CHAPITRE V. — Droit comparé

Sans entrer dans un exposé détaillé des législations étrangères qui ne serait pas à sa place ici, il n’est pas mauvais, après avoir décrit le mode de transfert de l’Act Torrens,de le comparerd’abord à la loi française du 23 mars 1855, de le rapprocher ensuite des lois autrichienne et

prussienne.

$ 127, — La loi du 23 mars 1855 et l’Act Torrens.

On connaît les caractères distinctifs de la loi du 23 mars

1855. La transcription est tout d’abord une copie littérale de la convention translative de propriété sur les registres du conservateur des hypothèques. Les actes déclaratifs et à cause de mort n’y sont pas soumis, Le conservateur qui l'opère n’est pas un juge, mais un fonctionnaire, enfin elle assure un ordre de priorité aux acquéreurs et créanciers hypothécaires qui se sont conformés à ses prescriptions.

La transcription est la copie littérale de la convention translative de propriété. Le conservateur des hypothèques qui n'est chez nous qu'un fonctionnaire administratif reproduit sur les registres de la conservation le texte des conventions opérant transfert de La propriété que Les parties lui présentent. C’est un simple appareil enregistreur.

Le Registrar au contraire est un juge qui vérifie l’ensemble du contrat et l'analyse dans une courte inscription. Ajoutons que la transcription est faite sous le nom des acquéreurs, tandis que l'inscription australienne est réelle. Pour nous résumer, disons que l’une a la valeur d’une déclaration, l’autre celle d’un jugement.

La transcription ne produit que des effets relatifs, l’inscription au registre-matrice a une valeur absolue. Supposons qu'une personne vende un immeuble à une autre, dès qu'on est tombé d’accord sur la chose et le prix la vente est parfaite ; ni le vendeur, ni ses créanciers n’ont plus de droit sur le bien. Mais si dans l'intervalle le vendeur a consenti des droits réels sur l’immeuble vendu à

des tiers de bonne foi et que ceux-ci se soient conformés à

70 PREMIÈRE PARTIE. — SECTION Il

la loi en faisant transcrire la convention, ils auront le pas sur l’acheteur qui aura négligé cette précaution et ce dernier se verra réduit à intenter une action en dommages-intérêts contre son vendeur. La transcription nous apparaît donc ici comme un acte conservatoire, elle n’est pas créatrice de droits, une personne par exemple achète un immeuble 4 non domino,elle fait transcrire, le véritable propriétaire apparaît, évince par Jugement le propriétaire fictif, les droits concédés sur l'immeuble sont anéantis. On peut résumer l'esprit de la loi dans la formule suivante : on est propriétaire indépendamment de toute transcription mais la transcription est impuissante à donner la vie à un droit de propriété inexistant. Dans l’Act Torrens, au contraire, il suffit d’être inscrit pour être propriétaire.

La loi de 1855 laisse les actes déclaratifs et à cause de mort en dehors de sa sphère d'application. L’Act Torrens les y soumet. Ce n'est pas le lieu de s'étendre ici sur les motifs qui ont poussé les auteurs de la loi de 1855 à soustraire à la publicité un certain nombre d'actes juridiques. M. Debelleyme, dans son rapport de 1850, donnait comme raison pour ne pas soumettre les successions ab intestat à la publicité : « que l'héritier continue la personne du défunt et que son droit s'établit publiquement en vertu de la loi et des actes de l’état civil ». Pour les successions testamentaires on objectail qu'en forçant le légataire à faire transcrire le testament, on lui imposait une obligation que très souvent il ne pourrait pas remplir, parce que l'héritier qb

intestat pourrait lui laisser ignorer son titre et vendre à

son détriment les immeubles de la succession, A cette objection on fait la réponse suivante qui nous parait victorieuse. Si le testateur veut assurer une exécution certaine de son testament il n’a qu’à le déposer chez le notaire. Le grief contre le système qui organise l'inscription des actes à cause de mort se retourne contre la loi de 1855, elle aussi permet des usurpations. Si par exemple un héritier vend frauduleusement à un tiers un immeuble laissé à un légataire, comme rien ne révèle les droits de ces derniers, le tiers de bonne foi peut être trompé. Le légataire l’évince etil n’a Le plus souvent qu'un recours illusoire contre son vendeur,

Nous avons déjà dit que la publicité s’imposait avec une égale force pour les actes déclaratifs comme pour les autres. La loi de 1855 présente sur ce point une lacune que

nous nous contentons de signaler.

$ 2. — L’Act Torrens et les législations prussienne

et autrichienne.

Avant de comparer l’Act Torrens à la loi prussienne (1) et à la loi autrichienne (2), il est nécessaire de faire un exposé succinct du régime qu’elles organisent. Elles ont d’ailleurs eu un retentissement assez grand dans le monde pour que nous en fassions une analyse qui, on le verra, n’est pas superflue.

Le juge conservateur (Grundbuchrichter) qui opère les

(1) Loi du 5 mai 1872 (Annuaire de lég. étr., 1872, p. 208 et s.). (2) Bulletin de lég. comp., 1816, p. 243,

72 PREMIÈRE PARTIE. — SECTION !1 inscriptions sur le livre fo ncier (Grundbuch) estchoisi par mi les membres du tribunal dont le bureau de la conservation n’est qu’une annexe. Le Grundbuch est la représentation et pour ainsi dire la photographie du sol. Le livre foncier a pour contre-partie le cadastre. Il existe une concordance parfaite entre les deux livres et la mise à jour des registres est d'autant plus facile que les deux administrations fonctionnent dans le mème ressort et ont des rapports continuels. Dès qu’une mutation de propriété a lieu, dès qu'une modification vient à se produire dans l’état du bien, le cadastre avertit la conservation et vice-versa. Ainsi le trait caractéristique de cette législation, c’est que l’immeuble a une vie juridique qui lui est propre, que tous les événements qui traversent sa vie légale viennent se grouper autour de lui sur la feuille qui lui est consacrée au registre foncier. Ajoutons que, si à raison de l'extrême morcellement du sol dans certaines parties de la Prusse, on à dérogé au principe de la publicité réelle en groupant sous le nom du même propriétaire les immeubles qu'il peut posséder en des lieux différents, cette modification au régime primitif n’a pas eu d’inconvénients pratiques pour les recherches. Ceci dit, quand un propriétaire veut aliéner son immeuble, il se présente avec son acquéreur devant le Grundbuchrichter. Il déclare qu'il consent à l’aliénation, l'acquéreur demande l'inscription, ces deux déclarations constituent ce qu'on appelle l’énvestiture. Pour quiconque connaît les origines du droit germanique, cette

formalité vient d'anciennes coutumes, où l'État considéré

comme propriélaire éminent du sol rétrocède la propriété à chaque mutation. Quand l'acquéreur a fait sa déclaration, soit de vive voix, soit par écrit authentique ou par mandataire et présenté ses titres, le conservateur prend note du moment où l'inscription lui est demandée, rédige un projet dont la trace est conservée au registre foncier, examine la demande au fond et en la forme et constate que les règles relatives à la capacité des parties et au transfert du bien ont été respectées (loi 2, art. 31 à 48).

La loi prussienne exige pour quele transfert de propriété soit consommé entre les parties la formalité de l’investiture combinée avec l'inscription sur le registre. Cette inscription est aux termes de l’article 9 soumise aux causes de résolution du droit civil et peut être, aux termes de l'article 10, annulée pour vice du titre. Les acquéreurs à titre onéreux et de bonne foi sont couverts par l’inscription et à l'abri de tous les recours ; la loi prussienne repousse l'institution et la prescription.

Les livres fonciers sont organisés dans la loi autrichienne de la façon suivante : Le registre foncier (Grundbuch) se divise en deux livres ; le premier appelé Hauptbuch contient toutes les feuilles relatives aux immeubles. Ces feuilles se subdivisent en trois feuillets, Le premier donne la désignation de l'immeuble et indique les droits qui peuvent exister à son profit, le deuxième les noms des différents propriétaires qui ont possédé Pimmeuble, leurs titres, la date de leur inscription et les modalités et res-

trictions qui affectent leurs droits, le troisième feuillet

74 PREMIÈRE PARTIE. — SECTION Il

mentionne les droits réels qui peuvent grever l'immeuble. Le deuxième livre appelé Unkundensammlung contient l’ensemble des titres qui ont servi de base aux inscriptions.

La loi autrichienne exige l'inscription sur le registre foncier et la preuve de la manifestation des volontés. D'autre part, si on fait annuler l'inscription dans un délai déterminé les droits consentis par le non dominus tombent. £

Quand on intente une action en nullité contre une inscription, la demande doit être portée sur le registre foncier dans un délai de trente à soixante Jours. Un nouveau délai de soixante jours commence alors à courir pour introduire la demande en justice. Si la demande est accueillie, tous les droits concédés même à des tiers de bonne foi disparaissent. Si l’action est formée après les délais légaux, les droits réels qui grèvent l’immeuble subsistent, les autres consentis ultérieurement sont anéantis. Pendant ce délai de cent vingt jours les tiers qui ont traité avec le propriétaire sont en quelque sorte dans l’expectative, c’est la période d'incertitude. Ce laps de temps écoulé, ils peuvent être complètement rassurés sur la validité de leurs droits (4).

On voit par l’exposé que nous venons de faire que, dans ces deux législations comme dans l’Act Torrens, le principe de l'égalité triomphe. Que ce soit le Grundbuchrichter

(1) Quand une action de cette nature est intentée, une prénotation avertit les tiers que le droit réel est contesté et sujet à annulation.

ou le Registrar général, la propriété est soumise avant l'inscription à un contrôle judiciaire, mais c’est dans la force probante de ces inscriptions que les différences apparaissent : que ce soit entre les parties ou vis-à-vis des tiers l'inscription sur le registre-matrice et le certificat de titre dans l’Act Torrens ontune force absolue sauf les exceptions indiquées. Dans le droit prussien, si l'inscription est une condition du transfert, elle n’en peut pas moins être attaquée par les parties elles-mêmes soit pour vice du titre, soit pour des causes d'incapacité tirées du droit civil (art. 9 et 10 de la loi prussienne); vis-à-vis d’acquéreur à titre onéreux et de bonne foi l'inscription est inattaquable.

La loi autrichienne s'écarte du principe formaliste de la transmission de la propriété par l’écriture seulement ; elle exige outre l'inscription la preuve de l'échange des consentements ; elle ouvre au profit des tiers des recours en annulation de l'inscription prise, en limitant l’action à une certaine durée ; elle admet la prescription.

Enfin ce qui caractérise ces deux législations et les distingue d’une façon très nette de l’Act Torrens, c'est qu'il n'existe pas de copie authentique du registre foncier comme le certificat de titre. La loi tunisienne, les décrets sur Madagascar, le Congo, ainsi que nous le verrons dans la seconde partie de ce travail, ont imité sur ce point les

dispositions originales de la loi australienne.