toute force opposer une réfutation juridique à l’argument de texte qu'on invoque, on le peut faire par un moyen qui n’est pas tout à fait une subtilité, quoi qu'on ait dit. D'où procède le privilége du ven deur? De la loi elle-même qui l’a attaché entièrement à la vente. Il est né au profit du vendeur dès l'instant du concours