L. 46. Locati conducti

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main et donne un peu de l'autre; or c'est là ce qu'on fait toutes les fois qu'on achète à vil prix : car rien n'empêche de supposer qu'ayant acheté 5,000 fr. ce qui en vaut 20,000, je revende 20.000 fr. pour en garder 13,000, ce qui pourtant, d'après les arrêts que je critique, serait recevoir 15,000 fr. sans bourse délier.

Et il en est de même si je reçois en retour de l'immeuble un usufruit au lieu d'une rente viagère. Cet usufruit est-il inférieur ou seulementégal à ce([ue serait l'usufruit del'immeuble abandonné? Il y a un prix vil, mais il y a un prix. — Et de même, il y aura forcément un prix si l'usufruit qu'on me promet est l'usufruit même de l'immeuble que j'abandonne. Je vends alors l'immeuble sous réserve d'usufruit. Sans doute c'est une donation de la nuepropriété. Mais ce n'est pas la nue-propriété que je déclare vendre. c'est la propriété pleine, et je me réserve comme prix l'usufruit. Et c'est un prix sérieux, parce que je prétends l'exiger; parce (jue c'est dans le patrimoine de l'acheteur grossi de l'immeuble vendu (lue j'irai le prendre; enlin parce que si l'acheteur voulait immédiatement reveiidre l'immeuble, il se l'essentirait en délinitive. par une déduction faite snr le prix de revente, du droit d'usufruit (|u'il m'a donné comme prix. — Mais c'est évidemment un prix vil, vil de plus des 7/12. puisiju'il consiste en une jouissance éphémère qui doit différer autant de la valeur de l'immeuble que ce qui meurt diffère de ce qui ne meurt pas.

Aussi faut-il chercher une explication raisonnable aux arrêts qui, reconnaissant à la rente viagère égale ou inférieure au revenu le caractère de prix sérieux, ont pourtant refusé de rescinder la vente. On en trouve deux motifs dans les arrêts. L'un fondé sur la valeur incertaine du prix, sur le caractère aléatoire de la vente, caractère qu'on proclame un obstacle absolu à la rescision. Ce motif, si c'en était un, s'appliquerait tant à la vente moyennant usufruit qu'à la vente moyennant rente viagère. Mais son impuissance est manifeste, après tout ce que j'ai dit sur l'inefficacité d'une aléa qui va d'une perte de plus des 7il2 à une perte plus grande encore.

L'autre motif, et celui-là ne peut être allégué (|ue s'il s'agit de rente viagère, c'est le droit que donne sans restriction l'article 1970. de lixer à sa fantaisie le taux de la rente viagère. ]\lais (juel est l'esprit de cette disposition? C'est de rendre inapplicables ici les lois sur

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lusure. Il était évident qu'on ne pouvait empêcher les arrérages de s'élever ou de s'abaisser suivant le bon plaisir des parties qui calculent sur des données incertaines. Mais tout cela doit céder devant la loi ([ui régit la vente immobilière. Que la rente soit le prix d'un immeuble : Vélecatioii de l'arrérage, ne lésant ({iie l'acheteur, doit rester indifférente; car la loi ne secourt pas l'acheteur. Mais si l'arrérage s'abaisse, je soutiens que l'article 1976 ne lui permet pas et n'a jainaispeasé lui permettre de s'abaisser jusqu'à une violation des lois sur la rescision des ventes immobilîères. Que la rente soit léquivalent dune somme d'argent : on pourra la lixer moindre que le revenu. Pourquoi? Parce qu'il n'y a pas là une vente, le nom de ])rix ne convenant pas plus à la rente qu'à la somme d'argent, et parce qu'alors môme qu'il y aurait vente, il y aurait tout au moins vente mobilière. Mais si c'est un immeuble que j'aliène de cette façon, quelle raison y a-t-il de l'aire prévaloir les règles de la constitution (le rente viagère sur les règles de la vente d'immeubles ? Quelle raison y a-t-il de voir plutôt dans l'article 1976 une exception à l'article 167i que dans celui-ci une exception à celui-là'? Aucune. Et si je vends mon immeuble valant 24.000 fr. dont l'intérêt légal est l.iOO. fr.. pour une misérable rente viagère de 500 fr., je dois être aussi bien secouru par l'article 1674. auquel n'a point pensé l'auteur de la loi des rentes viagères, que si je l'avais vendu pour un capital de 9.000 fr.

L'application de la rescision est maintenant démontrée. Reste une question accessoire. Le juge peut-il comparer l'arrérage du droit viager à lintérêt légal de la somme que vaut l'immeuble, au lieu de le comparer au revenu réel de l'immeuble, ce (^ui écarterait davantage la chance de la rescision? La Cour de cassation a répondu oui le 13 novembre 1867 i Dev. 1868. I. 23). comme elle l'avait fait déjà le 16 juillet 18o6 ('D. P. 1857, 1. 540): et avec grande raison, car la loi, en matière de rescision, n'impose aux tribunaux, pour l'évaluation des biens, aucune règle si ce n'est l'obligation d'en estimer la valeur en se plaçant au jour de la vente.

L'arrêt que je viens de citer, du 13 nov. 1867, est d'ailleurs la consécration des doctrines ([ue je viens de développer. Comparé à l'arrêt de Montjjêllier (ju'il vient confirmer, il dit tout à la fois : 1" que la rente viagère inférieure à l'intérêt de la valeur immobi-

lière aliénée n'en est pas moins un prix véritable ; 2" qu'elle implique une lésion de plus des 7il2 ; S» que c'est à l'intérêt de la somme représentative, non au revenu réel de l'immeuble, qu'il faut comparer la rente. 11 s'agissait en effet de biens valant 30,000 fr. (intérêt légal : 1,500 fr.) aliénés pour une rente viagère de 1312 fr., taux que n'atteignait pourtant pas, d'après l'exposé des faits, le revenu réel des biens. Et la Cour suprême approuve la Cour de Montpellier d'avoir admis la rescision; et elle se garde bien de faire mention de ce que cette Cour avait ajouté, savoir : que la vente était nulle en outre pour absence de prix. Le tribunal de Prades, en rescindant tout simplement pour lésion, avait mieux encore appliqué la loi que la Cour de Montpellier. Et c'est surtout son jugement que la Cour suprême a consacré.

Sommes-nous sorti des ventes aléatoires quant au prix? — Point encore. Si nous savons en effet qu'il faut rescinder quand l'arrérage du droit viager qui forme le prix ne surpasse pas l'intérêt de la valeur immobilière aliénée, il reste à voir ce qui se passera quand cet arrérage lui sera supérieur. Y aura-t-il rescision ? N'y en aura-t-il pas? Cela dépend de l'élévation de l'arrérage, qui peut, malgré sa supériorité sur l'intérêt lé^al, malgré l'accumulation possible de ces excédants annuels, laisser pourtant au vendeur pour minimum àe perte, une perte supérieure aux 7|12 de ce qu'il abandonne. Tout dépendra donc de la durée possible de la vie du vendeur, laquelle n'est pas dépourvue même par avance d'un terme maximum. Sien supposant qu'il l'atteigne, Valea se renferme entre une lésion de plus des7[12 et une lésion plus énorme encore, on rescindera.

Je trouve à cette doctrine un sérieux appui dans un arrêt de Nancy du 2 août 1837 (Dali. Vente, n" lo76, 4°). surtout dans les motifs qu'il donne. La Cour de cassation elle-même dans l'arrêt du 16 juillet 1836, reconnaît aux tribunaux le droit déjuger en fait, et selon les circonstances du procès, que .la valeur réelle de l'immeuble dépasse de plus des 7[12 le prix représenté j)ar la rente viagère.

Il est raisonnable de prendre cent ans pour terme maximum d^ la vie du vendeur. Reste à faire le calcul sur cette base, et ensuite la comparaison, et j'emprunte pour cela un exemple à Marcadé :

MAJEURS, — VENTE. — CAUSE ET OBJET DE l'AGTION. 243

Qu'un vieillard de 80 ans vende à 1,200 fr. de rente viagère un immeuble de oO.OOO fr. rapportant 1,000 fr. Il aura beau vivre 100 ou 110 ans, il sera lésé de plus des 7il2. Car dans l'espace de vingt ou trente ans qu'il peut vivre, il n'aura reçu à titre de prix que 4.000 ou 6,000 fr, composés de vingt ou trente fois les 200 fr. dont l'arrérage excède le revenu.

3° Pour nous débarrasser des ventes aléatoires, il reste une hypothèse à examiner : celle où il y a incertitude et dans la chose et dans le prix. On vend par exemple un usufruit moyennant iine rente viagère. M. Troplong a tort de supposer qu'ici la rescision puisse en certains cas devenir possible. Chacun a chance de perdre, parce qu'il peut arriver que ce qu'il reçoit se trouve réduit à zéro (par sa mort, dans notre hypothèse). Si chacun peut perdre, chacun j^eut gagner. L'alea va de la perte au gain. Pas de rescision.

Voilà la théoriedes ventes aléatoires.— Je n'ai pas parlé de la vente dune nue-propriété. J'appelle ainsi le contrat par lequel on abandonne l'immeuble sous réserve d'usufruit et en stipulant en outre un prix quelconque en capital ou en viager. Ce contrat, qui est aléatoire dans son objet, puis([uela nue-propriété est une valeur incertaine qui dépend de la durée de l'usufruit, peut aussi être regardée comme aléatoire seulement dans son prix si on fait de l'immeuble l'objet de la vente en appelant prix la réunion de l'usufruit et de la somme ou rente ou autre droit qui a été stipulé en sus. On doit alors lui faire l'application des principes posés plus haut.

On pourrait à la rigueur faire rentrer dans les ventes aléatoires les ventes dont le prix est laissé à l'arbitrage d'un tiers. J'y vois une aléa suffisante pour écarter la rescision. Elle va de la perte au gain: car chacun peut au jour du contrat espérer de gagner ou craindre de perdre au prix qu£ fixera l'arbitre. Et qu'on ne prétende pas qu'on peut tout au moins rescinder la fixation de ce dernier, sous prétexte que Yalea n'est point en elle, mais qu'elle est tout entière dans l'acte qui l'a précédée. Car cette lixation n'est pas une vente. La vente, c'est le contrat par leijuel on s'en rapporte au tiers; elle est parfaite dès ce jour-là. parce <|ue dès ce joni--là on s'est soumis

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à son arbitrage: et si le prix n'est pas encore connu, il existe, et son importance plus ou moins grande ne dépend plus des parties.

Un mot maintenant sur les ventes ài'ente perpétuelle. Ce genre de prix n'est nullement aléatoire; et la vente sera rescindée suivant les principes ordinaires. Toute rente perpétuelle, étant rachetable. peut être envisagée sous la forme d'un capital certain qui ne pourra être inférieur aux 5[12 delà valeur de l'immeuble. Il suffira pour la connaître de multiplier l'arrérage par le denier légal ou conventionnel du rachat : par 20 (denier légal) si on s'est abstenu de le fixer ; par 25 si on a stipulé la rente rachetable au denier 25, c'est-à-dire à 4 0[0; par 50 si on l'a stipulée rachetable au denier 50, c'est-à-dire à 2 0[0. — On le voit, le prix est toujours certain. De plus c'est une vente d'immeubles, et Pothier excédait ses pouvoirs d'interprète en refusant de rescinder cette vente sous prétexte qu'il y trouve en cas de lésion l'intention de gratifier l'acheteur.

Enfin peut-on rescinder une promesse de vente? — A ne consulter ([ue la rigueur des termes, la négative ne serait pas douteuse, encore bien qu'il s'agisse d'unepromesse synallagmatiquede vendre et d'acheter, car cette promesse n'est pas véritablement une vente. Elle ne transfère ni la propriété ni les risques. Il n'y aura vente parfaite qu'au jour où la promesse sera exécutée de gré ou de force. Et cette promesse n'équivaut même pas ù une vente conditionnelle : car son exécution ne sera pas rétroactive, comme le serait la condition d'une vente véritable. — Aussi pourrait-oi) dire qu'elle ne donne pas matière à rescision.

Mais ce serait abuser d'une idée juste en faveur d'une solution absurde. Il ne serait pas supportable qu'ayant promis de vendre moins des 5/12, je puisse, malgré la lésion dont je me plains, être contraint par la justice d'exécuter mon obligation et de contracter une vente dont la justice me devrait aussitôt la rescision. S'il n'y a pas vente, il y a (ferme de renie : et devant rescinder la vente aussitôt formée, ou doit à plus forte raison étouffer le germe (|ui la contient.

Aussi, je ne fais pas connue beaucoup d'auteurs ([ui restreignent

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cette solution à la promesse syiiallagmatique. Je l'étends aux promesses unilatérales de vendre (non pas, bien entendu, aux simples pollicitations qu'on peut toujours retirer). Là aussi en effet il y a un lien ({ue la seule volonté de l'autre partie peut transformer en vente. Là aussi il y a inconséquence et absurdité à repousser l'attaque que je dii'ige contre ma promesse. puis(|ue, cette attaque contenant implicitement sommation à l'adversaire de prendre parti, me repousser serait de la part des juges me contiaindre à exécuter et à vendre, c'est-à-dire à faire une chose que les mêmes juges devraient sur ma demande annuler tout aussitôt.