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convenances individuelles. « Pretia rerum communiter finguntur. » On tiendra compte du lieu où est situé l'immeuble, du temps oîi il a été vendu. « Il faut, dit l'article 1675, estimer l'immeuble suivant son état c! sa valeur au moment de la vente. -> Peu importe donc le chaiigement de valeur ou le changement d'état, c'est-à-dire de configuration matérielle, survenu depuis. C'est au moment de la vente que la propriété se transmet, que les droits et obligations des parties prennent leur ii.xité, et qu'à l'acheteur seul commencent à aller les accroissements et les diminutions de la chose vendue. — Les effets de cette fixité s'étendent à bon droit sur l'importance combinée des élémen.ts d'où dépend la rescision du contrat. Le rescinder ou le maintenir à cause d'événements postérieurs, ce serait faire profiter ou nuire ces événements au vendeur, c'est-àdire bouleverser la théorie des risques. — Il n'est pas bien difficile d'ailleurs de faire ce retour sur le passé; car il s'agit dun passé bien proche, la vente ne pouvant pas être vieille de plus de deux ans. — Ce qui s'est |)assé durant ces deux ans doit être négligé, fût-ce la découverte d'un trésor on dune mine, fût-ce l'extension du terrain, par alluvion. — Encore n)oins s'occupera-t-on des fruits : à moins qu'il ne s'agisse de fruits pendants par racines lors de la vente, auquel cas ils devaient former dans l'esprit du vendeur, non un simple revenu pour l'acheteur, mais un capital aliéné avec l'immeuble.

Voilà qui augmente l'avantage de l'acheteur dans le contrat. — Voici qui le diminue et doit préoccuper le juge en sens inverse : ji; veux parler de servitudes ou autres charges auxquelles l'immeuble est soumis. Je veux parler aussi d'une clause de réméré stipulée par le vendeur. Cette dernière clause était regardée comme ii'difï'érente par Pothier (n» 340). C'est un tort évident du célèbre jurisconsulte : comment assimiler le juste prix d'une propriété provisoire au juste prix d'une propriété- définitive '? Permet-on à un vendeur de stipuler pour rien la clause de réméré?

Il n'y a pas d ordinaire à combiner autant d'éléments pour connaître, le prix conventionnel auquel s'est faite la vente attaquée. Il se compose de la somme payée au vendeur., augmentée des potsde-vin, épingles et autres prestations accessoires dont l'acheteur a gratifié le vendeur. Doivent rester en dehors du compte les frais

d'acte et droits d'enregistrement, qui, s'ajoutant aux déboursés de l'acheteur, n'augmentent pas Je protit du vendeur.

Quid des sommes dont l'acheteur a libéré le vendeur, soit envers des particuliers ayant des droits réels sur limmeuble , soit envers l'Etat créancier d'impôts arriérés? Je distingue. Ces sommes feront partie du prix conventionnel, maig seulement si le contrat de vente ou quel([ue autre acte qui s'y rapporte la voulu ainsi en obligeant l'acheteur à faire ces paiements et en l.ui refusant tout recours contre le vendeur. Autrement, comment dire que le vendeur en profite, puisqu'on a droit de répéter contre lui ? Ce serait pei-mettre à l'acheteur de modifier par un fait postérieur de sa part les droits ouverts en la personne du vendeur, et de rendre après coup la vente inattaquable en déboursant tout simplement une valeur destinée à égaler le prix aux 7/12 qu'il n'atteignait pas.

On le voit, c'est l'acte de vente et les conventions ([ui s'y rattachent, qui font connaître le prix conventionnel. L'acte de vente est quelquefois démenti par d'autres conventions. Qu'on y ait, par mensonge et pour éluder la loi de la rescision, mentionné un prix supérieur au prix convenu : le vendeur ne peut être victime de cette fraude, quil n"a laissé commettre que sous la loi de la nécessité. Peut-être lui sera-t-il difficile, mais au moins lui scra-t-il permis de la démasquer. On en a la preuve dans les paroles échangées entre M. Défermon et le Premier Consul au conseil d'État. (Fenet, XIV, p. 70 et 7L)

A l'aide de quels moyens va-t-on prouver la lésion qu'on allègue'? Sera-t-on même admis de piano à en faire la preuve ? Non ; il faut que cette preuve soit autorisée par un jugement qu'on obtient en articulant des faits « assez vraisemblables et assez graves pour faire » présumer la lésion » (art, 1677). Le demandeur la montrera par tous les titres qui soirt en son pouvoir ; il comparera le prix de vente avec les revenus de l'immeuble, avec le prix qu'il en avait donné lui-même, ou que les précédents acheteurs en avaient donné: enfin il se prévaudra des diminutions de valeur postérieures au contrat, pour montrer que le prix qui ne semble pas vil maintenant pouvait l'être alors. S'il parvient à faire admettre aux juges la possibilité d'une lésion, ceux-ci rendront un jugement interlocutoire, suscep-

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tible d'appel, mais non de cassation, puisqu'il vide une question de fait, ordonnant que la preuve se fasse par un rapport de trois experts (art. 1678) qu'il nomme d'office si les parties ne se sont pas accordées pour les nommer conjointement (art. 1680). Ce n'est plus comme autrefois le tiers expert arrivant pour vider le partage de deux autres experts pris chacun par l'une des parties. Nous avons vu quelle sécurité procure cette innovation. Elle tire aussi d'embarras sur les questions qui s'agitaient autrefois, de savoir si « le » tiers expert devait prononcer sans avoir égard à l'avis des deux » autres, ou s'il devait nécessairement suivre l'avis de l'un ou celui » de l'autre, ou s'il devait au moi m s pour sa tierce expertise se ren- » fermer dans le cercle de la plus forte et de la plus faible esti- » mation ». (Faure, Disc, au Trib.)

En vertu de l'art. 303 G. Proc, dont l'application ne peut être refusée aux parties qui la demandent, on leur permettra de se contenter d'un seul expert nommé d'un commun accord:

Les experts procéderont à l'estimation de la lésion par la comparaison du prix conventionnel et du juste prix suivant les règles posées plus haut. Ils peuvent pour cela s'aider de la preuve littérale. Ils sont « tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et » de ne former qu un seul avis à la [)luralité des voix » (art. 1678). — « S'il y a des avis différents, le procès-verbal en contiendra les » motifs, sans qu'il soit permis de faire connaître de quel avis » chaque expert a été » (art. 1679 j. — Le rapport des experts ne lie pas les juges. Ils peuvent ou ordonner une nouvelle expertise, ou se contenter de celle (|ui est faite, sans la suivre si le résultat en e.st contraire à leurs convictions.

Voilà toute la marche de la procédure, quand un jugement interlocutoire ordonnant l'expertise a été rendu. Pourra- t-oii quel- ([uefois s'en passer ? Evidemment oui pour rejeter la demande, (juand les faits allégu('s pour l'obtenir ne sont jugés ni assez graves ni assez vraisemblables. Mais si c'est l'inverse qui se produit, et si le juge, sur les preuves et présomptions qui lui sont soumises, trouve la lésion évidente et l'expertise inutile, (jue décider ? Si le projet n'eût pas été modifié, on dispenserait alors d'expertise : il portait en ett'et ces mots : « Pourront néanmoins les juges rescinder » un acte de vente sans (ju'il soit besoin d'estimation d'experts, lors-

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» qu'une lésion suffisante sera déjà établie par preuve littérale. Cet article, dont l'avantage était de diminuer les frais en face de l'évidence, ne trouva aucune opposition au Conseil d'État. Et s'il fut renvoyé à la section, ce ne fut que pour recevoir une rédaction plus méthodique réclamée par Cambacérès et par le Premier Consul en ces termes : « La loi doit donner aux juges une règle pour » les trois cas suivants : celui où ils sont convaincus qu'il y a lé- » sion; celui où ils voient clairement qu'il n'en existe pas; celui » où ils croient que le fait articulé doit être vérifié par des ex- » perts. » — L'article admis jusque-là fut criti([ué parle Tribunal, qui voulut que l'expertise fût obligatoire. « Il ne suffit pas, dit-il, » que les juges puissent décider s'il y a lésion ou non ; quand on » se déciderait pour l'affirmative, il faudrait encore connaître la » juste valeur de l'objet vendu, atin ([ue dans le cas où l'acquéreur » voudrait user du droit de retenir l'objet en payant le supplément » du ju^te prix, on sache à quelle somme s'élève ce supplément. » Sans apprécier la valeur de cette critique, je me contente de la relever. Et quand je vois qu'après elle l'article a disparu du projet, que nul ne s'est levé pour l'y faire remettre, et qu'au lieu du pouvoir du juge tel qu'on l'avait compris d'abord, on a voté sans resti'iction ces mots : « La preuve de la lésion ne pourra être admise » que par jugement » (art. 1677;; « Cette preuve ne pourra se faire » <jue par un rapport de trois experts » (art. 1678), je dis que l'expertise est obligatoire, et (|ue le juge, sans jamais être lié par elle, doit s'éclairer d'elle et de ses motifs.

II. — Quelles ventes peuvent faire l'objet d'une action rescisoire pour cause de lé.sion !

Avant de répondre à cette ([uestion. il faut bien différencier la vente de l'achat, l'acte où on est vendeur, de l'acte où on est acheteur, et dire que si le vendeur peut atta(iuer la vente à vil prix, l'acheteur ne peut se plaindre du prix exorbitant de l'achat (^art. 1683). — En consacrant cette différence, le Code s'est montré gardien plus scrupuleux de la foi des contrats que ne le voulait Portai is et que ne l'était Pothier avec uiic grande partie de l'ancienne jurisprudence. Je crois avoir justilié la disposition du Code. Sans doute

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il y a beaucoup de tous acheteurs. Mais jjiou peu so::t excusables. Et s'il eu est<jui le soieut. ils sont si rares qu'à moins de laisser aux juges un dangereux arbitraire, semblable à celui qu'ils s'arrogeaient autrefois quand la jurisprudence à cet égard était sans iixité, on eût vu sur vingt rescisions de ce genre, dix-neuf injustices sortir d'une présomption légale fondée sur un cliitïVe. Le chiffre en effet ne dénote jamais chez l'acheteur la pression d'une nécessité ; et de |)lus il exclut ordinairement l'idée d'erreur, qui, fort à tort, est regardée par le Code prussien comme le fondement de. la rescision, d'où ce dernier Code coiiclut qu'il faut, en la donnant à l'acheteur, la refuser au vendeur, moins sujet à ignorer le juste prix de la chose qu'il vend.

La loi rescinde pour lésion les ventes d'immeubles., jamais les ventes de meubles., Les objets mobiliers courent davantage dans le commerce, et leur valeur est soumise à des tluctuations qui n'atteignent |)as celle des immeubles. Ils se détério''ent ; ils se déplacent ; ils suivent la mode. Comment retrouver le juste prix ((u'ils ont eu lors du contrat, et discerne)' la vileté concomitante de la vileté postérieure à la vente ? Comment menacer ici d'une rescision sans troubler toutes les relations commerciales et tuer la liberté et la sécurité des transactions? — Cette variation si facile de la valeur des meubles avait suffi à Cujas pour lui faire rejetei' l'action. Les rédacteurs du Code y ajoutèrent d'autres motifs. Le Premier Consul surtout faisait prévaloir la raison politicjue. « On demande » pourquoi la lésion ne serait d'aucun poids dans les ventes de » meubles. Ne voit-on pas (pie la loi de la rescision est une loi de » mœurs qui a pour ol)jet le territoire ? Peu importe comment un » individu dispose de (pieli|ues diamants, de (piehjues taldeau x: » mais la manière dont il dispose de sa propriété territoiiale n'est » pas indifférente à la société. » (Fenet, XIV. p. 57.)

Le Code est absolu : il rejette l'exception que faisait l'ancien droit |)Our les meubles précieux. Cette exception eut multiplié les procès. On ne poui'ra donc attaquer ni la vente d'une coupe de bois-futaie, ni une vente de fruits, ni la veiite d un office.

Dans l'ancien droit, la vénalité des offices soideva la (|uestion <|uant ù leui' transmission, et elle fut conti'oversée. Tout en ayant

quelques partisans, entre autres Vaslin, qui trouvait]aux offices un prix assez généralement connu sur lequel on pouvait se régler, malgré aussi quelques arrêts, entre autres un du 23 févr. 1396 rapporté par Automne i, la rescision ici était généralement repoussée, témoin plusieurs arrêts de Bordeaux qu'on trouve dans Laperyère^. Et Loyseau la repoussait aussi « pour ce que le juste prix des offices » est incertain et sujet à changement continuel, comme consistant » de tout en l'opinion et affection, voire en folie des hommes » '^. — A plus forte raison doit-on la repousser sous le Code Napoléon. Car ce qu'on appelle improprement la vente d'un office, c'est tout simplement la vente du droit de présentation, qui seul est dans le commerce et qui est une chose mobilière puisqu'il tend uniquement à une somme d'argent.

Remarquons aussi que, toute marchandise étant chose mobilière, il ne peut être question de rescinder une vente en matière commerciale.

La vente simultanée d'immeubles et de meubles pour un seul et même prix donne lieu à une ventilation, afin de connaître dans quelle proportion les uns et les autres sont représentés par le prix total. On compare ensuite au juste prix des immeubles la part du prix conventionnel qui leur correspond. On applique cela à la vente d'une maison meublée ; je l'applique aussi à la vente d'un domaine couvert de sa récolte. Cette récolte, ai-je dit, entre en ligne de compte dans l'estimation des juges; mais elle y entre en ce sens qu'il faut distraire du prix stipulé pour le tout, une portion de prix qui lui corresponde (dans le même rapport, bien entendu). Cette ventilation force à faire une estimation rétroactive des meubles compris dans la vente. C'est un malheur, mais un malheur nécessaire. Pouvait-on à cause de cela repousser pour le tout l'action rescisoire,et dire implicitement qu'il suffirait, pour éluder la loi, de faire abandonner au vendeur, outre son immeuble, une quantité plus ou moins grande d'objets mobilier^ ?

Pas plus qu'on ne met les meubles précieux en dehors du refus de la rescision, on ne soustrait aucune vente d'immeuble aux con-