CHAPITRE III. — Espagne et Philippines

$ 1. — Projet du comte de San-Bernardo pour l'Espagne.

Le comte de San-Bernardo a déposé une proposition de loi relative au régime foficier de l'Espagne et qui est une imitation de l’Act Torrens. Les Cortès l’ont prise en con-

190 DEUXIÈME PARTIE. — SECTION Il

sidération (19 février 1890). Les motifs de cette réforme sont lirés de l’échec de la loi de 1864 qui organise des registres fonciers, mais dont le fonctionnement est paralysé par l’inertie des propriétaires fonciers. Près de la moitié du territoire est resté en dehors de l'application de la loi par suite de son caractère facultatif. De plus, l’état du crédit hypothécaire est très précaire en Espagne. Les propriétaires qui sont inscrits ne trouvent à emprunter qu'à 7 0/0 et à 10 0/0 dans le cas contraire. Un nouveau régime foncier s'impose donc. Dans le projet du comte de San-Bernardo l’immatriculation reste pourtant facultative malgré l'expérience antérieure. Cette disposition est regrettable.

La proposition de loi édicte une purge semblable à celle de l’Act Torrens et destinée à affranchir l'immeuble des droits réels non inscrits, sans néanmoins préjudicier aux tiers qui auraient à faire valoir des droits à l’encontre du propriétaire. A la suite de cette purge,un certificat de propriété est substitué aux anciens titres. Pour les transferts il est procédé comme dans l’Act Torrens par une double mention sur le registre et le certificat.

Une disposition intéressante du projet et renouvelée du décret de messidor an IIT et de la législation prussienne, permet au propriétaire de préparer le crédit de son immeuble en se faisant délivrer « des bons, cédules, pagarès ou autres titres au porteur ou à ordre jusqu'à concurrence de la valeur des immeubles immatriculés ». Cette disposition, qui semble hardie pour quelques-uns, nous apparaît au contraire pour l'Espagne comme le point de départ de

la renaissance du crédit foncier.

$ 2. — Ordonnance royale du 31 août 1888 pour les Philippines.

Le gouvernement espagnol avait établi dans les Philippines par l'ordonnance royale du 31 août 1888 un régime foncierrenouveléde l’Act Torrens etapplicable aux terrainsdomaniaux. On divise ces derniers en deux catégories : dans la première,on fait rentrer les immeubles qui sur un point quelconque de leur périmètre sont contigus à des terrains appartenant à l'État,et ceux qui limités par des propriétés particulières ont plus de 30 hectares de superficie. Dans la seconde classe,on range les biens qui ont une superficie moindre de 30 hectares et qui ne sont entourés que de propriétés privées. C’est administration civile, de concert avec l'inspection générale des forêts, qui procède à l’établissement légal des immeubles de la propriété des biens de la première classe.

Aux termes d'une procédure dont nous ne retracerons ici que les grandes lignes, le propriétaire qui veut se faire délivrer un titre adresse sa demande à l’autorité municipale. Elle est examinée par une commission locale. Des proclamations et des notifications faites aux propriétaires limitrophes annoncent le commencement des opérations cadastrales. La commission se rend sur le terrain et dresse un procès-verbal où sont mentionnées les oppositions s'il s’en produit. Le dossier est alors envoyé au chef de la province qui le transmêt dans un délai de cinq jours au comilé provincial de l'établissement des titres de propriété.

192 DEUXIÈME PARTIE. — SECTION Ii

Le comité fait comparaître devant lui le demandeur et les propriétaires voisins. S'il s'est produit une opposition, un débat a lieu où chacun expose ses prétentions. La demande est-elle agréée ? Le chef de la province délivre le titre de propriété. Le propriétaire, nanti de son titre, demande alors au maire de sa commune de faire procéder au bornage de son immeuble par la commission locale, c'est cette dernière qui fait placer les bornes. Un procèsverbal des opérations est dressé: tous les propriétaires voisins convoqués à cet effet le signent avec les membres de la commission. C’est ici que nous trouvons des analogies intéressantes avec l’Act Torrens et des dispositions légales de nature à favoriser la mobilisation du sol. 1] existe aux Philippines deux sortes de registres: Les premiers tenus au chef-lieu de chaque gouvernement de province servent à l'immatriculation des immeubles et relatent le nom du propriétaire, la superficie, les limites, la situation, la valeur du bien. Les .autres conservés au greffe des tribunaux fonciers signalent chronologiquement la délivrance des titres de propriété. C'est l’ensemble de ces répertoires qui constitue le grand livre de la propriété foncière aux Philippines depuis 1889, date de la mise en vigueur du nouveau régime. Les mentions des registres conformément au principe de la foi publique ont force probante. L’immatriculation est le point de départ de toutes les mutations et constitutions de droits réels qui

peuvent modifier l’état du bien et qui sont relatés sur le

registre.

L'étude, que nous venons de faire de l’Act Torrens,montre par quelles mesures légales on aboutit à la mobilisalion de la propriété foncière. C’est le jeu.des quatre principes de publicité, de légalité, de foi due aux registres publics et de spécialité qui assure aux immeubles cette facilité de transmission, et au crédit de la terre ce développement, qu'une bonne loi foncière doit leur procurer. Mais on a vu, au cours de ce travail, que si les pouvoirs de l'autorité compétente ,qui veille à l'inscription des droits réels immobiliers sur les registres fonciers, sont variables, la force probante de celte inscription est aussi susceptible de degrés. C’est la raison pour laquelle nous nous rallions sans réserve à un système comme celui de l’Act Torrens qui rend l'inscription inattaquable, ce qui par là même favorise l'essor des transactions. Et pourquoi? Parce que dans l'esprit des acquéreurs et des prêteurs, il n’y à pas d'incertitude sur la légitimité du droit dont ils deviennent les cessionnaires.

Les conséquences économiques d’un pareil régime sont fécondes.Il s'ensuit dans les ventes d'immeubles une hausse des prix et pour les prêts une diminution du taux de l'in-

térêt. C’est un phénomène qu'on put constater en Austra- E. — 45

lie dès le lendemain de la mise en vigueur de l’ActTorrens. Et cependant les adversaires des livres fonciers n’ont pas désarmé, ils ont parlé au nom des intérêts particuliers sacrifiés par la purge, qui est le préliminairede l'inscription. Mais quelle réponse décisive que celle qui consiste à dire que l'intérêt général se trouve confondu avec les intérêts particuliers des tiers acquéreurs, aussi respectables que les premiers.

Permettre aussi par le développement du crédit à un propriétaire foncier d'emprunter à des conditions non onéreuses, c’est le sauvegarder contre une aliénation à laquelle il eût été forcé de recourir pour se procurer de largent, ce qui eût peut-être amené sa ruine. Mais ce développement du crédit suppose toute une série de mesures légales qui viennent vivifier les principes que nous avons cités plus haut. Nous voulons parler de la facilité avec laquelle pourra être constituée ou éteinte l’hypothèque, de la simplification des voies d'exécution, de la cession aisée et rapide de la créance hypothécaire et aussi de la faculté donnée au propriétaire de préparer le crédit de l'immeuble par la délivrance anticipée de bons on cédules. À ce point de vue, nous avons constaté la supériorité de la législation de la Prusse et de celle de la ville de Brème sur l’Act Torrens.

Cette réserve faite, on reconnaitra que l’expérience a été concluante en Australie. Elle a été poursuivie avec un succès égal en Tunisie. Demain d’autres résultats aussi

brillants peut-être, viendront donner une consécration

nouvelle à l’Act Torrens. On peut donc affirmer que, pour les pays neufs, c’est-à-dire partout où la propriété est à « l’état naissant », la tentative de la mobilisation du sol sera suivie d’un succès presque certain. Restent nos vieux pays d'Europe où la propriété a une histoire confuse, où la question du cadastre vient compliquer la mise en œuvre de la réforme. Cependant ces obstacles peuvent être surmontés ; à l'heure même où nous écrivons fonctionne en Angleterre une loi foncière inspirée de l’Act Torrens. Tout nous permet de croire qu’elle triomphera, parce que l’échec des tentatives antérieures était dù à une certaine timidité de conception, et aussi à des résistances intéressées. Pourquoi l'expérience ne serait-elle pas tentée un jour en France avec tous les tempéraments que comporte la situation économique du pays ? C’est en exprimant ce vœu que

nous terminons ce travail.

Vu :

Le Président de la thèse, ALGLAVE.

Vu:

Le Doyen, GLASSON.

Vu et permis d'imprimer :

Le Vice-Recteur de l’Académie de Paris, GRÉARD.