DE PROPRIÉTÉ

CHAPITRE PREMIER. — De la constitution et de l'extinction de l’hypothèque, de l’encumbrance et du bail.

Comme nous l'avons déjà fait pour le droit de propriété nous allons examiner comment se constituent, s'éteignent et se transmettent l'hypothèque, l’encumbrance et le bail. Maxwell dans l’'énumération qu’il donne desydifférentes conventions sujettes à inscription cite nn. CU le bail et le mortgage (1). Ces appellations étant empruntées au droit anglais, des définitions sont nécessaires. Le mortgage, qui est la forme de l’hypothèque en Angleterre, est le gage dont le créancier est définitivement nanti sous la seule réserve de le restituer si le débiteur est en mesure de se libérer à l'échéance ; si le débiteur laisse passer le délai sans s'acquitter, le droit du créancier devient absolu et irrévocable (2). Ajoutons que la jurisprudence anglaise par des décisions successives à assoupli le mortgage de telle façon qu'il bénéficie de certains avantages que donne l'hypothèque.

(el (2

) Maxwell, Loc. cit., S 110, ) Lehr, loc. cit., S 504.

L’encumbrance est une somme d'argent dont le paiement grève cerlains biens meubles ou immeubles (personal ou real estate en vertu d’une disposition expresse du possesseur de l’estate) (1).

Ceci dit, supposons qu’une personne dont l'immeuble est déjà soumis au régime de l’Act Torrens veuille Phypothéquer ou le donner à bail. Il lui suffit de remplir les blancs d’un mémorandum dressé en partie double et de faire certilier sa signature par un témoin. Ce mémorandum est adressé au Registrar général, qui inscrit les mentions y contenues au folio de l'immeuble au registrematrice, et au dos du certificat de titre. Il relate sur un registre spécial la date et l'heure de l'inscription. L’immatriculation de l'acte constitutif d'hypothèque ou de bail d’encumbrance (mémorandum) est en outre mentionnée sur les doubles de l’acte lui-même sous la signature et le sceau du Registrar général. Un des doubles reste au bu-

reau de l'enregistrement, l’autre est remis au créancier. Le certificat de titre qui se trouve aux mains du propriétaire permet d’un coup d'œil rapide d'examiner l’état du bien, le duplicata du mémorandum resté en la possession

du créancier précise la nature du droit de ce dernier (2).

(1) Lehr, loc. cit., $ 504.

(2) Art. 52. — Lorsqu'il s'agira d’affermer un immeuble placé sous le régime de la présente loi, ou de l'abandonner avec droit de retour soit à vie, soit pour plus de 3 ans, le propriétaire devra dresser un bail suivant la formule E se référant aux indications du certificat de litre et attesté par un témoin.

Aucun bail dressé après l’enregistrement d'un contrat stipulant une hypothèque ou une affectation n'aura de valeur à l'encontre d’un créan-

On remarquera que cette constitution d’hypothèque d’en-

cumbrance ou de bail se fait par acte sous seing privé. Si

cier hypothécaire ou gagiste que s'il a consenti au bail avant que celui-ci ne soit enregistré.

Art. 36. — Lorsqu'il s'agira d’affecter ou d’hypothéquer un immeuble ou un droit réel soumis à la présente loi, le débiteur dressera une obligation hypothécaire suivant la formule F ; s’il s’agit d'engager l'immeuble ou le droit réel pour sûreté d’une annuité ou d’une rente foncière, il emploiera la formule G.

L'obligation hypothécaire ou l'acte d'engagement, suivant les cas, devront contenir une indication exacte de l'immeuble ou du droit réel qui est grevé d’hypothèque ou d'affectation, et se référer à la description contenue dans le certificat de titre. Ils seront attestés par un témoin.

Ils seront enregistrés dans l'ordre de leur présentation au Registrar général et prendront rang suivant la date de leur enregistrement et non suivant la date de leur confection.

Formule E. — Bail.

Moi, A... B... propriétaire immatriculé d’un droit réel de (indiquer la nature du droit) soumis toutefois aux charges et hypothèques spécifiées dans le mémorandum ci-joint, sur l'immeuble situé dans le comté de... contenant (superficie) non compris les routes qui le traversent (ici indiquer les servitudes, la description, en se référant soit à la concession, soit à un plan annexé au bail ou déposé dans le bureau du Registrar) lequel immeuble formant le lot n° du plan général a été concédé originairement le... par... gouverneur de la colonie à C... D... Je donne à baïl à E... F... (ici la description de la partie louée) pour être occupé par ledit E... F..., en qualité de locataire pendant années, moyennant le payement d’un loyer annuel de... payable (ici insérer les époques de payement) et, en outre, aux conditions suivantes : (ici indiquer les conditions spéciales et préciser celles des conditions implicites prévues par le « Real Property Act », que lon entend exclure ou modifier). Moi E... F... (ici insérer la désignation du locataire), j'accepte ici le bail de l'immeuble ci-dessus décrit, pour être occupé par moi comme locataire, sous les conditions et restrictions ci-dessus spécifiées.

Faita le tes :

Signé par le susnommé A... B..., en qualité de bailleur et par le susnommé E... F..., en qualité de locataire le... 18.., en présence de

DOS Ce (Signatures.)

Formule F. — Obligation hypothécaire.

Moi A... B... propriétaire immatriculé d'un droit réel de {indiquer le droit perpétuel ou viager) soumis toutefois aux charges relatées dans le

le propriétaire se libère, une décharge est ensuite ins-

crite au dos du mémorandum conservé par le créancier.

memorandum ci-annexé, sur l’immeuble situé dans le comté de..., d’une contenance de.(indiquer la superficie), non compris les routes qui le traversent (indiquer les servitudes et La description, en se référant soit à la concession, soit à un plan annexé ou déposé au bureau) lequel immeuble désigné sous le n° du plan général a été originairement concédé le.. par..., gouverneur de la colonie à C... D... En considération de la somme de... qui m'a été aujourd’hui prêtée par E... F... (désignation du créancier), et dont je lui donne ici recu, je m'engage envers ledit E... F... à lui payer la somme ci-dessus du... le... 18.... en outre, à lui payer les intérêts de ladite somme à 0/0 par an, par payements égaux, les... de chaque année, enfin à (ici indiquer les clauses particulières et les conditions implicites prévues par le « Real Property Act » que l'on veut exclure ou modifier). Et, pour la sûreté des payements sus-mentionnés, en principal eten intérêts, j’hypothèque, par les présentes, au dit E... F..., tous mes droits sur ledit immeuble, En foi de quoi j’ai signé mon nom.

Le 18. (Signalture.) Signé par le sus-nommé A... B... emprunteur cejourdhui... 18..., en présence de G... H...

: (Signature.)

Formule G.— Acte daffeclation d’un immeubie au payement d'une somme (Encumbrance).

Moi, A... B... propriétaire immatriculé d'un droit réel de (indiquer la nature du droit) soumis toutefois aux charges et hypothèques relatées dans le memorandum ci-annexé, d'une contenance de (indiquer la superficie) non compris les routes qui le traversent (indiquer les servitudes et la description en se référant soit à la concession originaire, soit à un plan annexé ou déposé au bureau) formant le n° du plan général et . concédé le..., par..., gouverneur de la colonie à P... C...

Désirant assurer sur cet immeuble le payement, au profit de E... F.. de la (indiquer la rente ou annuité) ci-après mentionnée, j'affecte ledit immeuble au payement au profit de E... F...,de la somme de... qui sera exigible et payée aux époques et de la manière ci-après savoir (ici indiquer les époques de payements, les intérêts s’il y en a, les événements qui doivent faire cesser le service de la rente et toutes les clauses dérogatoires aux clauses implicites du « Real Property Act »).

Sous les conditions ci-dessus, ledit E...F... aura tous les droits et examens, tous les pouvoirs accordés par le « Real Property Act » à un créancier gagiste.

En foi de quoi, j'ai signé ici mon nom, le... 18..., en présence de KA UE",

(Signalures.)

80 PREMIÈRE PARTIE. — SECTION Hi

Le Registrar à quile mémorandum est envoyé mentionne la libération au registre-matrice et au certificat de titre (1). L'acte constitutif d'hypothèque ou d’encumbrance est frappé d’un timbre d'annulation.

Maxwell dit que cette façon de procéder évite les inconvénients de l'extinction du mortgage, la rétrocession du bien par le créancier au propriétaire. « Aïnsi, dit-il, se trouve évité l’un des inconvénients les plus saillants de l’ancien système. Il n’est guère d'opération plus difficile à comprendre pour des esprits simples que la nécessité imposée par ce système de rédiger un acte de rétrocession lors du payement d’une créance, garantie par le mortgage.

Sous le régime de la loi Torrens le mortgage n'emporte pas

(1) Art. 63. — Sur la production de l'obligation hypothécaire ou de l'acte d'affectation portant au dos la décharge du créancier signée de lui et attestée par un témoin, le Registrar général fera mention, sur son registrematrice, de la décharge totale ou partielle suivant les cas, et, par le seul effet de cette mention, l'immeuble affecté reviendra franc et quitte de toute charge.

En cas de mort d’un créancier viager ou de réalisation du terme qui doit mettre fin au service d’une annuité, le Registrar général, après avoir exigé la preuve qu'il n'y a pas d’échéances arriérées, inscrira sur le registrematrice une mention de décharge et annulera le titre d'affectation.

Dans les deux cas qui précèdent, le Registrar général inscrira au dos du certificat de litre la mention de décharge avec sa date.

La décharge donnée d'une affectation grevant une partie de l'immeuble ne pourra valoir pour le tout.

Art. 64. — En cas d'absence du créancier hypothécaire ou d’un représentant, le débiteur pourra consigner entre les mains du trésorier colonial les payements arriérés, et, sur le vu de la quittance du trésorier, le Registrar général donnera décharge sur son registre avec indication des jour et heure.

Cette décharge aura la même valeur que si elle était donnée par le créancier.

Le Registrar général la reportera sur l'acte d’affectation, ainsi que sur le certificat de titre, quand ils lui seront représentés. A partir du paiement ainsi fait au trésorier, les intérê ts matoires cesseront de courir.

transmission du /egal estate, et cependant la sécurité du mortgagé estaussi complète que si la transmission eût été réelle. Dès lors disparait la nécessité d'un acte de rétrocession à l’époque du payement de la créance (1). »

Pour les prêts à court terme on a remplacé cette constitution d’hypothèque par un procédé moins formaliste encore et que les Anglais appellent le mortgage in equity. Le propriétaire remetàson créancier avecle mémorandum, le certificat de titre lui-même. Aucune inscriplion n’est prise. Le créancier se contente de notifier au Registrar général une opposition, aux termes de laquelle aucun droit ne pourra être pris sur l'immeuble pendant un certain laps de temps, généralement quarante jours, à partir du moment où ce dernier l'aura mis en demeure d’immatriculer son mortgage. Cette opposition est mentionnée à l’encre rouge au folio matricule de l'immeuble sur le registrematrice.

Pendant ce délai de quarante jours aucune inscription n'est prise. Si le débiteur se libère, on lui restitue son certificat de titre, mais si à l'échéance il ne s’acquitte pas, le créancier requiert l’immatriculation. Torrens décrit ainsi lui-même ce deuxième procédé. « L’emprunteur rédige un acte de mortgage en la forme ordinaire, soit pour une somme déterminée, soit, comme il arrive la plupart du temps, pour la somme qui restera due d’après la balance

d’un compte à établir ultérieurement. Get acte avec le

(1) Maxwell, Loc. cil., $ 28.

82 PREMIÈRE PARTIE. — SECTION ii

cerlilicat de titre est remis au prêteur qui n’en fait pas l'inscription, mais signifie défense d'inscrire aucune autre convention relative à l'immeuble durant quarante jours, ou tout autre délai déterminé, à partir du moment où le Registrar lui aura notifié au domicile élu l'intention d'inscrire le mortgage.

« Le registre-matrice est alors émargé au feuillet convenable d’une croix à l’encre rouge et du numéro de l’opposition. Au reçu de la notification ou dans le délai sus-indiqué, le prèteur peut transformer son mortqage in equity en un droit inscrit: Il lui suffit de présenter au bureau du Registrar le contrat de mortgage et le certificat de titre (1). » Est-il besoin de faire ressortir les avantages du mortgage in equity sur le mode ordinaire de constitution de l'hypothèque. Le prêteur ne court aucun risque, puisque le débiteur dessaisi de son certificat de titre ne peut établir sur l'immeuble aucun droit réel, et d'autre part comme l'emprunt reste un fait ignoré, le crédit du propriétaire n’est pas compromis.

Ce mode de nantissement est très favorable aux agriculteurs pour les prèts à court terme et il offre une sécurité absolue, puisque le fait de la détention du titre équivaut à la détention de l’immeuble pour ainsi dire. C’est une véritable avance sur titres. Le principe de publicité n’est pas d’ailleurs complètement sacrifié, puisqu'il est fait mention de l’opposition du créancier sur le registre ma-

(1) Torrens, An essay on the transfert of land by registration. London, Cassel, Peter, Galpin et Cie, cité par Maxwell, S 31.

trice et que le mortgage peut être inscrit à l'échéance.

La procédure d'inscription que nous venons de décrire est la même pour le bail que pour l’hypothèque et l’encumbrance; tous les baux, quelle que soit leur durée, sont soumis à cette obligation ; ils doivent être présentés pour être inscrits en triple expédition. Quand un bail est résilié on procède ainsi : l’acte constitutif portant les deux signatures du locataire et du bailleur précédée la première du mot résilié et la seconde du mot accepté avec l'attestation des témoins est envoyée au Registrar qui la relate par une

inscription.