CHAPITRE IV. — Congo français

À l'heure où nous terminons ce travail, la France inaugure au Congo une application de l’Act Torrens, et la réforme est introduite dans cette colonie avec une hardiesse

et une liberté d’allures que nous ne retrouvons ni en

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Tunisie, ni à Madagascar. Le décret du 28 mars 1899 (1) organise au Congo le système des registres fonciers, c’est une victoire partielle des principes australiens. La législation française, dans ses parties inconciliables avec le nouveau régime foncier a été très heureusement modifiée. Le champ d’expérience choisi pour la réforme permettait, il faut l'avouer, l'initiative et l’audace.

Le nouveau décret déclare que les Européens, descendants d’Européens et les indigènes naturalisés français, seront seuls soumis à ses dispositions. Il laisse l’immatriculation facultative, sauf dans trois cas : la vente ou la concession en pleine propriété de terrains domaniaux, l’acquisition par un Européen ou assimilé de biens appartenant à un indigène, l'acquisition par un concessionnaire de terrains concédés après mise en valeur aux conditions spécifiées par son cahier des charges (2).

Parmi les personnes qui seules peuvent requérir l’immatriculation, le décret cite : le propriétaire, le copropriétaire, les bénéficiaires de droits d’usufruit et l’'emphytéose, le créancier hypothécaire non payé à l'échéance huit jours après une sommation infructueuse, les bénéficiaires de droits de servitude foncière, d'usage, d’habitation ou d’hypothèque (3).

Le requérant remet une déclaration au conservateur de la propriété foncière avec une description de l'immeuble, il fait connaître les droits réels qui grèvent le bien-fonds

) Journal officiel, 2 avril 1899, p. 2196.

( (2) Art. 1.

(3) Art. 8.

ou existent à son profit et les baux de plus de trois années avec les noms de leurs titulaires (4).

Cette demande d'immatriculation est alors rendue publique par un extrait inséré au Journal officiel de la colonie. Il est affiché dans les quarante-huit heures « suivant le modeétabli pour les actes officiels» dansla localité. Lecture en est donnée dans les marchés (2). Alors commencent les opérations de bornage provisoire. C'est un agent délégué par l’administration qui y procède. Il consigne sur un procès-verbal Les protestations qui peuvent se produire. La date des opérations de bornage est connue au moins vingt jours à l'avance par une publication au Journal officiel de la colonie, qui mentionne aussi la date de la clôture. Ce procès-verbal de bornage provisoire est ensuite transmis au conservateur (3). Les oppositions au procès-verbal sont reçues pendant deux mois à partir du jour de l'insertion de l'avis de clôture. Ce délai peut être prolongé au profit des incapables par le Président du tribunal de première instance ou le juge de paix à compétence étendue (4). Le dossier est alors transmis au greffe du tribunal ou de la justice de paix (5). S’il n’a pas été fait d'opposition, le Président du tribunal civil ou le juge de paix à compétence étendue, examine si la demande est régulière, précise l'étendue et la nature des différents

(1) Art. 9.

(2) Art. 11.

(3) Art. 12.

(4) Art. 17.

(5) Art. 19,

droits réels dont l'immeuble est grevé et rend une ordonnance d'immatriculation (1). Si des oppositions se sont produites, c’est le tribunal ou la justice de paix qui tranche le conflit, Au-dessus de mille francs de revenu l'appel est possible, mais en aucun cas les décisions en matière d’immatriculation ne sont susceptibles de recours en cassation (2). Le conservateur, à la suite du débat, immatricule l'immeuble en vertu d’un jugement, ou d'un arrét.

On le voit par cet exposé, c’est le pouvoir judiciaire qui

ordonne l’immatriculation après une série d'opérations administratives, qui constituent une véritable purge du droit de propriété.

” A la suite de la décision judiciaire, le conservateur procède à l'établissement du titre de propriété. Ce dernier comporte la description de l'immeuble, l'indication de sa contenance, des plantations et constructions qui s’y trouvent, des droits réels qui existent sur l'immeuble. Le plan y est annexé. Il porte un numéro d'ordre (3).

Quand un immeuble est divisé, à la suite d’un partage par exemple, on établit autant de titres qu'il y a de parcelles. Quand une portion d'immeuble est aliénée par son propriétaire, l’ancien titre est conservé par ce dernier avec une mention d'annulation pour la partie aliénée. L’acquéreur reçoit un titre nouveau (4).

Les causes d'incapacité du propriétaire d’un immeuble

(1) Art. 20.

(2) Art. 21, 23, 25.

(3) Art. 29.

(4) Art. 51.

‘sont mentionnées sur le titre (1). Les tiers obtiennent ainsi une sécurité absolue grâce à ce moyen rapide et sûr; un coup d'œil sur le titre et ils sont renseignés sur les faits modifiant cette capacité : minorité, interdiction, mariage.

L'ensemble des titres constitue le registre de la propriété foncière (2).

Le conservateur délivre des copies de ce registre. Seul le propriétaire y a droit. Les autres intéressés ne peuvent obtenir que des certificats d'inscription (3). Cette copie du titre de propriété est un véritable certificat de titre tout comme celui de l’Act Torrens, elle est nominative, l’authenticité en est certifiée par la signature du conservateur et Le timbre de la conservation.

Lorsque l'immeuble est indivis on délivre autant de copies qu'il y a de copropriétaires (#4).

Nous retrouvons dans le décret tous les éléments de l'organisation foncière de l’Act Torrens : le registre matrice et Le certificat de titre.

Le titre de propriété établi, quelle sera sa valeur légale ! Ici il faut distinguer.

Le titre est-il établi à la suite d’une procédure d’immatriculation, il est alors inattaquable et définitif (5), les

principes de publicité et de foi due aux registres sont abso-

(1) Art. 32.

(2) Art. 30.

(3) Art. 34.

(4) Art. 35.

(5) Art. 36.

lus. Le titre est-il établi à la suite d'un acte translatif ou déclaratif de propriété ou de tout fait la modifiant, l’inscription n’a plus alors la même force et toute personne dont elle pourrait léser les droits peut demander la modification ou l’annulation de cette inscription. Il est vrai que cette annulation ou cette modification ne peuvent préjudicier aux tiers de bonne foi et cela dans aucun cas (1). En dehors de l’immatriculation les principes de publicité et de foi due aux registres cessent donc d’être appliqués. Pourquoi cette différence de traitement entre l’inscription opérée à la suite d'une immatriculation et celle provenant d’un fait juridique postérieur ? Le ministre, dans son rapport au Président de la République, s'explique très clairement sur ce point: « le projet de décret ci-joint reconnaît en termes absolus un caractère irrévocable et définitif au titre de propriété, dont une enquête approfondie, sanctionnée par une décision de justice, a précédé l’établissement. Les tiers lésés par suite d’une immatriculation ne peuvent se pourvoir en aucun cas par voie d'action réelle, mais seulement dans le cas d’un dol, par voie d’action personnelle en indemnité contre l’auteur responsable du dommage. Un effet aussi absolu à paru, par contre, ne pas pouvoir être attaché aux inscriptions de droits immobiliers, auxquelles, postérieurement à l’immatriculation, il est procédé par le conservateur seul, en dehors des

garanties que présente une procédure suivie devant la

(1) Art. 42.

justice. Les personnes lésées peuvent toujours demander l'annulation ou la modification d’une inscription, à charge de respecter lous droits acquis à des tiers, sur la foi de cette inscription (1). »

N’aurait-il pas mieux valu, du moment qu’on entrait dans la voie de la légalité, aller jusqu'au bout en faisant du conservateur un juge foncier ? Par contre, il faut louer le décret d’avoir soumis à l'inscription tous les faits qui modifient l'état de la propriété : actes déclaratifs ou non, entre vifs ou à cause de mort, baux supérieurs à trois ans, quittances de cession d’une somme équivalente à plus de trois années de loyer ou fermage non échue (2). Cette réforme du régime foncier devait coïncider avec des modifications apportées au Code civil. L'article #7 supprime les hypothèques légales et Judiciaires des articles 1017, 2121 et 2123 de ce code, 490 du Code de commerce, les privilèges spéciaux sur les immeubles qui résultent de l’article

L'hypothèque est conventionnelle ou forcée. Conventionnelle, elle peut être constituée par un simple acte sous seing privé. Forcée, elle résulte d’une décision judiciaire et remplace les hypothèques générales et occultes qui existent au profit de la femme mariée, du mineur et de l’interdit (3). L'hypothèque n'existe à l'égard des tiers et n’a rang entre les créanciers que du jour de l’inseription (4).

) (2) Art. 41.

Ce système de publicité est heureusement complété par l’article 43, qui permet par une prénotation, de porter à la connaissance des tiers toute demande tendant à faire prononcer l’annulation ou la modification de l'inscription d’un droit immobilier. D'autres dispositions du décret visent l’immatriculation des immeubles préalablement à une saisie-immobilière (1).

La concordance entre Le registre et le titre est assurée. Si l'inscription d'une convention suppose le consentement d’un porteur, il est avisé par le conservateur, qui refuse toute inscription jusqu'à la production de la copie. Dans tous les autres cas, le conservateur notifie, après l'avoir faite, l'inscription aux détenteurs de copies désignés dans les articles 34 et 35, et il refuse toute nouvelle inscription prise de leur consentement jusqu'à ce que la concordance soit rétablie (2).

. Le décret édicte en dehors du registre des titres de propriété un certain nombre de livres :

4° Un registre d'ordre des formalités préalables à l’immatriculation.

2° Un registre de dépôt où sont constatées par un numéro d’ordre Les remises des décisions du tribunal.

3° Deux tables alphabétiques. l’une pour les titulaires

-des droits réels et des baux inscrits à la conservation de

la propriété foncière, l’autre pour les titres de propriété (3).

(1) Art. 86 à 94.

(2) Art. 69.

(3) Art. T1 et 74.

Le conservateur est rendu responsable de ses omissions d'inscription sur le registre ou la copie vis-à-vis des parties. Ilest de plus passible d’une amende de 100 à 2.000 francs, quand il ne se conforme pas aux prescriptions du décret, et d’une amende de 500 à 3.000 francs en cas de négligence dans les mentions de dépôts (1).

Par une disposition finale, le décret institue une conservation foncière pour le Congo français (2).

Si ce nouvel acte législatif mérite des éloges pour avoir bien compris l'intérêt de la propriété foncière, il y a des réserves à faire. Il est regrettable, selon nous, que les principes australiens n’aient pas été étendus à toutes les inscriptions. Ce but eût été atteint, en faisant du conservateur un juge, et en donnant par voie de conséquence à l'inscription une force légale absolue. Nous ne ferons pas pour les raisons développées au chapitre précédent un grief au décret de n'avoir pas créé un fonds d'assurance.

En ce qui touche la mobilisation de la propriété foncière, les principes de publicité et de foi due aux registres ne reçoivent encore au Congo, ainsi que nous venons de le dire, comme à Madagascar et en Tunisie, qu’un hommage partiel. La mobilisation du crédit n’est que préparée ; sans doute la certitude qu'auront les prêteurs qu’à la vue de la copie du titre ils traitent avec le propriétaire définitif et incommutable, qu’il n’y a de charges sur l'immeuble que les charges inscrites, la facilité qu’on

(1) Art. 82 à 85.

(2) Art. 98.

donne aux parties de créer l’hypothèque par un simple acte sous seing privé, est un élément d'attraction pour les capitaux, mais combien plus favorable au développement du crédit foncier serait le décret de 1899, s’il édictait quelques mesures précises sur la création de bons hypothécaires et sur leur mise en circulation par la clause à ordre.

Le ministre des colonies dans son rapport au Président de la République laisse entrevoir qu’en cas de succès l'œuvre devra être parachevée en ce sens. Ce jour-là, que nous espérons voir bientôt, un système complet de mobilisa-

tion du sol fonctionnera au Congo.