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$ 4. — L’insalubrité doit dépendre du fait du propriétaire ou de l’usufruitier.

Cette conséquence résulte de l’art. T qui est ainsi conçu : « En vertu de la décision du Conseil municipal ou de celle du Conseil de préfecture, en cas de recours, s'il a été reconnu que les causes d'insalubrité sont dépendantes du fait du propriélaire ou de l’usufrutier, l'autorité municipale lui enjoindra, par mesure d’ordre et de police, d'exécuter les travaux jugés nécessaires. »

Il semble bien que ces deux termes « propriétaires ou usufruitiers » sont restrictifs ; ce ne sont point desexemples mais bien une énumération limitative des personnes à qui doit être tmputables l’insalubrité ; l'usager n'y est donc point compris : et pourquoi ? parce qu'il ne peut pas disposer de son droit en faveur d'un tiers. De ce texte 1l résulte encore que ni le propriétaire ni l’usufruilier ne sont responsables de l'insalubrité venant du fait du locataire. Si, en effet, le législateur avait voulu la leur imputer, il s'en serait expliqué. Les dispositions restrictives sont de droit étroit. Mais comment l’insalubrité peut-elle venir du fait du locataire ?

Il est certain que le locataire, à moins de conventions contraires, a le droit d'opérer certaines transformations dans le logement qu'il a loué, comme par exemple d’établir une cloison, de boucher une fenêtre, à condition de

rendre les lieux dans leur état primitif lors de la fin du bail. C’est dans ces cas et autres semblables que se pose la question de savoir si le propriétaire sera responsable de l’insalubrité provenant de ces transformations ?

La négative nous paraît certaine. En effet, pouvait-il les prévoir lors de la location ? Devait-il s'attendre à ce que cette cloison fût établie, à ce que cette fenêtre, la seule peut-être de l'appartement et suffisante alors pour l’aérer fût bouchée? Evidemment non. Pourquoi donc alors, le rendre responsable du caprice ou de l’imprudence d'un locataire qui se sera bien gardé de lui faire part de ces projets, précisément dans la crainte que le propriétaire ne veuille plus ensuite lui louer sa maison ? Comment pourrait-on reprocher au propriétaire d’avoir laissé son locataire transformer en habitation malsaine le logement sain, propre, bien aéré qu'il lui avait loué?

La plupart du temps, il ignorera ces nouvelles dispositions, à moins qu'elles ne soient visibles extérieurement. D'ailleurs les connaîtrait-1l, qu’il ne pourrait pas forcer le locataire à remettre les choses dans leur état primitif avant l'expiration du bail, en supposant toujours que ledit locataire n'ait pas outrepassé son droit, c’est-à-dire n’ail contrevenu ni à l’article 1728 première partie, ni à l'article 1729 du Code civil.

Le conseil de préfecture de la Seine s'inspirant de ces idées, et, avant tout, du texte même de la loi, décide d’une facon constante, dans un grand nombre d’arrêtés que le propriétaire n’est pas responsable de linsalubrité

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provenant du fait du locataire (1), ou, dit un arrêté (2), de sa jouissance abusive. Par exemple, il a déclaré le propriétaire non responsable dans un cas où le locataire avait établi pour son usage et celui de sa famille une soupente qui rendait les deux pièces ainsi formées Insalubres ; il a déclaré de même qu'on ne pourrait obliger un propriétaire à mettre un cabinet d’aisances à la disposition des locataires d’une boutique, lorsqu'il existait dans une dépendance de cette boutique un cabinet d’aisances que le locataire avait converti en un réservoir d’eau (3). Il semble cependant que dans ce cas, le propriétaire aurait pu contraindre le locataire à rétablir le cabinet d’aisances.

Le Conseil d'Etat paraît en ce sens. Il a notamment déclaré que «le propriétaire d’un local servant d’habita- Lion peut être condamné à y exécuter des travaux d’assainissements, sauf à lui à se soustraire à cette obligation en faisant cesser l'habitation de nuit dans ce local alors même qu'il soulient que, d’après le bail passé entre lui et le locataire, ce dernier ne pouvait se servir des lieux loués pour l'habitation et que le propriétaire ne peut être

1. Arrêtés du 9 mars 1864, 10 nov. 1868, 17 fév. 1869, 30 juin 1869, 11 janv. 1870, 81 oct. 1871, 22 av. 1874, 23 fév. 1876, 26 juil]. 1882, 14 sept. 1883, 27 fév. 1889. V. Jourdan, p. 245 et suiv. 3 juillet 4895.

2. Cons de préf. de la Seine, 26 juin 1878. Dall. P. 79, 5, 374.

3. Cons. de préf. de la Seine, 46 déc. 1868, Dall, P. 69, 2, 141, note 3, 17 mars 1880, Dall. P. 80, 3, 38-39. Voir aussi codes an-

notés des lois polit. el adm. de Dalloz, tome III. Salub. pub., p. 22 n° 304 el suiv.

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tenu des conséquences de l’abus de jouissance, commis par ce locataire » (1).

D'après cette jurisprudence, le propriétaire serait responsable de ce que le locataire aurait eu le caprice de transformer un cellier par exemple, en chambre à coucher ; il s’agit en effet d’une hypothèse où le locataire a modifié non les dispositions du bien loué, mais l’usage auquel il était affecté antérieurement (2). Il est coupable de n'avoir pas usé de la chose selon sa destination, dès lors le propriétaire peut intervenir et réclamer la résihation du bail, en vertu de l’art. 1799. S'il ne le fait pas, il est responsable de ne pas user de cette arme qui se trouve à sa portée, et dès lors, on le condamne à exécuter les travaux nécessaires pour rendre lhabitation ainsi transformée salubre (3).

Dans ces cas où le locataire change la destination même et l'usage des appartements qu'il habite, le propriétaire est responsable, rien de plus juste. Mais dans tous les autres où le locataire aura modifié un logement sans d’ailleurs contrevenir, nous insistons sur ce point, aux articles 1728 et 1729, le locataire seul devra être rendu responsable, et non le propriélaire qui n’est armé d'aucun droit pour contraindre le locataire à remettre les choses