CHAPITRE I. — Mécanisme du transfert de propriété

Un propriétaire vient de faire immatriculer son immeuble et veut le vendre. Il rédige un acte de transfert, soit en s’aidant des conseils d’un courtier en immeubles ou bien encore en remplissant les blancs d’une de ces formules imprimées (memorandum of sale) qu’on trouve couramment en Australie et qui contiennent les clauses

usuelles de ces sortes de conventions (1). En général et

(1) Memorandum de transfert (Formule D). Moi, À. B.. . .. immatriculé en qualité de propriétaire d'un droit réel de, . . . . (indiquer la nature du droit, soit qu’il s’agisse de pleine propriété, ou d’un droit viager, ou d’un autre) soumis aux charges et hypothèques spécifiées par Je memorandum ci-annexé, sur l’immeuble situé dans le comté de. . . .. contenant" sans compter les routes qui le coupent (ici indiquer les droits de passage et servitudes actives, spécifier celle que l’on entend transporter, et, si l’immeuble dont s'agit forme la totalité d’une concession existante, se référer à la concession ou au certificat de titre pour la description ; autrement indiquer les limites, en se référant au plan inscrit sur la marche de l'acte déposé au bureau du Registrar). Lequel im-

meuble formant la section (ou le lot) n°. . . . . du plan général, a été concédé originairement le. . . . . AS su par . . . . .. gouverneur de cette colonie à. . . . .

En échange de la somme de. . . . .. qui m’a été payée par E. F., et

quand il n’y a pas de difficultés juridiques qui motivent l'intervention d’un sollicitor où d’un courtier en immeubles les parties s’en tiennent au texte imprimé. Une fois la formule remplie le vendeur signe et faitcertifier sa signature par un témoin.

IL joint à l'acte de transfert son certificat de titre et adresse le tout au Registrar général. Lorsque le Registrar est en possession du certificat de titre et que les solicitors attachés au service d’immatriculation ont vérifié la capacité et l'identité des parties ainsi que la rédaction du mémorandum, il ouvre le registre-matrice au folio de l’immeuble, y inscrit la vente au nom de l’acheteur et les autres clauses du contrat.

Il conserve également le mémorandum qui est désormais sans utilité pour l’acheteur. Il reproduit les mêmes mentions au dos du certificat de titre qui est frappé d'un timbre d'annulation. Le Registrar mentionne en outre sur un registre spécial la date et l'heure de l'inscription. dont je lui donne par ces présentes quittance, je transfère au dit E. F., tous mes droits de (indiquer les droits) sur le dit immeuble.

En foi de quoi j'ai souscrit mon nom.

Pat ANSE led es 18.

(Signalure.)

Signé les jour, mois et an que dessus par le dit A. B., en présence

deu:

(Signature.)

Art. 48. — En cas de vente projetée d’un immeuble soumis au régime de la présente loi, le vendeur rédigera un mémorandum de transfert, suivant la formule D (voir note précédente), attesté par un témoin et se référant, pour la description de l'immeuble à vendre, au certhifical de tilre. Le mémorandum devra contenir une indication exacte du droit qu'il s’agit de transférer sur l'immeuble et de toutes les charges et hypothèques le grevant ; s’il est affermé, la désignation du fermier ainsi qu’une ana-

lyse du bail.

Un procédé plus expéditif encore consiste à endosser le certificat de titre lui-mème sur le verso au nom de l’acquéreur. Le Registrar mentionne alors le transfert et annule le certificat s'il y a lieu, car à ce moment deux choses sont possibles ; ou bien l’acquéreur recevra un nouveau certificat de titre, ou bien l’ancien certificat avec une mention de transfert lui sera rendu s’il le préfère. M. Charles Gide soutenait, en s'appuyant sur les termes des articles 49 et 50 de l’Act de 1861 (1), qu'un nouveau titre devait toujours être délivré à l'acquéreur. Maxwell au contraire dit dans son rapport, en parlant de l'Australie du Sud et de la Nouvelle-Zélande, que l'acheteur peut opter entre un nouveau certificat ou l’ancien avec mention du transfert.

C'est ce qui se passe aujourd’hui à Victoria, cette colonie,

(4) Art. 49, — Si le mémorandum de transfert a pour objet une transmission de pleine propriété sur tout ou partie d’un immeuble compris dans un certificat de titre, le vendeur devra y joindre son certificat de litre. Le Registrar général l’annulera en tout ou en partie, suivant qu'il s'agira de transférer la totalité ou une portion de l'immeuble qui y est décrit, en indiquant dans sa mention d'annulation les circonstances de la transmission.

Art. 50. — [1 délivrera à l'acquéreur ou à tout autre cessionnaire qui se sera fait enregistrer un nouveau certificat de litre afférent à l'immeuble ou à la portion d'immeuble mentionnée dans le mémorandum de transfert. Chaque certificat de lilre nouveau se référera à la concession originaire et au mémorandum de transfert.

Le Registrar général retiendra tout certificat de tilre annulé en tout ou en partie, et en délivrera un nouveau au propriétaire de la portion non vendue, ou, s’il y a lieu, à l'acquéreur de cette portion, ou d’une fraction d'icelle.

Art. 51. — Toutes les fois qu'il sera créé sur un immeuble soumis à la présente loi, au profit d’un autre immeuble également placé sous le régime de la loi, une servitude ou un droit incorporel autre qu’une annuité ou une rente foncière, le Registrar général devra transcrire sur le folio matricule l’acte qui la constitue.

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depuis le Land Transfert Act de 1890, permet aussi à l’acquéreur d'opter entre le nouveau et l’ancien certificat (1). À qui donner raison ? Nous inclinons à penser qu'aucune opinion n’est absolument erronée et que, sur ce point de détail, il y a des variétés de rédaction dans les différentes colonies. En tout cas M. Ch. Gide a pour lui le texte de la loi de l'Australie du Sud et, d’autre part, il peut tirer un argument de ce que la colonie de Victoria n'a adopté le système de l'option que depuis 1890. Reste un doute que peut suggérer le texte de Maxwell qui semble en contradiction avec la loi elle-même (2).

En ce qui touche la vente partielle il n’y a pas de débat possible. L'acquéreur reçoit toujours un nouveau certificat de titre pour la portion aliénée et le vendeur peut opter entre son ancien certificat annulé pour la portion vendue etun nouveau certificat sur lequel figurera la partie restante.

Les mentions portées sur le certificat et le registre matrice sont manuscrites ; à New-South Wales et Queensland on se sert de griffes humides. L'aliénation par voie de mention sur l’ancien certificat est plus usitée que l’autre parce qu’elle entraine moins de frais et qu’elle évite dans les bureaux l’accumulation des titres et l'encombrement. Dans les mutations à cause de mort, l'héritier ou le légataire

demande par voie de requête au Registrar général son im-

(4) Loi du 10 juillet 1890, Victoria, art. 93 et 94 (Magnin, Étude sur la publicilé des lransmissions de droits immobiliers, p. 488). (2) Maxwell, loc. cit., $S 29, S 191.

6 PREMIÈRE PARTIE. — SECTION 1 matriculation. Le légataire envoie au bureau de l’enregistrement le certificat de titre du défunt et le testament appuyé par un acte de probate (1). L’héritier ab intestat établit sa qualité par des pièces justificatives (2). Des publications sont alors faites dans les journaux et si au bout d’un mois aucune opposition n'arrive aux mains du Registrar général, l'héritier ou le légataire est immatriculé au lieu et place du défunt et on lui délivre un nouveau certificat de titre. La législation australienne n’est d’ailleurs pas uniforme sur ce point. À Adélaïde, par exemple, ce n'est pas l'héritier ou le légataire qui a le droit de retenir le certificat de titre, mais bien l’exécuteur testamentaire, ou le curateur de la succession (3).

Le partage est, suivant une analyse rigoureuse, un acte

(4) Acte par lequel les tribunaux donnent l’authenticité à un testament et en assurent l’exécution.

(2) Art. 89, 1er alinéa. — L'héritier ou le légataire d’un propriétaire décédé pourra obtenir de justice un ordre au Registrar général, à l'effet d’être inscrit comme propriétaire aux lieu et place du de cujus.

(3) Maxwell dans son rapport, « paragraphe 134 », en ce qui touche South Australia, cite les particularités suivantes : — A la mort du propriétaire d'un immeuble immatriculé, l’exécuteur testamentaire ou l'administrateur adresse au Registrar général une requête tendant à être inscrit en qualité de propriétaire. Il produit à l'appui de sa demande le duplicata du certificat de titre et l’acte d'homologation ou des lettres qui le nomment administrateur. Ces pièces sont reçues, mentionnées au registre des dépôts, vérifiées suivant les formes analogues à celles qui ont été indiquées plus haut à l’occasion des transferts ; une mention d'inscription est faite sur le registre matrice et sur la copie du titre : elle rappelle la date du testament ; celle de l'homologation ou des lettres d’administration, la date et l’heure du dépôt, la date du décès, etc. Cela fait. l’exécuteur testamentaire ou l'administrateur devient le propriétaire inscrit : il détient l'immeuble à titre de fidéicommis pour le compte des véritables bénéficiaires. Son titre remonte fictivement au jour de la mort du propriétaire décédé : l'inscription est mentionnée sur l’homologation du testament ou sur les lettres d'administration, etc.

déclaratif, c’est-à-dire que chaque copropriétaire est censé au sortir de l’indivision avoir toujours été propriétaire du lot qui lui est dévolu ; s’inspirant de cette donnée, la loi de 1855 sur la transcription laisse ces actes en dehors de sa sphère d'application. Cependant il faut reconnaitre que le droit du propriétaire qui flottait d’abord indéterminé sur une masse indivise se localise après Le partage sur une portion du fonds, cette division nouvelle de la propriété est un fait qui équivaut à un transfert, et il faut louer l’Act Torrens d’avoir organisé la publicité du partage en obligeant chaque copropriétaire au sortir de l’indivision de faire immatriculer son lot conformément au droit commun. De même en ce qui concerne Les jugements, qu'ils soient déclaratifs on non, l’Act Torrens exige pour leur exécution, leur inscription sur le folio matricule, ct l'exécution une fois faite, sa mention sur le folio et le cer- &ficat de titre de l’immeuble (1).

Lorsqu'il y a une déclaration de faillite (2), on imma-

(1) Art. 91. — Aucun jugement ou mandat d'exécution n'aura d'effet à l'égard d’un immeuble ou droit réel admis au régime de la présente loi, quand même les intéressés en auraient eu connaissance, tant qu'il n'aura pas été inscrit sur le folio matricule, et sur le titre dont se prévaut le poursuivant, si ce titre est produit. Quand le jugement aura été exécuté et que la preuve en sera rapportée au registrar général, il l’indiquera sur le folio matricule et sur le certificat de titre, ce qui fera preuve de l’exécution. Aucun mandat d'exécution ne sera opposable aux acquéreurs, néanmoins hypothécaires ou autres, s’il n'a été éxécuté dans les trois mois de la date de son enregistrement,

(2) Art. 86. — Lorsque, par suite de la faillite d’un propriétaire immatriculé, il y aura lieu de vendre l’immeuble, il sera donné avis officiel de la nomination du syndic au Registrar général, qui en fera mention sur son registre.

Cette inscription faite, le syndic pourra vendre l'immeuble, et le mé-

tricule l'immeuble au nom du syndic, qui peut alors procéder à la vente.

Enfin quand une femme propriétaire se marie, le Registrar fait mention sur le folio matricule des jour et heure auxquels on lui présente l'acte de mariage (1), et lorsqu'il s'agit pour cette dernière d’aliéner un immeuble,elle fait, en dehors de son mari une déclaration, aux termes de laquelle elle manifeste sa ferme volonté d’aliéner, le Registrar lui en donne acte suivant une formule consacrée. La mention en est ensuite portée au registre-matrice (2).

Les personnes morales ont pour aliéner un représentant qui appose sur l'acte de transfert sa signature personnelle

à côté de la signature sociale (3).

morandum de transfert, qu'il dressera à cet effet, aura la même valeur que s’il émanait du propriétaire avant la déclaration d’insolvabilité.

(1) Art. 87. — En cas de mariage d’une femme propriétaire aux termes de la présente loi, le Registrar général fera mention sur le folio matricule des jour et heure auxquels lui aura été présenté l'acte de mariage. Il'enregistrera à l’avenir les actes de transfert ou d'affectation consentis par la femme, pourvu qu’ils le soient dans les formes prévues ci-après.

(2) Art. 112. — Lorsqu'il s'agira pour une femme mariée de faire un acte de transfert ou autre, concernant un immeuble placé sous le régime de la présente loi soit isolément, soit avec d’autres immeubles non soumis au même régime, le Registrar général ou un juge de la Cour devra recevoir de la femme la déclaration de sa volonté dans les formes requises, l'interroger hors la présence de son mari et s’assurer que c’est de son plein gré et en connaissance de cause qu'elle donne son consentement.

Après quoi, le Registrar général ou le juge délivrera par voie d’endossement sur l’acte projeté un mémorandum (suivant la formule O) qu'il signera. Mention en sera faite sur le registre-matrice et l'acte revêtu de cette formalité aura la même valeur que s’il avait été fait par une femme non mariée,

(3) Art. 144. — Une corporation faisant un acte relatif à un immeuble placé sous le régime de la présente loi, pourra, au lieu de signature, apposer son seing accompagné d'un certificat signé de celui qui a pouvoir de disposer du seing.

Avant de terminer cet exposé, il nous faut dire un mot des trusis : nous nous trouvons ici en présence d’une institution anglaise d’un caractère bien original et dont il est difficile de trouver un équivalent dans notre droit ; nous dirons en nous servant de la définition de M. Lehr (1), que le trust « est un bien confié aux soins et à la bonne foi d'une personne, au profit et pour l’usage d’un autre ».

Quand un immeuble immatriculé est constitué en trust, les curateurs font inscrire leur nomination. On leur délivre un certificat de titre et ils procèdent à tous les actes juridiques dans la limite de leur mandat (2).

Aïnsi par l'inscription sur le registre et sur le certificat se trouvent réalisés les principes de publicité, de légalité, de foi due aux registres et de spécialité. Le certificat devient un titre inattaquable. « Tout certificat de titre, dit l’article 33, dûment scellé et signé du Registrar général fera foi en justice de son contenu et de son immatriculation et fera preuve que la personne qui est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés... ».

Et complétant les dispositions de l’article 33, l’article 123

(1) Élements de droil civil anglais, p. 269.

(2) Art. 19, — Lorsque les immeubles placés sous l'empire de la présente loi sont remis en dépôt à des (trustees) curateurs,ils ne donnent pas lieu à une immalriculation spéciale sur le registre-matrice. Les curateurs, après l'inscription de leur nomination, pourront, nonobstant toute substitution affectant l'immeuble, vendre, hypothéquer ou aliéner, comme s'ils étaient propriétaires ; ils peuvent se faire délivrer un cerli-

ficat de titre. Ils peuvent donner valable quittance en cas de vente. Il en est de même de leurs héritiers, sauf le cas où la survivance de la curatelle est formellement exclue. L’acquéreur n'aura pas à surveiller le

r loi.