CHAPITRE V. — Nouvelle-Calédonie

Il nous reste à examiner le projet de décret conçu par M. Noël Pardon pour la Nouvelle-Calédonie (1). C’est la tentative la plus hardie de mobilisation de la propriété foncière que nous ayons à signaler dans nos colonies, et son étude est d'autant plus suggestive que l’auteur du projet s’est efforcé de concilier les principes du Code civil avec le système de l’Act Torrens. C’est sur l'initiative de l'administration supérieure,que M. Noël Pardon a préparé son projet, il date du 29 avril 1881 et a été soumis à l’exa-

(1) Projet de décret sur la conservation et la transcription de la propriété foncière, des hypothèques et des autres droits réels immobiliers (Rapport de M. Noël Pardon, comm, extra-parl. du cadastre), fascicule 3, p. 234.

men de la commission extra-parlementaire du cadastre et du ministre des colonies.

Le projet rend l’immatriculation facultative,sauf quand il s’agit d'immeubles concédés ou vendus par le domaine public (art. 8). M. Noël Pardon a craint d'imposer par l'établissement d'un cadastre des charges trop lourdes pour la colonie, il préfère associer les particuliers à cette œuvre. Il faut dire que cette opération sera simplifiée par l'existence de plans de propriété, créés au moyen de levés exécutés de 1870 à 1886 par les officiers de la mission topographique.

Ce n’est pas comme en Australie le conservateur qui statue sur les demandes d’immatriculation, mais le juge des ordres : il n’est que l’exécuteur des décisions de ce magistrat. C’est là une innovation qui ne manque pas d'intérêt : ce dédoublement des fonctions serait inutile, si l’on confiait le service d’immatriculation à un fonctionnaire qui, comme le Registrar général, a la connaissance approfondie du régime hypothécaire.

La procédure d’immatriculation est la suivante : une requête en triple expédition est adressée au conservateur. Elle porte le nom du demandeur avec la description physique de l’immeuble et l’énoncé des charges qui le grèvent. Cette requête est accompagnée des titres de propriété,du plan del’immeubleetd'un étatde transcriptions et d'inscriptions au nom du propriétaire. La demande est portée par le conservateur sur le registre des transcriptions ;

par cette mention le requérant ne peut pas être lésé par

LUS‘ tal FEAT

des aliénations et des constitutions de droits réels postérieurs (art. 68). Le Juge des ordres reçoit un exemplaire de la demande, il en notifie des extraits aux intéressés, en fait afficher d'autres au greffe et dans la commune de la situation de l’immeuble (art. 70-71). Il en fait en outre insérer un extrait dans le Journal officiel de la colonie et un autre journal dans le délai qui se place entre le 30° et le 60° jour à partir de la demande. C’est à ce moment que les tiers doivent faire connaître leurs oppositions. S'ils prétendent à des droits réels sur l'immeuble, ils notifient

au juge des ordres leur opposition par Lettre recommandée

sous forme d’une requête par insertion. Si c’est l'étendue

ou l'existence du droit de propriété qu'ils contestent, ils lui adressent une opposition à l’immatriculation. Ces oppositions doivent toujours être motivées (art. 78); elles ne sont recevables que trois mois après le jour de la demande.

Lorsque le juge des ordres est saisi de ces oppositions par le conservateur, il peut, par ordonnance motivée, les rejeter ; s’il les estime recevables, il renvoie les parties devant les tribunaux de droit commun en motivant son or-

donnance comme dans Le 1* cas. Pour exercer ses fonc-

tions délicates, le juge des ordres a, comme le Registrar

général, des attributions étendues. Il peut ordonner des

enquêtes, exiger la production de documents, prescrire des bornages (art: 83 et 84). Il vérifie l'identité et la capacité du requérant. Si des droits viennent à apparaitre, il

en exige l'inscription sur le titre. Enfin il revise la minute

préparée par le conservateur pour l'établissement du feuillet de l'immeuble. ù |

Une fois l’immatriculation faite, les titulaires de droits réels, qui ne les auraient pas révélés dans le délai légal, ne sont pas déchus de leurs droits comme dans l’Act Torrens et la loi tunisienne, ils peuvent les faire valoir en qualité de charges réelles contre les propriétaires immatriculés. Mais vis-à-vis des tiers de bonne foi qui auraient eux-mêmes acquis des droits du propriétaire immatriculé, ils ne conservent qu'une action en indemnité dont la durée est variable et qui s'exerce d’abord contre le bénéficiaire de l'immatriculation, contre le conservateur ensuite et subsidiairement contre le fonds d'assurance.

La Caisse d'assurance est alimentée par une taxe perçue à l’occasion de chaque immatriculation. Quand le fonds d'assurance est insuffisant pour répondre aux demandes d’'indemnité, le Trésor lui fait des avances remboursables ultérieurement.

En ce qui concerne le transfert de la propriété, le projet va plus loin que la loi tunisienne et les autres décrets. Il fait de l'inscription une condition du transfert même entre les parties (art. 90).

Le projet établit la publicité et la spécialité des hypothèques légales (art. 26), l'hypothèque judiciaire est spécialisée etquant au gage et quant à la somme. Un des traits les plus originaux du décret, c’est la publicité donnée aux causes de nullité, de résolution qui menacent la propriété.

M. Nôël Pardon distingue entre celles qui sont mention-

sait ait: (bin à | \ pneu à és à Le

mi die. h | ur

nées sur le registre à partir de leur naissance, et celles qui par leur nature même ne peuvent pas être révélées à l'origine. Pour les premières, comme par exemple les clauses de réméré ou de retour conventionnel, il n’est pas donné de recours aux tiers en cas d’éviction, parce qu'ils ont pu les connaitre ; pour les autres qui sont fondées sur l'incapacité des parties, les vices du consentement et qui échappent à la publicité par la force des choses, les tiers conservent leur action.

Dans deux cas cependant, les tiers peuvent être évincés malgré l'inscription au registre. C'est dans l'hypothèse d’une action paulienne quand ils sont acquéreurs à titre gratuit, et quand il s’agit d'actes accomplis par le failli dans la période suspecte. Les sous-acquéreurs.à litre onéreux et de bonne foi, ne sont pas à l’abrides actions en nullité accordées par les articles 446,447 et 448 du Code de commerce.

Au contraire le projet refuse l’action en nullité à certains actes enregistrés, parce qu'il estime que la vérification à laquelle il a été procédé avant l'immatriculation par le magistrat est un gage de sécurité suffisant pour les parties : citons par exemple le partage, où les copartageants n'auront plus de recours pour dol, violence ou lésion de plus du 1/4 ‘art. 887), la résiliation d’une vente pour éviction partielle (art. 1636, G. civ.), ete. Les parties ne conserveront qu'une action en dommages-intérèts (art. 57 du décret). l

Une disposition originale du nouveau système, c’est la

constitution de l'hypothèque par acte sous seing privé. L'acte doit mentionner l'identité, la capacité et le consentement des parties. L’immeuble y est minutieusement décrit. Une clause à ordre sur le certificat d'insertion assure la mise en circulation du titre hypothécaire. Les droits inscrits ne peuvent s'éteindre que par la radiation soit sur la réquisition de la partie intéressée, soit d'office par le conservateur lui-même.

Le projet supprime la purge comme attentatoire aux droits des créanciers hypothécaires et dans le but de favoriser le développement du crédit foncier. |

La purge se comprend en effet sous un régime où l’hypothèque est occulte et générale, mais non quand elle est révélée par une inscription sur un registre. Les tiers savent alors dans quelle mesure un immeuble est grevé, et si les charges dépassent sa valeur ils se gardent bien d’acheter à moins d'obtenir une libération à l'amiable. Cette institution n'existe pas dans la loi australienne et la loi prussienne pour des raisons identiques. On comprend que M. Noël Pardon, dont la préoccupation principale a été de développer le crédit de la terre, ait rayé la purge des dispositions du décret. C’est en effet une atteinte aux droits des créanciers hypothécaires, puisque c'est les forcer parfois dans certains cas à se contenter d'un prix inférieur à la valeur de l'immeuble, les mettre dans l'obligation de surenchérir et de fournir caution à un moment où ils peuvent ne pas être en état de réaliser les pres-

criptions de la loi, c’est les priver d’un placement avan-

tageux et faciliter aussi les collusions frauduleuses entre vendeur et acheteur. À tous ces points de vue, le but poursuivi par M. Noël Pardon appelait la suppression de la purge.

Parallèlement au titre hypothécaire qui circule par un endossement, le projet de décret à l’image de la législation de Brème,crée des cédules hypothécaires qu'il est Loisible au propriétaire de se faire délivrer parle conservateuravant la naissance de la dette, et jusqu’à concurrence des 3/4 de la valeur de l'immeuble. M. Noël Pardon a, d’un commun accord avec la commission extraparlementaire du cadastre, ajourné cette partie de la réforme pour ne pas déterminer dans la colonie un excès de circulation des titres hypothécaires. Comme en Australie, comme en Tunisie, il est possible au débiteur de donner en gage à son créancier le certificat d’immatriculation. Une simple remise suffit pour opérer le nantissement. Cette absence de formalité a pourtant des inconvénients, car il arrivera fréquemment que le créancier gagiste se trouve en conflit avec des créanciers hypothécaires, qui se seraient conformés au décret, voire même avec de simples créanciers chirographaires. En effet, rien ne révèle officiellement la remise du gage. Aucune notification n’est faite au conservateur, il serait donc utile, comme le demande M, Massigli, de donner une date certaine à la constitution du gage.

Toute l’organisation que nous venons de décrire ,repose

sur la concordance du registre des titres de propriété avec

le certificat de titre délivré au propriétaire et qui reproduit les mentions du registre. |

Un livre des renseignements sommaires et journaliers où sont inscrites les requêtes, un livre d'ordre des forma- Jités préalables à l'immatriculation, un répertoire des titres frappés d'annulation, 2 répertoires alphabétiques, enfin le plan général de la colonie viennent s’ajouter au registre des titres ; un folio est consacré à chaque immeuble dans le registre des titres. Pour les mutations partielles on annule l’ancien folio et l’ancien certificat, et on établit de nouveaux folios pour les parcelles aliénées.

Tel est ce projet, qui, pour les faits postérieurs à l’immatriculation, est limitation la plus exacte de l’Act Torrens que nous ayons rencontrée Jusqu'à présent. Il est à souhaiter que son application prochaine donne au crédit foncier de la Nouvelle-Calédonie tout le développement

dont il a besoin.

SECTION Il