CHAPITRE IV. — Objections dirigées contre lAct Torrens

Si nous dégageons maintenant les traits essentiels du système qui vient d’être esquissé et qui, à l'heure présente, est ce qu'il y a peut-être de plus parfait en matière de régime foncier, nous dirons que le certificat de titre constitue pour son titulaire un droit inattaquable (sauf les trois cas exceptionnels déjà cités) et que la simple lecture du certificat suffit pour être immédiatement édifié sur la situation juridique du bien. Le propriétaire inscrit est le propriétaire légitime et définitif. Est-ce dire que ce résultat soit acquis sans sacrifice? C’est au prix de l’abolition du passé,et c’est ici qu’intervient la première objection qui est faite au système. L’Act Torrens. dit-on, organise une véritable purge de la propriété avant l'inscription du droit sur le registre matrice, il met en demeure les tiers de faire valoir leurs réclamations, et si les oppositions ne se produisent pas ou bien encore si les opposants succombent, une décision est prise au mépris peut-être de droits sacrés, qui crée au profit du propriétaire inscrit un droit définitif? Il s’agit en outre d’un jugement, et contrairement au principe qui réduit l'autorité de la chose jugée aux parties en cause, l’Act Torrens donne à la décision du Registrar une valeur absolue. Ce n’est pas tout, il transforme l’action en revendication en action en dommagesintérêts et substitue une somme d'argent à la possession

de l’immeuble,

Entre les deux systèmes nous préférons celui qui sacrifie l'intérêt particulier à l’intérèt général. Ce qui est nuisible, c'est l'existence de droits précaires, incertains, sujets à contestation comme ceux organisés par les législations où la prescription devient en dernière analyse le titre inattaquable. Il vaut mieux, selon l'expression de M. Gide, un seul cadavre que de nombreux malades. D'ailleurs est-il possible de dire que l’Act Torrens ne prenne aucune précaution ? Est-ce que la publicité qu’il organise autour de l'inscription du droit est sans valeur ? Est-ce que les cas de fraude ne sont pas prévus ? Est-ce que la responsabilité du Registrar général n'est pas un gage de sécurité ? Présomption pour présomption, nous préférons celle qui résulte d'une inscription sur un registre après un véritable débat judiciaire à celle qui repose sur la prescription.

Et à ceux qui accusent l’Act Torrens de substituer à la revendication de l'immeuble une-compensation pécuniaire, nous répondrons que la loi de 1841 sur l’expropriation a subi les mêmes critiques et que l'argument tiré de l'intérêt général a été à aussi une victorieuse réponse contre ses adversaires. Les statistiques démontrent au reste que la loi de 184 1a réalisé beaucoup d’expropriations et que par contre ce n’est que dans des cas extrêmement rares que le fonds d'assurance australien a indemnisé des propriétaires injustement dépouillés.

On accuse encore l’Act Torrens d’établir une législation formaliste ; une simple passation d'écriture et voilà la

propriété établie et transférée. Si par formalisme on en-

tend la simplification des formes, un mode de transfert de la propriété qui permet de se passer de l'intervention des notaires, n’absorbe pas au bout de dix mutations la valeur entière de la propriété, nous en sommes partisans. Le formalisme de l’Act Torrens n’est pas une entrave, il assouplit les relations d’affaires, il crée entre les parties contractantes des rapports simples et clairs, il permet de donner aux immeubles le maximum de valeur d'échange, de sorte que l'objection parait plutôt se transformer en un argument en sa faveur. Si le Code civil repose sur une analyse plus exacte de la convention translative de propriété, les inconvénients qui résultent de la clandestinité de certaines hypothèques et de quelques privilèges sont tels que nos préférences doivent aller au régime foncier matérialiste qui a triomphé en Australie.

Des objections d’un caractère plus précis ont été faites à l’Act Torrens : si l’immatriculation du bien est entourée de garanties suffisantes pour protéger Les droits du propriétaire, en revanche, dit-on, les transmissions de propriété et des autres droits réels se font avec trop de facilité, un seul témoin suffit en effet pour certifier une signature et le champ est ouvert aux faussaires qui voudraient se faire immatriculer à la place du propriétaire ou consentir à des tiers des droits réels. Rien de plus facile d'ailleurs que de se faire le mandataire d’une personne qui n’a jamais existé.

Nous répondrons d'abord que les faits criminels de cette

nature sont heureusement exceptionnels et qu’en tous cas

l'Act Torrens n’a pas la prétention de bénéficier à cet égard d’une immunité qui en ferait une législation idéale. D'ailleurs le Registrar prend des précautions et s'assure tou- Jours dans la mesure où il lui est possible de le faire de Pidentité des parties. Les statistiques démontrent par le petit nombre de recours dirigés contre le fonds d'assurance que le faux et la fraude sont très rares. Nous citerons cependant, à litre d’exemple, une espèce dans laquelle la Jurisprudence anglaise avait restitué dans ses droits un propriélaire dépouillé dans des circonstances tellement odieuses qu'elle négligea complètement d'appliquer la loi.

Les frais restèrent à la charge des tiers de bonne foi (1).

(1) Jugement du Conseil privé de la reine d'Angleterre, Procès-verbaux de la Commission du cadastre, fascicule [1, p. 147.

Voici l'espèce : Une dame Messer était portée sur le registre-matrice comme propriétaire en toute propriété de diverses parcelles de terres dans le district de Hamilton, les parcelles n'étaient grevées d'aucune hypothèque. Son mari, forcé de s’absenter remit à un certain Cresswell, solicitor à Hamilton, les certificats de titre de sa femme et une procuration aux termes de laquelle cette dernière l’autorisait à vendre et à hypothéquer les immeubles, Muni de cette procuration, Cresswell forgea un acte de transfert des immeubles consenti par Messer au profit d’un nommé Hugh Cameron, personnage fictif. Il fit immatriculer la vente au nom de Hugh Cameron, le Registrar annula le certificat Messer et rédigea un nouveau certificat au nom de Hugh Cameron. Creswell contracta alors au nom de Hugh Cameron un emprunt de £ 3000 garanti par un mortgage. Il confectionna le contrat de mortgage, signa du nom de Hugh Cameron et comme témoin y apposa sa propre signature. Le mortgage fut alors enregistré et MM. M'Intyres versèrent la somme à Creswell qui l’empocha et prit la fuite. Sur ces entrefaites, M. Messer revint à Hamilton, s’apercut du faux et actionna le Registrar général,les créanciers hypothécaires et enfin Creswell. Il demandait l'annulation des faux certificats Hugh Cameron, la restitution des certificats de titre de sa femme affranchis du mortgage de MM. M'Intyres et dans le cas où le mortgage serait maintenu, de rendre le Registrar responsable du payement qu'il serait forcé de faire à ses créanciers. Les tribunaux d'Australie appliquant le principe de la foi due aux registres maintinrent le mortgage de MM. M'Intyres. Le Conseil privé de

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Si les objections dirigées contre l’Act Torrens n’ont plus de raison d’être en Australie, puisque le succès de l’expérience a justifié le système, on fait des réserves sur son introduction en France et l’on tire argument de l'extrême division de la propriété et de la difficulté qu'il y aurait à refondre le cadastre.

Nous ne pouvons dans ce travail traiter à fond cette importante question quia donné lieu à d’intéressants débats au sein de la commission extra-parlementaire du cadastre. Il faut reconnaître que Les obstacles à la révision du cadastre sont nombreux. Une refonte intégrale. faite d’un seul coup aurait l'inconvénient, par suite de la lenteur des opérations,de replonger Les premières propriétés cadastrées dans l’état où elles se trouvaient avant la révision. Le cadastre doit être mis à jour et il est inutile de tenter sérieusement une réforme si la propriété première doit retomber immédiatement dans le chaos d’où on l’avait fait sortir. On a proposé d’associer les propriélaires eux-mêmes à la révision et, au moment où ils viendraient faire immatriculer leurs immeubles, de les obliger à en dresser le plan conforme au cadastre, qu’ils rectitieraient même au besoin. C’est ainsi qu’au fur et à mesure la Reine, saisi par voie d'appel, rendit un jugement où il tempère par une règle d'équité ce que l'application de l’Act Torrens pouvait dans cette espèce avoir de trop rigoureux. Il décide en effet que « ceux qui traitent non pas avec le propriétaire immatriculé, mais avec un faussaire, qui se sert de son nom, ne traitent pas sur la foi du registre, ils ne peuvent pas, par l'enregistrement d’un titre faux, acquérir un titre valable en leur propre nom, bien que le fait de le faire enregistrer leur permette de trans-

mettre un droit valable aux tiers qui acquiérent d'eux de bonne foiet à titre onéreux » et le jugement annulail le mortgage de MM. M'intyres.

des mutations successives le cadastre se trouverait peu à reconstitué. On a encore mis en avant l’idée de créer, à l'image du Crédit foncier, une grande société qui ferait enregistrer Les immeubles des propriétaires qui voudraient bien s'adresser à elle et leur ferait délivrer des titres de propriété. Elle serait bien entendu responsable de ses erreurs (1).

L'extrême morcellement du sol en France est une objection à laquelle il faut s’arrèter

Sans faire échec, dit-on, au système des livres fonciers en Prusse, elle a nécessité dans ce pays à côté de la publicité réelle, le création de livres fonciers personnels où sont groupés sous le nom du même propriétaire des immeubles qu’il possède et qui se trouvent situés en des lieux différents, et pour fortifier l'argument on cite le chiffre de huit millions de propriétaires fonciers en France (2).

« Faisons remarquer, dit un auteur, que l'importance et la mobilité de la petite propriété en France seraient un obstacle presque insurmontable à l'établissement de livres fonciers où l’inscription serait faite au nom de l'immeuble et non plus au nom de l’acheteur ou du débiteur hypothécaire. Dans ces livres fonciers, une feuille doit être consacrée à chaque immeuble, ce qui, en France porterait le nombre de feuilles à huit millions. De plus, il est nécessaire que l'immeuble ait une certaine fixité, une existence

(1) Convert, Journal d’'agricullure pratique, 1885. (2) Levasseur, La population française, t. 1, p. 173.

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propre, et il n’en est pas ainsi dans un pays où les propriétés se fractionnent pour se concentrer ensuite sur certains points en temps de erise. Il a fallu en Prusse dans les régions où la petite propriété domine, modifier la loi du 5 mai 1872 qui consacre le principe des registres fonciers (1). » Et à l'appui de cette thèse, M. Henry donne la statistique

suivante :

Nombre des habitants de la France. . . 36.067.578 Nombre des feux ou ménages . . . . . 9.959.749 Nombre des cotes foncières. . . . . . . 14.234.237

Il est certain que la substitution de la publicité personnelle à la publicité réelle ruine le principe du système. Mais cette objection n’est pourtant pas décisive. On peut venir à bout des difficultés matérielles d'immatriculation, et en limitant le champ d'application de lexpérience à l'arrondissement par exemple, au lieu de centraliser à outrance les opérations, on réduirait ainsi le nombre des registres fonciers et les recherches seraient aisées à faire.

Mais ce n’est pas là qu'est le véritable obstacle à l’introduction en France de l’Act Torrens. Il est dans la loi sur la transcription, dans les charges occultes qui grèvent la propriété, dans l’absence de sécurité qui domine toutes les transactions. Ces difficultés surmontées, quel serait l'effet de l’immatriculation ?

M. Besson propose de n’attribuer à l'inscription sur le

registre foncier qu'un effet relatif. « La seule tâche qui nous

(1) Henry, La petile propriété rurale en France, p. 10.

paraisse devoir être dévolue à la publicité est de consolider, c’est-à-dire de prouver le droit de l'acquéreur au regard des Liers, mais vis-à-vis de ces tiers seulement. Il s'ensuit que le certificat d'immatriculation qui serait dans notre système délivré au propriétaire inscrit, mesurerail exactement son autorité sur celle du feuillet foncier auquel il correspondrait ét par suite ne démontrerait le droit des titulaires que vis-à-vis des tierces personnes avec lesquelles celui-ci pourrait contracter (1). »

Du moment que l’on accepte le principe de l'Act Torrens il n'y a pas de raison pour donner à l'inscription une valeur relative. Il suffit d'organiser un régime de purge sévère,d’associer tous ceux qui peuvent avoir un droit à faire valoir à la procédure d’immatriculation, de créer une publicité telle autour de l'inscription que personne ne pourra arguer du défaut d’information, et de rendre ensuite le droit de propriété inattaquable pour faire de la loi foncière un tout cohérent et indivisible. Pour les cas exceptionnels où la fraude a pu passer à travers les mailles serrées de la loi, pour les hypothèses très rares où un propriétaire fictif aurait été inscrit à la place du propriétaire réel, un fonds d'assurance servirait de gage aux recours légitimes. Dans quelles conditions substituerait-on en France un régime foncier où l'immeuble aura son état civil particulier, où les hypothèques générales et occultes

seront limitées et quant à la valeur du gage et quant à la

(1) Besson, Loc. cil., p. 434. L :

somme qu'elles garantissent, où l'écriture deviendra le mode normal du transfert de la propriété, c’est au législateur à le préciser et à le dire dans une loi qui rendra à la propriété foncière sa valeur économique. Mais l’objection la plus vive qui soit faite au Real Property Act c'est la circulation du certificat de titre. Ce grief constitue pour nous le plus bel éloge qu’on puisse faire du système.Donnons pour un instant la parole aux adversaires de la mobilisation du sol: « Il faudrait pourtant réfléchir mûrement avant de nous donner de pareilles institutions, on ouvrirait un nouveau champ à la spéculation, ceux qui jouent sur les blés joueraient sur les terres, on verrait des kracks et de vastes accaparements d’où sortiraient peutêtre de puissantes sociétés anonymes, propriétaires de domaines immenses qu'elles cultiveraient avec un personnel réduit au strict nécessaire (1). » Ce n’est pas seulement l’accaparement des terres par des sociétés de spéculateurs puissamment armés, mais quelques personnes voient encore dans l’Act Torrens la destruction du foyer,la dispersion des biens de famille, enfin la richesse foncière devenue aux mains des spéculateurs une valeur jetée dans une sorte de tourbillon.

S il s'agissait de monnayer le sol, de faire de l’Act Torrens comme au temps des mandats territoriaux et des assignats un expédient financier à la veille d'une faillite, les

objections de cette nature seraient peut-être fondées. Il

(4) Henri, loe. cil., p. 204.

suffirait de donner au certificat de titre la forme d’un titre au porteur. Si l’on s'engageait dans cette voie, ce serait dénaturer les caractères génériques de la propriété foncière et aller à l'encontre du but poursuivi. Mais nous Pavons dit, le transfert de la propriété dans l’Act Torrens s'opère à peu près comme celui d’un titre de rente nominatif. Il ne suffit pas d’un acte dressé par les parties, il faut que Ja convention translative de propriété soit inscrite au registre-matrice et au certificat. L'aliénation devient à la fois une opération simple et entourée de garanties. Il ne faut pas, sous prétexte de protection, empêcher la circulation d’un bien ; quand on à intérêt à vendre, ce ne sont pas les entraves légales qui empêchent la vente, c'est tout juste si elles la retardent et la compliquent. On a voulu, au donc du siècle, protéger la fortune immobilière ; la constitution d'hypothèque est devenue un contrat solennel, et l’on a cru que l’accumulation des formalités était un moyen d’empècher les prodigues de faire sortir des familles les biens fonciers, considérés comme la réserve suprême du patrimoine. Les prodigues ont dissipé leurs biensmalgré la forme solennelle du contrat.Onarrive ainsi à absorber la valeur de l'immeuble au bout de dix mutations, si l’on considère que la dépense à chacune d'elles est de 8 à 10 0/0 de la valeur du bien aliéné. Il faudrait démontrer aussi que les complications de la législation actuelle ont empèché la spéculation de se donner libre carrière. N’avons-nous pas vu, il y a une dizaine

d’années, se constituer des bandes noires, qui spéculaient

68 PREMIÈRE PARTIE. — SECTION Il

sur des millions et n’achetaient que pour revendre le lendemain ? Il nefaut pas, sous prétexte de parer à un mal, entraver les transactions nécessaires et empêcher les biens d'arriver aux mains de ceux pouvant en tirer le meilleur profit possible. C’est pourquoi nous préférons à l’obscurité un titre simple et clair, qui porte en lui-même la cause génératrice de sa valeur, qui rassure les tiers et les autorise à croire qu’en achetant ou en prêtantils font un placement. Qu'il y ait dans l’Act Torrens autant d’applications diverses que de milieux différents, c’est une question d'espèce et c'est au législateur à faire l'expérience dans des conditions spéciales à chaque pays. Les résultats obtenus en Australie et en Tunisie sont trop brillants pour qu’on puisse opposer aujourd'hui une fin de nonrecevoir brutale aux principes que l’Act Torrens a fait

triompher.