CHAPITRE III. — Caractère facultatif de lPimmatriculation

Avant d'exposer le mécanisme du transfert des autres droits réels, qui sera mieux à sa place quand nous parlerons de la mobilisation du crédit, il convient d'examiner pour quelles causes Torrens rendit l’immatriculation facultative. Diverses raisons l'avaient amené à cette solution. D'abord il ne voulait pas faire violence à ses adversaires, et comme il savait que les démonstrations les plus triomphantes sont celles qui reçoivent la consécration des faits, : c’est par une leçon de choses qu’il se proposait de détruire leurs sentiments de défiance, puis comme beaucoup de terres australiennes sont aliénées par la couronne, en soumettant cette catégorie de biens à l’immatriculation obligatoire, il trouvait pour son système un champ d’expé-

rience suffisamment large.

LE re

« Les terres achetées à la couronne postérieurement à l'introduction dans une colonie de la loi sur la propriété foncière, dit Maxwell, passent ipso facto sous le régime de l’Act Torrens. La concession de la couronne est immatriculée, conformément à cette loi, sans que le concessionnaire ait à faire aucune démarche. Par suite l’ancien système de mutation ne peut être appliqué à un immeuble acheté de la couronne après l'introduction du système Torrens, toute convention relative à cet immeuble doit être passée suivant les règles spéciales à la propriété immatriculée (4). »

L'événement justifia les prévisions de Torrens. Les immatriculations devinrent si nombreuses qu'aujourd'hui l'Australie presque tout entière est soumise au régime de la loi nouvelle (2).

Il est deux causes qui, plus particulièrement que les autres ont contribué au succès du régime foncier créé par Torrens ; c’est que l'Australie est un pays de grande propriété, où le cadastre s’y est constitué peu à peu aux frais des particuliers, et qu'elle est un pays neuf où la généalogie de la propriété est facile à reconstituer. Est-ce dire qu'il faille généraliser ? Rien ne serait plus contraire à la nature des choses. On doit tenir compte des milieux et des conditions particulières d'existence de chaque pays pour tenter des expériences nouvelles et c'est pourquoi lorsqu'il

(1) Maxwell, $ 25.

(2) Sur 5.900.000 hectares, #,500.000 sont soumis à l’Act Torrens (Rap-

port de M. Noël Pardon, Commission extraparlementaire du cadastre , 3e vol., p. 6). La valeur moyenne des parcelles est de 60.000 francs.

LE

s’est agi d'appliquer la loi aux Straits Settlements, on a rendu l’immatriculation obligatoire. « Il est évident, dit Maxwell, que le gouvernement des Straits Settlements ne pourraitavoir avantage à laisser aux détenteurs la faculté de placer ou non leurs immeubles sous le régime de la loi foncière. Dans les colonies australiennes, ceux qui ontinauguré le système Torrens avaient la possibilité de faire appel par la voie du Parlement et de la presse à ses populations qui ne le cèdent en rien au point de vue de l'intelligence à celles d'aucune autre contrée civilisée. L'événement a prouvé qu'il suffisait de placer sous les | yeux des propriétaires l’exposé des avantages à recueillir pour qu’ils adoptassent de leur propre mouvementle nouveau système. L'obligation à laquelle sir R. Torrens a songé un moment n’a donc pas semblé nécessaire. Et cependant j'ose dire que, dans un avenir plus ou moins rapproché, il sera préférable de l'imposer plutôt que de conserver la dualité des systèmes, qui est pour les colonies un surcroît de dépenses. Mais quelle chance avons-nous dans les Straits Settlements d’impressionner nos tenanciers malais, chinois ou indiens par le bienfait si indiscutable qu'il soit d’un titre inattaquable, formé d'un seul document sur lequel sont inscrites de temps à autre toutes les autres conventions (1) ?»

Un des inconvénients du système facultatif c'est la

coexistence de deux législations, de deux régimes fonciers

(1) Maxwell, oc, cit., $ 169 et $ 170,

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qui se contrecarrent. Cette objection qui n'avait pas échappé à M. Maxwell, n’a plus de raison d’être en Australie. « Les immeubles aliénés avant la modification du régime foncier ne passent sous l'application du nouveau système que sur l'initiative personnelle. du propriétaire, de sorte qu'aujourd'hui encore les territoires occupés dans chaque colonie, ne sont immatriculés qu’en partie. Pour les immeubles non-soumis à la loi Torrens, l’on doit toujours recourir aux deeds, passés dans l’ancienne forme et enregistrés suivant les anciens procédés. Cette situation nécessite un service d'enregistrement pour chacune des deux méthodes, et par conséquent deux administrations distinctes, deux séries de registres et de tables, uneénorme accumulation d'archives. Le seul remède à cet état de choses est la renonciation au principe de faculté et l'adoption de mesures obligatoires qui n'auraient d’ailleurs rien de vexatoire, puisqu’une expérience de vingt années adémontré la supériorité du nouveau système. L'on pourrait fixer une période durant laquelle l’unité de méthode devrait être réalisée dans telle colonie où prévaut aujourd’hui le dualisme (1). »

Le régime facultatif doit donc être considéré comme un régime transitoire, sorte de période d’acclimatation du système dans les pays où l'expérience de l’immatriculation est faite. En Tunisie la même marche a été suivie et Les

efforts des auteurs de la nouvelle loi ont été couronnés de

(1; Maxwell, Loc. cit., $ 40.

succès. Néanmoins les objections contre le système de l’immatriculation facultative nous paraissent difficiles à refuser.

Ilest vrai que la coexistence de deux législations foncières porte les hommes de loi à choisir entre les deux législations celle qui favorise Le mieux leurs intérêts professionnels, et à entraver l'application de l’autre, que les parties contractantes admises à opter entre le droit nouveau et l’ancien choisissent celui qui modifie leur capacité dans le sens qui leur agrée le mieux.

On a proposé pour pallier les inconvénients de l'immatriculation facultative de ne soumettre les biens à ce régime qu’au fur et à mesure des aliénations. On aboutit alors aux conséquences suivantes, c’est que les domaines inaliénables ou ceux qui ne seront pas aliénés resteront en dehors de la sphère d'application de la loi (1).

On a proposé aussi et notamment pour la France (2) l’immatriculation collective et obligatoire des immeubles. La mesure se lie naturellement à une refonte intégrale du cadastre. L'unité d'application serait le canton ou l'arrondissement. On aboutit encore avec ce système à la juxtaposition de deux législations distinctes. Enfin M. Besson a préconisé l’immatriculation « des propriétés au fur et à mesure de la clôture des opérations cadastrales dans l’ar-

rondissement (3) ».

(1) Appenzell, Uri, Zug, Obwalden, Portugal, Russie, Angleterre.

(2) Rapport de M. Massigli, Commission extraparlementaire du cadastre, t. V, p. 427.

(3) Besson, loc. cit., p. 442.

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