CHAPITRE III. — Droit comparé

$ 1. — Cédule hypothécaire.

Sans nous attarder ici à l'étude approfondie de la cédule hypothécaire, de la Handfeste et du bon foncier, il n’est pas inutile d'en faire une courte analyse qui nous don-

nera la clef de la mobilisation du crédit.

La conception originale, hardie, du décret de messidor an [IT (1), qui créait la cédule hypothécaire, c'est le principe de l'hypothèque sur soi-même qui conduit à la mobilisation du crédit hypothécaire. « Le propriétaire qui avait l'intention de se procurer du crédit par l'engagement de ses immeubles préparait à l’avance un titre. Il le demandait au conservateur des hypothèques. Celui-ci détachait un feuillet sur lequel, avec certaines mentions destinées à garantir l'authenticité du titre et à rendre notoire la situation hypothécaire de l'immeuble grevé, se trouvait une obligation de somme souscrite par le propriétaire à l’ordre du porteur futur de ce titre (2). » Nous sommes ici en présence d'une véritable hypothèque causale d’une hypothèque en germe que par un endossement, le propriétaire fait naître et qui prendra une vie juridique définitive le jour où elle sera utilisée par lui : c'est la cédule hypothécaire. Le crédit de l'immeuble est ainsi préparé d'avance. Mais, contrairement aux prescriptions de certaines législations étrangères, l’évaluation du fonds n'était pas laissée aux parties, le décret de messidor an HI a voulu que la valeur du gage fût estimée dans la cédule par le conservateur lui-même en suivant la procédure des déclarations foncières. Le propriétaire faisait une déclaration de la valeur de ses biens à peine de nullité des

cédules déclarées (art. 38). Cette déclaration était faite en

(4) 1 ne fut jamais appliqué, son exécution fut suspendue par les lois du 30 vendémiaire an IV, 20 frimaire an IV, 19 prairial an IV, 23 vendémiaire an V.

(2) Challamel, loc. cit., p. 29,

triple expédition (art, 4 à 15 du 2° décret). Le conservateur en gardait une, la deuxième était déposée au greffe de la commune de la situation des biens, la troisième restait entre les mains du propriétaire. Le propriétaire était en outre tenu d'établir sa qualité par un certificat délivré par le conseil municipal du lieu de la situation des biens, formalité qui s'explique par l’absence de force probante donnée aux inscriptions du registre de la conservation, le système de légalité étant inconnu. Si une contestation s'élevait sur la valeur du fonds, on procédait à une expertise contradictoire entre le propriétaire et le conservateur (art. #8 à 77). La valeur une fois déterminée on en déduisait le montant des hypothèques inscrites et le propriétaire ne pouvait engager que les trois quarts de la fraction restée libre.

Il était loisible au propriétaire d'obtenir autant de cédules qu’il voulait (art. 81); elles n'avaient pas de numéro d'ordre et les porteurs de cédules venaient en concours sur les biens grevés.

Les critiques n'ont pas été ménagées à ce système. D'abord l'évaluation officielle du conservateur eût été le plus souvent inexacte, car sa responsabilité l'aurait incité à donner au bien une valeur toujours moindre à la valeur réelle, puis le débiteur eût été obligé de dépenser tout d’abord le meilleur de son crédit, enfin la valeur du gage étant restreinte aux trois quarts de la portion restée libre, la force du crédit de l'immeuble eût été paralysée. Une

autre disposition de la loi la détournait de son but. L'hy-

pothèque inscrite dans le mois où elle était créée,avait pour date d'inscription l'acte constitutif d'hypothèque, et non la date de l'inscription elle-même, de sorte que les cédules ne pouvaient être délivrées qu'un mois après leur inscription, car il fallait attendre l'apparition d’hypothèques constituées avant la réquisition des cédules.

Quels étaient les caractères de la cédule ? c'était un titre hypothécaire, contenant la clause à ordre, l'indication de la somme garantie, la date de la délivrance, l'obligation de la part du débiteur de payer à jour fixe une somme déterminée à l’ordre du citoyen inscrit au dos, enfin la

mention suivante faite par le conservateur :

Je soussigné. . . .. conservateur des hypothèques de l'arrondissement de... .. au bureau de. .... certifie sur ma responsabilité :

4° Que le citoyen. . ... a souscrit en ma présence la cédule ci-dessus de la somme de. .... payable le. . ...

2° Qu'il est propriétaire dans la commune de. . ...

30 Que ses biens sont cotisés à. . . .. de contributions foncières par an.

4° Qu'ils sont de la valeur de. .... suivant sa déclaration fonchre du. 0e

5° Que les hypothèques inscrites sur ces'biens, ayant une date antérieure à la réquisition de la cédule sont de la somme de. . . faisant avec celle de la dite cédule celle de. . . , en sorte que le dit bien offre une valeur libre de. .... (date, inscription, numéro et folio du registre (au verso il y avait des cases pour permettre les endossements).

Dès le moment où la cédule avait été endossée à un créancier, l’hypothèque virtuelle, née au moment de sa

délivrance, se vivifiait : enfin ce qui avait soulevé des cri-

tiques très vives contre le décret de messidor, c’est que cette hypothèque pouvait résulter d’un simple acte sous seing privé. La dette, une fois acquittée, la cédule était utilisée pour de nouveaux emprunts. Ou bien, en effet, le créancier donnait quittance au propriétaire sur la cédule et alors elle était annulée, ou bien il endossait la cédule au propriétaire, et elle pouvait alors gager de nouveaux prêts. Il faut dire cependant que cette deuxième interprétation du décret n’est peut-être pas tout à fait conforme à l'esprit de la loi qui considérait la cédule comme éteinte avec l'extinction du premier engagement. Au bout de dix ans, la cédule n'avait plus de valeur, et le propriétaire devait en requérir de nouvelles du conservateur des hypothèques (art. 217).

Ce qu'il importe de retenir de cet exposé, c’est que le porteur de la cédule concentre en lui-même la double qualité de créancier hypothécaire et chirographaire, que si l’hypothèque est inscrite avant la naissance de l’engagement par un endos, elle devient, à partir de ce moment, l’accessoire de la créance. L'originalité du système consiste en ce que, s’il est facile aux tiers de connaître la situation pécuniaire de celui avec lequel ils contractent, il est impossible à d'autres de savoir si les cédules ont été ou non mises en circulation. Toutes les mesures ont été prises de facon à ce qu'au moment où il emprunte, le propriétaire puisse réaliser le prêt avec autant de facilité que s'il s’agissait d’une dette personnelle. Aucune cause de préférence n'existe entre les porteurs de cédule, ils viennent

en concours sur l'immeuble,

On voit que le décret de messidor réalisait une véritable tentative de mobilisation du crédit. La création et la négociation de la cédule étaient des opérations très simples. On sait cependant que le décret est resté inappliqué. Les circonstances politiques au milieu desquelles il est né, son but ont fait naître des objections qui, il faut le reconnaitre, ne sont pas tout à fait imméritées. D’abord, dit-on, l'objet du décret de messidor a été non pas de donner de l’essor au crédit du sol, mais de faire du papiermonnaie. C'était un expédient financier. Cette critique nous paraît fondée. On remarquera en effet que la cédule n'est pas productive d'intérêts, il fallait y adjoindre une convention relative à ce point, ou stipuler une somme plus forte que la somme convenue. Une autre critique était dirigée contre la forme même de l'emprunt. Troplong considérait la forme authentique de l’acte constitutif d'hypothèque comme un frein aux dilapidations des prodigues. La forme authentique de l’acte constitutif d'hypothèque n’a jamais empêché, que nous sachions, le gaspillage des patrimoines, c'est plutôt à l'honneur du décret de messidor d’avoir facilité le prèt. IT lui en revenait d’autres: c’est d’abord l’originale conception de l’hypothèque sur soi-même qui permet au propriétaire de préparer le crédit de son immeuble, puis la mise en circulation du titre une fois créé par un endos, qui aurait donné, si la loi avait été appliquée, au crédit un essor vigoureux. Mais, nous l’avons déjà dit, la cédule hypothécaire n’a pas connu les épreuves de la pra-

tique. Elle est restée à l’état de système. Nous allons voir

comment avec les Handfesten de la ville de Brême et Les Bons fonciers de Prusse, les législations modernes ont

réalisé Le problème de la mobilisation du crédit.

$ 2. — Handfesten.

Les origines des Handfesten sont très lointaines, elles existaient déjà en germe dans la législation de la ville de Brême au XIV* siècle et on en retrouve des traces dans le droit des villes de Hambourg (1248) et de Lubeck (4309) (1).

À Brème, il y a des registres fonciers et les quatre principes de légalité, de spécialité de foi due aux registres et de publicité sont appliqués comme en Prusse. La tenue de ces livres, le soin de recueillir les renseignements qui les concernent et toutes les modifications dont ils peuvent être l’objet sont laissés à une commission spéciale (délégation) prise dans le sein du tribunal de Brême. Ce n'est que d'une façon indirecte que la loi de Brème mobilise le sol, toute aliénation prend le caractère d’un acte publie, et le droit réel est soumis à une véritable purge. Un journal spécial le « Bremer Nachrichten », parait tous les dimanches et publie des annonces destinées à renseigner le public sur les mutations de propriété et à lui permettre de faire opposition. Si une opposition se produit, un débat a lieu entre l’acquéreur et l’opposant. Si l’opposant triomphe les charges qui grèvent l'immeuble sont rattachées à la nouvelle pro-

(1) Challamel, Loc. cit., p. 504 et Bulletin de la Société de législation comparée, 1818, p. 482.

priété par une sorte de novation. Il en résulte pour la propriété foncière une assise solide, et par voie de conséquence il est possible au nouvel acquéreur de mesurer toute la valeur du crédit du bien.

C'est par la Handfeste que le propriétaire met en valeur le crédit de son immeuble. Disons tout de suite, pour en donner une idée, que ce n’est ni une hypothèque, ni une dette foncière, mais qu’elle réunit les avantages de ces deux modes de nantissement. On sait que l’un des vices du gage, c'est de dessaisir le propriétaire et d'épuiser d’un coup son crédit, le perfectionnement du gage est l’hypothèque, qui laisse la chose aux mains du propriétaire jusqu’au paiement, mais il est nécessaire de la rendre publique pour déjouer la fraude et ménager le crédit. La loi de Brème réunit les avantages du nantissement et de l'hypothèque, et pour cela elle identifie l’immeuble avec le titre écrit. Au lieu de donner le sol en gage on se dessaisit de l'écrit qui le symbolise. On fractionne l'écrit, on découpe le titre en morceaux qui représentent des portions d'immeubles, le débiteur remet en nantissement ceux qu'il lui plaît en conservant les meilleures sûretés pour les mauvais Jours. La Handfeste est ainsi à la fois gage et hypothèque. Hypothèque, car l'immeuble jusqu’au payement reste aux mains du débiteur ; gage, puisque l'écrit qui est le signe représentatif de l’immeuble est remis au créancier. La Handfeste est donc une portion d'immeuble qui devient l'objet d’un droit de gage mobilier. La valeur

vénale du fonds est divisée en plusieurs coupures desti-

nées à circuler. C’est la commission foncière de Brème qui délivre les Handfesten au propriétaire sur sa demande. Mention en est faite au folio de l'immeuble sur le registre foncier. Il n’y a pas de concours entre les divers porteurs de Handfesten. Elles constituent toutes une série, chaque Handfeste a un rang définitif dans la série. 11 suffit de jeter un coup d'œil sur l’une d’elles pour connaître immédiatement son rang et la valeur vénale de la fraction d’immeuble qu’elle représente :

Handfeste de 5.000 marcs après 10.000 mares.

La commission de Brême atteste par les présentes que X... a créé sur son immeuble... situé à... une Handfeste de 5000 mares.

Les présentes lui sont remises à ce titre.

Fait à Brême, le.

Le porteur de la Handfeste peut être complètement rassuré sur la valeur de son droit. Il est certain que le débiteur est vraiment propriétaire, que son rang de créancier est définitif. Seule la valeur du bien est indéterminée, la loi de Brême n’a pas, sur ce point, commis la faute du décret de messidor qui imposait au conservateur l’obligation d'évaluer le gage, elle laisse ce soin aux parties contractantes. Les créanciers hypothécaires sont juges de la valeur du fonds, et cela ne présente pas de difficultés, puisque par la Handfeste ils connaissent déjà la valeur de la fraction de l'immeuble engagé et qu’ils peuvent ainsi déterminer celle de la fraction restée libre.

La Handfeste. n'a de raison d’être que par une conven-

tion préexistante. L'échange des consentements et la tra-

dition de la Handfeste suffisent, mais, dans la pratique, pour faciliter la preuve en cas de conflit, on accompagne la remise de la Handfeste d’un acte sous seing privé ou notarié. L'inventeur, le voleur d’une Handfeste ne pourraient s’en servir.

Le propriétaire prépare le crédit de son immeuble en se faisant délivrer des Handfesten qu'il conserve en portefeuille jusqu'au moment où il jugera propice de s’en servir. Si la créance est éteinte, la Handfeste revient aux mains du propriétaire qui peut l’utiliser à de nouveaux emprunts. Elle garde toujours son rang dans la série. Ajoutons que le propriétaire engage les Handfesten dans l’ordre qui lui plait. D'autre part, la situation pécuniaire du débiteur n’est jamais dévoilée, rien n'indique en effet sur le registre que les Handfesten aient été mises en circulation.

L'idée de diviser un immeuble en valeurs de portefeuille donne à la législation de la ville de Brême un cachet tout spécial ; la mobilisation du crédit de la terre résulte de la facilité de transmission de ces titres, puisque leur remise matérielle et un endos sur la créance suffisent pour les mettre en circulation, Les conséquences économiques s’en font immédiatement sentir: nous voulons parler de la diminution du taux de l'intérêt et des facilités de remboursement que le débiteur obtient à raison de l’aisance avec

laquelle la Handfeste se transmet.

MOBILISATION DES DROITS RÉELS ul

$ 8. — Bons fonciers et bons hypothécaires de la Prusse.

Si au point de vue du mode de cession l'étude des Handfesten est digne d'attention, le bon foncier et le bon hypothécaire méritent aussi qu'on s'arrête à leur examen (1). Ce qui caractérise le bon foncier prussien, c'est qu'il crée un droit réel principal, indépendant de la créance. Le propriétaire n'est pas le débiteur personnel du créancier hypothécaire. C'est l'immeuble grevé seul qui répond de la dette, situation qui a une analogie dans notre Code civil dans l’hypothèse où un tiers laisse prendre une hypothèque sur son immeuble pour garantir la dette d'autrui sans prendre d'engagement personnel.

Lorsqu'un propriétaire veut engager son immeuble à la garantie d’une dette, ilse fait délivrer par le Grundbuchrichter des bons fonciers en aussi grand nombre qu'il le désire. La délivrance de ces titres est mentionnée au folio de son immeuble dans la série. Ce droit pour le propriétaire de demander pour son immeuble un nombre de bons fonciers illimité trouve son correctif dans la pratique, car les prêleurs n'avanceront des capitaux au propriétaire qu'en tenant compte de la valeur du bien restée libre. Le bon foncier indique la somme prêtée, le

taux de l'intérêt, la date du remboursement (2). Il énumère

(4) Loi du 5 mai 1872, Annuaire de législalion élrangère, 1873, p. 219 ; Challamel, loc. cil., chap. VI, p. 140.

(2) En droit allemand le créancier manifeste par une notification au débiteur sa volonté d’être remboursé. Cette notification est le point de départ d'un délai au bout duquel le créancier devra être désintéressé.

98 PREMIÈRE PARTIE. — SECTION lil

les parcelles distraites de limmeuble, fait connaitre la valeur du fonds par le revenu imposable, la valeur locative, le chiffre de la police d’assurance. Cependant si le, bon foncier indique quel rang il occupe dans la série, il ne renseigne pas sur les sommes garanties par les inscriptions antérieures; aussi faut-il recourir au registre foncier pour le savoir, à moins que le débiteur ait encore par devers lui des bons fonciers d’un rang supérieur. Estil besoin de dire que les énonciations qu'il contient ont force probante.

On le voit par ce succinct exposé,ce qui distingue le bon foncier de la Handfeste, c’est que le premier est un droit réel sur l’immeuble, tandis que la Handfeste est un corps certain, objet du droit, l'immeuble lui-même divisé en valeurs de portefeuille. Le bon foncier offre pour le débiteur des avantages analogues à ceux de la Handfeste : sa situation pécuniaire n’est pas révélée au public, il ménage son crédit et il use des sûretés qu’il peut offrir à ses créanciers dans l’ordre où il lui plait, enfin après l'extinction de la dette, Le bon foncier peut servir à de nouveaux emprunts. Il faut signaler ici une particularité qui ôte un peu d’harmonie au système. Il y a deux modes d'extinction du bon foncier : le débiteur obtient du créancier désintéressé une quittance et le bon foncier est endossé à son profit, ou bien après avoir obtenu un consentement à radiation de ce dernier, il fait radier le bon foncier du registre. Dans cette seconde hypothèse, le bon est annulé et Les bons subsé-

quents montent d’un rang.

A côté du bon foncier, la loi prussienne laisse coexister le bon hypothécaire. C’est un droit réel accessoire, rattaché à une créance. Et cependant la loi n’est pas restée fidèle jusqu’au bout à cette conception. Si le bon hypothécaire ne peut naître qu'avec la créance, il ne s’éteint avec elle que s’il est radié. La dette acquittée, le débiteur peut à son choix se faire transférer le bon par son créancier désintéressé ou le faire radier sur le registre. S'il prend le premier parti, le bon hypothécaire peut servir à de nouveaux emprunts, dans le deuxième cas, le bon est annulé, et les bons subséquents montent d’un rang. L'unité du système est rompue, puisqu'il dépend du débiteur, lorsque sa dette est éteinte, de donner à la sûreté le caractère de l’hypothèque ou du bon foncier (art. 62, 63, 64, loi de 1872).

Lorsqu'il y a désaccord entre le titre et le registre, c’est le titre qui l'emporte quand il s’agit du bon foncier; le bon hypothécaire au contraire n’a de valeur que s’il est conforme au registre (art. 29). Accessoire de la créance, le bon hypothécaire n’est cessible qu'avec elle, cette indivisibilité se manifeste pratiquement, car le bon est rattaché à l'obligation par un cachet de cire ou un ruban (loi If, art. 122). Nous savons que le transfert du bon foncier est indépendant de la cession de la créance, enfin il est productif d'intérêts ; il est accompagné de coupons que le débiteur acquitte quand on les lui présente, et il peut être endossé en blanc. La pratique qui a eu à opter entre le bon

foncier et le bon hypothécaire a choisile second. Les cau-

ses de l'échec du bon foncier sont diverses : peut-être estce parce que leurs avantages sont presque identiques, que le défaut de concordance entre le registre et le titre est rare, peut-être aussi parce que l’endossement en blanc est plutôt un péril qu’une garantie à cause des chances de vol et de perte ?

D'autre part, le porteur du bon hypothécaire a pour garantie l'immeuble et le débiteur, tandis que Ie bénéficiaire du bon foncier n’a pour gage que l'immeuble, c'était une cause d'infériorité économique qui devait contribuer à l’in-

succès du bon foncier.

$ 4 — Comment le crédit foncier est mobilisé dans l'Act Torrens.

Nous venons de passer en revue les législations étrangères. Ce qui fait leur supériorité c'est qu’elles assurent et qu'elles élargissent le crédit.

Elles assurent le crédit parce que le droit de propriété apparait incontesté, et que la confiance du prêteur est en raison directe de la validité du droit; elles assurent le crédit parce qu'il n'y a pas de charges occultes qui menacent le rang du créancier hypothécaire et parce que sa place dans la hiérarchie des sûretés offertes par le débiteur est définitive. Enfin elles l’élargissent en facilitant la cession du titre hypothécaire, car il est aisé de s'apercevoir que le nombre des prêts augmente, quand le créancier est sûr de pouvoir le lendemain du prêt rentrer dans

ses Capilaux par la négociation rapide de sa créance. Ce

n’est pas tout, ce qui donne un nouvel essor au créditde la terre c’est la diminution des frais qu’entraînent la consüitution, la cession de l’hypothèque et surtout la simplification des poursuites.

D’autres éléments concourent encore à élargir le crédit: c’est la facilité donnée au créancier de se faire délivrer d'avance des titres hypothécaires qui circuleront le moment venu et de distribuer les sûretés aux créanciers suivant la nécessité de sa situation.

Nous avons dit que la jurisprudence était arrivée en France à assouplir le mode de transfert de la créance hypothécaire en autorisant l’insertion de la clause à ordre dans les obligations civiles, elle a été même jusqu'à faire de la créance hypothécaire un titre au porteur; mais encore une fois qu'importe que la cession soit facile si le titre est le reflet d’une législation qui comporte des charges oceultes, laisse indéterminé le rang de la créance, et fait reposer en définitive le droit de propriété sur la seule prescription. La clarté et la sincérité du titre sont les facteurs les plus sûrs de la mobilisation du sol.

Malgré la supériorité incontestable à cet égard de la législation allemande, des objections lui ont été faites qui méritent d’être prises en considération. La faculté, qui est donnée au propriétaire d’engager les sûretés les moins solides pour disposer plus tard des meilleures, a fait craindre des collusions peu délicates avec certains créanciers, enfin le défaut d'inscription sur le registre foncier des

cessions successives, empêche de connaitre les titulaires

du droit. La portée de cette objection nous échappe puisque la purge en droit allemand n’est pas admise en matière d’'aliénation volontaire. Le tiers acquéreur succède aux obligations réelles et personnelles du vendeur ; il importe donc peu, dans ce système parfaitement logique, que la

cession laisse une trace sur le registre foncier.

Revenons maintenant à l’Act Torrens. Il facilite la mobilisation du crédit de la terre parce qu'il réalise les conditions que nous avons énoncées plus haut : la stabilité, la publicité des droits réels d'une part, et d'autre part la facilité avec laquelle se constitue l’hypothèque, puisqu'elle peut résulter d'un acte sous seing privé, et aussi la simplicité des formes de la procédure d'exécution ainsi que l’absence de purge qui s'explique par l'absence d'hypothèques générales et occultes. Rappelons qu'aux termes des articles 57 et 60 du Real Property Act, trois moyens d'exécution sont donnés au créancier hypothécaire contre son débiteur, l'expropriation forcée, la datio in solulum par autorité de justice, et enfin un droit d'antichrèse qui lui permet d'entrer en possession de l’immeu-

ble et d'en percevoir les fruits et revenus (1).

(1) Art. 57, — En cas de non paiement, pendant un mois, soit du principal, soit des intérêts, en tout ou en partie, d'une créance hypothécaire ou d’une annuité ou rente foncière garantie par une affectation immobilière, comme en cas d'inexécution d’une des conditions expresses ou implicites contenues dans l'acte d'engagement, le créancier hypothécaire ou gagiste après sommation écrite à son débiteur de s’exécuter, adressée au dernier domicile connu dans la colonie et restée sans effet pendant

Est-ce à dire qu'il n'y ait pas d’objections à faire ? Nous les avons déjà énumérées en partie. Tout d’abord le débiteur, en concédant la première hypothèque, épuise le meilleur de son crédit, puis le procédé de cession de la créance est peut-être un peu lourd, puisque chaque transfert exige une inscription au registre-matrice. Mais d'autre part cette inscription est aussi une garantie puisqu'elle permet de connaître le titulaire actuel du droit. Nous ne ferons pas un grief sérieux à l’Act Torrens d'être resté fidèle à la conception de l’hypothèque romaine, considérée comme un droit accessoire, rattaché à la créance. Celui qui prête est heureux d’avoir pour gage et l’immeuble et les biens de son débiteur, et peut-être n'est-ce pas

une conception tout à fait heureuse du bon foncier prus-

un nouveau mois, est par ces présentes autorisé à vendre, aux enchères publiques ou à l’amiable, l'immeuble hypothéqué et tous les droits réels engagés pour la sûreté de la créance. Il peut acheter et revendre ledit immeuble sans être responsable des pertes qui en découlent. Il peut faire valablement tous les actes nécessaires pour parvenir à la vente ; il peut donner quittance et décharge à l'acheteur de son prix, sans que celui-ci soit responsable de la perte ou du détournement des sommes par lui versées, ou de l’irrégularité de la vente au cas où elle aurait été faite sans les avis nécessaires.

Le prix de vente sera imputé en premier lieu sur les frais, en second lieu sur la créance du poursuivant. Le surplus, s’il y a lieu, sera remis au débiteur hypothéqué ou engagé.

Art. 60. — L'obligation hypothécaire ou l'affectation confère une süreté pour payement d'un capital d’une annuité ou d’une rente ; elle n'opère pas transfert de la propriété grevée, Mais le créancier hypothécaire peut, à défaut de paiement, entrer en possession de l'immeuble affecté à sa créance, en percevoir les fruits et revenus ou faire saisie-arrêt entre les mains du locataire.

Le créancier pourra aussi, en cas de non paiement, former une demande d’éviction du débiteur, avant de recourir aux pouvoirs de vente qui lui sont conférés (art. 51) et faire déclarer en justice le débiteur déchu de son droit de rachat.

sien de n'avoir pas tenu compte des rapports personnels qui peuvent exister entre débiteur et créancier, abstraction faite du droit réel.

C'est à un autre point de vue que des modifications pourraient être apportées à l’Act Torrens. Pourquoi n'ajouterait-on pas des coupons d'engagement qui seraient rédigés à la façon des Handfesten au certificat de titre ? On se servirait du certificat de titre pour les aliénations et les baux, les coupons seraient détachés et remis à titre de gage absolument comme font nos magasins généraux quand ils délivrent des récépissés.

Malgré ces réserves il faut avouer que l'Act Torrens est au point de vue de la mobilisation du crédit une législa.tion très perfectionnée. Elle rend de grands services à ceux qui ont besoin de capitaux pour un laps de temps très court par le mode de nantissementin equity, elle permet dans les aulres cas une négociation relativement facile de la créance hypothécaire. La richesse générale s’en trouve accrue en vertu de celte règle que « les capitaux circulants sont plus productifs que les capitaux fixes ». Supposons pour mettre cette vérité en relief qu’un banquier prête 10.000 franes pour un an par un acte hypothécaire normal. Pendant toute l’année cette somme n'aura d’utilité que pour l’'emprunteur. Si au contraire on permet au banquier de négocier dès le lendemain du prêt par un endossement sa créance hypothécaire, ilrecouvrera son capital qui pourra servir à de multiples opérations de banque.

Il opérera ainsi sur un capital double,

Favoriser la circulation du titre, voilà le but vers lequel doivent tendre toutes les tentatives de mobilisation du crédit. C’est pourquoi malgré certaines critiques nous pouvons nous associer aux paroles de M. Dain qui disait de l’Act Torrens : «il a su réaliser à la fois la mobilisation de la propriété foncière que certains esprits dénoncent comme une utopie dangereuse et la mobilisation du crédit foncier, signalée depuis longtemps par d’éminents économistes comme un des besoins les plus certains de notre

industrie agricole » (1).

(1) Dain, Loc. cil., p. 35.