Sur Zach., IV, p. 316. n» V.K

MAJEURS. — VENTE. — EFFETS DE l'aGTION RESCISOIRE. 271

dérer que le réméré (et cela peut se dire de l'action rescisoire) s'exerce le jour où il plaît au vendeur de l'exercer ; que ce vendeur serait mailre. si on admettait ici Valea de l'art. 58o de la faire tourner à son protit et de se ménager avec certitude, en choisissant bien son moment, la totalité d'une récolte qui doit en bonne justice restei' en tout ou partie à l'acheteur comme son l'evenu réiïulier et la représentation de sa jouissance; que, par conséquent, il faut partager au prorata de la jouissance de chacun les fruits pendants lors du rachat, et par une juste réciprocité faire le môme partage pour les fruits pendants lors de la vente.

Si telle est la vérité lorsqu'il s'agit de rachat, telle doit être aussi la vérité lorsqu'il s'agit d'action rescisoire, mais pourvu qu'on restreigne cette solution, c'est-à-dire le partage, aux fruits pendants lors de l'action et qu'on laisse à l'acheteur sans partage et sans indemnité les fruit pendants au jour de la vente.

Est-ce là se contredire ? Est-ce là j)rendre deux poids et deux mesures? Nullement. Et je m'explique : •

Q»andj'ai vendu avec clause de rachat en 1860 un bien couvert de récoltes et que je le reprends en 1852 couvert de sa récolte également, je ne puis tout à la fois, comme le prétend ïroplong, n'avoir dans la seconde récolte qu'une part correspondante à la fraction de l'année pendant lafjuelle je jouis de l'immeuble, et n'avoir rien du tout dans la première. Car s'il est vrai ([ue cette première récolte a dû vraisemblablement se trouver payée au vendeur par une élévation du prix de vente, on peut répondre à cet argument de M. Troplong (jue cet équivalent de la première récolte le vendeur s'en dépouille, étant forcé au jour du rachat de rembourser à l'acheteur le prix de vente tout entier.

Mais quand il s'agit d'action rescisoii'e. je prétends (jue le vendeur ne rembourse pas du tout l'équivalent (ju'il a reçu ou ([u'il est censé avoir reçu pour la première récolte abandonnée par lui. En effet, nous avonsdéjà vu qu'une ventilation doit faire connaître le prix/i^f stipulé pouv V imuieuljle , déduction faite de ce <[ui est censé représenter daus le prix conventionnel total la récolte pendante. C'est ce prix net que l'on compare à la valeur (également nette) de Vimmeuble, pour calculer la lésion subie dans la vente de cet immeuble, la vente de la récolte échappant comaie vente mobilière à la re.sci-

272 DE LA LÉSION EN DROIT FRAN(j.US.

sien. Eh bien ! c'est également ce prix net, ce prix réduit par la ventilation, ({ue le vendeur sera obligé de restituer, gardant ainsi. comme représentation de la récolte abandonnée par lui au jour de la vente, unprix vil sans doute, mais un prix déclaré sufiisant par la loi qui n'admet pas de rescision contre les ventes mobilières. — Si donc le vendeur, malgré les remboursements qu'il doit faire, reste payé de la première récolte, d'en faut faire complètement abstraction ; il ne peut être question ni de lui restituer cette récolte, ni de lui enlever ou de lui donner la récolte actuelle : celle-ci n'a rien qui lui fasse contre-poids dans un sens ou dans l'autre, et l'équité veut qu'on la partage en deux fractions proportionnées chacune à la fraction d'année pendant laquelle acheteur et vendeur ont la jouissance et la garde de l'immeuble : partage qui ne se fera que pour la seconde récolte, la première devant rester tout entière à l'acheteur qui se trouve la payer en définitive.

, Jusqu'où s'étend la responsabilité de l'acheteur quant aux dégradations? L'opinion qu'enseigne Pothier (n» 360), et <|ui sous le Code a rencontré une adhésion presque unanime *, c'est qu'à part le profit qui représente dans son patrimoine la dégradation commise, à part aussi la preuve de sa mauvaise foi au jour de cette dégradation, l'acheteur n'est responsable ni de son fait ni de sa négligence. — Je trouve que c'est non-seulement fort juste, mais encore très-légal. Car en droit il n'y a point de faute au point de vue de la responsabilité lorsqu'on néglige une chose qu'on croit sienne. Qui rem quasi saam negle.rit nulli querelœ subjeclus est.

Ainsi la connaissance, ou plutôt l'appréheiisipn certaine du droit d'autrui rend responsable de sa négligence l'acheteur à réméré. Mais c'est à tort que quelques personnes ont cru devoir appliquer la môme règle à l'acheteur à vil prix. Car la clause de réméré est une menace de résolution évidente pour tous, menace qui oblige à des soins; tandis que la lésion, est-on toujours instruit de son existence ? Surtout si c'est un tiers acheteur qui a négligé le fonds, estce qu'on peut croire qu'il a compté sur la plainte du vendeur et sur la résolution de son droit ?

1. Voy. notamment : Troplong, n" 844 : Duvei'.t^ncr , Il , u" 121 ; Massé et Vergé sur Zacli., iv, p 321, note 14.

MAJEURS, — VENTE. — EFFETS DE l'aCTION RESCISOIRE. 273

Mais on cite encore un autre exemple : on prétend assimiler le détenteur du fonds vendu à vil prix au détenteur d'un fonds hypothéqué, lequel au jour de la sommation qui lui est faite de payer ou de délaisser, garde bien, il est vrai, les fruits qu il a perçus avant cette sommation, mais répond au contraire de toute dégradation. — Mais, répondrai-je. cette sommation vient-elle le surprendre ? Nullement. N"a-t-il pas dû jeter les yeux sur le registre du conservateur '? Et d'ailleurs, le premier soin d'un acquéreur n'est-il pas de purger les hypothèques '?

Donc, pas la moindre re.ssemblance entre l'acheteur à vil prix et ceux qui sont tenus de leur simple négligence. La quotité de la lésion ne porte pas avec" elle, pour lacheteur et surtout pour le tiers acheteur, des signes suffisamment certains pour qu'on puisse lui dire qu'en négligeant la chose il ne l'a pas négligée comme sienne. La mauvaise foi. il faudra la pi'ouver. et alors on en tiendra compte. Mais il n'est pas permis de la présumer.

De même que l'acheteur peut garder les fruits, mais non pas tirer prolit de la cho.^e en la dégradant, de même, tenu sans retour des charges annuelles d'entretien, d'exploitation ou d'impôts, il ne peut être contraint de laisser au vendeur le profit des dépenses qu'il a faites pour améliorer le fonds. — Ce serait une hérésie de soutenir le contra^-e. comme Salicet et quelques autres docteurs, sous prétexte que l'acheteur peut en payant le supplément de prix retenir la chose améliorée : ce serait, de fait, changer une faculté en obligation. — O.i remboursera à l'acheteur ses impenses nécessaires intégralement, ses impenses utiles jusqu'à concurrence de la |»kis-value ; et quant à ses impenses voluptuaires, il pourra seulement enlever tout ce dont il a embelli le fonris et dont l'enlèvement ne peut pas le détéi'iorer.

Les frais et loyaux coûts du contrat restent à la charge de l'ac'juéreur. Despeisses et Yoét étaient d'un avis contraire. Mais, comme le remarque Troplong. la rescision ne peut contraindre le vendeur à restituer quelque chose qu'il n'a pas reçu.

Tout ce que peut réclamer l'acheteur (prix, impenses, etc.). lui est assuré par un droit de l'étention ([u'il a surl'immeuble jusqu'à

parfait payement (arg. de l'art. 1673). Tous les auteurs anciens et modernes lui donnent ce droit.

Mais une fois la rescisio:i prononcée, faut-il, tout en refusant au vendeur la reprise matérielle de l'immeuble s'il ne paye pas. forcer l'acheteur à subii' son inaction et l'empêclier de réclamer en vertu du jugement son prix et ses impenses en offrant Timmeubie au vendeur ? — Potliier {Vente, n" 369) refusait à l'acheteur toute esjièce de droit de demander l'exécution du jugement coiitre le vendeur. Maison peut citer en sens contraire un arrêt du 11 juin 15S0, (Ferrières, Charondas. — Il y a des auteurs qui sous le Code enseignent la doctrine de Pothier. — Mais je crois ([ue aussi bien sous le Code que dans l'ancien droit, elle est erronée.

Qu'on refuse à quelqu'un le droit de forcer autrni à l'exercice d'une faculté, par exemple au vendeur le droit de forcer l'acheteur à supplémentcr le prix, la vente étant rescindée, je le comprends. Mais le jugement (|ui résout la vente, est-ce qu'il fait de la restittition de limmeuble par lacheteur, du remboursement du prix et des impenses par le vendeur, une simple faculté pour l'un ou pour l'autre ? Là est le nœud de la question. Et je n'hésite pas à dire que le jugement, s'il lie l'acheteur, lie le vendeur de la même façon. Une fois rendu, il opère un transport rétroactif de propriété que le vendeur pouvait empêcher en se désistant avant tout jugement, mais qui maintenant est un faitdélinitivement «cquis (à moins cpie l'acheteur ne suppléraente. ce qu'il ne fait pas dans notre hypothèse). Avec ce transport, ou plutôt cette reconnaissance de propriété, naissent des obligations l'éciproques. entre autres celle du vendeur de rendre le prix reçu, prix qu'il se trouve maintenant avoir reçu sans cause et qu'il ne pourrait garder en laissant l'immeuble à l'acheleur que si l'acheteur en faisait le prix d'une nouvelle vente faite d'un commun accord. Le vendeur à lui seul n'est pas libre de revendre ainsi sa chose à l'acheteur malgré ce dernier. Et c'est par un bienfait exorbitant du droit commua qu'il est permis à l'acheteur malgré le vendeur de consolider par un siq>plément de prix la vente (jue le juge a brisée. Il n'est pas besoiii de longs développements pour montrer (jue le droit commun l'cnd exécutoire conti'e chaque partie un jugement (jui soumet chacune à des obligations.

L'équité répugne-t-elle à cette solution ? — Comment ! je de-

MAJEURS. — VENTE. — EFFETS DE l' ACTION RESGISOIRE. 275

mande qu'on rescinde une vente que je prétends inégale : on la trouve inégale et on la rescinde ; et je pouri'ais \ouloii' qu'elle soit maintenue ! Qu'est-ce (jui peut m'inspirer cette prétention ? C'est le désir de profiter d'événements qui pendant le procès ou depuis le jugement sont venus déprécier l'immeuble au point de renvei'ser le rôle des parties, et de rendre inégale a mon profit une vente auparavant inégale à mes dépens. Et l'on m'admettrait à vouloir le maintien d'une inégalité, moi qui réclamais contre elle! et pour me satisfaire on me donnerait raison contre la chose jugée ! et l'on m'affi'anchirait des risques auxquels je me suis soumis depuis ma demande en écoutant la senteiice ! et l'on chargerait deces risques un homme qui par la sentence a cessé, même pour le passé, d'être propriétaire, et s'est trouvé simple débiteur de coi'ps certain! En vérité, cela ne se peut pas. Et l'équité comme les principes du droit permettent à l'acheteur, une fois le jugement rendu, de forcer le vendeur à extîcuter soi obligation en remboursement du prix, encore bien que ce vendeur veuille le statu quo, et que l'immeuble ait totalement péri depuis la demande en rescision.

Si tel est (quand il n'est jias arrêté par l'otiVe d'un supjjlément de prix) l'effet de la rescision prononcée, si cette rescision est rétroactive au point d'être plutôt lareoonnaissajice du droit de propriété non interrompu du vendeur que la constitution nouvelle de ce droit s!ir sa tête, cela ne peut être indifférent au point de vue fiscal.

La vejite se trouvant légalement n'avoir point existé, il y aurait lieu, de la part de la régie, à restituer le droit de mutation perçu à son occasion, si l'on ne s'en tenait qu'aux principes. Mais la loi du 2i frimaire an VIT. article 60, s'y oppose en déclarant ([u'à moins d'exception écrite dans la loi, tout droit régulièrement perçu ne peut être restitué, (juelsque soient les événements ultérieurs.

Conservant le droit perçu pour la vente, que percevra le Trésor pour le jugement de rescision ? Deux dispositions faisant partie de la même loi du 22 frimaire an Yll sont mises par les auteurs en lutte l'une contre l'autre, chacune ayant des partisans qui étendent son domaine sur le cas qui nous occupe. Ces deux textes sont: 1" l'article 68, ^ 3-7". qui soumet à un droit fixe de 3 fr. les jugements portant rrsolulioii lie contrats pour cause de nullilé radicale;

2° l'article 69, I 7-1°, qui soumet au droit proportionnel de mutation les ventes, reventes^ cession^, î^étrocessions, etz Que décider maintenant pour la rescision de la vente à vil prix ? paierat-elle un droit fixe ou un droit proportionnel ? Ce qu'il y a de certain, c'est que n'étant ni une revente, ni une rétrocession (car le dire serait nier son effet rétroactif), elle échappe à l'application de l'article 69 et au droit proportionnel. Force est bien de la soumettre au droit tixe en la faisant rentrer dans l'article 68.

C'est pourtant le contraire ({ue font plusieurs auteurs et deux arrêts de la Cour de Cassation ^, aimant mieux voir une revente dans la rescision que d'y voir une millite radicale. Au contraire, MM. Toullier, Duvergier. Troplong, Championniére et Rigaud, considéraïit la lésion comme une nullité radicale, exigent un droit fixe. — Marcadé approuve leur décision. Mais il se met à blâmer leurs motifs et la qualification de nullité radicale qu'Us donnent à la lésion. C'est là, ce me semble, tirer un peu trop, parti de leurs expressions et leur attribuer un sens que ces auteurs ne veulent assurément pas leur donner quand ils les applifjUent au cas de lésion. Car nullité radicale, dit dans le sens de nullité absolue existant sans que le juge ait besoin de la prononcer, est une expression fort impropre en cas de lésion. Mais ce sens, je le répète, n'est ni dans la pensée de MM. Troplong et autres, ni dans celle du législateur de l'an VII quand il soumet au droit fixe les jugements portant résolution de contrats pour cause de nullité radicale. Avec ce sens^ l'association de ces deux mots résolution et nullité radicale serait incompréhensible. Il est clair qu'on n'a pas voulu dire que la vente lésionnaiie fût de prime abord un néant. Oa ne la considère que comme annulable, mais aimulable rétroactivement, ex causa antiqud et priniœrd. ce (ju'oii exprime par l'application fort permise du mot radical au vice de lésion tjui. sans rendre la vente spontanément nulle, permet de l'annuler ab initio. Le seul tort des auteurs est peut-être de parler de nullité au lieu de s'en tenir au mot annulation ; et encore peut-on le leur, pardonner : bien des fois l'on parle de nullités conteimes dans an acte, et l'on veut <lire par là le

1. Merlin, Répcrt. , v IJnrcgistvemcnt. § 2. — Duranton . xii . 572. — Cass., .5 gorm. an XIII. — Cass., 17 déc. 1811.

MAJEURS. — VENTE. — EFFETS DE LAGTION RESCISOIIIE. tll

vice qui le fait annuler ; et la la loi de lan VII, parlant de résolution causée par une nullité radicale, contiendrait un non-sens s'il ne fallait pas y mettre simplement le mot vice à la place du mot nullité.

En somme, donc, la régie ne peut percevoir qu'un droit de 3 francs.

Important au point de vue tiscal. l'effet du jugement de rescision a encore pour conséquence la nécessité de rendre ce jugement public suivant le mode réglé par la loi du 23 mars 1855 sur la transcription. Il doit dans l'intérêt des tiers être mentionné en marge de la transcription de la vente faite sur le registre (art. 4. loi de '18o5). C'est l'avoué qui l'a obtenu qui doit, sous peine de 100 fr. d'amende, faire opérer cette mention dans le mois à dater du jour où le jugement a force de cbose jugée.

Au reste, ce n'est pas là le seul cas de transcription en matière de lésion. L'action en rescision elle-même, lorsqu'on la cède, n'est réputée cédée vis-à-vis des tiers, soit cessionnaires postérieurs de la même action, soit titulaires de droits réels, hypotlièques ou se;vitudes, consentis postérieurement sur l'immeuble par le cédant, que si la cession a été transcrite avant les cessions postérieures et les constitutions de droits réels. (Art. 1-1°, lo.i de 1855.) Car l'action céjlée n'est autre chose qu'un droit conditionnel à la propriété de l'immeuble.

Que dire d'une renonciation à l'action rescisoire? faut-il la transcrire? Elle dépouille le vendeur du même di'oit conditionnel dont je viens de parler. Et de là il faut conclure à la nécessité dune transcription (art. 1-2^^'). D'après quelques personnes, la renon- ( iatiou en .serait dispensée, sous prétexte que l'intérêt des tiers à la transcription fait absolument défaut dans ce cas. Mais c'est une erreur.

Voici comment on raisonne : si la renonciation dépouille le- vendeur de son droit conditionnel, elle l'en déjjouille au prolit de l'acheteur; c'est en quehiue sorte une cession de* l'action consentie à l'acheteur lui-même; et comme il n'y a paur lui que consolidation d'un droit anléiicur déjà rendu public, il n'y a pas besoin d'une transcrij)lion nouvelle. A (|ui pourrait nuire l'omission de

cette iiOLivelle transcription? A ceux qui plus tard achèteraient le même bien du même vendeur? mais ils ont vu sur les registres la première vente déjà transcrite, et ils ont dû ou la croire irrévocable ne se doutant pas de la lésion, ou tout au moins compter ([u'clle le deviendrait peut-être un jour par la ratification. Aux cessiounaires postérieurs de l'action rescisoire ? mais en obtenant cette cession, ils doivent s'enquérir auprès de l'acheteur qui leur est parfaitement connu !

Tout cela ne prouve rien. Oui, la renonciation équivaut bien à une cession de l'action rescisoire faite entre les mains de l'acheteur. Mais c'est justement pour cela que s'il ne fallait pas la transcrire comme renonciation, il faudrait la transcrire comme cession. — Sans doute elle consolide un droit antérieur déjà rendu public. Mais ce qui n'es! pas reiulu public encore, c'est cette consolidation, et il importe qu'on la connaisse. — Les cessionnaires de l'action rescisoire, quand ils voient sur les registres le nom de l'acheteur, savent le nom de leur adversaire, mais ne savent pas si le droit qu'ils achètent contre lui n'est pas éteint par une renonciation. Leur sera-t-il toujours possible de s'en informer auprès de lui ? et la transcription n'est-elle pas instituée j)0ur dispenser de démarches infructueuses et de renseignements trompeurs qui jettent souveut dans de vaines inquiétudes ou dans, une fausse sécurité? — Et ([uant à ceux qui voudraient acheter le même bien du même vendeur, ne faut-il pas dire la même chose pour eux : car rien ne leur importe plus, lorsqu'ils connaissent le vice de la lésion, (jue de savoir si le vendeur, qui leur cède implicitement tous ses droits sur l'innneuble et par suite son action rescisoiie, leur cède là quelijue chose d'utile. Et la transcription des renonciations leur est le seul moyen d'en être sûrs et d'acheter sans crainte.

Il est vrai qu'il resterait encore à redouter l'effet des renonciations tacites résultant d'actes d'exécution volontaire. Mais, outre (|uc ces actes se manifestent souvent eux-mêmes plus ([u'une simple déclaration de ratification, c'est le propre des renonciations de ce genre d'échapper à toute transcription ; et de ce qu'elles y échappent on ne peut conclure <iu'il faille y soustraire au.ssi les renonciations expresses. Ce serait critiquer et supprimer l'art. 1 — 'i'^ de la loi de 1835.

xMAJEL'RS. — PARTAGE. — VOIES DE RECOURS. CUMUL. ^79