CHAPITRE PREMIER. — De la mobilisation du sol en général

Le développement si rapide en ce siècle de la richesse mobilière a suggéré à beaucoup de bons esprits la pensée de faire bénéficier les immeubles des avantages qui s’attachent à la possession des meubles et particulièrement de leur facilité de transmission. Les faits économiques euxmêmes sont venus donner à cette manière de voir une consécration éclatante. En effet, le rapport qui jadis existait entre la richesse territoriale et les valeurs mobilières a été profondément modifié. Et il s’agit ici d’un phénomène universel : c’est pourquoi, traitant de l’Act Torrens, nous croyons pouvoir généraliser et indiquer les causes profondes qui acheminent doucement la pro-

priété foncière vers des procédés de transfert plus souples

et plus rapides. Cette différence de traitement entre deux types de richesse s'explique aisément: toutes les législations ont commencé par exalter le sol, non pas seulement parce qu’à une certaine époque le sol était en quelque sorte l’image de la souveraineté, mais surtout parce que la propriété foncière offrait au point de vue de sa conservation des garanties de sécurité que les meubles eussent été incapables de donner.

Il y avait en outre cette raison qui domine les législations anciennes, et qui à l’heure actuelle explique certaines dispositions du Code civil, c’est que les immeubles étant l’expression supérieure du droit de propriété, il fallait en assurer la conservation dans les familles. De là un système de mesures profectrices qui devinrent rapidement pour les biens qu'elles visaient autant d’entraves légales. Le transfert de la propriété assujetti à des formes compliquées et pénibles inflige au bien une sorte de déchéance économique ; ce n'était pas le but de l’ancien droit qui, par le procédé jadis dénommé réalisation, assimilait aux immeubles des biens meubles comme les rentes constituées et les offices.

Cependant, à côté de la propriété foncière la fortune mobilière se développait chaque jour : les sociétés civiles elcommerciales se sont multipliées et ce n’est pas par un appel à des prêteurs particuliers qu’elles auraient pu trouver les capitaux nécessaires à leur fonctionnement. On à résolu le problème en divisant l'emprunt, parce

que, d'une part, un prêteur isolé n'aurait pas consenti à

immobiliser toute sa fortune dans une entreprise particulière ; d'autre partla réalisation facile des valeurs mises encirculation permettait de diminuer le loyer de l'argent.

Les établissements publics, États, départements, communes, à l’image des sociétés privées, se sont adressés au public. Ainsi sont nés tous ces titres, obligations, actions, qui par leur transmission rapide sur un marché toujours ouvert et fécondé par un afflux incessant de capitaux ont conquis la confiance du public.

Cette circulation de capitaux était encore activée par celle des instruments de crédit commerciaux, nous voulons parler de lettres de change, billets à ordre, warrants, récépissés, lettres de voiture, connaissements. La fortune mobilière, grâce à ces mutations rapides, à ces déplacements continuels, s’en est trouvée accrue et les meubles ont été pour ainsi dire l’objet d’une mobilisation nouvelle.

La propriété foncière au contraire ne bénéficiait pas de ces avantages économiques. Elle se figeait, emprisonnée dans des formes de transmission compliquées et raides. La protection légale devenait pour elle un péril, et aux plus traditionalistes des jurisconsultes, le contraste entre la vitalité de la propriété mobilière et le dépérissement de la propriété immobilière arrachait de pénibles aveux.

Il fallut aviser. Un double courant s’est manifesté sur cette question. Les uns voulaient rendre à la terre sa pleine valeur en la délivrant des entraves légales qui paralysaient sa libre circulation ; d’autres examinant un

nouvel aspect du problème, voulaient faire bénéficier les

meubles des qualités que les immeubles tiennent de leur nature au point de vue de la conservation, sans toutefois les priver des facilités de transfert.

C'est de la première tentative que nous nous occupons dans ce travail. Et pour en finir d’abord avec un sophisme, qui au cours du siècle a paralysé les efforts des économistes, disons que l'expression de #obilisation du sol n’a rien qui puisse épouvanter les plus timides. I] ne s’agit pas de transformer le sol en numéraire, de jeter dans la circulation des titres au porteur sur lesquels l’agiotage aurait une prise facile, mais tout simplement de remédier à l’infériorité du crédit territorial et de permettre à un type de richesse d'atteindre le même niveau que les autres. C’est une question d'équilibre économique. Ces considérations peuvent être mises en relief par des exemples que nous allons choisir dans le droit français et qui s’appliquent par analogie à l'Australie, dont le régime foncier avant l'introduction de l’Act Torrens était une source de complications. En France dès qu’une personne veut acheter un immeuble, il faut qu’elle se préoccupe de savoir si son vendeur est propriétaire, si l'immeuble n’est pas grevé de charges. Elle se fait dans ce but délivrer une origine de propriété par son notaire. Mais à supposer que la filière de toutes les mutations antérieures ait été retrouvée, elle n’aura de sécurité complète que si le droit de propriété a subi l'épreuve de la prescription acquisitive. Encore faut-il supposer que la prescription n’a été ni in-

terrompue, ni suspendue. Ce n’est pas tout : il faut con-

sulter un état des transcriptions, un état des inscriptions, sans parler des charges occultes, hypothèques légales, privilèges, baux inférieurs à dix-huit ans et de l’action résolutoire suspendue comme une menace sur le droit de propriété de l'acquéreur.

Que si,au contraire, on achète un meuble.A l'instabilité du droit succède la fixité. Le possesseur de bonne foi est protégé par une règle légale si énergique qu’elle le met à l'abri de toute éviction, et si l’on ajoute qu'une simple passation d'écriture, un endos même suffisent comme preuve du transfert de propriété, on discerne immédiatement à quelles inégalités économiques aboutit la juxtaposition des deux systèmes.

Il s’agit donc si l'on veut étendre aux immeubles ces avantages multiples de fixer tout d’abord d’une manière absolue et irrévocable le droit de propriété. Ce droit une fois établi, on dressera un écrit, qui sera comme le signe représentatif de l'immeuble et pourra devenir l’objet de mutations nombreuses et faciles. Mais si cette idée de mobilisation du sol séduit tout d'abord, il ne faut pas l'appliquer jusque dans ses conséquences extrêmes (nous verrons que l’Act Torrens a su dégager ce qu'il y avait de juste dans la conception nouvelle). La propriété foncière offre par sa nature même certains avantages qu’un mode de transfert trop facile pourrait lui faire perdre. Les immeubles ne peuvent pas être volés, ils ne périssent pas comme les meubles, enfin ils sont l'objet de droits réels. Autant de quali-

tés constitutives, inhérentes à leur nature même, que la

loi doit respecter. La trace des mutations successives doit pouvoir être saisie et pour ainsi dire concrétisée et ce n’est pas faire une comparaison inexacte que de les assimiler sur ce point à des titres de rente nominatifs. Il faut aussi tenir compte de ce fait que les règles de capacité changent dès qu'il s’agit d’un type de biens ou d’un autre et que l’on se trouve en présence d'obstacles que les tentatives les plus hardies ne peuvent pas toujours surmonter. Agir autrement serait, comme l’a dit M. Wolowski, « livrer Le sol à une sorte de rotation continuelle » (1). Le but poursuivi en délivrant la propriété foncière des formalités inutiles dont certaines législations ont entouré son transfert, c'est de mettre l’aliénateur en rapport avec le plus grand nombre d’acquéreurs possible, de donner au sol son maximum de valeur d'échange et de faire en somme (ce qui au point de vue économique est le résultat Le plus désirable) que le bien arrive aux mains de celui qui en tirera le meilleur parti possible.

Mais nous n'avons envisagé jusqu’à présent qu'un des aspects du problème. Mobiliser le sol ce n’est pas seulement faciliter les mutations de propriété, c’est donner aussi un nouvel essor au crédit de la terre. Le commerce, l'industrie, les sociétés anonymes, l'État trouvent facilement des prèteurs, le vide se fait pour ainsi dire autour de la terre dès qu'il s’agit de lui trouver des capitaux

pour la mettre en valeur. C’est ce que constatait déjà

(1) Revue Wolowski, t. IV, p. 251.

GÉNÉRALITÉS dei

M. Wolowski, lequel disait non sans tristesse : « Si maintenant on reporte les yeux sur le crédit particulier, sur le crédit foncier, objet de nos investigations, son infériorité apparait manifeste dans les conditions actuelles, quelque garantie que procure un régime hypothécaire convenablement réformé, au lieu d’un corps de débiteurs, le créancier n'en rencontre plus qu’un seul dont les ressources nécessairement bornées ne permettent souvent pas malgré la meilleure volonté de satisfaire pleinement et régulièrement aux engagements contractés. Le titre hypothécaire quand même sa forme faciliterait les mutations, quand même il seraïît transmissible par voie d’endossement, ce ütre ne se négociera que difficilement, car il pèche par sa base, car il ne révèle par aucun signe infaillible sa valeur réelle et ne dispense l’acquéreur ni de recherches ni de vérifications, aussi ce prêteur est-il souvent obligé d'attendre l'échéance, et alors même il est rare que l’obligation de selder en un seul payement le capital entier ne dépasse pas les facultés du propriétaire ; il faut donc avoir recours à l’expropriation, au lieu d’être soldé sans frais et à sa simple réquisition, le capitaliste attend des années et se ruine en poursuites pour rentrer dans ses avances (1) », ét Dupin aîné ajoutait : « Le sol est ce qui présente le plus de sûreté en apparence, et cependant c’est à ce gage qu'on se fie le moins, c’est lui qu’on redoute le plus. Pourquoi ?

C’est qu’il y à un contre-sens dans la législation, c'est que

(1) Revue Wolowsky, t. 4, p. 244.

la loi des hypothèques, qui devrait être faite pour assurer les créances ne laisse pas les créanciers sans inquiétude sur leur conservation, et la loi d’expropriation qui aurait dû être conçue pour en assurer le recouvrement agit en sens précisément contraire, c’est-à-dire qu’on semble avoir tout fait, tout imaginé contre le créancier pour empècher quil n’ait son argent à l'échéance.

… Par un préjugé qui nous vient de la terre, qui s’est enraciné à je ne sais quelle époque et qui se perpétue comme le préjugé cruel du duel, c'est le débiteur civil qui est l’homme intéressant, et c'est le créancier hypothécaire qui a l’odieux de l’expropriation, qui passe pour un homme dur, pour une espèce de corsaire parce qu’il demande l'exécution de son contrat (1). » Ainsi (et ce phénomène économique s’est produit dans toutes Les législations, dotées d’un régime hypothécaire défectueux) tandis que le crédit industriel et commercial trouvait de faciles débouchés, la terre languissait par suite d’une véritable désertion de capitaux.

Le loyer de l’argent en effet ne représente pas seulement le risque couru par le dessaisissement du capital engagé, mais encore la privation dont souffre le prêteur.

Le prêteur qui trouve pour sa créance des facilités de négociation exigera nécessairement un intérêt moindre que s’il est obligé d'attendre l’échéance pour recouvrer son capital.M.de Molinari (2) a très bien mis en relief cette

(1) L'évolution économique au XIX® siècle, 1880. Coquelin, Paris, (2) Revue Wolowsky, t. 4, p. 90.

inégalité économique. « Il est plus facile de trouver deux mille capitalistes disposés à engager cinq cents francs dans une entreprise que de rencontrer un seul capitaliste disposé à y consacrer un million... Dans le premier cas le capital coustitué sous forme de valeurs mobilières est toujours réalisable ou dégageable du jour au lendemain,tandis que, dans le second cas, il est immobilisé à long terme. » Ce qui fait donc une des supériorités des capitaux circulants sur les capitaux fixes c'est leur facilité de remboursement,

Ainsi ce qui paralyse le crédit de la terre, c'est qu'on ne peut pas réaliser facilement le titre hypothécaire. « Le crédit foncier s'immobilise en quelque sorte comme le sol lui-même ; on n'y rencontre point les allures vives qui rendent si précieux el si commodes les placements sur l'État et sur les maisons de commerce, s’il était plus facile de rentrer dans les fonds placés sur hypothèque, Les capitaux prendraient naturellement cette direction (1). » Mais ce n'est pas tout, il faut encore tenir compte des droits perçus par le fise à chaque constitution et extinction d'hypothèque, des frais occasionnés par l’intervention du notaire : les statistiques nous démontrent en effet qu’en France, par exemple, les frais occasionnés par un prêt hypothécaire peuvent aller d'un minimum de 6 0/0 jusqu’à un maximum de 25 0/0 du capital prèté. Nous

verrons plus loin que si PAct Torrens à perfectionné cet

(1) Revue Wolowski, t. 4, p. 93.

instrument de crédit qui s'appelle l'hypothèque, il souffre sur ce point des comparaisons qu'on peut faire avec la législation de la ville de Brême et celle de la Prusse, nous voulons parler des Handfesten et des Bons fonciers. Néanmoins le trait caractéristique des législations qui ont modifié leur droit hypothécaire, c'est de permettre au créancier en même temps que la négociation immédiate de sa créance de mesurer d’un coup d'œil rapide le crédit du sol et d'évaluer instantanément la solidité du gage. Il en résulte un double profit pour le débiteur qui connait la limite de son engagement et pour le créancier qui est renseigné sur ses chances de remboursement. On sait qu’il est malaisé d'apprécier le crédit personnel d’un débiteur, et il se trouve que les complications du régime hypothécaire en France ont identifié les deux solutions.

Aussi, pour mettre en relicf le créditde la terre, est-il nécessaire (nous l’avons déjà dit à propos des aliénations) de fixer d’une manière définitive et de rendre indiscutable le droit du créancier hypothécaire. Ce n’est pas tout, il faut simplifier encore la procédure d’expropriation. Enfin si l’on complète ces mesures par les facilités denégociation données au titre hypothécaire,nous aurons un système de mobilisation du sol capable de lui faire rendre toute la somme d’utilités qu'il peut donner.

Avons-nous besoin de signaler maintenant toutes les conséquences bienfaisantes de la mobilisation du sol ? Elle donne au crédit un essor merveilleux par le contact de la

terre avec des capitaux considérables. Elle permet au

GÉNÉRALITÉS Dee

créancier hypothécaire de se faire rembourser le capital prêté quelques instants même après son dessaisissement, et du même coup, à raison de la facilité de négociation du titre hypothécaire, l’intérêt du prêt s’abaisse et les prêteurs consentent à leur débiteur des échéances plus éloignées.

Les propriétaires fonciers y trouvent aussi leur compte, grâce au crédit à longue échéance ils peuvent donner au sol sa valeur maxima et reconstituer peu à peu le capital que la terre aura absorbé. De plus ils se libèrent en temps utile et évitent la ruine et l’expropriation. Enfin la circulation des titres hypothécaires donne aux capitaux une force de production nouvelle et les multiples opérations dont ils sont l’objet sont un élément de richesse de plus ajouté à la vie économique. Aussi ne faut-il pas voir dans la création de ces titres hypothécaires des projets de monélisation du sol, d'émission de papier-monnaie, que les époques troublées à raison de la rareté du numéraire ont vu se développer. Il ne s’agit pas de soumettre, suivant l'expression de M. Wolowski (1), le sol « à une sorte de rotation continuelle, » de le faire passer incessamment dans le plus grand nombre de mains possible, mais d'assurer Ja prospérité économique d’une catégorie de biens.

Ainsi la question se dégage maintenant. Nous avons montré d’une part pour le droit de propriété, que l'incertitude organisée par certaines législations autour de lui,

d'autre part pour le crédit hypothécaire, que la cherté de

(1) Revue Wolowski, t. 4, p. 251.

la réalisation du prêt, l’impossibilité d'évaluer avec précision le crédit de emprunteur, la négociation difficile du titre hypothécaire, enfin les frais énormes occasionnés par l’expropriation du débiteur étaient autant d’entraves à la mobilisation du sol.

Il s’agit de donner au droit de propriété, au droit du créancier hypothécaire une assise inébranlable, créer entre l’aliénateur et l'acquéreur, entre le créancier hypothécaire et le débiteur des rapports simples et clairs : voilà la première étape à franchir. Ceci fait, il faut assurer au titre inattaquable des facilités de circulation, de négociation, c'est la deuxième fin que se sont proposé les législations qui ont voulu réaliser la mobilisation du sol.

Nous pouvons donc maintenant dégager de ces prémisses une définition. Si nous prenons l’expression de mobilisation du sol dans un sens étroit, nous l’appliquerons aux facilités de circulation que les législations positives ont essayé de donner au transfert de la propriété foncière; si au contraire, nous élargissons cette donnée, nous verrons dans la mobilisation du sol les diverses tentatives, depuis les plus timides jusqu'aux plus hardies qui ont été faites pour incorporer le droit de propriété dans un écrit, voire même dans un titre au porteur, et en faire une véritable monnaie (1).

Si nous sortons maintenant des explications théoriques

pour observer les faits économiques dans leur réalité et

(1) M. Alglave à son cours,

leur vie nous verrons que l’Act Torrens offre au point de vue de la mobilisation du droit de propriété l’exemple de ce qu'il y a de plus parfait peut-être dans les législations contemporaines, il n’en est pas de même en ce qui touche la mobilisation du crédit de la terre. Nous essayerons de faire cette démonstration dans les développements qui

vont suivre.