DEUXIÈME PARTIE

SECTION Il

purge sévère. La loi de 1862 exigeait comme preuve du droit de propriété une aliénation ou une constitution d’hypothèque remontant au moins à 60 ans en arrière, et sans qu'il y eût aucune solution de continuité dans ce délai. A défaut de pareilles justifications, il fallait pouvoir invoquer une possession d'état de propriétaire de 60 ans. On pouvait prouver cette possession d’état à l’aide de baux, de livres de compte, etc. ; on faisait dresser en outre un plan de l’immeuble pour en indiquer les limites, et des nolifications étaient adressées aux propriétaires voisins, afin de leur permettre au besoin de protester.

Il y avait très peu de titres en Angleterre qui répondissent aux conditions sévères exigées par la loi de 1862; d'autre part, leur vérification par un solicitor était si coùteuse et les frais d'inscription si lourds, qu'on reculait devant la dépense. La vente seule bénéficiait du principe de publicité, les autres actes juridiques en étaient exclus.

Ainsi l’échec de la loi de 1862 est dû non pas seulement au mauvais vouloir des hommes de loi, mais aussi aux frais trop considérables entrainés par l’immatriculation et à la rigueur excessive de la loi pour la preuve du droit de propriété. On remit la question à l'étude en 1868. En 1873 Lord Selborne et son successeur Lord Cairns présentèrent un projet de réforme qui, tout en maintenant les dispositions principales de la loi de 1862, rendait cependant le nouveau régime foncier obligatoire après trois années

d'application. Ce projet fut converti en loi en 1875 (1). La

(1) 38 et 39 Vict.,fch. 81.

loi nouvelle laissait en dehors de sa sphère d'application les trois register counters ainsi que la clause qui rendait la loi obligatoire ne fut pas maintenue. La disposition la plus originale du bill, c'est qu'il fait une distinction entre l’immatriculation à fitre absolu et l’immatriculation à titre possessoire. Dans le premier cas le propriétaire a entre les mains un titre inattaquable comme dans l’Act Torrens. L'immatriculation à titre de possession au contraire ne le protège pas contre les droits antérieurs, il ne peut s’en prévaloir que contre les actes juridiques futurs. C'était le Registrar qui vérifiait les titres de propriété du requérant et qui lui remettait après inscription un certificat. Les registres fonciers ne pouvaient être consultés que par le propriétaire ou par une personne autorisée par un ordre de la Cour. La tenue des registres était confiée à un grand service public dont le siège est encore à Londres et qui s'appelle l'Office of Land Registry.

Le Land Transfer Act de 1875 a eu la même fortune que le bill de 1862. Les causes de l’échec sont dans le caractère facultatif de la loi, dans la résistance opiniâlre des solicitors privés de la vérification des deeds, et surtout dans ce fait que la loi ne soumettait pas tous les actes juridiques modifiant l'état de la propriété au principe de publicité. De 1862 à 1875 on avait enregistré de trois à quatre cents titres de propriété représentant une valeur supérieure à cinq millions £. De 1875 à 1888 (période correspondante) on a immatriculé moins de 120 titres représentant une valeur de 1 million £ (1).

(1) Brickdale, loc. cif., p. 302.

Ces échecs successifs ont appelé à nouveau l'attention des hommes d’État anglais sur l’étude du problème foncier: un bill a été présenté en 1888 qui est devenu la loi de 1897, rendue exécutoire depuis le 1° janvier 1898. La loi nouvelle a dégagé les principes mieux que ne l'avait fait la législalion antérieure. Elle rend l’immatriculation obliga- ‘toire avec un tempérament que nous indiquerons plus loin, elle maintient la distinction entre l’immatriculation à titre absolu et possessoire, mais elle décide pour la première fois que cette immatriculation donne à son bénéficiaire un droit inattaquable et crée au profit des propriétaires évincés le droit à une indemnité. De plus. elle ne limite pas l'application du principe de publicité à la vente, elle l’étend aux actes Juridiques à cause de mort et aux autres conslitutions de droits réels. Reprenons rapidement tous ces points.

La loi nouvelle décide que l’immatriculation est obligatoire, mais comme on ne pouvait imposer une pareille mesure du jour au lendemain sans transition, on s'est rangé au parti de ce qu’on appelle l’option locale. Chaque conseil de comté a le droit de réclamer l'application forcée de la loi dans son ressort administratif, puis, quand certains délais son! expirés et certaines formalités accomplies, un décret rend la loi obligatoire dans le comté (1). Le 15 février 1898 le comté de Londres a décidé, à la majorité

de 73 voix contre 35, que l’immatriculation fonctionnerait

(1) 60 et 61 Vict., ch, 65, sect. 20.

à Londres. Mentionnons la distinction suivante : c’est que la loi n’est obligatoire qu’en cas de vente et qu'elle reste facultative pour les autres actes juridiques.

La loi en proclamant le principe de la foi due à linscription l’a corrigé par le droit à une indemnité en cas d'éviction d’un ayant droit plus méritant. Elle à ainsi ménagé l’intervention des solicitors que les parties consultent sur la rédaction des conventions, le bien fondé du recours en dommages-intérêts et la valeur des droits inscrits à titre de possession, « L'idée d’indemnité se trouvait déjà dans l’Act Torrens, mais avec une application différente, car le système australien admet le maintien en possession de l'acquéreur de bonne foi, même à l'encontre du vrai propriétaire, et c’est à celui-ci, en cas de plainte, qu'appartient le droit de réclamer une indemnité. L'acquéreur n’a pour son compte, aucun droit d’y prétendre. » En Angleterre le fonds d’assurance est entretenu par un prélèvement annuel sur les recettes du Bureau d'immatriculation. Si la somme prélevée est insuffisante, l’État paye la différence.

La loi de 1898 maintient pour toute l’Angleterre le bureau de la conservation foncière (Land Registry). Le Registrar a des attributions judiciaires et administratives. Il apprécie la valeur des titres produits, en cas de conflit la juridiction civile statue sur le différend. La moindre fraude dans les déclarations faites au Registrar entraine des peines très sévères (2 ans de prison, 500 £ d'amende).

La loi nouvelle, ainsi que nous lPavons dit, a maintenu

la distinction entre l'immatriculation à #itre absolu et celle à titre possessoire. Le bail à longue durée (leasehold) peut être lui aussi soumis à l’immatriculation. Les copyholds restent en dehors de la réforme. Le Registrar délivre aux titulaires de droits des copies qui ont la même force probante que les mentions du registre. Toutes les transformations juridiques survenues à l'immeuble sont relatées sur le registre de la copie (1). La copie s’appelle Land certificate.

Examinons les détails du mécanisme de la loi. Pour la vente, acheteur et vendeur se présentent devant le Registrar, qui mentionne le nom de l'acheteur sur le registre. Ce dernier reçoit des mains de son vendeur de /and certificate. Lorsqu'il y a vente partielle, ou que la vente est poursuivie par un mort-gage, la loi permet de confectionner un nouvel extrait pour l'acquéreur. Iln’y a aucune chance d’éviction pour ce dernier, car les droits démembrés au moment de la passation du nouvel acte sont inscrits sur l'extrait du propriétaire antérieur. On le voit, c’est l'écriture qui réalise le transfert de propriété.

Pour les mutations à cause de mort, la loi autorise les tiers qui pourraient se prévaloir des droits réels sur la succession, à requérir l’immatriculation de l'héritier. Le Registrar rend alors une décision qui tranche du même coup et la question de savoir si le de cujus était proprié-

taire et si les droits successoraux de l'héritier sont légi-

(1) 60 et 61 Vict., ch. 65, sect, 8.

times. Cette décision peut loujours être frappée d'appel.

C’est inscription qui, aux termes de la nouvelle loi, établit le mort-gage. Un extrait (certificate of charge) est délivré au créancier, de sorte que le débiteur n'est plus forcé de se dessaisir soit de l’immeuble, soit des titres. Ainsi se trouve modifiée l’antiqueconception du mort-qage, el par une évolution intéressante elle finit par se confondre avec l'hypothèque.

La loi édicte encore l’immatriculation de droits que les tiers ont intérêt à connaître,comme par exemple les droits de douaire et de courtoisie, ceux des exécuteurs testamentaires, ceux des syndics de faillite et même les droits réels du fisc.

Une disposition finale de la loi décide qu’on ne peut pas acquérir par prescription à l'encontre d'un propriétaire immatriculé.

Sans vouloir anticiper sur les résultats de cette nouvelle loi foncière, il est permis de croire qu'elle aura la consécration du succès. En supprimant la clandestinité des transferts, elle inspire la confiance aux acquéreurs; en abolissant les formalités inutiles, elle multiplie les transactions. Ainsi une propriété de 15.000 francs, qui d’après le tarif du Sollicitor remuneration Act de 1881 coûtait au minimum 375 francs, n'entraîne plus maintenant que 15 francs de frais.

Ce n’est pas tout, l'assimilation du mort-gage à l'hypothèque donnera au crédit de la terre des débouchés jus-

qu’à ce jour inconnus. Et la réforme foncière aura pu

s'accomplir de l'autre côté de la Manche sans l’établissement d'un cadastre, car ce sont les propriétaires anglais eux-mêmes qui au fur et à mesure des aliénations font dresser le plan de leurs immeubles en se reportant à l'Ordnance Map, sorte de carte territoriale assez exacte. Ainsi l'initiative privée concourt au succès d’une loi d’in-

térêt général.