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Propriété germanique.

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La ligne A représente la propriété de l'Etat, la ligne B celle des particuliers ; supposons 7 mutations successives. Venue de l'Etat, la propriété romaine n'y remonte pas, le

transfert n’intéresse que les parties en cause, la propriété

(1) Fustel de Coulanges, Revue des Deux-Mondes, 15 mai 1892.

germanique reçoit au contraire une nouvelle investiture à chaque mutation et remonte à sa source. Quelles conséquences faut-il en tirer ? Le septième acquéreur sera forcé, dans la théorie romaine, de remonter d’aliénation en aliénation jusqu’à la 1" pour prouver la légitimité de son droit, tandis que, dans le système germanique, il lui suffit de dire qu’il Le tient de l'Etat pour en établir le bien fondé.

Ce qui est vrai du transfert de propriété l’est aussi de la constitution d’hypothèque.

De même:pour la preuve de l’échange des consentements, il sera plus facile de la faire si l’État intervient au transfert. é

A la cession symbolique se substitue l'inscription de la mutation sur un registre foncier. « Dans la première période, la plus ancienne (Ve au X°siècle), l'acquisition de l'immeuble était réalisée par une sorte de tradition officielle opérée soit sur les lieux soit à l’aide de symboles, mais toujours en présence des représentants du pouvoir public. Dans la seconde période le représentant du pouvoir public est nécessairement le magistrat et la règle saxonne « sans juste plaid nul ne peut donner son propre » tend à se généraliser. Cependant dans le droit souabe, bavaroiïs, franconien, autrichien jusqu’au XIT° siècle, le transfert peut encore s’opérer en dehors du tribunal. En même temps l'inscription sur un registre qui n'avait d’abord servi qu'à assurer la preuve, devient une condition sine quà non de la mutation de propriété ou plutôt l’écri-

ture se substitue peu à peu à la tradition publique comme

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ORIGINE ET PRÉCÉDENTS DE L'ACT TORRENS ÿl

formalité du transfert (4). » Cette publicité de Ja mutation qui à comme conséquence la légalité de la transmission, nous allons la retrouver dans les coutumes françaises.

On sait qu’un des traits caractéristiques de l’organisation féodale, c'est l'intervention du suzerain à chaque mutation du fief, Il en était de même pour la constitution de l’hypothèque. Toutes ces formalités prenaient le nom de « devoirs de loi »; on en faisait mention sur un registre, qui pouvait être consulté par tout le monde. L'écriture paraît n'avoir été employée cependant que pour prouver le contrat. L'usage des terriers par les églises et les seigneurs correspondait pour les biens roturiers au registre dont nous venons de parler. C'était des répertoires indiquant les reconnaissances des censitaires. Leur confection nécessitait des lettres de Chancellerie adressées au juge royal : ce dernier en confiait la rédaction à un notaire. On levait alors le plan de tous les héritages de la seigneurie. Le terrier renvoyait aux titres classés méthodiquement par ordre de dates. On a vu dans cette dualité du Terrier et des titres une analogie avec le registre-matrice et le certificat de titre de l'Act Torrens.

Les principes du droit germanique se retrouvent dans le système des appropriances et du nantissement. En Bretagne où les appropriances ont été en vigueur, l'acquéreur recevait un immeuble purgé de tous droits. Il fallait ob-

server trois formalités destinées à permettre aux tiers

(1) Rondel, loc. cit., p. 29.

ù HISTORIQUE

de faire connaitre leurs droits. L'insinuation du contrat au greffe royal, la mise en possession de l’acquéreur, enfin trois proclamations ou bannies, faites à trois dimanches successifs.

Dans les coutumes dites de nantissement (Nord de la France) on procédail à la mise en possession de l’acquéreur dans l'auditoire du tribunal lui-même. Par le devest l'aliénateur résignait sa propriété entre les mains du juge, par le vest le juge en investissait l'acquéreur. Le procèsverbal de l’opération était inséré sur le registre du greffe. C'était cette inscription qui consommait le transfert. Ainsi ce qui distinguait le nantissement de l’appropriance, c’est que cette dernière prouvait en quelque sorte le droit de propriété lui-même. On voit dans ce court exposé apparaitre les institutions auxquelles on peut rattacher l’Act Torrens.

Peut-être aussi Torrens a-t-il pensé à des publications françaises sur la réforme foncière qui ont paru au cours de ce siècle et dont nous allons dire deux mots. En 1830, M. Decourdemanche fit paraître un livre intitulé: « Du danger de prêter sur hypothèque et d'acquérir des immeubles, ou vues d'amélioration du régime hypothécaire et du cadastre ». Au regard de l’état civil de chaque Français élaient mentionnés les actes juridiques qui pouvaient intéresser les tiers. On prévoyait jusqu’à cinquante catégories d'actes.

En 1832 parut un projet de loi sur la mobilisation de la

ORIGINES ET PRÉCÉDENTS DE L'ACT TORRENS 9 propriété foncière découvert par M. Sanguet (1),directeur de la « Réforme cadastrale ». Ce projet fut soumis au gouvernement anglais pour être appliqué dans ses colonies. IT instituait une procédure de purge destinée à faire apparaître les charges grevant l'immeuble ; à la suite de cette purge, immeuble était inscrit sur les registres du cadastre. Le fonctionnaire préposé à la tenue de ce registre délivrait un titre. La loi était facultative.

Ce n’est pas tout. En 1843 parutun projet de loi élaboré par une commission nommée en vue de la colonisation de l'Algérie (2). Ge projet a été découvert par M. Dain. (était un système de mobilisation de la propriété foncière très intéressant et ilest regrettable qu'il soit resté à l’état de lettre morte. Une Commission spéciale était chargée de délimiter la propriété de chaque particulier dans un périmètre donné. On levait des plans dont l’ensemble devait constituer le livre général de la propriété en Algérie. Une inscription était prise, qui, comme dans l’Act Torrens, devenait inattaquable. Enfin aux actions en revendication étaient substitués des recours en dommages-intérêts. Le propriétaire recevait une grosse pour lui «servir de titre à l’avenir et devenir la base des transmissions successives dont lesdits biens pourront être l’objet ».

Torrens connut-il ces premières esquisses de mobilisa-

tion foncière ou bien comme il l’a dit lui-même, fut-il ins-

(1) Attribué par M. Sanguet à M. Decourdemanche, (2) Imprimerie royale, 1843,

piré par le souvenir des coutumes germaniques et anglosaxonnes. C’est à cette dernière hypothèse que nous nous rallions en donnant la parole à l’auteur lui-même : « On me dit que mon système est impraticable, mais je réponds à ceux-là en les renvoyant aux lois de la Hanse, dans lesquelles un système analogue est en usage depuis 600 ans ; elles n’ont jamais en effet adopté le système féodal, mais

sont restées fidèles au système saxon (1). »

(1) Cité par M. Gide, Bulletin de lég. comp., années 1884-1886, p. 310.