CHAPITRE PREMIER. — L'Act Torrens

en Angleterre.

Nous avons signalé dans les précédents chapitres des expériences heureuses, il nous faut maintenant montrer les revers : nous voulons parler des deux tentatives d’application de l’Act Torrens faites en Angleterre, qui ont abouti à la loi aujourd'hui en vigueur du 4{* janvier 1898 (1). L'histoire des efforts désespérés faits par les solicitors anglais pour empêcher la réalisation d’une réforme utile à la propriété foncière, est un précédent mémorable, digne d’émouvoir ceux qui voudraient charger de la suppression d’un monopole les personnes qui en bénéficient. D'autres causes sont d’ailleurs venues contribuer à cet échec, nous aurons à les examiner plus loin.

On sait que le domaine éminent appartient théoriquement en Angleterre à la Couronne, mais les possesseurs

(4) 60 et 64 Vict., ch. 65, sect. 7. Voir Glasson, Histoire du droit et des institutions en Angleterre ; Lebret, Etude sur la propriété foncière en Angleterre ; Lehr, Eléments de droit civil anglais ; Jacques Dumas, Le problème foncier en Angleterre ; Le nouveau régime de publicité des

droits réels en Angleterre, Revue politique et parlementaire (septembre 1898).

qui ont le domaine utile peuvent en réalité être considérés comme de vrais propriétaires. Ceci dit, pour comprendre à quels obstacles s’est heurté la réforme foncière en Angleterre, il n’est pas inutile de faire un rapide historique du droit de propriété. On trouve deux sortes de bienfonds en Angleterre, les copyholds ou tenures roturières et les freehold où tenures nobles. Cette distinction s’est maintenue jusqu’à nos jours. À l’origine le tenancier qui voulait aliéner son freehold devait obtenir l’autorisation de son suzerain. Le transfert donnait lieu à une cérémonic solennelle. Vendeur et acheteur se présentaient devant le seigneur, ce dernier prononçait des paroles sacramentelles et donnait la saisine à l'acquéreur ou lui remet{ait l'anneau, la motte de terre ou la baguette, symbole du bien aliéné. Quelquefois la saisine était effective et résultait de la tradition (Avery of saisine). Les mêmes solennités accompagnèrent le transfert du copyhold. La terre était rétrocédée par le tenancier au seigneur, qui la transmellait au nouveau copyholder après l’acquit d’un droit de mutation. Il existait pourtant une différence entre les deux modes de transfert: landis que pour l’aliénation d'un freehold, il n’était pas nécessaire de dresser un écrit, pour la mutation d’un copyhold la rétrocession au suzerain et l'investiture au nouveau tenancier devaient être inscrites sur le registre de la seigneurerie (courtrolls) par les soins de l’intendant (steward). C’est donc en restant fidèles à leurs anciennes conceptions féodales que les An-

glais sont considérés aujourd’hui comme n'ayant que le

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domaine utile du sol. Les deux modes de transfert du freehold et du copyhold qui se ressemblaient en ce qui touche la solennité de l'investiture finirent par se distinguer l’un de l’autre. La publicité du transfert des freeholds tomba en désuétude, et en 1845 (1) un bill décida que désormais un äcte de concession (deed of grant) suffirait pour transmettre la propriété aussi bien entre les parties que vis-à-vis des tiers. Dans les trois comtés de Middlesex, les trois Ridings du comté d’York, Le Bedford level et la localité de Kingston upon Hull, des statuts promulgués de 170% à 1735 avaient maintenu la règle de la publicité du transfert des freeholds.

L’aliénation d’un freehold restait donc un fait juridique clandestin, il en élait de même des /easeholds, baux à longue durée qui prennent en droit anglais l'importance d’un droit de propriété, des rentes et des mort-gages, charges réelles occultes, véritable péril pour l'acquéreur. Disons à propos du mort-gage que deux règles du droit anglais ajoutent encore à l'insécurité des transactions immobilières, nous voulons parler de la soudure (tacking) et de la consolidation. Il y a soudure lorsque le premier créancier mort-gagiste prête au même débiteur sur le même immeuble. Le second mort-gage vient s’ajouter au premier et prime tous les mort-gages constitués dans l'intervalle à des liers. Il y a consolidation lorsqu'un

créancier mort-gagisie a contre son débiteur plusieurs

(1) 8 et 9 Vict., C. 106.

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créances, garanties par des immeubles différents. La soudure s'opère dans ce cas entre les divers immeubles. L’immeuble frappé le dernier par un mort-gage répond de la dette qui grève le premier immeuble mort-gagiste et vice versa. Ce régime a existé longtemps.

Voici les causes pour lesquelles il a vécu :

En premier lieu, il faut signaler la concentration de la propriété foncière en un petit nombre de mains. Le New Domesday book révèle l'existence en 1871, de 200.000 propriétaires fonciers, si l’on ne compte que ceux possédant plus d’un hectare, et 950.000 si l’on fait rentrer dans la statistique les tenanciers de moindre importance. En France l'enregistrement reçoit annuellement la déclaration de 7 à 800.000 ventes ; il faudrait que chaque immeuble fût vendu une fois par an en Angleterre pour qu’un régime de publicilé eût le même intérêt que chez nous. Ce qui rend encore les mutations peu fréquentes, ce sont les clauses d’inaliénabilité qui grèvent souvent la propriété. Nous voulons parler du droit de primogéniture, que les pères de famille renforcent encore par la prohibition d’aliéner. Il est telle hypothèse par exemple où un propriétaire n’a qu’une tenure à vie (estate for life) sans avoir la faculté de disposer du bien parce que son droit est viager. Cette combinaison est souvent adoptée en Angleterre pour ne pas laisser sans ressources durant leur vie les cadets ou leurs filles,sans toutefois dépouiller la descendance masculine du fils aîné. Par le fait des substitutions,les détenteurs de

la terre se trouvent rassurés sur la validité de leurs droits,

AUTRES PAYS 119 et l’absence de publicité ne pouvait pas beaucoup les inquiéter.

Mais ce n’est pas tout : on sait qu’à l’origine le créancier mort-gagiste restait en possession du gage. Il n'avait pas à craindre l’absence de publicité, puisque son entrée en jouissance le garantissait contre la constitution de nouveaux droits de gage sur la chose. Si l’on considère que la clandestinité du transfert était spécialisée aux freeholds, et que, d’autre part. la résistance des solicitors à une réforme qui, enleur enlevant l’examen des droits, supprimait leurs émoluments, on aura en résumé décrit l’ensemble des causes pour lesquelles ces tentatives ont avorté.

Si toutes ces causes concouraientà maintenir un système vicieux, la transformalion économique de la propriété foncière en Angleterre venait par contre donner une impulsion vigoureuse à la réforme du régime existant. Les tenanciers des copyholds furent autorisés à s'affranchir de leurs redevances féodales, moyennant le payement en argent d'une certaine somme payable en capital ou en intérêts, de sorte que le mal de la clandestinité du transfert apparut davantage le jour où il menaça un plus grand nombre de transmissions. De plus les lois nouvelles (1) ont favorisé le morcellement du sol : nous voulons parler des Sanitary authorities qui peuvent et même doivent dans certains cas acquérir des terres pour les distribuer à la population

ouvrière : le lotissement se fait par parcelles d’un demi-

(1) 45 et 46 Vict., ch. 80 ; 53 et 54 Vict., ch. 65.

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hectare. Les conseils de comté peuvent, aux termes d’une loi plus récente encore, faire des concessions de 25 hectares, ces concessions prennent le nom de Small Holdings (1).

A mesure que le nombre des propriétaires augmentail, les formalités inutiles et coûteuses entraînées par les aliénations provoquaient des protestations de plus en plus vives. Le concours d’un solicitor est une nécessité pour quiconque veut jouir dans la possession d'un immeuble d’une sécurité relative et ce concours se paie très cher, il fallait chercher le remède.

Ce n’est pas seulement l’extension du marché immobilier qui appelait une réforme. À la suite des crises agricoles, les grands propriétaires fonciers avaient, pour rembourser leurs dettes, grevé leurs domaines de charges réelles. Beaucoup furent obligés de vendre par nécessité, et c’est alors que la cherté de l’inlervention du solicitor el les frais occasionnés par les complications légales, leur apparurent très nettement: si l’on ajoute qu’à leur expérience personnelle l’exemple de l'Australie, qui avec son système simple et ingénieux venait de réaliser une véritable révolution foncière, les stimulait aussi, on verra que tout concourait à l'avènement d’une réforme dont l’Angleterre par trois lois successives a cherché la formule définitive. Le premier bill de réforme est l’Act de Westbury en 1862. « Cette loi permettait à lout propriétaire de faire

enregistrer son titre et de se faire inscrire sur le registre

(1)#55%et 56 Vict,, ch. 31.

AUTRES PAYS : 181 soit à litre de plein propriétaire, soit en toute autre qualité. Ceci une fois fait, loutes les transactions relatives à l’immeuble devaient être enregistrées, et à chaque aliénation toutes les charges constituées dans l'intervalle sur l'immeuble (s’il y en avait) devaient être frappées d’un timbre d'annulation par le Registrar et un nouveau titre créé qui constituait l'acheleur propriétaire absolu (in fee simple). Les hypothèques (mort-gages) devaient être de même annulées sur le titre enregistré aussitôt qu'elles étaient payées (1). » Le bill de 1862 était une imitation de l’Act Torrens. Ainsi qu'on vient de le voir, il créait un service d’immatriculation des titres de propriété, c'était une cour spéciale, composée d’un juge, d’un assesseur et d’un greffier, qui délivrait au propriétaire un titre foncier inattaquable. Le propriétaire pouvait aliéner son immeuble à l’aide d’un mémorandum de transfert; ce transfert étail inscrit sur le registre foncier, l’ancien certificat de propriété était annulé et l’acquéreur en recevait un nouveau. Comme en Australie, l'adoption de ce régime était facultative pour les propriétaires fonciers.

Une des causes qui amenèrent l'échec de cette loi, c’est que beaucoup de propriétaires ne pouvaient pas justifier, au moment de l’immatriculation, de ce que les Anglais appellent un titre marketable (négociable). Quand on veut rendre le droit de propriété inattaquable, il faut, avant de l’inscrire sur le registre, organiser un régime de

(1) Brickdale, Le système Torrens en Angleterre, Revue d'économie politique, p. 291.