Cass., 12 juin

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l'acheteur primitif et qui mérite d'être échangé contre le prix de la première vente.

Les juges, pour re^^pecter le caractère facullatif du supplément de prix, ne doivent pas faire porter sur lui la condamnation, mais le faire ligurer après les mots : Si mieux n'aime l'acheteur, etc., ou autres équivalents, ou bien encore ne rien dire du tout.

La logique, l'équité, l'intérêt social, justifient ce droit donné à l'acheteur. Cela lui permet de consolider sa propriété en complétant la cause du contrat et en faisant par suite disparaître la cause de l'action.

Il n'est pas moins facile de justilier la retenue du dixième du prix total qui lui est permise. Cette faveur, inconnue dans l'ancien droit, fut ajoutée au projet sur l'initiative du Premier Consul pour rendre inoffensives les inexactitudes possibles et même probables de l'estimation en même temps (|ue pour rendre hommage à la liberté de faire un gain* honnête dans la vente. Cette dernière idée était surtout celle de Bonaparte : « Si le vendeur, dit-il, avait tenu exacte- » ment au juste prix, l'acquéreur n'aurait pas acheté. Il est donc » raisonnable de réduire le juste prix de dix pour cent. Rare- » ment on achète une chose à sa valeur exacte. L'acquéreur après » tout est venu au secours du vendeur, et celui-ci aurait certaine- » ment consenti à recevoir 90 pour cent de la valeur de son bien. » (Juantà la proposition que faisait 31. Treilhard, par haine sansdoute de l'action rescisoire, « de ne contraindre l'acquéreur qu'à four- » nir la moitié du juste prix », elle ne pouvait pas n'être pas rejetée. Elle eût donné beau jeu aux agioteurs qu'on voulait intimider. Mais, limitée au dixième, cette retenue est juste, outre qu'elle est utile e i ce quelle engage l'acheteur à consolider ses droits sur l'immeuble au lieu d'effacer le passé. Elle ne trouva guère d'adversaires dans le Conseil que M. Bigot-Préameneu.

Le tiers détenteur aussi bien que l'acheteur peut offrir le supplément de prix : et ce droit peut encore être exercé parles créanciers de l'un ou de l'autre. Le même droit appartient aux titulaires de droits réels consentis par l'acheteur.

Quand l'action se divise passivement entre les héritiers de l'acheteur, chacun d'eux peut pour sa part choisir entre la restitution de rimmeul)lo et le supplément du prix. Si le vendeur se trouve ainsi

forcé de recevui r des parcelles du fonds, c'est une conséquence inévitable de la division de son action.

Les intérêts du supplément de prix sont dus, mais à partir seulement du jour où le tribunal a été saisi (art. 1682). Le Code consacre ainsi Topinion de Doraat, rejetant à la fois celle deCujas qui exigeait l'intérêt corrélatif au temps de jouissance de l'acheteur, et celle de Pothier qui lexjgeait depuis le moment auquel on pouvait faire remonter sa mauvaise foi. Quant aux rai.sons qui justifient la décision du Code, ce sont celles qui m'ont déjà servi à justiiier la décision analogue en -droit romain. (Voy. page 118).

Le su])plément de prix enfin donne lieu de payer au lise un supplément de droit de mutation.

IL — Si ni l'acheteur ni le tiers possesseur ne veulent supplémenter. le contrat sera résolu, même pour le passé. Le vendeur exigera l'immeuble et le reprendra libre des droits réels, hypothèques et servitudes, consentis sur lui dans l'intervalle. Constitués par quelqu'un dont le droit était sujet à une rescision, ilssabissent le contre-coup de cette rescision: c'est une suite du rétablissement rétroactif du droit de propriété du vendeur, rétablissement qui consolide en même temps les droits réels consentis par lui. Mais les titulaires menacés de perdre leurs droits peuvent en prévenir la chute en supplémentant le prix, sauf déductiondu dixième, pourvu qu'ils s'y preiment avant la restitution opérée et l'abandon fait par leur auteur du droit de suppléraenter. Car c'est du chef seulement de leur auteur ([u'iis peuvent le faire pour conserver leurs droits. C'est l'application à notre législation actuelle d'une longue phrase de Pothier qui nous révèle sur ce point l'ancienne jurisprudence et que j'ai déjà citée à la page 115. On peut d'ailleurs se reporter aux pages 113 et 114 pour connaître l'opinion des anciens auteurs sur l'extinction des droits réels par la restitution de l'immeuble.

Mais, comme toute condition résolutoire, la rescision respecte les baux faits de bonne foi, et en général les actes d'administration, pour lesquels il y a une sorte de mandat tacite ou plutôt un mandat légal. D'ailleurs ce que respecte l'exercice du droit de rachat, droit apparent pour tous dès le jour delà vente, à fortiori la rescision

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pour lésion doil le respecter. Or le vendeur qui use du réméré doit respecter les baux faits sans fraude (art. 1673).

L'acheteur doit rendre l'immeuble, et avec lui tout] ce qui err est un accessoire inséparable . l'alluvion. la portion de trésor qui lui a été attribuée y«/"C soli; mais il ne doit que les fruits perçus depuis la demande (art. 138:2, i^). — De même le vendeur doit rendre le prix qu'il a reçu ; mais il n'en doit les intérêts que du jour de la demande.

C'est à partir de la demande, et non pas pour le passé, que le contrat se trouve résolu, quand il s'agit de la jouissance respectivedes parties.

Cujas, pas plus pour les fruits de l'immeuble ([ue pour les intérêts du prix payé (et que pour les intérêts du supplément de prix) n'arrêtait au jour de la demande la rétroactivité de la rescision. Il exigeait que fruits et intérêts vinssent se remettre en balance depuis le jour où l'acheteur avait commencé à recueillir les uns, et le vendeur à percevoir les autres. J'ai suffisamment réfuté cette doctrine contre Noodt (Voy. page 119). On la suit pourtant quand il s'agit d'annuler une veiite en faveur d'un mineur. Mais on ne peut pas compter pour rien le privilège de la minorité; et il serait illégal autant qu'injuste de revenir au proiit d'un majeur sur des faits de ce genre, accomplis surtout en vertu d'un titre qui, pour êtrerésoluble. n'en, est pas moins existant, et fait présumer la bonne foi.

Le Code a voulu faire abstraction, pour le temps antérieur h la demande, et des fruits et des intérêts. Et je ne crois même pas qu'il soit dans sa pensée que le vendeur rende les intérêts du prix avant la demande, dans le cas fort rare où la chose vendue est improductive. Sans doute en ce cas l'acheteur n'a jusqu'à la demande ({u'une jouissance absolument nulle, à la place des intérêts qu'il aurait perçus sans la vente. Mais il faut bien qu'il en soit ainsi puisqu'il achète une chose non frugift're. Et cette situation que se sont faite les parties (juant à la jouissance est aussi bien irrévocable que celle qu'elles se font par l'échange d'un intérêt moindre contre une jouissance 'plus forte. Tout cela repose sur un même principe : c'est (ju'on règle la jouissance des deux parties jusqu'à la demande sur ce que veut la veAte, et après la demande sur ce que voudra le

jugement. — Au reste, il n'est nul besoin de s'occuper ici de chose non frugifère. Car si cette chose vaut (comme on le suppose) plus que le prix qu'on en a donné, c'est que réellement elle est susceptible d'être utilisée et de produire un revenu ou tout au moins un agrément qui est pour l'acheteur une jouissance réelle; si au contraire elle ne rapporte absolument rien de ce genre, c'est qu'elle ne vaut rien ou presque rien, c'est qu'elle ne vaut pas le prix quon l'a payée, c'est enfin que la partie lésée n'est pas le vendeur, mais l'acheteur, et qu'il n'y a pas lieu de supposer une action rescisoire.

Quant aux fruits pendants par racines au jour de la demande, à qui devront-ils rester? Cette question délicate a été controversée par nos anciens auteurs. Et aujourd'hui l'on s'accorde généralement à en donner la même solution qu'on donne de la question analogue s'élevant sur ces fruits lorsqu'il s'agit de l'exercice du droit de réméré.

Quand le droit de réméré s'exerce, on se demande ce qu'il faut faire des fruits pendants lors de la vente et des fruits pendants lors du rachat. Là-dessus trois systèmes : — Pothier (11°*^ 407 et 408j les donne tous au vendeur, sans autre indemnité pour l'acheteur ([ue ses frais de culture. — ïroplong (n'^^ 769, 770) laisse ù l'acheteur les fruits pendants lors de la vente : puis il partage entre les deux parties, au prorata de la jouissance de chacune pendant l'année qu'ils représentent, les fruits pendants lors du retrait. — Enfin d'autres, appliciuant les règles de l'usufruit, donnent les premiers à l'acheteur, les seconds au vendeur, le tout sans aucune récompense pour les frais de culture (ai't. 585).

Marcadé réfute tous ces systèmes (art. 1673, 111), et en admet un que professent aussi MM. Dalloz *, Duvergier 2, Massé et Vergé 3, et que j'adopte sans réserve. C'est qu'à la différence de ce qui se passe entre le propriétaire et l'usufruitier qui ont réglé d'un commun accord aussi bien le terme que le commencement de l'usufruit, sans (jue ce terme puisse dépendre de la volonté d'un seul, il faut consi-